ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-32910/2017

01 февраля 2018 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Нечаева С.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Красновой С.В., 

при участии в заседании:

от ООО «СБМ-Инвест» – ФИО1, дов. от 20.02.2017

от АО «Первая Ипотечная Компания - Регион» – ФИО2, дов. от 23.10.2017, ФИО3, дов. от 23.10.2017 №83

от Администрации городского округа Химки Московской области – не явился, уведомлен

рассмотрев в судебном заседании  кассационную жалобу

акционерного общества «Первая Ипотечная Компания - Регион» (ответчика)

на решение от 30.06 2017 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Фаньян Ю.А.,

и постановление от 26.10.2017

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Шевченко Е.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»

к акционерному обществу «Первая Ипотечная Компания - Регион»

третье лицо: Администрация городского округа Химки Московской

области

о расторжении договоров соинвестирования 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест» (далее - истец, ООО «СБМ-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу «Первая Ипотечная Компания - Регион» (далее - ответчик, АО «ПИК-Регион») о расторжении договоров соинвестирования от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Химки Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу № А41-32910/17 исковое заявление удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Администрация городского округа Химки Московской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания суда кассационной инстанции, представителя не направила, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав  явившихся представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как было установлено судами и следует из материалов дела, между АО «ПИК-Регион» (инвестор) и ООО «СБМ-Инвест» (соинвестор) заключены договоры соинвестирования от 01 июля 2010 года:

- № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 16 квартир, общей проектной площадью 1 209,44 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 7, дом 20 стоимостью 76 194 720 руб.;

- № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 16 квартир, общей проектной площадью 1 207,84 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, Юбилейного проспекта, ул. Панфилова пр. проезда № 6010, Куркинского шоссе и МАКД, корп. 8А стоимостью 76 093 920 руб.;

- № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, по условиям которого АО «ПИК-Регион» обязалось передать в собственность соинвестору в качестве результата инвестиционной деятельности 19 квартир, общей проектной площадью 1 428,59 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, Юбилейного проспекта, ул. Панфилова, пр. проезда № 6010, Куркинского шоссе и МАКД, корп. 7Б стоимостью 90 001 170 руб.

Обращаясь в суд, истец указывал, что жилые дома введены в эксплуатацию, однако ответчиком не исполнены обязательства по договорам соинвестирования от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-20, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-7Б, от 01 июля 2010 года № ПИК-Р/СБМ-Инвест/Юб-8А, акты об исполнении указанных договоров не подписаны, результат инвестиционной деятельности истцу не передан, а право собственности на квартиры признано за физическими лицами на основании решений судов общей юрисдикции.

Как указали суды, к отношениям сторон, возникшим на основании спорных договоров, подлежат применению положения Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон РФ об инвестиционной деятельности), а также Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее - Закон РСФСР об инвестиционной деятельности).

Учитывая пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судами указанные договоры квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости.

В соответствии с частью 1, частью 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3.1.5 договоров, после ввода завершенного строительством Объекта в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации Объекта органом технической инвентаризации и осуществления взаиморасчетов по договору Инвестор (ответчик) готовит и подписывает с Соинвестором (истец) акт об исполнении инвестиционных обязательств.

Пунктом 4.2 договоров установлено, что Инвестиционный взнос, указанный в пункте 4.1 Настоящего договора, включая услуги Инвестора (ответчика) по управлению инвестиционным процессом, Соинвестор (истец) обязан перечислить Инвестору (ответчику) в полном объеме в срок не позднее 31 декабря 2010 года.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения принятых на себя сторонами обязательств (подписания акта об исполнении настоящего Договора), что указано в пункте 9.1 договоров.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, руководствуясь положениями ст. 307, 309, 398, 450, 452 ГК РФ, исходил из того, что ответчик существенно нарушил обязательства по спорным договорам, поскольку после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации объекта органом технической инвентаризации и осуществления взаиморасчетов по договору не подготовил и не подписал с истцом акт об исполнении инвестиционных обязательств. 

