Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-335/2019

город Псков

28 мая 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 22 мая 2019 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Яковлева А.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Пионерский» (место нахождения: 197348, 

<

...>, лит.А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Псковской области в лице Комитета по управлению  государственным имуществом Псковской области Комитету  по управлению государственным имуществом Псковской области (место нахождения: 180007, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Комитет по финансам Псковской области (180000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (место нахождения: 180017, 

<

...>, ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>), Финансовое управление Администрации города Пскова (180000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора и взыскании 5403867 руб. 99 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, ФИО3– представители,

от ответчика: ФИО4– представитель,

от третьих лиц: от Комитета по финансам Псковской области ФИО5 – представитель,

от Финансового управления; Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова: не явились;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Пионерский» (далее– истец, Общество, ООО «Спортивный комплекс «Пионерский») обратилось  в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – ответчик, Комитет) о расторжении заключенного между Обществом и Комитетом договора аренды № 151 от 16.06.2015 земельного участка и взыскании 5403867 руб. 99 коп. убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Протокольным определением от 20.03.2019 суд заменил Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области на надлежащего ответчика – Псковскую область в лице Комитета по управлению  государственным имуществом Псковской области.

Протокольным определением от 20.03.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по финансам Псковской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова, Финансовое управление Администрации города Пскова.

Представитель истца в судебном заседании уменьшил сумму исковых требований и просит взыскать с ответчика 5159000 руб. убытков, от иска в части расторжения договора отказался (т. 2, л.д. 5). 

Представитель ответчика против ходатайства об уменьшении исковых требований не возражает, математический расчет суммы иска не оспаривает.

Суд, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) принимает уменьшение исковых требований.

Ответчик, третьи лица возражают против исковых требований.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» подлежат удовлетворению в силу следующего.

Между ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» (арендатор) и Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 151 от 16.06.2015 (далее договор).

Договор аренды заключен по результатам открытого аукциона, извещение №280415/1191627/01 от 29.04.2015, сообщение о признании участником торгов №1/4/п-6111 от 08.06.2015, протокол № 3 от 15.06.2015.

Договор подписан сторонами без разногласий и замечаний, зарегистрирован в установленном порядке 16.07.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 60-60/001-60/001/024/2015.

Согласно пунктов  1.1, 1.2 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на четыре года земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 60:27:0190109:12, площадью 2841 кв. м, с местоположением: 

<

...> остановка автобусов Кресты, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и в качественном состоянии как он есть с кадастровым номером 60:27:0190109:12, площадью 2841 кв.м, с местоположением: 

<

...> остановка автобусов Кресты (далее земельный участок). Земельный участок предоставлен для строительства здания торгово-развлекательного комплекса. 

В пункте 7.1.1 договора указано – ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями предоставления, поименованными в пункте 1.2 договора.

Кадастровая выписка о земельном участке от 05.05.2015 № 60/401/15-58179, содержит наименование разрешенного использования: для строительства здания торгово-развлекательного комплекса.

Арендодатель, в силу пункта 6.2.1, обязан соблюдать все условия настоящего договора. В том числе, арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора (пункт 6.2.2).

Согласно условиям, изложенным в пункте 11.1, арендодатель подтверждает, что на день вступления договора в силу отсутствуют основания или обстоятельства, которые могли бы послужить причиной для расторжения договора или повлечь дополнительные расходы для арендатора. Арендодатель подтверждает также, что он имеет право заключить договор без каких-либо дополнительных разрешений органов управления.

Раздел 4 договора не содержит сведений об обременении (ограничении) земельного участка.

Для получения гарантий об отсутствии обременений и прав третьих лиц на арендуемый земельный участок Общество направило Комитету запрос от 01.07.2015 №2. В ответ на обращение арендодатель письмом от 23.07.2015 № 1/4/п-8077 сообщил об отсутствии каких-либо обременений или ограничений на арендуемый земельный участок (т.1, л.д. 32).

ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» направило запрос в Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия (далее Комитет по охране объектов культурного наследия) о возможности использования земельного участка для строительства здания торгово-развлекательного центра. Комитет по охране объектов культурного наследия в ответе от 26.02.2018 № КН-09-0470 (т 1, л.д. 59-60) сообщил об отсутствии каких-либо объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации, либо выявленных объектов культурного наследия и объекты, обладающих признаками объекта культурного наследия.

