ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-4112/2019

г. Самара

12 октября 2020 г.

резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года

полный текст постановления изготовлен 12 октября 2020 года

 

         Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Коршиковой Е.В., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 октября 2020 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» и апелляционную жалобу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк» (АО) на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, по делу № А65-4112/2019 (судья Спиридонова О.П.)

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Градъ», г. Казань

об изъятии объекта для продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, об обращении взыскания на заложенное имущество,

с участием третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора Акционерного коммерческого банка «Энергобанк» (АО), г. Казань

об обращении взыскания на заложенное имущество в результате реализации объекта незавершенного строительства на публичных торгах в форме аукциона, с установлением начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 23000000 рублей и обязании МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства,

 

с участием в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом,

от  ответчика – не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом, 

 

установил:

Истец – МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском об изъятии у ООО "СитиГрадъ" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов; обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Определением от 18.02.2019г. суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по РТ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17 декабря 2019 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019г. по делу № А65-4112/2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении спора суд определением от 12.02.2020г. в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора АКБ «Энергобанк» (АО).

АКБ «Энергобанк» (АО) направило в суд заявление о вступление в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора, просит обратить взыскание на заложенное имущество - возмещение, причитающееся ООО «Сити-Градъ» за изымаемый объект незавершенного строительства, площадь застройки 10288,2кв.м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: 

<

...> в результате реализации указанного объекта незавершенного строительства на публичных торгах в форме аукциона, с установлением начальной продажной стоимости указанного объекта незавершенного строительства в размере 23000000 рублей и обязать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства, площадь застройки 10288,2кв.м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: 

<

...> в пользу залогодержателя АКБ «Энергобанк» (АО).

Определением от 20.05.2020г. АКБ «Энергобанк» (АО) привлечено к участию в деле третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора в порядке ст. 50 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020 по настоящему делу иск удовлетворен частично, арбитражный суд изъял у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, 

<

...> кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов, в остальной части иска отказано. Также арбитражный суд отказал АКБ «Энергобанк» (АО) в удовлетворении самостоятельных требований на предмет спора.

Акционерный коммерческий банк «Энергобанк» (АО) и муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» не согласились с принятым судебным актом, обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Республики Татарстан, принятое по настоящему делу.

Апелляционные  жалобы истца и третьего лица приняты к рассмотрению определениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.20г., назначено судебное заседание на 06.10.20г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» и ООО «Атлантида» во исполнение постановления Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 17.09.2008г. № 5661 подписан договор № 13182 от 14.10.2008г. аренды земельного участка, площадью 3961кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер: 16:50:150304:89, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения, сроком до 16.09.2011г.

Право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 16:50:150304:3777, расположенный на вышеуказанном земельном участке зарегистрировано за ООО «Атлантида» 30.12.2008г.

В дальнейшем, 19.02.2010г., право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Центр кадровой поддержки».

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 25.05.2012г. № 3341, договором аренды от 29.12.2012г. № 16821 земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, занимаемый незавершенным строительством объектом, был предоставлен ООО «Центр кадровой поддержки» в аренду на 3 года сроком до 24.05.2015г. Разрешенное использование земельного участка: занимаемый не завершенным строительством объектом.

Право собственности на объект незавершенного строительства 03.09.2013г. зарегистрировано за ООО «Атлантида».

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.11.2013г. № 10235 постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.05.2012г. № 3341 признано утратившим силу, земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89 предоставлен ООО «Атлантида» в аренду на 3 года по договору аренды от 25.12.2013г. № 17494, разрешенное использование участка - занимаемый не завершенным строительством объектом.

По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО «Атлантида» торгов 07.10.2014г. заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с ООО «БилдингГрупп».

Право собственности на объект незавершенного строительства 12.12.2014г. зарегистрировано за ООО «БилдингГрупп».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан 07.05.2015г. по делу № А65-3589/2015 ООО «БилдингГрупп» признано арендатором земельного участка.

