АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-4902/2024

г. Краснодар

19 августа 2024 года

Резолютивная часть решения вынесена 22.07.2024.

Полный текст решения изготовлен 19.08.2024.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медвдеевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), г. Анапа Краснодарского края

к Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании ненормативного акта недействительным

третье лицо: филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2, по доверенности, 

от ответчиков: ФИО3, по доверенности,

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа, администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – заинтересованные лица): 

о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 22.11.2023 № 17-13-7424/23; 

об обязании администрации муниципального образования город-курорт Анапа в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа утвердить схему расположения земельного участка площадью 592 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, на кадастровом плане территории и принять решение о предварительном согласовании предоставления ФИО1 указанного земельного участка в аренду с видом разрешенного использования «строительство в п. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ «Рабочая смена».

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, а также на ранее заявленном ходатайстве об уточнении формулировки требований.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований, представил дополнительные документы, которые суд приобщил к материалам дела.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании от 10.07.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлялся перерыв до 22.07.2024 в 11-30 час. 

Информация о движении дела, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по веб-адресу http://krasnodar.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Ранее заявителем было заявлено ходатайство об уточнении формулировки заявленных требований.

Так, заявитель просит признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 22.11.2023 № 17-13-7424/23, обязать администрацию муниципального образования город-курорт Анапа в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в течение 20 (двадцати) дней с момента вступления в законную силу решения суда утвердить схему расположения земельного участка площадью 592 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, на кадастровом плане территории и принять решение о предварительном согласовании предоставления ФИО1 указанного земельного участка в аренду с видом разрешенного использования «эксплуатаци гостиницы».

В силу статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом установлено, что уточненные требования не противоречат закону и не нарушают установленных законом прав и интересов истца, других лиц, в связи с чем, судом принимаются.

На основании изложенного, ходатайство об уточнении подлежит удовлетворению.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд установил следующее.

ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости 2002 года постройки – часть здания гостиницы, состоящая из нежилых помещений №№ 39 – 84, 85 – 97 общей площадью 535,1 кв. м с КН 23:37:1101003:211 по ул. Приморская, 2в в с. Сукко Анапского района (далее – часть здания КН:211). Право на объект зарегистрировано в ЕГРН 06.09.2012, что подтверждается выпиской ЕГРН от 26.01.2024.

Под частью здания заявителя КН:211 земельный участок на кадастровый учёт не поставлен.

Другая часть здания гостиницы образуется за счёт нежилых помещений №№ 7 – 11, 16 – 20 площадью 217,4 кв. м с КН 23:37:1101003:267 (далее – помещения КН:267) и нежилых помещений №№ 4 – 6, 12 – 15, 21 – 24 площадью 211,9 кв. м КН 23:37:1101003:265 (далее – помещения КН:265), расположенных по ул. Приморская, 2б в с. Сукко Анапского района и принадлежит ФИО4 и ФИО5 

Помещения КН:265 и КН:267 поставлены на кадастровый учёт 24.09.2013 и располагаются на земельном участке площадью 567 ± 8 кв. м с КН 23:37:1101003:34 (далее – участок КН:34) по ул. Приморской, 2б в с. Сукко, который поставлен на кадастровый учёт 09.09.2008 и принадлежит собственникам помещений на праве собственности c 24.03.2011. Участок КН:34 относится к категории «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «строительство в п. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ «Рабочая смена»», что подтверждается выпиской ЕГРН от 12.02.2024.

В целях оформления прав на землю, занятую частью здания КН:211, руководствуясь исключительным правом собственника объекта недвижимости на приобретение участка в аренду (подпункт 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ), ФИО1 обратилась к главе администрации МО г.-к. Анапа с заявлением от 10.10.2023 о предварительном согласовании предоставления образуемого участка в аренду с утверждением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 592 кв. м по ул. Приморская, 2в в с. Сукко. 

К заявлению приложены следующие документы (в материалы дела представлена опись переданных в уполномоченный орган через филиал ГАУ КК «МФЦ» документов от 10.10.2023):

- подготовленная заявителем схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; 

- обоснование заявления об утверждении схемы и предварительном согласовании предоставления участка в аренду;

- акт экспертного исследования ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» от 18.09.2023 № 891/16.1;

- решение Анапского районного суда от 23.12.2019 по делу № 2-1269/2019.