В целях освоения земельного участка истцом 11.08.2015 направлено заявление в Администрацию города Пскова о подготовке градостроительного плана участка. Администрацией города Пскова принято Постановление от 12.10.2015 № 2105 «Об утверждении градостроительного плана Земельного участка, расположенного по Крестовскому шоссе, 94 в городе Пскове» (т.1, л.д. 34-37).

В связи с обнаружением препятствия для использования земельного участка под цели договора, выраженного в запрете проведения строительных работ на участке из-за нахождения в непосредственной близости автозаправочной станции «Neste», Общество 19.10.2016 направило в Комитет претензию о расторжении оговора аренды и выплате убытков. В ответе на претензию № 1/4/п-23341 от 24.11.2016 ответчик указал, что предоставление земельного участка осуществлено в соответствии с нормами действовавшего законодательства, ограничений в использовании земельного участка для строительства, по результатам согласований не установлено (т.1, л.д. 41-42). 

ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» надлежащим образом оплачивает арендные платежи. Всего за период с 16.06.2015 по 31.03.2019, с учетом внесения задатка, в соответствии с пунктом 3.4, в счет арендной платы Обществом перечислено 4929000 руб., что подтверждается соответствующими платежными поручениями. Ответчик, третьи лица, сумму полученных денежных средств не оспаривают.

ООО «Спортивный комплекс «Пионерский» и ООО «ПромЖилСтрой» заключили договор от 07.02.2017 № 07-02, согласно которому ООО «ПромЖилСтрой» принимает на себя обязательства по сбору технических условий для проектирования торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

...> остановка автобусов Кресты. Стоимость работ по указанному договору, в соответствии с пунктом 4.1, составляет 30000 руб., оплата произведена в полном объеме, а работы ООО «ПромЖилСтрой» выполнены и сданы, что подтверждается платежными поручениями и актом выполненных работ.

31.07.2017 между ООО «СК «Пионерский» и ООО «ПромЖилСтрой» заключен договор № 06/17 по которому ООО «ПромЖилСтрой» принимает на себя обязательства по проектированию Культурно-развлекательного оздоровительного центра, площадью до 80 кв. м по адресу: 

<

...> остановка автобусов Кресты. Стоимость работ по указанному договору, в соответствии с пунктом 4.1, составляет 200000 рублей. Оплата истцом произведена полностью, а работы ООО «ПромЖилСтрой» выполнены и сданы, о чем свидетельствуют платежные поручения и акт выполненных работ.

Таким образом,  для подготовки к строительству на земельном участке и сбору технических условий для проектирования здания между ООО «СК «Пионерский» и ООО «ПромЖилСтрой» заключены договоры от 07.02.2017 № 07-02, стоимостью 30000 руб., и от 31.07.2017 № 06/17, стоимостью 200000 руб.,  а всего 230000 руб.

В процессе реализации подготовки строительства здания торгово-развлекательного комплекса истец выявил, что использование предоставленного в аренду земельного участка в целях, указанных в договоре аренды невозможно. 

Комитет по охране объектов культурного наследия (т.1, л.д. 59, 60) сообщил, что в соответствии с пунктом 4 статьи 34.1 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения – «Училище сельскохозяйственное. Директорий», 1903-1905 гг. (Ленинградское ш., д. 24/2, г. Псков), в которой на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Указанный ответ был дополнен письмом от 13.09.2018  № КН-09-1328 где указано, что участок является охраняемым объектом культурного наследия  и находится в защитной зоне объекта памятника культурного наследия федерального значения «Памятник в честь первых побед Красной Армии 1918 г.»; а также земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения, памятника истории «Братская могила на месте лагеря для военнопленных, в которой похоронено 65000 советских воинов, замученных немецко-фашистскими захватчиками», 1941-1944 гг., 1964 г.

Из письма Управления по градостроительной деятельности №2483 от 01.11.2018 (т.1, л.д. 20) также следует невозможность использования спорного земельного участка для заявленных Обществом целей.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002  №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 названной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Согласно пункту 3 указанной статьи границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008  №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» положения указанного закона об обеспечении пожарной безопасности объектов защиты обязательны для исполнения при проектировании и строительстве объектов защиты. Согласно положениям статьи 71 закона при размещении автозаправочных станций на территориях населенных пунктов противопожарные расстояния следует определять от стенок резервуаров (сосудов) для хранения топлива и аварийных резервуаров, наземного оборудования, в котором обращаются топливо и (или) его пары, от дыхательной арматуры подземных резервуаров для хранения топлива и аварийных резервуаров, корпуса топливно-раздаточной колонки и раздаточных колонок сжиженных углеводородных газов или сжатого природного газа, от границ площадок для автоцистерн и технологических колодцев, от стенок технологического оборудования очистных сооружений, от границ площадок для стоянки транспортных средств и от наружных стен и конструкций зданий и сооружений автозаправочных станций с оборудованием, в котором присутствуют топливо или его пары до окон или дверей общественных зданий.

Противопожарные расстояния от автозаправочных станций с подземными резервуарами до общественных зданий, мест массового пребывания людей должны соответствовать требованиям, установленным в законе, и составлять не менее 25 метров. Спорный земельный участок находится в непосредственной близости от автозаправочной станции.

Для реализации  договора, 11.10.2018, истец обратился в Администрацию города Пскова с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания.

Администрация города Пскова в ответ на обращение уведомлением от 17.10.2018 № 4985 сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство, мотивировав свою позицию тем, что здание торгово-развлекательного центра должно представлять из себя здание с помещениями торгового и развлекательного назначения, однако в проектируемом здании отсутствуют указанные помещения и фактически объект представляет собой здание с офисными помещениями и объектом общественного питания. Администрация города Пскова отказала в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Администрация города Пскова указывает на несоответствие представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, действующим на дату выдачи разрешения на строительство, в том числе: в соответствии с письмом Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия от 13.09.2018 № КН-09-1328 земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения, памятника истории «Памятник в честь первых побед Красной Армии 1918 г.» и в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения, памятника истории «Братская могила на месте лагеря для военнопленных, в которой похоронено 65000 советских воинов, замученных немецко-фашистскими захватчиками», 1941-1944 гг., 1964 г. 

Земельный участок находится в непосредственной близости к автозаправочной станции «Neste», в результате чего противопожарные расстояния от АЗС до здания должны составлять не менее 25 метров.

Таким образом, использование земельного участка для целей, указанных в пункте 1.2 договора аренды невозможно, в связи с нарушением норм Федерального закона от 22.07.2008  № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Федеральным законом от 25.06.2002  № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)».

В то время как строительство здания являлось для Общества существенным обстоятельством, из которого он исходил при заключении договора аренды.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 и от 21.08.2018 № 305-ЭС18-12284 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

При обращении в суд с иском о возмещении вреда истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, неправомерность действий (бездействия) ответчика и причинную связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившим вредом.

В силу положений статьи 16.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

По настоящему делу истец должен доказать наступление вреда (убытков), их размер, противоправность действий (бездействия) государственного органа (должностного лица) и юридически значимую причинно-следственную связь между этими фактами. В данном деле суд с учетом всех обстоятельств дела  считает  доказанными обстоятельства причинения Обществу ущерба.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» субъект Российской Федерации является ответчиком в случае предъявления юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. В соответствии со статьей 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее БК РФ) от имени субъекта Российской Федерации по делам о взыскании убытков причиненных неисполнением публично – правовым основанием своих обязательства выступает главный распорядитель средств бюджета субъекта, который определяется ведомственной классификацией расходов соответствующего бюджета.

В статье 6 БК РФ главный распорядитель бюджетных средств (главный распорядитель средств соответствующего бюджета) определен, как орган государственной власти (государственный орган) указанные в ведомственной структуре расходов бюджета и имеющие право распределять бюджетные ассигнования и лимиты бюджетных обязательств между подведомственными распорядителями и (или) получателями бюджетных средств. В силу указания статьи 1071 ГК РФ в случаях, когда причинённый вред подлежит возмещению за счёт казны субъекта РФ.

Суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 16.1, 393, 611, 612 ГК РФ, статьями 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002  №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», статьями 45- 47, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» считает возможным взыскать с Псковской области в лице Комитета в пользу Общества 5159000 руб. убытков.

Суд не учитывает возражения ответчика, третьих лиц, поскольку они строятся на утверждении о правомерности действий по передачи земельного участка в аренду, однако материалами дела подтверждена невозможность использования спорного участка для целей договора аренды.

Иск в части расторжения договора подлежит прекращению, поскольку истец  отказался от него в части расторжения договора.

Судебные расходы в порядке статей 107, 110, 112 АПК РФ суд относит на ответчика.

Излишне уплаченная пошлина подлежит возвращению истцу. 

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 150, 151, 167-170, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать с Псковской области в лице Комитета по управлению  государственным имуществом Псковской области за счет казны Псковской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Пионерский» 5159000 руб. убытков; а также 48795 руб. судебных расходов,  по уплате государственной пошлины. 

Иск в части расторжения договора прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Пионерский» из федерального бюджета 1224 руб.  государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяА.Э. Яковлев