Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-270410/22-17-2112

г. Москва

28 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем Еляном Н.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ООО "ЭНКА ТЦ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения от 13.02.2023г. № КУВД-001/2022-49192842/3, о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации

в судебное заседание явились: от заявителя: Алферов И.А. по доверенности от 09.01.2023г., Иноземцева А.В. по доверенности 09.01.2023г., от заинтересованного лица: Власов Д.Е. по доверенности от 24.01.2023 № Д-28/2023. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭНКА ТЦ" (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации прав, оформленного уведомлением от 15.11.2022 №КУВД-001/2022-49192842/1, о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в 10-дневный срок с даты вступления в законную силу решения суда осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 15.06.2022 № 1042022050005 как обременения здания с кадастровым номером: 77:09:0001002:1018 в виде аренды в пользу ООО «Торгсервис 150» в соответствии с заявлением ООО «ЭНКА ТЦ» от 02.11.2022 № КУВД-001/2022-4919282842.

Заявитель в судебном заседании уточнил предмет требований, просил суд признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 13.02.2023г. № КУВД-001/2022-49192842/3, возложить обязанность на Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ЭНКА ТЦ" путем государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 15.06.2022 № 1042022050005 как обременения здания с кадастровым номером 77:09:0001002:1018 в виде аренды в пользу ООО «Торгсервис 150» в соответствии с заявлением ООО "ЭНКА ТЦ" от 02.11.2022 г. № КУВД-001/2022-4919282842.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ, принял уточнение предмета требований.

В судебном заседании представитель ООО "ЭНКА ТЦ" поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении с учетом уточнений.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из заявления, ООО «ЭНКА ТЦ» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0001002:1018, расположенного по адресу: г. Москва, Левобережный, ул. Правобережная, д. 16 (далее-«Здание»). Право собственности заявителя на Здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - «ЕГРН») 24.07.2003, номер государственной регистрации права: 77-01/30-639/2003-863 (выписка из ЕГРН в отношении Здания от 24.11.2022 № КУВИ-999/2022-1423785, приложена к заявлению).

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной   регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 15.06.2022 № 1042022050005 (далее - «Договор аренды»), заключенного между ООО "ЭНКА ТЦ" и Обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 150» (ИНН: 9723095473), в соответствии с которым в аренду передается помещение площадью 1 341,00 кв.м, расположенное на первом этаже Здания, описание которого содержится в пункте 1.2 и Приложении № 1 к Договору аренды (далее -«Помещение») от 02.11.2022 № КУВД-001/2022-4919282842 (далее - «Заявление о государственной регистрации»).

По итогам рассмотрения заявления о государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве принято решение о приостановлении государственной регистрации прав до 13.02.2023.

В Решении о приостановлении указаны следующие имеющиеся, по мнению Управления Росреестра по Москве, основания приостановления государственной регистрации Договора аренды:

1)         не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», далее - «Закон о государственной регистрации недвижимости»);

2)         имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Решением Управления Росреестра по Москве, оформленным уведомлением от 13.02.2023 №КУВД-001/2022-49192842/3, заявителю отказано в государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации.

Заявитель, считая данное решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Закона N 218-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, предусмотренные ст. 18 Закона N 218-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового  учета  и (или) государственной  регистрации   прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию,  необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Вопреки утверждению Управления Росреестра по Москве, заявителем были представлены все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

В частности, был представлен договор аренды, в котором согласованы все его существенные условия, в том числе, в текстовой (в пункте 1.2 Договора аренды) и графической форме (в Приложении № 1 к Договору аренды) надлежащим образом определен и согласован объект аренды по Договору аренды (Помещение).

В решении Управление Росреестра по Москве указывает на отсутствие в Договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, вследствие которого условие об объекте аренды, являющееся в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ существенным условием договора аренды, является несогласованным, а Договор аренды - незаключенным.

