АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 января 2017 года

Дело №

А56-40217/2015

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей Асмыковича А.В., Любченко И.С.,

при участии индивидуального предпринимателя Силкина В.В. (паспорт) и его представителя Набиева И. (доверенность от 25.11.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Нев-Альянс-Строй» Набиева И. (доверенность от 25.11.2016), от администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Березовской Е.А. (доверенность от 17.10.2016 № 01-32-71),

рассмотрев 24.01.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Нев-Альянс-Строй» и индивидуального предпринимателя Силкина Василия Васильевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2016 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А56-40217/2015,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Силкин Василий Васильевич,ОГРНИП 308470533900047 (далее – Предприниматель), а также общество с ограниченной ответственностью «Нев-Альянс-Строй», место нахождения: 188300, Ленинградская область, город Гатчина, улица Карла Маркса, дом 40, помещение 8, ОГРН 1134705002167, ИНН 4705061627 (далее – ООО «Нев-Альянс-Строй», Общество), обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188300, Ленинградская область, город Гатчина, улица Киргетова, дом 1, ОГРН 1024701247185, ИНН 4705015109 (далее – Администрация), от 25.05.2015 № 1871 «Об отмене постановления МО «Город Гатчина» от 22.05.2012 № 794 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Куприна, д. 26».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, площадь Ломоносова, дом 1, корпус 5, ОГРН 1147847107430, ИНН 7840504528 (далее – КАГ ЛО), а также Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, дом 1/3, подъезд 4, офис 2, ОГРН 1087847040181, ИНН 7840405870 (далее – Стройнадзор ЛО).

Решением суда первой инстанции от 28.04.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016, в удовлетворении заявления Обществу и Предпринимателю отказано.

В своих кассационных жалобах Силкин В.В. и ООО «Нев-Альянс-Строй», ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить указанные судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявления. Податели кассационных жалоб полагают, что оспариваемое ими постановление Администрации № 1871 (от 25.05.2015) ставит под угрозу строительство многоквартирного дома, нарушает права дольщиков и дестабилизирует градостроительные и гражданско-правовые отношения. Заявители ссылаются на невозможность отмены ранее выданного градостроительного плана ввиду отсутствии такой нормы в действующем законодательстве Российской Федерации. Предприниматель и Общество указывают на отсутствие именно у Администрации полномочий на отмену Постановления № 794 об утверждения спорного градостроительного плана земельного участка  в силу принятия Областного закона Ленинградской области  от 07.07.2014 № 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области» (далее – Закон № 45-оз). Кроме того, по мнению подателей жалоб, суды двух инстанций не применили закон, подлежащий применению к рассматриваемому случаю, а именно положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). 

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах, а представитель Администрации возражал против их удовлетворения.

КАГ ЛО и Стройнадзор ЛО надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания, однако в суд своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно нормам части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, Силкину В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 47:25:0109061:19, площадью 4543 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, город Гатчина, улица Куприна, дом 26. Вид разрешенного использования данного участка – «для строительства многоквартирного дома».

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района Ленинградской области  от 22.05.2012 № 794 (далее – Постановление № 794) был утвержден градостроительный план указанного земельного участка № RU 475061020038 (далее – ГПЗУ), в котором параметры объекта капитального строительства указаны следующим образом: «предельное количество этажей  – 9  или предельная высота зданий, строений сооружений  – 27 м».

Указанный ГПЗУ, послужил основанием для Стройнадзора ЛО в выдаче Силкину В.В. разрешения от 23.01.2015 № RU47506102-02/2015 на строительство многоквартирного жилого дома (общей площадью – 10489 кв. м; количеством этажей – 11, в том числе технический и подвальный этажи, высота – 24,5 м.).

В дальнейшем данный земельный участок был передан во временное владение и пользование ООО «Нев-Альянс-Строй» на основании договора аренды от 20.02.2015, заключенного между Обществом и Силкиным В.В. Решением Стройнадзора ЛО от 11.03.2015 в ранее выданное разрешение на строительство от 23.01.2015 были внесены изменения в части наименования застройщика (Предприниматель заменен на Общество).  