Суды также приняли во внимание, что решениями Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2014 года по делу № А41-26116/13, от 29 ноября 2013 года по делу № А41-46295/13, а также решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2013 года № А40-45754/13 расторгнуты договоры № Юб-7Б/19, № НК-20/16, № Юб-8а/16, заключенные между ООО «СБМ-Инвест» и ООО «ФлайтИнвест». 

Указанными судебными решениями установлено, что ООО «СБМ-Инвест» не исполняло своих договорных обязательств и не передавало ООО «ФлайтИнвест» право на оформление в собственность квартир, а ООО «ФлайтИнвест» в свою очередь не уплатило ООО «СБМ-Инвест» полагающихся денежных средств.

Применив положения статей 218, 219 ГК РФ, учитывая, что застройщиком спорного имущества являлся ЗАО «ПИК-Регион», суды исходили из того, что в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на спорное имущество в первую очередь возникает у застройщика, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и он вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом. 

Между тем судами не учтено следующее.

Впоследствии истец привлек в качестве соинвестора ООО «Флайт-Инвест», с которым заключил следующие договоры инвестирования: договор от 23 декабря 2010 года № НК-20/16, - договор от 23 декабря 2010 года № ЮБ-7б/19, - договор от 23 декабря 2010 года № Юб-8А/16.

Затем квартиры были проданы привлечённым истцом соинвестором - ООО «Флайт Инвест» гражданам по предварительным договорам купли-продажи, которые были заключены на основании цепочки инвестиционных договоров между АО «ПИК-Регион» - ООО «СБМ-Инвест» - ООО «Флайт-Инвест».

В силу ст. 6 Закона РФ об инвестиционной деятельности, инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии  со ст. 5 Закона РСФСР об инвестиционной деятельности, инвестор вправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.

Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

Согласно п. 1.1 спорных договоров инвестирования, они заключены для получения соинвестором права на объект инвестирования с правом его передачи (продажи) третьим лицам, что предусмотрено в пункте 5.2 договоров.

Истец, как соинвестор, своим правом воспользовался, заключив соответствующие договоры инвестирования (купли-продажи будущей вещи) с ООО «ФлайтИнвест».

До расторжения договоров инвестирования с ООО «ФлайтИнвест», они были исполнены со стороны ООО «СБМ-Инвест». Права на квартиры были переданы в пользу ООО «ФлайтИнвест».

По смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ договоры инвестирования могут быть расторгнуты судом в случае, если именно нарушение ответчиком условий договоров инвестирования повлекло для другой стороны значительный ущерб.

Между тем, судами не установлено существенного нарушения ответчиком обязательств по договорам инвестирования. 

Суды ограничились формальной констатацией отсутствия акта об исполнении обязательств, а также невозможности регистрации прав собственности на квартиры истцом.

В связи с чем, вывод судов о существенном нарушении ответчиком обязательств по договорам инвестирования, выразившемся в неисполнении обязательств по подписанию акта об исполнении инвестиционных обязательств, нельзя признать обоснованным.

Суду необходимо было выяснить, что послужило основанием признания права собственности на квартиры за физическими лицами.

В том случае, если одним из оснований явились спорные договоры в цепочке договоров, данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец распорядился имущественными правами, а фактически договор между сторонами является исполненным.

Кроме того, суд не указал, какой ущерб причинен истцу, вследствие неподписания акта о результатах реализации инвестиционных договоров и актов передачи квартир.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суды допустили существенные нарушения норм процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта необходимо установление обстоятельств и исследование доказательств, что согласно части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить по существу представленные доказательства, исследовать обстоятельства оформления права собственности физическими лицами, определить наличие у истца ущерба, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением требований норм арбитражного процессуального законодательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору.

 Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2017 года по делу № А41-32910/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий – судья                                                 С.В. Нечаев 

 

Судьи:                                                                                                  Н.Ю. Дунаева

 

                                                                                                              С.В. Краснова