Письмом от 22.11.2023 № 17-13-7424/23 администрация в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказала в утверждении схемы. Управление указало, что согласно письму Минэкономразвития РФ от 31.08.2011 № ОГ-Д23-1168 один объект недвижимости может быть размещен только на одном предоставленном для строительства земельном участке, а не на нескольких участках, так как при размещении здания на нескольких смежных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со ст. 1 ЗК РФ.

Полагая, что отказ управления является неправомерным и нарушает права и законные интересы, ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. 

Спорный отказ датирован 22.11.2023, заявление в суд подано 30.01.2024.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок на обжалование отказа заявителем не пропущен.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Вступившим в законную силу решением Анапского районного суда от 23.12.2019 по делу № 2-1269/2019 МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея отказано в иске к собственникам помещений КН:265, КН:267 и КН:211 (часть здания ФИО1) о сносе здания гостиницы и истребовании участка КН:34. 

Судебным актом установлены следующие юридически значимые обстоятельства:

- здание принято в эксплуатацию актом госкомиссии в марте 2002 года;

- право собственности на здание зарегистрировано в 2004 году;

- заключением судебной экспертизы подтверждено, что здание соответствует нормативным требованиям, угрозу жизни и здоровью не создаёт;

- администрация приняла участок КН:34 в муниципальную собственность и правомерно передала его по договору купли-продажи от 15.02.2011 № 0008 в долевую собственность собственников помещений КН:265 и КН:267;

- истец пропустил срок исковой давности как по требованию о сносе гостиницы как самовольной постройки, так и по требованию о виндикации участка КН:34, поскольку он знал о спорном здании как минимум с 2006 года. 

Таким образом, по результатам указанного спора суд подтвердил, что здание является легальным объектом, а участок КН:34 правомерно передан администрацией в собственность правообладателей помещений КН:265 и КН:267, образующих правую часть здания. 

Из приобщенных в дело документов технической инвентаризации на часть здания гостиницы КН:211 и спутниковых фотографий здания следует, что в собственности ФИО1 находится левая часть здания (согласно спутниковому снимку), а в собственности правообладателей помещений КН:267 и КН:265 – правая. При этом правая часть здания, образуемая помещениями КН:267 и КН:265, расположена на участке КН:34, тогда как часть здания ФИО1 с КН:211 расположена за границами указанного участка, участок под ней не сформирован. 

При обращении с заявлением об утверждении схемы и предварительном согласовании предоставления участка в аренду заявитель указал, что здание гостиницы функционально и технически разделено на две части вертикально, по аналогии с жилыми домами блокированной застройки, таким образом, что в собственности ФИО1 находится его левая часть (при просмотре со спутника), а в собственности остальных правообладателей – правая. Часть здания заявителя КН:211 имеет естественные и искусственные границы с прилегающей территорией общего пользования и ограждена от правой части здания соседей забором. 

Вместе с заявлением ФИО1 представила заинтересованным лицам акт экспертного исследования НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» от 18.09.2023 № 891/16.1, выполненный инженером-строителем ФИО6 Исследование выполнено по во-просу: «Определить, обладает ли часть здания гостиницы (помещения №№ 39 – 84, 85 – 97) площадью 535,1 кв. м КН 23:37:1101003:211 исходя из её технических и эксплуатационных характеристик признаками самостоятельного (обособленного) здания?».

Актом экспертного исследования установлено, что часть здания КН:211 является автономным блоком здания гостиницы (по аналогии с автономным жилым блоком), то есть самостоятельным объектом недвижимости. Вторая (правая) часть здания представлена автономным блоком, который образуется за счёт помещений КН:267 и КН:265. Указанный вывод основан на следующих обстоятельствах, установленных специалистом по результатам осмотра здания и изучения технической документации:

- части здания (блоки) имеют свои почтовые адреса: часть КН:211 – ул. Приморская, 2в, тогда как правая часть (помещения КН:267 и КН:265) и участок КН:34 расположены по ул. Приморская, 2б, что подтверждается адресной справкой управления от 25.04.2013 № 1318;

- обе части имеют самостоятельные входы и пожарные (эвакуационные) выходы;

