Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65685/17

07 мая 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 07 мая 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Королёв Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 31.12.2014, адрес: 141070, 

<

...>)

к Жилищно-строительному кооперативу "Сосновый" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 22.04.2004, адрес: 141069, 

<

...>

третье лицо: ФИО2  ФИО3 (МО, г. ФИО4 , мк-н Болшево, ул. Газетная , д 1 )

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.2007 № 1546/К в размере 1 034 707 руб. 97

 

при участии в судебном заседании, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Королёв Московской области обратилась в суд к ЖСК «Сосновый» с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды №1546/К от 20.06.2007г. в размере 980 365,89 руб. за период с 4 кв. 2016 г. по 3 кв. 2017 г., пени в размере 53 519,24 руб. за период с 15.03.2017г. по 02.08.2017г. (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений): 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2  ФИО3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

20.06.2007г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды №1546/К. Предмет договора – земельный участок площадью 8917 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, ФИО4, мкр. Болшево, ул. Газетная, д. 1. Участок передан для обслуживания нежилых зданий.

Стороны также согласовали срок действия договора, порядок и условия внесения арендных платежей.

Как указал истец, ответчик нарушал условия договора в части своевременности и полноты внесения арендной платы, в связи с чем в досудебной претензии предложил погасить задолженность. Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что при расчете арендной платы истцом допущены ошибки при применении коэффициентов S, Пкд, Км.

Суд соглашается с доводами ответчика ввиду следующего.

Земельный участок предоставлялся ответчику для обслуживания трех нежилых зданий. На настоящий момент право собственности на одно из трех зданий перешло к третьему лицу.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" изложена правовая позиция по вопросу применения положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, собственник данного объекта в силу закона становится арендатором земельного участка под своим объектом.

Более того, постановлением №328-ПА Администрация городского округа ФИО4 согласовано предоставление ответчику земельного участка площадью 7453 кв.м. Раздел земельного участка площадью 8917 кв.м проведен в соответствии со утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Соответственно, при расчете арендной платы в качестве площади земельного участка необходимо использовать S=7453 кв.м.

В отношении коэффициентов Пкд и Км суд отмечает следующее.

При расчете арендной платы истец использовал коэффициенты Пкд и Км, установленные решением Совета депутатов городского округа ФИО4 Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования "Городской округ ФИО4 Московской области" по зонам градостроительной ценности».

В том числе, истец применил Пкд равный 3 (пункт 4 приложения № 2 к решению), а Км равный  2.2 (пункт 1 приложения № 1 к решению).

Суд не может согласиться с применяемыми расчетами по следующим основаниям.

Решением Московского областного суда от 03.08.2017 по делу № 3а-670/2017 признано недействующим решение Совета депутатов городского округа ФИО4 Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа ФИО4 Московской области" в части значения коэффициента КМ равного 1,9, установленного в пункте 4 (прочие кадастровые кварталы) таблицы в приложении № 1 и коэффициента Пкд равного 3 (Предпринимательство), установленного в пункте 4 таблицы в приложении № 2 с момента вступления решения в законную силу.

При этом Московский областной суд в решении от 03.08.2017 по делу                                       № 3а-670/2017 пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Суд, исследовав предоставленный Советом депутатов городского округа ФИО4 документ поименованный "Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов" приходит к выводу, что данный документ по своей сути является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии. Данный документ не содержит анализа и расчета, предлагаемых к увеличению (в оспариваемой части) коэффициентов.

Как следует из протокола заседания Совета депутатов, при обсуждении проекта нормативного правового акта лишь одним из оснований для его принятия являлась необходимость формирования дохода городского бюджета, источником которого является арендная плата.

Административным ответчиком не представлены расчеты доходности земельных участков, предназначенных для предпринимательской деятельности, включающей в себя вид разрешенного использования (в том числе и земельных участков административного истца). Не доказаны данные обстоятельства и в ходе рассмотрения дела.

Довод представителя администрации городского округа ФИО4 Московской области, о необходимости повышения корректирующих коэффициентов и в целом арендной платы, в связи с повышением, установленной в отношении объектов кадастровой стоимости суд, находит основанным на неверном применении норм закона.

При таких обстоятельствах отсутствие экономического обоснования безусловно дает основания полагать, что применение корректирующих коэффициентов Км и Пкд в установленном размере не позволяет определить арендную плату в отношении земельных участков с названным видом разрешенного использования и местоположением на территории муниципального образования, соответствующую их доходности.

Следовательно, суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что "Экономическое обоснование к проекту решения Совета депутатов" по своей сути в целом является проектом нормативного правового акта принятого Советом депутатов в точном с ним соответствии и не содержит анализа и расчета, предлагаемых к утверждению коэффициентов.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при утверждении коэффициентов Км и Пкд органом местного самоуправления был нарушен один из основных принципов определения арендной платы – принцип экономической обоснованности.

Данное обстоятельство также подтверждается и решением. 

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В данном случае, на основании выводов, содержащихся в решении суда общей юрисдикции, арбитражный суд приходит к выводу, что решение Совета депутатов городского округа ФИО4 Московской области от 02 ноября 2016 года № 302/58 "Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов (Км), учитывающих местоположение земельного участка на территории городского округа ФИО4 Московской области" изначально не соответствовало нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, - постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582.

При таких обстоятельствах суд считает, что при расчете размера арендной платы и применении коэффициентов Пкд и Км, истец должен был руководствоваться ранее действовавшим порядком определения размера арендной платы, установленным решением Совета депутатов муниципального образования «Город ФИО4 Московской области» от 24 ноября 2004 г. № 76/451 «Об установлении при расчете арендной платы за земельные участки повышающих коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка на территории муниципального образования «Город ФИО4 Московской области» по зонам градостроительной ценности».

Более того, пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" установлено, что согласно части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N 16452/11 признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному акту обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное эти актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована позиция, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование данной нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 9330/09). 

Ответчик представил расчет задолженности и пени, который составлен в соответствии с требованиями Закона № 23/96-ОЗ – по состоянию на 02.08.2017г. задолженности по договору составляет 146 517 руб. и пени - 3 514,05 руб. 

Расчет проверен судом и признан верным.

С учетом изложенного, требования о взыскании основного долга и пени подлежат удовлетворению в размере, согласно контр-расчету ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЖСК «Сосновый» в пользу Администрации городского округа Королёв Московской области задолженность в размере 146 517 руб. и пени в размере 3 514,05 руб. за период по 02.08.2017г.

В остальной части отказать.

Взыскать с ЖСК «Сосновый» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 501 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца в установленном законом порядке.

 

               Судья                                                            А.В. Гринева