Между тем, в пункте 1.1 Договора аренды указано, что арендодатель (Заявитель) предоставляет арендатору (ООО «Торгсервис 150») во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения в Здании, указанные в пункте 1.2 Договора аренды. Согласно пункту 1.2 Договора аренды передаваемое в аренду имущество состоит из помещения общей площадью 1 341,00 кв.м, полное описание которого приведено в Приложении № 1 к Договору аренды. Указанное приложение содержит копию поэтажного плана первого этажа Здания, на котором контуром красного цвета выделено передаваемое в аренду помещение.

Вышеуказанные положения Договора аренды позволяют однозначно идентифицировать имущество, являющееся объектом аренды в соответствии с Договором. Основания для выводов о том, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно того, какое именно имущество передается в аренду в соответствии с Договором аренды, отсутствуют.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами технический план в отношении передаваемой в аренду части Здания заявителем не представлялся. Заявитель не обращался в Управление Росреестра по Москве с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части Здания.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости, если в аренду передается часть здания и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен технический план в отношении указанной части здания, государственный кадастровый учет данной части здания не осуществляется, а договор аренды регистрируется как обременение соответствующего здания.

Из указанной нормы Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что при передаче в аренду части здания подготовка технического плана и осуществление государственного кадастрового учета соответствующей части здания являются правом, а  не обязанностью собственника или арендатора, и их отсутствие не препятствует государственной регистрации договора аренды.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемой в аренду части здания (или технического плана, представленного с заявлением о государственной регистрации договора аренды) также не свидетельствует о незаключенности договора аренды в отношении части здания в связи с несогласованностью сторонами условия об объекте аренды.

До закрепления указанного выше положения в части 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости в судебной практике сложился подход к толкованию положений статей 606 и 607 ГК РФ и законодательства о государственной регистрации недвижимости, которым руководствовался заявитель при подаче заявления о государственной регистрации и в соответствии с которым подготовка технического плана и осуществление кадастрового учета передаваемой в аренду части здания не является обязательным условием государственной регистрации договора аренды указанной части здания.

Так, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Как разъяснено в пункте 25 Обзора судебной практики ВС РФ №2 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Аналогичный подход изложен в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Исходя из изложенного, поскольку условия Договора аренды позволяли идентифицировать передаваемую в аренду часть Здания, представление Договора аренды являлось достаточным для осуществления государственной регистрации Договора аренды как обременения Здания, и представления заявителем иных документов, в частности, технического плана Помещения, не требовалось.

Таким образом, заявителем были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации Договора аренды.

Довод Управления Росреестра по Москве о наличии противоречий между сведениями о Здании, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о Здании, является необоснованным.

В Решении Управление Росреестра по Москве указывает, что в отношении Здания имеется расхождение данных реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (реестра прав на недвижимость) о площади Здания, а именно: согласно кадастру недвижимости площадь Здания составляет 68 522,10 кв.м, в то время как в соответствии с реестром прав на недвижимость указанная площадь составляет 66 764,10 кв.м.

Согласно пункту 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости одним из оснований приостановления государственной регистрации прав является наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации недвижимости реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость) являются различными реестрами, из которых состоит ЕГРН, то есть составными частями ЕГРН.

Исходя из указанной нормы, расхождение данных о площади Здания, содержащихся в кадастре недвижимости и в реестре прав на недвижимость, представляет собой противоречие между сведениями о Здании, содержащимися в различных частях ЕГРН, но не противоречие между сведениями ЕГРН и сведениями, содержащимися в представленных Заявителем документах.

В представленном Заявителем вместе с заявлением о государственной регистрации Договоре аренды отсутствует указание на площадь Здания в целом, ввиду чего наличие противоречия в сведениях о площади Здания, содержащихся в ЕГРН и в представленных заявителем документах, невозможно.

Исходя из изложенного, противоречие между сведениями о Здании, содержащимися в кадастре недвижимости и в реестре прав на недвижимость, на которое указано в Решении о приостановлении, не может являться основанием приостановления государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

В Решении Управление Росреестра по Москве также отмечает, что согласно данным кадастра недвижимости сведениям о Здании присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные».