Между ООО «БилдингГрупп» и ООО «СитиГрадъ» 16.03.2015г. заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка.

Право собственности на объект незавершенного строительства 15.04.2015г. зарегистрировано за ООО «Сити-Градъ».

Арбитражным судом Республики Татарстан 26.08.2015г. по делу № А65-14208/2015 вынесено решение о регистрации перехода права аренды от ООО «БилдингГрупп» к ООО «СитиГрадъ».

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

В соответствии со ст.ст. 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» и ООО «Сити-Градъ» 02.10.2015г. заключен договор аренды № 18836 земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 под административные офисы, сроком до 01.10.2018г.

Согласно п. 1.4.1 договора аренды № 18836 от 02.10.2015г. на земельном участке расположен не завершенный строительством объект.

Письмом № 12689/кзио-исх от 29.09.2018г. Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка № 18836 от 02.10.2015г.

Отделом муниципального земельного контроля МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» 02.08.2018г. проведено обследование на земельном участке, расположенном по адресу Советский район, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер: 16:50:150304:89, в ходе которого составлен акт обследования земельного участка № 2010 от 02.08.2018г.

С выездом на место установлено, что на спорном земельном участке площадью 3961кв.м расположен фундамент здания, а также ленточный фундамент. Земельный участок захламлен мусором. Строительство объекта в течение срока аренды ответчиком не завершено.

Иск мотивирован истечением срока действия договоры аренды на котором расположен незавершенный строительством объект. Со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец просит изъять незавершенный строительством объект путем продажи с публичных торгов.

Частично удовлетворяя исковые требования арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п.33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до дня вступления в силу настоящего закона (01.03.2015).

Пункт 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает, что правила настоящей статьи применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При определении правовых подходов фактического применения ст. 239.1 ГК РФ необходимо учитывать и взаимосвязанные положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, определяющей право на заключение договора для завершения строительства.

С учетом изложенного требования ст. 239.1 ГК РФ применимы к собственнику незавершенного строительством объекта заключившего договор аренды земельного участка до вступления в силу Закона № 171, только в случае если такой участок после 01.03.2015г. был однократно предоставлен для завершения строительства и иных оснований для использования участка не имеется (п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

С учетом п.6 ч.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ и п.3 ст. 610 ГК РФ применительно к данному случаю законом установлен максимальный (предельный) 3х-летний срок договора, с истечением которого договор прекращается в силу закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью 3961кв.м. с кадастровым номером 16:50:150304:89, расположенный по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения, находится в муниципальной собственности г. Казани. Указанный земельный участок предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка № 18836 от 02.10.2015г. с разрешенным использованием: под административные офисы.

Договор, согласно его условиям, прекратил свое действие с 01.10.2018г., тогда как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости строительство объекта - административно-бытового помещения, не завершено, степень готовности объекта - 10%.

Как указывает истец, и это не опровергнуто сторонами, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент здания, а также ленточный фундамент.

Поскольку строительство объекта не завершено, в данном случае у истца имеются правовые основания для изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства - административно-бытового помещения с кадастровым номером 16:50:150304:3777 в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно п.3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как установлено судом, в рамках арбитражного дела № А65-530/2019 было рассмотрено заявление ООО «Сити-Градъ» к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, категория земли населенных пунктов, для завершения строительства административно-бытового помещения, общей площадью 3961кв.м, расположенного по адресу: Казань, Советский район, ул. Р. Вагапова.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2019 года заявленные требования удовлетворены, отказ комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 для завершения строительства, изложенный в письме № 13828/КЗИО-исх от 18.10.2018, признан незаконным.

На комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Сити-Градъ» путем заключения в течение десяти рабочих дней со дня размещения решения по настоящему делу на сайте Арбитражного суда Республики Татарстан договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 для завершения строительства административно-бытового помещения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2020г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа 16 июня 2020 года, производство по апелляционной жалобе ТСЖ «Наш дом – 16» прекращено.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019г. по делу № А65-530/2019 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО «Сити-Градъ» требований.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

В рамках арбитражного дела № А65-530/2019 арбитражный суд установил, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было уже реализовано путём заключения договора аренды № 18836 от 02.10.2015г., строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 02.10.2015г.

Предоставление земельного участка на новый срок нарушает принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства, установленный п.10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, и не соответствует действующему законодательству.

В рассматриваемом случае оснований для применения нормы, предусмотренной п.21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, которой прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства и сроком только на три года (не более). Этим правом заявитель воспользовался путем заключения договора аренды земельного участка от 02.10.2015г.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом уже реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 02.10.2015г., в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Доказательства ввода объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, равно как ответчик не представил суду доказательств, объективно свидетельствующих о наличии препятствий для строительства объекта - административно-бытового помещения с кадастровым номером 16:50:150304:3777.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к верному выводу о наличии всей совокупности правовых оснований для изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в связи с чем исковые требования МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" в указанной части удовлетворены обоснованно.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно.

В апелляционной жалобе истец не согласен с решением арбитражного суда первой инстанции лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства. Апеллянт ссылается на то, что вследствие отказа в удовлетворении требования об обязании передать техническую документацию на органы местного самоуправления возлагается бремя заказа документации за счет средств бюджета.

Между тем данное требование не основано на нормах действующего законодательства, доводы истца в части обязания передать техническую документацию  документально не подтверждены, основаны на предположениях.

При таких обстоятельствах исковые требования в части понуждения к передаче технической документации обосновано отклонены судом первой инстанции, апелляционная жалобы истца не подлежит удовлетворению.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Отменяя принятые по делу судебные акты, направляя данное дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 17.12.19г. указал следующее: При новом рассмотрении суду… необходимо … учесть обстоятельства, установленные в рамках дела N А65-530/2019, по которому разрешается вопрос о праве ООО "Сити-Градъ" как собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в аренду для завершения его строительства однократно без торгов; установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора; дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.»

Апелляционная коллегия полагает, что при новом рассмотрении настоящего дела арбитражный суд первой инстанции надлежащим образом установил и исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Далее, при новом рассмотрении дела АКБ «Энергобанк» (АО) направило в суд заявление о вступление в дело третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора, просит обратить взыскание на заложенное имущество - возмещение, причитающееся ООО «Сити-Градъ» за изымаемый объект незавершенного строительства, площадь застройки 10288,2кв.м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: 

<

...> в результате реализации указанного объекта незавершенного строительства на публичных торгах в форме аукциона, с установлением начальной продажной стоимости указанного объекта незавершенного строительства в размере 23000000 рублей и обязать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства, площадь застройки 10288,2кв.м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: 

<

...> в пользу залогодержателя АКБ «Энергобанк» (АО).

Определением арбитражного суда от 20.05.2020г. АКБ «Энергобанк» (АО) привлечено к участию в деле третьим лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора в порядке ст. 50 АПК РФ.

Самостоятельные исковые требования АКБ «Энергобанк» (АО) мотивированы наличием задолженности ООО «Сити-Градъ» по кредитному договору № 

<

***> от 30.10.2014г., в том числе задолженности по основному долгу в размере 20935000 рублей, задолженности по процентам в размере 81966 рублей 15 копеек, а также процентов, начисленных из расчета 1% годовых с даты решения суда до даты фактического погашения.

Как указал заявитель АКБ «Энергобанк» (АО) между банком и заемщиком - ООО «БилдингГрупп» был заключен кредитный договор № 

<

***> от 30.10.2014г., по условиям которого заемщику предоставлены денежные средства в сумме 21460000 рублей в целях оплаты имущества, приобретаемого по договору купли-продажи № 01/10 от 07.10.2014г. по торгам ООО «Атлантида» лота незаврешенный строительством объект 16-16-01/339/2008-406 и право аренды земельного участка №16:50:150304:89, с обязательством возврата кредита не позднее 31 декабря 2019г., с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом в размере: с 30.10.2014г. по 01.03.2015г. в размере 13% годовых, с 02 марта 2015г. в размере 1% годовых.

