АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть решения объявлена  04.06.2024

Полный текст  решения изготовлен 18.06.2024

18 июня 2024 года

Дело №

А55-22213/2023

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евпрынцевым И.С.

рассмотрел в судебном заседании  23 мая -04 июня 2024 года  дело по иску

Товарищества собственников недвижимости  "Куйбышева 109"

к  1. Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд";

2. Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой  Дом Калита» Д.У. Закрытого  паевого инвестиционного  фонда  недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие»

Об обязании демонтировать  постройки и взыскании 463 586 руб.

при участии в заседании

от истца -  ФИО1, дов.  от  01.03.2024

от ответчиков – 1. ФИО2, дов. от  18.01.2022

2. ФИО3, дов. №32 от  01.04.2024

 

ТСН "Куйбышева 109" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" обязать ООО «Гранд» демонтировать постройки (часть кирпичной кладки и иные строения) на земельном участке, являющемся общим имуществом МКД 109 по ул. Куйбышева, восстановить проход между домами 109 и 111; обязать ООО «Гранд» демонтировать крышу дома 111 с крыши дома 109 по ул. Куйбышева, установив ее, без использования общего имущества МКД 109; демонтировать трубу, размещенную на фасаде здания дома 109 по ул. Куйбышева (справа от подъезда в проходе); в случае неисполнения каждого пункта обязательств, установленных решением суда взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 15000 руб. за каждый день неисполнения решения, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного решения.

Ответчик представил отзыв на иск, иск не признал.

Определением  от  10.01.2024 суд, по ходатайству истца,  привлек   к участию в деле в качестве  соответчика  - Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом  Калита» (123112, 

<

...>, этаж 2 , помещение  1, комната  43), наименование  которого уточнено впоследствии на   Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой  Дом Калита» Д.У. Закрытого  паевого инвестиционного  фонда  недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» определением  от  26.01.2024.

В ходе рассмотрения дела, истец неоднократно уточнял исковые требования, которые были приняты судом определениями от  26.01.2024,   от  04.03.2024.

До принятия судом решения,  истец   уточнил исковые требования  (ходатайство  от  23.05.2024), в соответствии с которыми просит:

1. обязать ООО «Гранд», ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ФРИР» демонтировать постройки (часть кирпичной кладки и иные строения), все кабели, крепления, кондиционеры и иное имущество и оборудование, размещенное на земельном участке, являющемся общим имуществом МКД 109 по ул. Куйбышева, восстановить проход между домами 109 и 111, а также восстановить целостность несущей стены многоквартирного дома 109 после демонтажных работ, путем заделки всех технологических отверстий в несущей стене дома, и восстановления лакокрасочного покрытия фасада.

2. обязать ООО «Гранд» демонтировать крышу дома 111 с крыши дома 109 по ул. Куйбышева, установив ее, без использования общего имущества МКД 109.

3. обязать ООО «Гранд» установить водосточную трубу таким образом, чтобы не происходило намокание наружной стены дома 109 по ул. Куйбышева, а также восстановить целостность несущей стены многоквартирного дома 109 после демонтажных работ, путем заделки всех технологических отверстий в несущей стене дома, и восстановления лакокрасочного покрытия фасада.

4. в случае неисполнения каждого пункта обязательств, установленных решением суда взыскать с каждого ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере по 15000 руб. с каждого, за каждый день неисполнения решения, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного решения.

5. Взыскать в равных долях с ООО «Гранд», ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ФРИР»  в пользу истца  неосновательное обогащения в размере  по  115 200 руб. с каждого, проценты за пользование чужими  денежными средствами в размере  23 872 руб. 18 коп. за период с  01.09.2020 по  22.08.2023.

6. Взыскать с ООО «Гранд» в пользу истца неосновательное обогащение в размере 153 600 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31 842,15  руб. за период с 01.09.2020г. по 22.08.2023г.

7. взыскать с ответчиков в пользу истца проценты  за пользование чужими денежными средствами до момента  фактического  исполнения  обязательств  по возмещению  неосновательного  обогащения.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принимает уточнения исковых требований..