Впоследствии в адрес Администрации поступило предписание КАГ ЛО от 30.04.2015 № 60/15-1-0-2 об устранении в срок до 15.05.2015 нарушения законодательства о градостроительной деятельности путем отмены упомянутого Постановления № 794. Основанием для выдачи указанного предписания послужили выявленные несоответствия ранее утвержденного ГПЗУ (№ RU 475061020038) генеральному плану муниципального округа «Город Гатчина», в котором предусмотрен иной параметр высотности застройки применительно к указанному земельному участку (не выше пяти этажей).

Во исполнение указанного предписания от 30.04.2015 Администрация 25.05.2015 вынесла вышеупомянутое и оспариваемое заявителями постановление № 1871 «Об отмене постановления МО «Город Гатчина» от 22.05.2012 № 794 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Куприна, д. 26» (далее – Постановление № 1871).

Как следствие (в связи с отменой Постановления № 794) Стройнадзор ЛО распоряжением от 26.06.2015 № ОД/40 отменил свое ранее выданное разрешение на строительство от 23.01.2015 № RU47506102-02/2015.

Распоряжением КАГ ЛО от 29.03.2016 № 183 на указанный земельный участок был утвержден новый ГПЗУ (№ RU 475061020022-2016), в котором предельное количество этажей указано уже как «7».

ООО «Нев-Альянс-Строй» и Предприниматель не согласились с  вынесением  Постановления № 1871 об отмене Постановления № 794 и обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций объективно оценили представленные участниками спора доказательства и приведенные ими доводы, после чего пришли к выводу о том, что оспариваемое Постановление № 1871 было вынесено Администрацией в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 8.1 ГрК РФ, в рамках исполнения предписания КАГ ЛО от 30.04.2015 и в соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее Закон № 131-ФЗ). Суды указали на несоответствие спорного ГПЗУ нормам статьи 44 ГрК РФ и обратили внимание на то, что распоряжением от 29.03.2016 № 183 КАГ ЛО утвержден новый ГПЗУ – уже с учетом предоставленного по обращению Общества разрешения на отклонение от предельных параметров строительства многоэтажного жилого дома с пяти до шести надземных этажей при допустимом количестве этажей – «семь». Изложенное послужило судам двух инстанций основанием для отказа ООО «Нев-Альянс-Строй» и Предпринимателю в удовлетворении заявленных ими требований.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает жалобы  Общества и Силкина В.В. не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются, в том числе, информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

Согласно части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Согласно части 3 той же статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градостроительное зонирование определяется функциональными зонами, которые устанавливаются документами территориального планирования, в том числе генеральным планом городского округа (пункт 3 части 1 статьи 18 и часть 3 статьи 23 ГрК РФ).

Правовой режим использования земельных участков без изменения назначения территории, отнесенной к функциональным зонам документами территориального планирования, конкретизируется в правилах землепользования и застройки, которые в свою очередь также включают в себя градостроительные регламенты (статьи 30, 34 и 35 ГрК РФ).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.    

Судами двух инстанций при рассмотрении настоящего дела было установлено, что на дату утверждения спорного  ГПЗУ  (22.05.2012) действовал «Генеральный план МО «Город Гатчина» (далее – Генеральный план). Указанный нормативный документ утвержден решением Совета депутатов второго созыва МО «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района от 23.11.2011 № 54, опубликованным 26.11.2011 в официальном печатном издании муниципального образования – газете «Гатчинская правда» (№ 136). При этом суд первой инстанции проверил и убедился, что приложение к указанному решению № 54 (являющееся графической частью Генерального плана) было размещено также и на официальном сайте  МО «Город Гатчина».

Согласно данному Генеральному плану рассматриваемый земельный участок расположен в функциональной зоне «Ж-3», в которой определены параметры высотности застройки –  «не выше пяти этажей». 

В последующем (в соответствии с Генеральным планом) решением Совета депутатов от 24.10.2012 № 46 были утверждены «Правила землепользования и застройки», согласно которым спорный земельный участок сохранил свое нахождение в той же территориальной зоне – «Ж-3», предусматривающей жилую застройку не выше пяти этажей.  

Однако спорный ГПЗУ содержал информацию, не соответствующую действующему градостроительному регламенту (указан параметр высотности  застройки в девять этажей вместо разрешенных пяти).

Исходя из положений статей 43 – 46, 48 и 50 – 53 ГрК РФ градостроительный план земельного участка воспроизводит применительно к конкретному земельному участку информацию о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и об имеющихся в отношении него строительных ограничениях; является необходимым документом для выдачи разрешения на строительство. 

В свою очередь внесение в ГПЗУ сведений, не соответствующих установленным градостроительным регламентом, влечет за собой  неправомерную выдачу разрешения на строительство объекта, не отвечающего требованиям нормативных актов в области градостроительства. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Из системного анализа норм ГрК РФ, ЗК РФ и Закона № 131-ФЗ следует, что устранение нарушения законодательства путем отмены градостроительного плана земельного участка, изначально не соответствующего градостроительным нормам и правилам землепользования, и выдачи взамен отмененного иного  градостроительного плана, но уже объективно отражающего информацию градостроительных регламентов, не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации. 

С учетом изложенного довод подателей кассационных жалоб о невозможности отмены ранее выданного градостроительного плана ввиду отсутствия такой нормы в действующем законодательстве – подлежит отклонению. 

Довод Предпринимателя об отсутствии именно у Администрации полномочий на отмену Постановления № 794 об утверждении спорного ГПЗУ в силу принятия  Закона № 45-оз проверен судами двух инстанций и аргументировано отклонен со ссылкой на пункт 1 части 3 статьи 8.1 ГрК РФ (с учетом положений части 2 статьи 1 названного областного Закона).

Также следует признать необоснованным и довод подателей жалоб о незаконном неприменении судами двух инстанций нормы, подлежащей применению  к рассматриваемому случаю исходя из обстоятельств дела, а именно положений части 8 статьи 36 ГрК РФ.

В соответствии с указанной частью 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

По смыслу названной нормы применительно к настоящему спору использование объекта капитального строительства, размеры и предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, может быть продолжено без приведения этих параметров в соответствие с градостроительным регламентом  только в том случае, если использование этого объекта  капитального строительства было начато до принятия или изменений градостроительного регламента.

В данном случае, как следует из материалов дела, строительство спорного объекта капитального строительства  (многоквартирный жилой дом в 9 этажей) не завершено, а находится на начальной стадии строительства – возведение фундамента.  Следовательно строительство указанного многоквартирного жилого дома должно осуществляться именно в пределах параметров, установленных градостроительным регламентом, в том числе с соблюдением ограничений по высотности застройки (с учетом наличия разрешения на отклонения от предельных параметров строительства – шесть этажей). Более того, в рассматриваемой ситуации не принимались новые и не вносились изменения в градостроительные регламенты. Как было указано выше, спорный ГПЗУ изначально был оформлен с нарушением действующих градостроительных регламентов. 

В этой связи, учитывая характер нарушений, связанных с подготовкой спорного ГПЗУ, сведения о которых должны быть приняты во внимание при выдаче разрешения на строительство, суды двух инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных Предпринимателем и Обществом требований.

Ссылка подателей жалоб на обстоятельства, установленные при рассмотрении другого арбитражного дела (№ А56-25361/2014), не может быть принята во внимание, поскольку производство по названному делу прекращено в связи с принятием судом отказа индивидуального предпринимателя Силкина В.В. от заявленных требований.  

Ошибочным является довод подателей жалоб о том, что оспариваемое постановление Администрации № 1871 ставит под угрозу строительство многоквартирного дома, нарушает права дольщиков и дестабилизирует градостроительные и гражданско-правовые отношения. Отмена ГПЗУ в целях устранения допущенного нарушения при его выдаче (отражение сведений, превышающих предельные параметры разрешенного строительства) направлена прежде всего на  соблюдение  норм градостроительной деятельности, которые утверждены исходя из совокупности социальных, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территории, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, учета интересов граждан и  муниципального образования.

Учитывая, что дело № А56-40217/2015 рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права при этом применены правильно, а доводы подателей жалоб по своей сути направлены на иную оценку представленных и исследованных доказательств, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.09.2016 по делу № А56-40217/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Нев-Альянс-Строй» и индивидуального предпринимателя Силкина Василия Васильевича – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

А.В. Асмыкович

И.С. Любченко