Исполнение обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 30.10.2014г. обеспечивается:

- ипотекой в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 (условный номер 16-16-01/339/2008-406), расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи № 01/10 от 07.10.2014г., заключенного по результатам торгов между ООО «Атлантида» и ООО «ООО «БилдингГрупп», запись регистрации обременения № 16-16-01/180/2014-834 от 12.12.2014г.;

- ипотекой объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 (условный номер 16-16-01/339/2008-406), расположенного по адресу: 

<

...> на основании Договора залога имущества № 

<

***>/2 от 18.09.2017г., заключенного Банком с ООО «Сити-Градъ», запись регистрации обременения № 16:50:150304:3777-16/001/2017-2 от 10.10.2017г.

Между ООО «БилдингГрупп» и ООО «Сити-Градъ» 16.03.2015г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Сити-Градъ» 15.04.2015г. (запись № 16-16/001-16/097/002/2015-5112/2 от 15.04.2015г.), переход права собственности осуществлен с сохранением ипотеки в силу закона.

Поскольку обязательства по кредитному договору заемщиком исполнены частично, тогда как срок договора истек 31.12.2019г., банк полагает, что имеет право на обращение взыскания задолженности на заложенное имущество - объект незавершенного строительства, площадь застройки 10288,2кв.м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: 

<

...> т.е. возмещение, причитающееся ООО «Сити-Градъ» за изымаемый объект незавершенного.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения банка в суд с заявленными требованиями в рамках настоящего спора со ссылками на ст. 334 ГК РФ и ст.ст. 41, 50, 51, 54, 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Арбитражный суд установил, что в соответствии со ст. 819 ГК РФ между банком и заемщиком заключен кредитный договор. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства может быть обращено взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Исходя из положений статей 334 и 336 ГК РФ, должник как залогодатель отвечает перед банком только тем имуществом, которое является предметом договора.

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

При этом в силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 350 ГК РФ суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества, на которое обращается взыскание, для целей продажи его с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст.28.1 Закона «О залоге» реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Согласно п.10 ст. 28.1 Закона «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда.

Между тем арбитражный суд правильно указал, что в данном случае ссылки банка на ФЗ «Об ипотеке» и ст. 334 ГК РФ не состоятельны, поскольку изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке ст. 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд. В данном случае предусмотрена иная процедура и правовые последствия.

Порядок проведения торгов регламентирован Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (далее - Правила), согласно которым средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

При этом возложение обязанности на Комитет «перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства» в пользу АО АКБ Энергобанк необоснованно и не соответствует закону.

Третье лицо просит установить начальную продажную стоимость объекта в размере 23000000 рублей.

Однако в соответствии с п.7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать  начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости, т.е. начальная продажная стоимость объекта определяется на основании оценки его рыночной стоимости, произвольное установление цены недопустимо.

При этом в соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-Ф3 от 09.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Банк полагает, что  залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающейся залогодателю возмещения. Заявитель полагает, что норма ст.334 ГК РФ является универсальной и применима к ситуации продажи имущества в порядке ст.239.1 ГК РФ. Апеллянт ссылается и приводит в своей жалобе судебные акты по иным делам (№33-16960/2016). Заявитель полагает, что ввиду отказа в обращении взыскания на изымаемый предмет залога создана ситуация угрозы прямого незаконного прекращения залога и причинения убытков залогодержателю со стороны истца. Заявитель ссылается на разъяснения, содержащиеся в п.68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.15г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих  в ходе исполнительного производства».