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном  заседании,  начатом 23 мая 2024года, объявлялся перерыв  до 04 июня  2024 года  до 14   час  45 мин.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было  продолжено.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как указал истец, Товарищество собственников недвижимости «Куйбышева 109» (Далее - Товарищество) образовано на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 109 по ул. Куйбышева в г. Самаре (далее- МКД) от 31.07.2020 г., осуществляет деятельность по управлению указанным многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из ч. 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено принимать решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно статье 137 Жилищного кодекса РФ, товарищество вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Истец указал, что ответчики осуществили незаконную застройку прохода между домами 109 и 111 по ул. Куйбышева и,  соответственно,  занятие принадлежащего дому 109 земельного участка, незаконно разместили кабели, крепления, кондиционеры и иное имущество и оборудования на земельном участке, являющимся общим имуществом МКД 109 по ул. Куйбышева, разместили строительную сетку на несущей стене дома 109 по ул. Куйбышева со стороны фасада по ул. Куйбышева.  Также истец считает, что ответчик – ООО «Гранд» незаконно смонтировал крышу дома 111 на крыше дома 109 по ул. Куйбышева, а также установил водосточную трубу с нарушением, что приводит к намоканию наружной стены дома 109 по ул. Куйбышева.

Истец считает, что используемые ответчиками земельный участок, крыша и фасад относятся к общему имуществу многоквартирного дома 109 по ул. Куйбышева и не могут быть использованы третьими лицами без согласия собственников МКД.

Пользование ответчиками без внесения платы земельным участком, крышей и фасадом в отсутствие разрешения собственников МКД 109 повлекло возникновение на стороне ответчиков неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование общедомовым имуществом.

Актами осмотра от 01.09.2020 г., 01.08.2021 г., 13.08.2022 г., 01.07.2023 г. установлено незаконное использование общего имущества МКД.

Как указал истец, протоколом заседания совета многоквартирного дома от 03.10.2015 установлен размер платы за использование фасадом МКД в размере 1 600 р. за кв. м. Протоколом очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1/2021 от 31.07.2021 размер платы изменен до 1900 руб. за 1 кв.м. При этом, в случае если площадь общедомового имущества менее 1 кв., то размер платы определяется как 1 кв.м.

По мнению Истца, поскольку ответчики пользуются общим имуществом собственников, на них лежит обязанность по внесению платы за фактическое использование имуществом многоквартирного дома, Истец просит взыскать с обоих ответчиков за использование частью земельного участка, самовольно застроенного, за период с 01.08.2020 по 31.07.2021 в сумме 230 400 руб., а также отдельно с ООО «Гранд» за размещение водосточной трубы и использование части крыши за период с 01.08.2020 по 31.07.2021 в общей сумме 153 600 руб.

Кроме того, истцом заявлены требования неимущественного характера.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Ответчики в своих отзывах и пояснениях против исковых требований возражали, указывая при этом , что истцом не представлены доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости и достоверности, а именно: наличия самовольных построек, произведенных  ООО «Гранд», ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» на земельном участке, являющемся общим имуществом МКД 109 по ул. Куйбышева; наличие  самовольной постройки ООО «Гранд» крыши дома 111 на крыше дома 109 по ул. Куйбышева; незаконного пользования общим имуществом МКД 109 по ул. Куйбышева; возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения вследствие такого пользования.

Как следует из возражений ответчиков, что также подтверждается материалами дела,  за собственниками помещений в многоквартирном доме № 109 по ул. Куйбышева в г. Cамаре зарегистрировано право общей долевой собственности на  земельный участок с кадастровым номером 63:01:0816011:966.

За собственниками помещений здания № 111 по ул. Куйбышева в г.Cамаре зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0816011:857.

В связи с наличием общей границы указанные земельные участки являются смежными.

По существу требования истца сводятся к сносу самовольных построек и взыскании неосновательного обогащения за период незаконного использования земельного участка и иного общего имущества собственников  МКД 109 по ул. Куйбышева.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ) (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства должны обладать признаками относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи доказательств, являющимися критериями для оценки каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 71 АПК РФ).

Истцом не представлено доказательств существования прохода между зданиями Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111 и возведения ответчиками незаконных построек, закрывающих проход между зданиями.

В свою очередь, ответчиками представлены доказательства, опровергающие существование прохода между зданиями.

Исторические фотографии фасадов зданий ул. Куйбышева, 109 и ул. Куйбышева, 111, а также фотографии, сделанные в период с 2009 по 2023 год и размещенные на общедоступном ресурсе Яндекс.Карты, свидетельствуют об отсутствии каких-либо проходов между зданиями, фасады зданий соединены, что характерно для исторической застройки, в том числе для центральной части г. Самара.