Согласно частям 4 и 6 статьи 62 Закона о государственной регистрации недвижимости сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются, в том числе, в форме выписки из ЕГРН, и актуальность этих сведений определяется на дату подписания соответствующей выписки из ЕГРН.

Вопреки утверждению Управления Росреестра по Москве, согласно Выписке из ЕГРН в отношении Здания, датированной 24.11.2022 (прилагается к настоящему Заявлению), сведениям ЕГРН о Здании присвоен статус «актуальные, ранее учтенные», но не «актуальные незасвидетельствованные».

Таким образом, содержащееся в Решении о приостановлении указание на присвоение сведениям ЕГРН о Здании статуса «актуальные незасвидетельствованные» является необоснованным и не может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

Решение о приостановлении содержит указание на необходимость в целях устранения причин приостановления государственной регистрации прав «представить в Управление самостоятельное заявление объекта недвижимости на изменение его основных характеристик с приложением технического плана».

По мнению Управления Росреестра по Москве, необходимость для заявителя обратиться с отдельным заявлением о государственном кадастровом учете изменения сведений о площади Здания в целях устранения расхождения данных кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость об указанной площади, якобы препятствующего государственной регистрации Договора аренды.

Между тем, наличие расхождения в сведениях о площади Здания, содержащихся в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость, не является объективным препятствием для внесения в ЕГРН сведений об обременении Здания на основании Договора аренды.

Суд соглашается с доводом заявителя о том, что указанное расхождение не препятствует осуществлению государственной регистрации Договора аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 213 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 (далее - «Порядок ведения ЕГРН»), в случае если сведениям об объектах недвижимости, внесенным в ЕГРН из государственного кадастра недвижимости, был присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные», такой статус изменяется на статус «актуальные» на основании ответа уполномоченного органа на межведомственный запрос, направляемый органом регистрации прав в уполномоченный орган по собственной инициативе. Подачи правообладателем объекта недвижимости какого-либо заявления для совершения органом регистрации прав действий, указанных в пункте 213 Порядка ведения ЕГРН, не требуется.

Таким образом, расхождение между данными о площади Здания в различных реестрах ЕГРН не препятствует государственной регистрации Договора аренды, а обращение заявителя с самостоятельным заявлением о кадастровом учете изменения сведений о площади Здания в соответствии с действующим законодательством не требуется.

Из изложенного следует, что основания приостановления государственной регистрации прав, предусмотренные пунктами 5 и 49 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, указанные Управлением Росреестра по Москве в качестве оснований решения о приостановлении, отсутствовали. Иные основания приостановления государственной регистрации прав в оспариваемом  решении не указаны.

Кроме того, указанная в решении рекомендация по устранению причин приостановления - обращение заявителя с самостоятельным заявлением о кадастровом учете в отношении Здания - не основана на положениях действующего законодательства и объективно не может способствовать устранению имеющихся, по мнению Управления Росреестра по Москве, обстоятельств, препятствующих осуществлению государственной регистрации Договора аренды.

Между тем, в соответствии с пунктом 70 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

При этом данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин.

Исходя из изложенного, оспариваемое решение об отказе в регистрации в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации не соответствуют положениям статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, а также пункта 70 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные представителем Управления Росреестра по Москве в отзыве на заявление, опровергаются представленными в дело доказательствами.

Согласно части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 75, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд, 

 

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 13.02.2023г. № КУВД-001/2022-49192842/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ЭНКА ТЦ" путем государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества от 15.06.2022 № 1042022050005 как обременения здания с кадастровым номером 77:09:0001002:1018 в виде аренды в пользу ООО «Торгсервис 150» в соответствии с заявлением ООО "ЭНКА ТЦ" от 02.11.2022 г. № КУВД-001/2022-4919282842.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "ЭНКА ТЦ" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей 00 копеек.

Возвратить ООО "ЭНКА ТЦ" из доходов федерального бюджета излишне уплаченную на основании платежного поручения от 29.11.2022 № 7963 госпошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                                                              А.Б. Полякова