Заявитель ссылается на то, что организатор торгов будет реализовывать имущество без указания того, что оно обременено залогом в пользу банка. Также заявитель ссылается на то, что судом не была определена рыночная стоимость предмета залога, ссылается на ст.340 ГК РФ, пп.4 п.2 ст.50 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сторона полагает, что суд должен был применить начальную стоимость заложенного имущества ту, которая была согласована сторонами в договоре залога 

<

***>/2 от 18.09.17г. – 23 000 000 руб. Заявитель ссылается на судебную практику (постановление №Ф04-3052/2019 по делу А81-2649/2018, постановление №Ф04-2758/2019 по делу А81-2638/2018).

Также заявитель жалобы ссылается на то, что суд при принятии решения руководствовался недействующими нормами права – ст.28.1 Закона «О залоге», данный нормативный акт  утратил силу с 01.07.14г.

Доводы, приведенные Банком в апелляционной жалобе, не принимаются апелляционной коллегией по следующим основаниям.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Действительно, согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При этом, истец, предъявляя исковые требования, не уточнил требования относительно продажи имущества с торгов и определения начальной продажной цены имущества.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (аналогичная позиция см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2019 N Ф06-51086/2019 по делу N А65-476/2019). В настоящем деле нарушение срока строительства объекта несвязано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.15г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих  в ходе исполнительного производства» судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Закона N 229-ФЗ), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Заявитель полагает, что ввиду отказа в обращении взыскания на изымаемый предмет залога создана ситуация угрозы прямого незаконного прекращения залога и причинения убытков залогодержателю со стороны истца, указанная позиция не принимается во внимание, т.к. доводы заявителя являются его ничем не подтвержденным предположением.

Ссылка на приведенную в апелляционной жалобе судебную практику не принимается апелляционной коллегией, т.к. судебные акты , принятые по другим спорам с иными фактическими обстоятельствами, не свидетельствуют о нарушении судом в настоящем деле норм материального или процессуального права и не являются основанием к отмене решения.

Апеллянт ссылается и приводит в своей жалобе судебный акт по делу №33-16960/2016, однако в данном судебном акте рассматривается ситуация, когда имущество изымается для государственных нужд, что не соотносится с ситуацией в настоящем деле.

Как следует из статьи 349 ГК РФ, статей 51, 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по общему правилу по решению суда, за исключением случаев, когда между залогодержателем и залогодателем есть соглашение, допускающее удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд.

Законом об ипотеке предусмотрен порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов (статьи 56 - 58 Закона об ипотеке) и реализации предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге"  реализация заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Кредитный договор 

<

***> заключен сторонами 30.10.14г.

Договор залога имущества 

<

***>/2 заключен сторонами 18.09.17г.

Банк указал, что  на 15.05.20г. задолженность  ответчика по кредитному договору составляет 21 016 966,15 руб., из них: 20 935 000 руб. по основному долгу, 81 966,15 руб. по процентам. Заявитель (банк) указал, что  ввиду согласованности рыночной оценки имущества в договоре залога имущества, просит обратить взыскании на заложенное имущество с его реализацией на публичных торгах с определением начальной продажной цены 23 000 000 руб. (п.1.1. договора залога).

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.12.2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" признан утратившим силу Закон РФ от 29.05.1992 г. N 2872-1 "О залоге" с 01 июля 2014 года.

В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Таким образом, к спорным отношениям положения пункта 1 статьи 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" не применимы, однако данное обстоятельство само по себе не привело к принятию неправильного судебного акта и не свидетельствует о том, что у суда имелись основания для удовлетворения требований Банка.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что требования Банка по своему предмету -  об обязани МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства в пользу залогодержателя – не соответствуют требованиям законодательства.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы Банка возлагается на заявителя. Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» от уплаты госпошлины освобождено.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, по делу № А65-4112/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» и апелляционную жалобу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                             Д.А. Дегтярев

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Коршикова

 

А.Э. Ануфриева