Кроме того, принадлежащий ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ФРИР»  (далее - ответчик-2) объект недвижимости (нежилые помещения площадью 301,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0816011:633) фактически расположен на двух земельных участках с кадастровым номером 63:01:0816011:857 (ул. Куйбышева, 111) и с кадастровым номером 63:01:0816011:966 (ул. Куйбышева, 109), что исключает существование сквозного прохода между зданиями. Согласно плану помещений в выписке из ЕГРН и кадастровом паспорте, помещения первого этажа №№ 20, 22-24, 27-30 находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0816011:857 (ул. Куйбышева, 111), а помещения №№ 25 и 26 - в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0816011:966 (ул. Куйбышева, 109). Данный вывод следует из сопоставление сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН и технических учетных документах.

Как следует из инвентарного дела здания Куйбышева, 109, согласно плану 1 этажа, литер А (стр. 4) по состоянию на 27.01.1986 года указано помещение № 3 площадью 26,6 кв.м., без выхода в иные помещения здания Куйбышева, 109 с рукописной пометкой: вход с д. № 111 Куйбышева. Сравнение с текущими планами зданий и объекта недвижимости, содержащимися в ЕГРН, приводит к выводу, что помещения №№ 25 и 26 на современном плане помещений соответствует помещению № 3 на плане помещений 27.01.1986 г., и данные помещения также объединены с помещениями здания Куйбышев, 111 и имеют с ними единственный вход-выход. Поскольку такое объединение имеет место на протяжении, как минимум, уже более 38 лет (с 1986 года), следует признать, что объект недвижимости (площадью 301,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0816011:633) включает объединенные единым назначением и связанные физически нежилые помещения. В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ такая недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект, является единым недвижимым комплексом, а на основании п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» части единого недвижимого комплекса могут быть расположены на различных земельных участках.

Представленными в деле материалами подтвеждается, что оба здания находятся в исторической застройке г. Самара, когда здания расположены вплотную к друг к другу, что и определяет особенности отдельных объектов недвижимости. В отношении нежилых помещений ответчика-2 имеется исторически определенная особенность, что часть помещений находится в здании Куйбышева, 111, а часть - в здании Куйбышева, 109. В период реконструкции здания Куйбышева, 109 в 1985 года, было произведено объединение части помещений Куйбышева, 111 с частью помещений Куйбышева, 111. При этом, согласно пометкам в инвентарном деле, вход в помещения Куйбышева, 109 осущствляется из помещений Куйбышева, 111, иной возможности входа в помещения Куйбышева, 109 не имеется, в том числе в связи с минимальным расстоянием между стенами обоих зданий: примерно от 30 до 80 см. Исторически сложившееся состояние объектов недвижимости подлежит учету при определении правового статуса объекта недвижимости, а также при эксплуатации зданий.

Таким образом, после реконструкции здания Куйбышева, 109 в 1985 году между зданиями Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111 не существовало проходов и не возводилось незаконных построек, которые бы закрывали проход между зданиями (в силу отсутствия прохода как такового).

Согласно п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Суд также учитывает, что принадлежащий ответчику-2 объект недвижимости (нежилые помещения площадью 301,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0816011:633) является объектом культурного культурного наследия, что также исключает признание самовольной постройкой и постановку вопроса о его сносе.

Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В силу пункта 10 статьи 16.1, пункта 13 статьи 18 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не допускается принятие решений о сносе объектов культурного наследия, а также объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия в соответствии со статьей 3 указанного федерального закона.

Принадлежащий ответчику-2 объект недвижимости (нежилые помещения площадью 301,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0816011:633) является объектом культурного наследия, что подтверждается выданным Министерством культуры Самарской области охранным обязательством № 254-10/1623 от 15.10.2010 г. Согласно п. 2.2 охранного обязательства предметом охраны объекта культурного наследния является объемно-пространственная и первоначальная материальная структура здания, композиционное построение и декоративное оформление главного фасада с балконами, интерьеры вестибюля, парадной лестницы, холлов 2 и 3 этажа, первоначальное декоративное оформление потолка и стен гостиничного номера «Шаляпин Люкс», интерьеры в пом. № 21/30, первого этажа.

На основании вышеприведенных позиций Верховного Суда РФ исторически сложившееся состояние объектов недвижимости, наличие статуса объекта культурного наследия подлежит учету, исключается признание самовольными постройками с соответствующими последствиями.

Вопреки утверждениям истца ответчики не осуществляют незаконное использование общего имущества многоквартирного дома по ул. Куйбышева, 109.