- у частей здания нет общих помещений, которые бы располагались на одном этаже либо над или под другим блоком (у каждой части собственный набор помещений как основных, так и вспомогательных), чердаков, подполий, шахт коммуникаций, что следует из технического паспорта ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на нежилые помещений заявителя № 39 – 84, 85 – 97; 

- каждый блок имеет собственную придомовую территорию: у заявителя и у соседей самостоятельные выходы на собственную придомовую территорию; каждый из них использует землю исключительно в границах своей придомовой территории;

- часть здания КН:211 имеет самостоятельные вводы и подключения к внешним сетям инженерного технического обеспечения (котельная установка, ввод и распределение энергоснабжения, узлы распределения горячего водоснабжения, канализация (септик). 

Также, в материалы дела представлен договор энергоснабжения от 01.08.2014 № 121511, заключённый между ОАО «Кубаньэнергосбыт» и ФИО1, согласно которому сетевая организация обязуется поставлять электроэнергию в объект: «Часть здания гостиницы, помещения 39 – 84, 85 – 97» (часть здания гостиницы заявителя КН:211).

К указанному акту экспертного исследования приложены фотографии, подтверждающие выводы специалиста.

В силу частей 1 – 3 и 7 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 89 АПК РФ допускаются в качестве доказательств документы и материалы, содержащие сведения об обстоятельствах, зафиксированные как в письменной, так и в иной форме (фотоматериалы), имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, признается иным документом, допускаемым в качестве доказательства.

Согласно правовой позиции в определении Верховного Суда РФ от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981 суд оценивает заключение, полученное по результатам внесудебной экспертизы, по правилам статьи 71 АПК РФ.

Достоверность сведений, отраженных в представленном акте экспертного исследования НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» от 18.09.2023 № 891/16.1 заинтересованным лицом не опровергнута, ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу в суде первой инстанции заявлено не было. Таким образом, судом принят представленный акт экспертного исследования от 18.09.2023 № 891/16.1 в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В пункте 40 статьи 1 ГрК установлено, что дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При этом в части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что блок, соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу указанного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом. Жилой блок имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В определении Верховного Суда РФ от 22.03.2023 № 56-КАД22-8-К9 обращено внимание на то, что одним из признаков, характеризующих жилой дом блокированной застройки, является расположение каждого из его блоков на отдельном земельном участке, что предполагает образование земельного участка под каждым блоком с утверждением схемы его расположения. В связи с этим Верховный Суд РФ по указанному делу признал незаконным отказ органа в утверждении схемы расположения земельного участка под помещениями административного истца. 

Суд полагает возможным применить к рассматриваемой ситуации положения закона, регулирующие блокированную застройку.

Земля в Российской Федерации может быть предоставлена гражданам и юридическим лицам на основаниях и в порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Общий порядок и последовательность процедур по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен нормами главы V.1 ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Статья 11 ЗК РФ наделяет органы местного самоуправления правами по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определена компетенция органов, наделенных полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: предоставление земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района. 

Пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В случае если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

При этом законодатель допускает возможность заключения договора аренды публичного участка без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания как обладателю исключительного права на приобретение такого участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 и часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Так, ФИО1 как собственник объекта недвижимости (часть здания КН:211), реализовала свое исключительное право на предоставление земельного участка посредством подачи соответствующего заявления.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагается схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Согласно пункта 11 статьи 39.15 ЗК РФ в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения. В этом случае обязательным приложением к решению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, направленному заявителю, является схема расположения земельного участка.

Из представленных документов следует, что к заявлению ФИО1 помимо схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории также были приложены обоснование заявления, акт экспертного исследования НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» от 18.09.2023 № 891/16.1, копия решения Анапского районного суда от 30.12.2019 по делу № 2-1269/2012.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Порядок подготовки и утверждения схемы земельного участка установлен статьей 11.10 ЗК РФ, согласно пунктам 1, 2 которой схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено данным Кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ).

