АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

25 февраля 2026 года Дело № А56-48920/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 29.09.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя ФИО3 (доверенность от 07.11.2024),

рассмотрев 10.02.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 по делу № А56-48920/2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании недействительными договоров аренды от 16.12.2020 № 19-А043620 (далее − Договор № 1), от 23.12.2020 № 19-А043660 (далее − Договор № 2), о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания с Комитета в пользу ФИО1 5 671 757,42 руб., уплаченных по Договору № 1, и 6 162 581,65 руб., уплаченных по Договору № 2, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по дату фактического возврата денежных средств по указанным договорам аренды исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025, в иске отказано.

ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 11.05.2025 и постановление от 31.07.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Предприниматель указывает, что не был надлежащим образом уведомлен о реальном состоянии объектов недвижимости на момент заключения договоров аренды; отмечает, что в аукционной документации, в Договорах № 1, 2 и актах приема-передачи отсутствовала информация об аварийном состоянии передаваемых в аренду объектов; полагает, что у судов имелись основания для проведения судебной экспертизы с целью определения состояния объектов аренды. По мнению ФИО1, суд первой инстанции необоснованно уклонился от оценки технических заключений общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс Петербург» (далее − ООО «Ренессанс Петербург»).

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ФИО1 доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, а представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведения открытого аукциона в электронной форме между Комитетом (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) на срок 49 лет заключены следующие договоры:

− Договор № 1, по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 78:38:1112404:2009, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дача ФИО4», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, общей площадью 377 кв.м, мезонин-надстройка (далее − объект № 1), для использования под дачу;

− Договор № 2, по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 78:38:1112404:2037, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Дом Л.А. Змигродского», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, общей площадью 398 кв.м, мезонин-надстройка (далее − объект № 2), для использования под дачу.

В пункте 1.1 данных Договоров указано, что переданные в аренду объекты − неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее − Реестр), находящиеся в неудовлетворительном состоянии.

Пунктом 1.2 Договоров предусмотрено, что арендатор обязуется выполнить в отношении объектов культурного наследия работы по их сохранению в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденным распоряжениями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее − КГИОП) от 14.07.2016 № 40-144 и от 12.07.2016 № 40-138, в срок, установленный охранным обязательством и не превышающий семи лет с даты заключения Договоров.

Сведения об объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с Договорами (пункт 1.3 Договоров).

Согласно пункту 1.4 Договоров их неотъемлемыми частями являются составленные в отношении объектов охранные обязательства, акты приема-передачи объектов.

Пунктом 2.3 Договоров предусмотрено, что в связи с проведением работ по сохранению объектов арендатор обязуется, в том числе, в течение одного месяца с даты их заключения обратиться в КГИОП с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, включенных в Реестр; выполнить работы по сохранению в срок, установленный пунктом 1.2 Договоров.

Размер арендной платы и порядок расчетов по Договорам установлен в разделе 3. При этом пунктом 3.1.3 Договоров предусмотрено, что после выполнения ремонтных и реставрационных работ на объектах и их приемки в установленном порядке арендная плата за объект устанавливается в размере 1 руб. за 1 кв. м площади объекта в год без учета налога на добавленную стоимость.

По актам приема-передачи от 16.12.2020 и 23.12.2020 объекты № 1, 2 переданы предпринимателю; в означенных актах отражено неудовлетворительное состояние объектов, к ним приложены материалы фотофиксации законсервированных передаваемых объектов.

В целях составления технического отчета о состоянии объектов предприниматель обратился в ООО «Ренессанс Петербург» для проведения обследования в отношении объектов № 1, 2; по результатам обследования установлено, что спорные объекты находятся в состоянии более худшем, нежели было указано в аукционной документации, Договорах № 1, 2 и актах приема-передачи имущества.

В этой связи 20.06.2023 ФИО1 направил в адрес Комитета письмо с просьбой расторгнуть Договоры № 1, 2; соответствующие соглашения подписаны сторонами 03.08.2023 и 29.08.2023.

Предприниматель 19.02.2024 направил в адрес Комитета претензии № 1-К, 1-3 с требованием возвратить уплаченную им в период действия Договоров № 1, 2 арендную плату, а именно: 5 671 757,42 руб. по Договору № 1 и 6 162 581,55 руб. по Договору № 2.

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства Комитетом перечислены не были, ФИО1 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее − ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из пункта 1 статьи 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел; суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

В пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ, утвержденного информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162, разъяснено, что суд отказывает в признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и установили, что аукционная документация, условия Договоров № 1, 2, а также акты приема-передачи объектов содержали сведения о неудовлетворительном состоянии объектов № 1, 2, а также о высоком физическом износе зданий; сведения о том, что при проведении торгов Комитет скрыл от их участников известную ему информацию о передаваемых в аренду объектах недвижимости, в материалах дела отсутствуют; соответственно, ФИО1, направив заявку об участии в аукционе после ознакомления с аукционной документацией, фактически подтвердил свою информированность о состоянии объектов.

Судами принято во внимание, что предпринимателем добровольно приняты на себя обязательства по Договорам № 1, 2, в том числе по проведению работ в отношении указанных объектов; более того, в пункте 3.1.3 Договоров № 1, 2 стороны также согласовали льготный размер платы за аренду объектов, подлежащий применению после проведения реставрационных и ремонтных работ и до окончания срока аренды.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ФИО1 при заключении оспариваемых Договоров № 1, 2 был надлежащим образом осведомлен о неудовлетворительном состоянии подлежащих передаче в аренду объектов.

Довод ФИО1 о том, что в аукционной документации и в условиях Договоров № 1, 2 не содержались сведения об аварийном состоянии объектов аренды, проверен судами двух инстанции и правомерно отклонен. Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, аварийное состояние также является степенью неудовлетворительного состояния здания. При этом из отчетов об оценке объектов № 1, 2 следует, что по состоянию на 2011 и 2012 годы означенные объекты имели физический износ на 61% и 84% соответственно; следовательно, предприниматель при должной степени заботливости и осмотрительности должен был осознавать, в каком состоянии он принимает объекты в аренду.

С учетом вышеизложенного основания полагать, что ФИО1 был введен в заблуждение относительно предмета аренды, у судов отсутствовали.

Вопреки доводам подателя жалобы, экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ назначается судом по ходатайству лиц, участвующих в деле; соответствующее ходатайство при рассмотрении дела в суде первой инстанции предпринимателем заявлено не было. По своей инициативе суд вправе назначить экспертизу только в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации. В данном деле основания для назначения экспертизы по инициативе суда отсутствовали.

Применительно к указанным конкретным обстоятельствам суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности того, что при заключении Договоров № 1, 2 ФИО1 действовал под влиянием заблуждения, поэтому правомерно отказали в удовлетворении иска.

Более того, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, что и имеет быть в настоящем случае, поскольку после заключения оспариваемых Договоров № 1, 2 между сторонами не имелось каких-либо разногласий относительно существа и мотивов совершения сделок (доказательства обратного истцом, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлены).

Позиция подателя жалобы сводится к выражению несогласия с установленными судами первой и апелляционной инстанций фактическими обстоятельствами дела и направлена на иную оценку доказательств, что находится за пределами полномочий и компетенции суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286 и 287 АПК РФ.

При рассмотрении дела судами двух инстанций полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлиять на исход дела, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 по делу № А56-48920/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 − без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Нестеров

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Чуватина