Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-16737/2019

г. Краснодар

24 декабря 2019

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2019 Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации МО г. Армавир (ИНН2302020670),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Армавир (ОГРНИП 304230226000015) о расторжении договора купли-продажи имущества от 28.12.2018, возврате имущества,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности,        от ответчика: не явился, извещен. 

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО г. Армавир обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Армавир о расторжении договора купли-продажи имущества от 28 декабря 2018, возврате имущества.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. 

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не представил, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28 декабря 2018 года между администрацией муниципального образования город Армавир (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона от 21 декабря 2018 года №328 заключен договор купли-продажи имущества №336-П.

По условиям договора (пункт 1.1) покупатель приобрел в собственность: нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:108, общей площадью 2017 квадратных метров, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:109, общей площадью 1990,6 квадратных метра, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:110, общей площадью 65,3 квадратных метра, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:111, общей площадью 288,4 квадратных метра, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:112, общей площадью 16 квадратных метров, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:113, общей площадью 1992 квадратных метра, с земельным участком (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:38:0401023:114, общей площадью 83 671 квадратный метр, разрешенное использование «для объектов сельскохозяйственного назначения», расположенные по адресу: Краснодарский край, город Армавир, 

<

...>.

Цена продажи имущества согласована сторонами в пункте 1.3 в сумме 10 090 000 (десять миллионов девяносто тысяч) рублей. 

В соответствии с пунктами 2.1.2, 3.1 Договора купли-продажи Ответчик принял на себя обязательство произвести оплату приобретаемого имущества единовременно в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора в сумме, указанной в пункте 1.3 Договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Договора купли-продажи продавец без составления передаточного акта в день государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю передал имущество по договору.

Переход права собственности к ответчику на здания, а также на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выписками из Едином государственном реестре недвижимости имеющимися в материалах дела. 

6 февраля 2019 года Администрация МО г. Армавир направила ИП ФИО1 претензию с требованием осуществить оплату за приобретаемое имущество за вычетом ранее внесенного задатка, а также в соответствии с пунктом 4.1 Договора купли-продажи уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Не получив оплаты, 18 февраля 2019 Администрация МО г. Армавир повторно направила претензию в которой предложила подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить имущество, приобретенное по договору от 28 декабря 2018 года №336-П.

Ответчик оплату не произвел, соглашение о расторжении договора не подписал.

Ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора (факт неоплаты ответчиком переданного по договору имущества), Администрация МО г. Армавир. обратилась в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 28 декабря 2018 года №336-П и возврате указанного в нем недвижимого имущества.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). 

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Порядок расторжения договора купли-продажи от 28 декабря 2018 года №336-П истцом соблюден (претензия (предложение) о расторжении договора ответчику направлялась, ответ в установленный срок не получен).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22) содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. 

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, от 27.10.2011 № ВАС-14396/11, от 12.04.2012 № ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 № ВАС-8666/13).

В силу указанных норм права, истец, предъявляя требование о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий ответчиком, должен в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказать не только факт нарушения ответчиком обязательств по договору, но и то, что им (ответчиком) допущено существенное нарушение условий договора, которое повлекло для истца невозможность достижения цели договора, либо причинило ущерб, в результате которого истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении данных договоров. 

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, указал на неисполнение ответчиком своих обязательств по спорному договору, и как следствие этого отсутствие оплаты имущества, переданного по договору полностью. 

Неполучение оплаты за проданное имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи – получение бюджетом денежных средств. 

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по договору от 28 декабря 2018 года №336-П недвижимого имущества в течение длительного периода времени установлен судом и не оспаривается ответчиком, задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи составляет 7 312 369,49 руб.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости расторжения договора купли-продажи от 28 декабря 2018 года №336-П.

Кроме того, истец просит обязать ИП ФИО1 возвратить администрации МО г. Армавир имущество, переданное по договору купли-продажи от 28 декабря 2018 года №336-П.

Требование о возврате спорных объектов подлежит удовлетворению судом на основании статьи 1102 Гражданского кодекса, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

Данная норма материального права, признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца, призвана обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара. 

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

С учетом изложенного, исковые требования о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества по договору признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 110 АПК РФ государственную пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от 28.12.2018 № 336-П, заключенный между администрацией муниципального образования г. Армавир (ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>). 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) возвратить администрации муниципального образования город Армавир имущество, преданное по договору купли-продажи: нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0401023:108, общей площадью 2017 кв.м., нежилое здание с кадастровым номером кадастровым номером 23:38:0401023:109, общей площадью 1990,6 кв.м., нежилое здание кадастровым номером 23:38:0401023:110, общей площадью 65,3 кв.м., нежилое здание кадастровым номером 23:38:0401023:111, общей площадью 288,4 кв.м., нежилое здание кадастровым номером 23:38:0401023:112, общей площадью 16 кв.м., нежилое здание кадастровым номером 23:38:0401023:113, общей площадью 1992 кв.м.,с земельным участком (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:38:0401023:114, общей площадью 83 671 кв.м. разрешенное использование «для объектов сельскохозяйственного назначения», расположенные по адресу: Краснодарский край, город Армавир, 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  6 000 руб. госпошлины.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости  записей  № 23:38:0401023:110-23/037/2019-2 от 16.01.2019; № 23:38:0401023:114-23/037/2019-3 от 16.01.2019; № 23:38:0401023:108-23/037/2019-3 от 16.01.2019; № 23:38:0401023-109:23/037/2019-2 от 16.01.2019; № 23:38:0401023-113:23/037/2019-2 от 16.01.2019; № 23:38:0401023-112:23/037/2019-2 от 16.01.2019; № 23:38:0401023-111:23/037/2019-2 от 16.01.2019 о регистрации права собственности ФИО1 и осуществления регистрации права собственности муниципального образования г. Армавир.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья    В.А. Язвенко