Минэкономразвития России в письме от 23.01.2020 № Д23и-1799 в ответ на обращение Росреестра от 12.02.2020 № 14-01159-ГЕ/20 по вопросу о документе-основании образования земельного участка из публичных земель в целях предоставления его собственнику расположенного на нем здания, указал, что земельный участок под существующим зданием образовывается на основании утверждённой схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Образование земельного участка в целях его предоставления собственнику расположенных на нем зданий, сооружений не только не включено в перечень случаев образования земельных участков исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, но и названо в качестве исключения из этого правила для одного из таких случаев – образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель допускает образование земельного участка под существующим зданием только на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории (аналогичный вывод сделан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2023 по делу № А32-43894/2022).

На основании утверждённой схемы проводятся кадастровые работы в целях образования земельного участка, осуществляется кадастровый учёт и регистрация на него права государственной или муниципальной собственности для дальнейшей передачи участка заявителю.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка содержится в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

В силу пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы ее форме, формату и требованиям к ее подготовке; 2) совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее утверждённой схемой расположения земельного участка; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьи 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам (предельные размеры земельных участков; учёт границ муниципальных образований и границ населенных пунктов; возможность использоваться здания по виду разрешенного использования; отсутствие обременений; отсутствие недостатков, препятствующих рациональному использованию земель; учёт границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков); 4) несоответствие схемы расположения участка проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Указанный перечень оснований является исчерпывающим, что подтверждается практикой Верховного Суда РФ (см. определения от 15.03.2023 № 43-КАД22-5-К6, от 07.07.2022 № 308-ЭС22-10282, от 13.02.2020 № 127-АПА20-1).

В пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ закреплён исчерпывающий перечень оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления участка в аренду без проведения торгов: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предвари-тельном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК; 2) участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 13, 15 – 19, 22 и 23 статьи 39.16 ЗК РФ. 

Согласно пункту 17 статьи 39.15 ЗК РФ решение об отказе в предварительном согласовании предоставления участка должно быть обоснованным и содержать все основания отказа. Между тем в оспариваемом отказе не приведены предусмотренные ЗК РФ основания для отказа в утверждении схемы расположения участка и в предварительном согласовании предоставления участка в аренду.

В оспариваемом ответе от 22.11.2023 № 17-13-7424/23 Управление ссылается на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации (письмо от 31.08.2011 №ОГ-Д23-1168), в котором указано, что один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке.

Суд полагает, что приведённая позиция неприменима к обстоятельствам настоящего дела. Описанное ограничение связано со строительством нового объекта на двух участках, тогда как часть здания заявителя КН:211 уже построена, введена в оборот и является самостоятельным (автономным) как в юридическом, так и в техническом смысле объектом недвижимости. 

Кроме того, суд отмечает, что правила землепользования и застройки города-курорта Анапа были приняты решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 (первая редакция). Указанное решение принято после постановки спорного объекта на кадастровый учет.

Более того, под второй половиной здания гостиницы администрация уже сформировала участок и предоставила его правообладателям помещений КН:265 и КН:267, образующих правую часть здания, сначала в аренду по договору от 08.06.2010, а затем в собственность в 2011 году. Таким образом, уполномоченный орган подтвердил допустимость образования самостоятельного участка под частью здания гостиницы с такой же конфигураций и практически аналогичной площадью, как испрашивает заявитель.

Суд учитывает закреплённый в статье 19 Конституции РФ принцип юридического равенства и вытекающий из него критерий правовой определенности в имущественных отношениях. Конституционная законность, равенство всех перед законом и судом и равноправие могут быть обеспечены лишь при условии единообразного понимания и приме-нения правовой нормы всеми правоприменителями (постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П). Отказ управления в утверждении схемы и предоставлении участка заявителю в аренду нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений, поскольку заявитель имеет право на образование самостоятельного участка так же, как и собственники другой половины здания.

В представленном в материалы дела отзыве заинтересованное лицо приводит довод о невозможности формирования участка по причине несоблюдения в таком случае норм о соблюдении минимальных отступов в силу части 1 статьи 38 ГрК РФ.

Так, при формировании испрашиваемого участка под существующим легальным объектом нормы об отступах зданий от границ участков не подлежат применению, поскольку эти требования применяются при строительстве новых объектов, тогда как в рассматриваемом деле испрашивается для формирования земельный участок уже под возведенным объект недвижимости, легальность которого подтверждена.

Кроме того, как было указано выше, суд считает возможным применить к рассматриваемому спору аналогию закона. Так, закон допускает нахождение каждого блока дома (части здания) при блокированной застройке на самостоятельном участке, что предполагает размещение блоков по границе участков, т.е. без отступа, что следует из письма Минэкономразвития России от 14.03.2017 № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки», согласно которому каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Суд также отмечает, что в Правилах землепользования и застройки г. Анапа (утверждено решением Совета МО г. Анапа от 21.12.2023 № 586) приведено исключение из норм о минимальном отступе. Так, согласно статье 51 ПЗЗ минимальный отступ от границ участка при устройстве гаражей при блокировке смежных объектов капитального строительства может устанавливаться: 3 м от передней границы земельного участка; 0 м от боковых и задней границ земельного участка.

Также суд отклоняет довод заинтересованного лица о невозможности сформировать участок с требуемым заявителем видом разрешенного использования «строительство в п. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ "Рабочая смена"».

Судом принимается во внимание, что в настоящий момент такой вид разрешенного использования «строительство в п. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ "Рабочая смена"» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования. При этом фактически спорный объект недвижимости используется как гостиница исходя из функциональных особенностей объекта недвижимости.

В ходатайстве от 15.04.2024 об уточнении формулировки требования заявитель просил суд изменить в указанном требовании вид разрешенного использования участка «строительство в п. Сукко летнего коттеджа для ГООЦ "Рабочая смена"» на «эксплуатация гостиницы» (ходатайство ранее удовлетворено судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

В Земельном кодексе Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30 ноября 2021 г. N 2518-О, определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает не только то, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, но и то, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу пункта 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) разъяснено, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680, N А43-47603/2017 установлено, со ссылкой на часть 8 статьи 36 ГрК РФ, что законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренным градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны. Вместе с тем подзаконное регулирование не содержит в себе порядка действий в указанной ситуации, что не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок.

В силу части 8 статьи. 36 ГрК РФ недвижимое имущество, возведенное до утверждения градостроительного регламента, а также сформированный для эксплуатации этого объекта земельный участок, могут быть использованы в соответствии с изначально установленным видом разрешенного использования без приведения вида разрешенного использования в соответствие с градостроительным регламентом.

В случае, если вид разрешенного использования установлен участку в надлежащем порядке, правообладатель здания вправе продолжать использовать здание и земельный участок без прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ в силу действия части 8 статьи 36 ГрК РФ.

В том случае, если вид разрешенного использования участка не отражает назначения расположенного на нем здания, такому участку в любом случае должен быть установлен новый вид разрешенного использования, соответствующий его фактическому использованию, даже если такой вид разрешенного использования не предусмотрен действующими правилами землепользования и застройки.

Кроме того, земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, вид разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ и часть 8 статьи 36 ГрК РФ).

Суд обращает внимание, что заинтересованным лицом в подтверждение своей позиции о том, что спорный объект недвижимости возводился как единый объект, был представлен акт государственной комиссии приемки законченных строительством объектов.

Однако, из представленного акта не усматривается указание на отсутствие блокированного характера постройки объекта недвижимости.

Таким образом, в целях соблюдения основного принципа земельного законодательства – принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закреплённого в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, на основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требований заявителя.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; 13 сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

Соответственно, положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в части обязания соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части, применяются в случаях указания на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа - незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными суд обязывает соответствующий орган совершить определенные действия.

В целях восстановления нарушенного права суд считает необходимым обязать администрацию МО г. Анапа в лице управления в течение 20 (двадцати) дней с момента вступления в законную силу решения суда утвердить схему расположения земельного участка.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 156, 170 – 176, 197 – 201 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство заявителя об уточнении формулировки заявленных требований -удовлетворить. 

Признать незаконным отказ управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выраженный в письме от 22.11.2023 № 17-13-7424/23.

Обязать администрацию МО г. Анапа в лице управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 20 (двадцати) дней с момента вступления в законную силу решения суда утвердить схему расположения земельного участка площадью 592 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на кадастровом плане территории и принять решение о предварительном согласовании предоставления ФИО1 указанного земельного участка в аренду с видом разрешённого использования «эксплуатация гостиницы».

Взыскать с администрации МО г.-к. Анапа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                    А.О. Шитикова