АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29472/2015

г. Краснодар

30 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Легина Л.Г. (доверенность от 19.05.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Адаптас (РУС)» (ИНН 2310166377, ОГРН 1122310011163) – Луговского А.В. (доверенность от 26.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Адаптас (РУС)» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2017 (судьи Авдонина О.Г., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А32-29472/2015, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Адаптас (РУС)» (далее – общество) о взыскании 84 705 605 рублей 13 копеек долга по договору от 21.01.2013 № 44 аренды земельного участка площадью 2 403 390 кв. м с кадастровым номером 23:37:0204000:26, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, с/о Благовещенский, ООО «Благовещенка», участок 2, (далее – договор аренды, исходный земельный участок) с 01.04.2015 по 30.09.2015, 1 776 202 рублей 48 копеек неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей с 11.04.2015 по 10.08.2015, 15 180 тыс. рублей неустойки за нарушение сроков проектирования и строительства инвестиционного объекта с 01.04.2015 по 10.08.2015, о расторжении договора аренды, о понуждении к проведению рекультивации нарушенного слоя земли и возврату в государственную собственность Краснодарского края земельных участков площадью 477 753 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1269, площадью 297 341 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1270, площадью 94 617 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1271, площадью 241 004 кв. м с кадастровым номером 23:37:0204000:75, площадью 232 857 кв. м с кадастровым номером 23:37:0204000:76, площадью 41 423 кв. м с кадастровым номером 23:37:0204000:77, площадью 840 888 кв. м с кадастровым номером 23:37:0204000:78, выделенных из исходного земельного участка, (далее – образуемые земельные участки), а также исходного земельного участка, площадь которого уменьшена до 177 324 кв. м, в надлежащем состоянии.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2015 с общества взыскано 84 705 605 рублей 13 копеек долга по договору аренды, 1 776 202 рубля 48 копеек неустойки за просрочку внесения арендной платы, 6 862 191 рубль 78 копеек неустойки за нарушение сроков проектирования и строительства инвестиционного проекта), договор аренды расторгнут, общество присуждено к возврату исходного земельного участка в государственную собственность в надлежащем состоянии. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2015 изменено в части понуждения общества к возврату исходного земельного участка, на общество возложена обязанность по возврату в собственность Краснодарского края в надлежащем состоянии образуемых земельных участков, а также исходного земельного участка с уменьшенной до 177 324 кв. м площадью. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязанностей по внесению арендной платы, проектированию и строительству инвестиционного объекта. Судами принято во внимание, что в рамках дела № А32-6510/2016 обществу отказано в иске об уменьшении размера арендной платы по договору аренды за 2013 – 2016 годы. При выделении из исходного земельного участка образуемых земельных участков первый как природный объект не прекратил свое существование, изменилось лишь описание его границ. Общество является арендатором и образуемых и исходного земельных участков по договору аренды. Расчет неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей признан верным. Несоблюдение сроков проектирования и строительства инвестиционного объекта послужило основанием начисления соответствующей неустойки с 01.04.2015 по 10.08.2015. Ее несоразмерность последствиям неисполнения обязательства повлекла уменьшение неустойки по ходатайству общества. Общество не обосновало невозможность реализации до 10.08.2015 инвестиционного соглашения и использования в этих целях земельного участка по не зависящим от него причинам. Департаментом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Договор аренды и инвестиционный контракт представляют собой самостоятельные сделки. Основания для расторжения инвестиционного контракта не тождественны основаниям расторжения договора аренды. Отказ в иске в части понуждения общества к проведению рекультивации земельных участков департаментом не обжалован.

Общество обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанции. В результате внесения в законодательство об основах государственного регулирования деятельности по организации и проведению азартных игр изменений обществу, не получившему до 23.07.2014 разрешение на осуществление такой деятельности, создано непреодолимое препятствие в реализации на земельных участках инвестиционного проекта по не зависящим от него обстоятельствам. Обязательства по договору аренды прекращены в связи с невозможностью их исполнения с 01.05.2016 (дата вступления в силу изменений законодательства). Принятие судом первой инстанции решения до названной даты правового значения не имеет, поскольку на момент прекращения обязательств по договору аренды оно не вступило в законную силу. До внесения судом апелляционной инстанции в решение суда первой инстанции изменений последнее было неисполнимым. Арендные отношения сохранились только в отношении исходного земельного участка с измененным границами и площадью. В отношении образуемых земельных участков договорные отношения не оформлены. Записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении арендой в пользу общества прав на образуемые земельные участки правового значения не имеет. Заключение новых договоров является правом, но не обязанностью общества. Общество выразило заинтересованность только в отношении исходного земельного участка с уменьшенной площадью и измененными границами, а арендная плата должна вноситься только в соответствующей части. Образуемые земельные участки не включались в состав игорной зоны. Законодательство об основах государственного регулирования деятельности по организации и проведению азартных игр, в том числе ставка арендной платы, установленная для земельных участков игорной зоны, к ним неприменимо. В отзыве на кассационную жалобу департамент выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании протокола заседания конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне от 21.01.2013 № 2 правопредшественник департамента (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса объектов недвижимости в игорной зоне на двадцать лет. Договором аренды подтверждена передача объекта аренды арендатору. Годовой размер арендной платы составил 115 млн. рублей. Арендатору вменены в обязанности обеспечение разработки, утверждения проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство, начало строительства не позднее 12 месяцев со дня государственной регистрации договора аренды, а также соблюдение графика строительства. Исполнение названных обязанностей обеспечено неустойкой (пеней) в размере 0,1 % от ежегодной арендной платы за каждый день просрочки. Приложением к договору аренды является соглашение о реализации инвестиционного проекта от 21.01.2013, по которому общество как инвестор должно было профинансировать и обеспечить строительство ряда отелей с комплексом игорных заведений, комплекса тематических парков. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 21.01.2013. 

