ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-286482/19-41-2269

19.05.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие представителей сторон, дело по иску ООО «Дом-Совет» (ОГРН 

<

***>) к АО Банк ГПБ (ОГРН 

<

***>) о взыскании 361 309 руб. 73 коп., 3–и лица ФИО2, ФИО3, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 361 309 руб. 73 коп. в оплату  эксплуатационных и коммунальных услуг, оказанных в отношении нежилого помещения в административно-офисном здании по адресу: 

<

...>, - за период с 08.06.2018 по 31.07.2019.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что на основании протокола общего собрания собственников нежилых помещений от 08.06.2018 является управляющей организацией указанного здания, в котором ответчик арендует нежилое помещение на основании договора аренды от 31.12.2010. 

Истец, ответчик и 3-е лицо в судебное заседание не явились,  о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, стороны не возразили против рассмотрения дела в свое отсутствие, не заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства, в том числе в связи с применением мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), в связи с чем дело рассматривалось в их отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление ответчик против иска возразил, сослался на то, что является арендатором нежилого помещения, договоры, по которым ответчик принял на себя обязательство оплачивать услуги истца, не заключались, а ст. 210 ГК Российской Федерации бремя содержания имущества возлагает на собственника этого имущества.

3-е лицо ФИО2 против иска возразило, сослалось на то, что договор, проект которого направлялся ему истцом, не подписан.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-м лицом, суд установил, что истец на основании протокола общего собрания собственников нежилых помещений по адресу: 

<

...>, - от 08.06.2018 является управляющей организацией здания по указанному адресу, оказывает услуги по охране, эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества в здании, от своего имени заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные и эксплуатационные услуги, необходимые для эксплуатации здания.

В соответствии с протоколом размер платы за эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества здания составляет 53 руб. 75 коп. за 1 кв. м.

3-и лица являются долевыми собственниками  нежилого помещения площадью 430, 9 кв. м в спорном здании, что следует из представленной суду выписки из ЕГРН, а ответчик – арендатором на основании договора аренды нежилых помещений от 31.12.2010 № 2502, заключенного с ЗАО «Инженерный центр Северстрой» (права и обязанности арендодателя перешли к 3-м лицам в связи с ликвидацией ЗАО «Инженерный центр Северстрой» и распределением оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества среди участников).

В претензии от 23.08.2019 истец потребовал от ответчика оплатить эксплуатационные расходы в сумме 361 309 руб. 73 коп., из акта сверки расчетов, прилагаемого к претензии, следует, что указанная сумма представляет собой плату, начисленную по ставке, установленной протоколом от 08.06.2018, с площади арендованного ответчиком нежилого помещения,  по состоянию на 31.07.2019.

Согласно ст. 289 Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; в соответствии со ст. 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии со ст. 249 ГК Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч. 7 ст. 156 Кодекса размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Как указано в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, п. 5 ст. 16 последнего устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства, при этом государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому согласно п. 2 названного постановления относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Возражения ответчика основаны на том, что он не является собственником нежилого помещения, в то время как ст. 210, 249 ГК Российской Федерации бремя содержания имущества возлагают на собственника этого имущества.

Однако ст. 210 ГК Российской Федерации предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В данном случае иное предусмотрено договором, заключенным собственниками нежилого помещения с ответчиком - арендатором этого помещения.

Так, в соответствии с п. 2.2.14 договора аренды арендатор обязан в месячный срок после оформления акта приема-передачи объекта в аренду заключить договоры с эксплуатационными и иными организациями на услуги, указанные в п. 3.5 договора, а п. 2.2.15 договора устанавливает, что в случае несвоевременного исполнения арендатором обязанности, предусмотренной п. 2.2.14 договора, арендатор обязуется компенсировать арендодателю понесенные им затраты, связанные с содержанием общего имущества здания, и расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг (вода, тепло, электроэнергия, водоотведение), за период с момента передачи в аренду объекта и до даты заключения арендатором договоров с эксплуатационными и иными организациями за услуги, указанные в п. 3.5 договора.

В соответствии с п. 3.5 договора в состав арендной платы не входят: 

расходы по техническому обслуживанию объекта и содержанию общего имущества здания, в том числе содержание общих сетей и инженерного оборудования; 

расходы, связанные с охраной объекта; 

расходы по уборке объекта; 

расходы, связанные с вывозом строительного мусора и ТБО; 

расходы   по  оплате  коммунальных   услуг  (вода, тепло,  электроэнергия, водоотведение); 

за пользование телефонной связью. 

Указанные расходы оплачиваются арендатором в соответствии с отдельными договорами, заключенными арендатором с эксплуатационными и иными организациями, оказывающими эти виды услуг.

Таким образом, условия договора предусматривают, что расходы как по содержанию арендованного ответчиком имущества, так и по содержанию общего имущества здания несет ответчик независимо от того, заключил ли он договоры, указанные в п. 2.2.14, или нет: в случае заключения договоров оплату услуг по содержанию имущества производит ответчик, в противном случае ответчик компенсирует собственникам их расходы по оплате этих услуг.

Кроме того, в  соответствии с п. 2 ст. 616 ГК Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, судом установлено, что по договору аренды ответчик принял на себя, во-первых, обязательство в течение месяца со дня оформления акта приема-передачи объекта в аренду заключить договоры с эксплуатационными и иными организациями в отношении услуг, указанных в п. 3.5 договора, в том числе услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, охране здания, уборке здания,  вывозу строительного мусора и ТБО, коммунальных услуг, во-вторых, обязательство оплачивать эти услуги на основании заключенных арендатором договоров.

Следовательно, в данном случае ответчик как арендатор имущества по договору с собственниками этого имущества принял на себя бремя содержания имущества, что допускается ст. 201 ГК Российской Федерации, в связи с чем иск судом удовлетворяется в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 201 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с АО Банк ГПБ в пользу ООО «Дом-Совет» 361 309 руб. 73 коп. основного долга, а также 10 226 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова