ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                                  Дело №А40-4788/17-41-42

Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 12.04.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителя ответчика АО «АИЖК» ФИО2 по доверенности от 21.09.2016 № 3/174, дело по иску ООО «Квартстрой Центр» (ОГРН 

<

***>) к ФОНДу «РЖС» (ОГРН 

<

***>) и АО «АИЖК» (ОГРН 

<

***>) об оспаривании уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, установил:

Истец оспаривает протокол заседания Правления АО «АИЖК» от 24.08.2016 № 6/25 в части отказа ответчика от исполнения заключенного сторонами договора аренды земельных участков от 10.04.2012 № ДЗ-29.

В обоснование иска истец сослался на то, что  ст. 619 ГК Российской Федерации  предусматривает перечень оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя; ни ГК Российской Федерации, ни Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривают в качестве основания для расторжения договора аренды основание, указанное в оспариваемом истцом акте. При этом по состоянию на дату одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды задолженность истца составляла 5 029 453 руб. 98 коп., что равно размеру арендной платы за 2 расчетных периода. Сослался истец и на то, что сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по которому площадь арендованных истцом земельных участков уменьшена на 86 939 кв. м, что не учтено ответчиком при определении размера задолженности.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что договор действительно не предусматривает возможность для арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, однако такую возможность арендодатель получил с 01.01.2016 в связи с введением в действие Федерального закона от 29.12.2015 № 405-ФЗ, который дополнил ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ частью 21.

В судебное заседание не явился истец, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось судом в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителя ответчика, суд установил, что по договору аренды земельных участков от 10.04.2012 № ДЗ-29, заключенному Фондом «РЖС» в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора, ответчику на 10 лет предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 52:24:0040001:560 площадью 462 009 кв. м и 52:24:0040001:558 площадью 882 066 кв. м, расположенные по адресу: Нижегородская обл., Богородский р-н, - для комплексного их освоения в целях жилищного строительства. 

В соответствии с п. 4.4 договора арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца квартала; арендные платежи за период использования участков после их передачи арендатору до дня государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10-ти дней со дня государственной регистрации договора; одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования земельных участков до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала. 

П. 6.3.2 договора предоставляет арендодателю право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в перечисленных в данном пункте случаях, в том числе в случае невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

По акту от 10.04.2012 земельные участки переданы истцу.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015  № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ) единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования, - АО «АИЖК».

С 01.09.2016 года в соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016  № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных этим Федеральным законом, переходят к единому институту развития в жилищной сфере; единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда «РЖС» в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях; все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда, а также права и обязанности Фонда по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом, права по распоряжению денежными средствами, размещенными на счетах, открытых Фондом, и соответствующие права требования в отношении указанных денежных средств переходят к единому институту развития в жилищной сфере, при этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется; права на имущество Фонда, за исключением имущества Фонда, необходимого для осуществления действий по его ликвидации, переходят к единому институту развития в жилищной сфере, при этом государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества Фонда проводится на основании заявления единого института развития в жилищной сфере.

Из протокола заседания Правления АО «АИЖК» от 24.08.2016 № 6/25 следует, что арендодателем принято решение об отказе от исполнения заключенного сторонами договора аренды земельных участков на основании п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 405-ФЗ в связи с невнесением арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении сроков ее внесения, в адрес арендатора направлено уведомление от 20.01.2016 об отказе арендодателя от исполнения договора аренды, в котором арендодатель потребовал в течение 30-ти календарных дней освободить земельные участки и передать их в освобожденном виде арендодателю.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 619 Кодекса устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450  Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом п. 2.1 ст. 46, введенный в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, предусматривает, что аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Ч. 21 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», введенная в действие с 01.01.2016 Федеральным законом от 29.12.2015 № 405-ФЗ, предоставила ответчику право отказаться от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, в том числе от договора (исполнения договора) аренды, заключенного на срок более чем пять лет, в случае невнесения арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного указанным договором аренды срока ее внесения.

Согласно п. 1 ст. 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами; п. 2 ст. 310 Кодекса устанавливает, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. 

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. П. 2 ст. 450.1 Кодекса предусматривает, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчик с 01.01.2016 получил право отказаться от договора аренды земельных участков, заключенного сторонами, в случае невнесения арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного договором аренды срока ее внесения. Из расчета ответчика следует, что по состоянию на дату принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды задолженность по арендной плате превысила размер арендной платы за 3 календарных квартала, в связи с чем суд соглашается с мнением ответчика о наличии предусмотренных законом оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, заключенного сторонами, в связи с чем в иске отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 310, 450.1  ГК Российской Федерации, ч. 21 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 61-ФЗ, ст. 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                       О.А.Березова