Приказом департамента от 16.04.2014 № 512 осуществлен раздел исходного земельного участка на образуемые земельные участки (с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1269, 23:37:0000000:1270, 23:37:0000000:1271, 23:37:0204000:75, 23:37:0204000:76, 23:37:0204000:77, 23:37:0204000:78), в результате чего площадь исходного земельного участка уменьшилась до 177 324 кв. м. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) от 26.01.2017 содержат сведения об обществе как об арендаторе образуемых земельных участков и исходного земельного участка с измененной площадью.

Претензионными письмами от 27.04.2015 № 52-7427/15-07.12, от 10.07.2015 № 52-12516/15-0-18 департамент предупредил общество о наличии у него задолженности по арендной плате по состоянию на 23.04.2015 в сумме 211 988 103 рублей 75 копеек и на 11.07.2015 – 254 572 342 рублей 39 копеек, о необходимости погашения задолженности до 01.08.2015, а также предложил расторгнуть договор в случае непогашения задолженности.

Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужили основанием обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой в виде штрафа или пени, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статьи 329, 330, 331 Гражданского кодекса). 

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктами 1, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса определено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок прекращает свое существование, за исключением случая раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при котором могут быть образованы один или несколько земельных участков, а исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в действовавшей на момент раздела исходного земельного участка редакции, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды.

 Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) предусматривался перенос актуальных записей в соответствующие части разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Нормы законодательства Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Регистрация обременений, в том числе, права аренды, в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки (аналогичный подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса установлена возможность изменения договора по соглашению сторон или по требованию одной из них по решению суда в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор по требованию заинтересованной стороны может быть изменен судом в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При этом изменение договора допустимо при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Федеральным законом от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 244-ФЗ) игорная зона определена как часть территории Российской Федерации, предназначенная для осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и границы которой установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом (статья 4). Игорные заведения (за исключением букмекерских контор, тотализаторов, их пунктов приема ставок) могут быть открыты исключительно в игорных зонах. Игорные зоны не могут быть созданы на землях населенных пунктов (статья 5). На территории Российской Федерации создается пять игорных зон, одна из них на территории Краснодарского края. На территории одного субъекта Российской Федерации может быть создано не более одной игорной зоны (часть 1 статьи 9).

Федеральным законом от 22.07.2014 № 278-ФЗ в Закон № 244-ФЗ внесены изменения, согласно которым допускается создание игорной зоны в границах населенных пунктов на земельных участках, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее – корпорация), а границы игорной зоны на территории Краснодарского края определяются Правительством Российской Федерации в границах таких земельных участков.

Статьей 2 Федерального закона от 01.05.2016 № 121-ФЗ «О внесении изменения в статью 9 Федерального закона "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"» определено, что игорная зона, созданная на территории Краснодарского края до дня вступления в силу Закона № 278-ФЗ подлежит ликвидации до 01.01.2019, а до этой даты требования части 1 статьи 9 Закона № 244-ФЗ не распространяются на территорию Краснодарского края. Деятельность по организации и проведению азартных игр в игорной зоне, указанной в части 1 настоящей статьи, может осуществляться организаторами азартных игр на основании разрешений на осуществление такой деятельности, выданных до 23.07.2014.

Кассационная жалоба не содержит доводы об ошибочности расчета сумм долга и неустойки. Суд апелляционной инстанции признал приложенный к иску расчет верным. Заявление общества об уменьшении размера неустойки за нарушение условий договора в части сроков проектирования и строительства инвестиционного объекта учтены судом апелляционной инстанции при вынесении постановления. Общество не представило контррасчет, доказательства внесения арендной платы за спорный период и соблюдение сроков реализации инвестиционного соглашения. Департаментом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Договор расторгнут в связи с доказанностью нарушения обществом его существенных условий в части внесения арендной платы более трех раз и нарушения условий договора в части сроков проектирования и строительства инвестиционного объекта. Основания для отказа в удовлетворении иска у суда апелляционной инстанции отсутствовали. В материалах дела отсутствуют доказательства внесения в договор аренды изменений, связанных с существенным изменением обстоятельств  (вышеназванными изменениями законодательства). Общество не обосновало невозможность реализации инвестиционного соглашения и использования в этих целях образуемых и исходного земельных участков до вступления в силу вышеназванных изменений законодательства. В отсутствие доказательств возврата арендатором арендодателю образуемых земельных участков у судов отсутствовали основания для вывода о прекращении арендных отношений в соответствующей части.   Применение ставки арендной платы для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов вместо ставки, установленной для земельных участков игорной зоны, вступило бы в противоречие с положениями постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и условиями самого договора аренды. 

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2017 по делу № А32-29472/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     А.И. Мещерин

Судья								                                 И.В. Сидорова