Ответчики не имеют незаконно расположенных кабелей, креплений, кондиционеров, иного имущества и оборудования. Все необходимое для эксплуатации здания ул. Куйбышева, 111 имущество, а именно: кабели, кондиционеры, крепления, иное имущество и оборудование расположено непосредственно на стенах здания ул. Куйбышева, 111 и находится в пределах земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ул. Куйбышева, 111. Расположение данного имущества ответчиков, на принадлежащем им здании ул. Куйбышева, 111 подтверждается представленными в деле фотографиями. На здании ул. Куйбышева, 109, принадлежащем собственникам помещений ТСН «Куйбышева 109», нет вышеперечисленного имущества ответчиков.

Видимые на фотографиях, представленных истцом, мотки кабеля, трубок, креплений, ведущие в здание  ул. Куйбышева, 109 и расположенные на его стенах, - не имеют отношения к ответчикам, что исключает предъявления к ним требований о демонтаже данного имущества и привлечение к соответствующей гражданско-правовой ответственности. Истец не доказал принадлежность данного имущества ответчикам.

Утверждения истца о размещении строительной сетки на несущей стене дома 109 по ул. Куйбышева со стороны фасада по ул. Куйбышева не нашли подтверждение материалами дела. На представленных истцом фотографиях сетка заходит на кондиционеры, размещенные на фасаде здания по ул. Куйбышева, 109, несущие стены данного дома не затрагиваются. На фотографиях представленных ответчиками строительная сетка находится в пределах строительных лесов вдоль здания по ул. Куйбышева, 111, несущие стены дома по ул. Куйбышева, 109, кондиционеры, размещенные на фасаде данного здания, не затрагиваются строительной сеткой. Ответчик-1 также пояснил, что строительная сетка размещена в соответствии с установленными требованиями, на несущих стенах здания по ул. Куйбышева, 109 никогда не размещалась, возможное попадание строительной сетки на кондиционеры соседнего здания могло иметь место случайный, временный характер в результате воздействия ветра и иных погодных факторов. В подтверждение своей позиции ответчик-1 представил информационное письмо ООО «АПП «РаРитет» от 18.04.2024 и фотографии.

Ответчиками был произведен осмотр состояния фасадов и общего имущества двух зданий: ул. Куйбышева, 109 и ул. Куйбышева, 111, составлен акт осмотра от 22.04.2024 , из которого усматривается отсутствие нарушений прав Истца.

Суд учитывает, что ООО «Гранд» (ответчик-1) - является собственником нежилых помещений (кадастровые номера: 63:01:0816011:634, 63:01:0816011:946, 63:01:0816011:961) здания Куйбышева 111, кадастровый номер 63:01:0816011:599. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0816011:857.

В 2010 г. ООО «Гранд» произведена реконструкция нежилых помещений, в результате которой были возведены конструкции четвертого и пятого этажей лит А.

Исходя из содержания заключения Департамента строительства и архитектуры г/о Самара №Д05-01-01/17249-0-1 от 08.10.2010 г. основные несущие конструкции надстраиваемых этажей – стеновые панели, установленные на существующие несущие стены или на балки(п.44); строительные работы, произведенные в результате реконструкции, не нарушают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания.

Указанные обстоятельства были исследованы Арбитражным судом Самарской области, суд дал надлежащую оценку доказательствам в рамках дела №А55-21727/2012.

Кроме того, в судебном решении от 20.12.2012 г.  по указанному делу суд установил, что имущество ответчика расположено в пределах выделенного ему на праве собственности земельного участка, а так же, что реконструкция недвижимого имущества осуществлена с соблюдением установленных законодательством норм и правил, их дальнейшая эксплуатация не нарушает прав и законных интересов других лиц; имущество проинвентаризировано с составлением технического паспорта, с отражением технических характеристик.

В обоснование факта использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0816011:966 истец представил заключение кадастрового инженер ФИО4 от 24.10.2023. В свою очередь, в опровержение факта использования чужого земельного участка ответчик-1 представил заключением кадастрого инженера ООО КДР «СПЕКТР»  ФИО5 от 25.12.2023 г. Суд приходит к выводу о наличии между сторонами спора в отношении границ земельного участка, который может быть разрешен в отдельном судебном споре.

В то же время, суд считает, что возможные ошибки в определении границ смежных земельных участков в пользу собственника (-ов) одного смежного земельного участка  не должны влечь нарушения прав собственника (-ов) другого смежного земельного участка в части использования земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0816011:857 (ул. Куйбышева, 111) и 63:01:0816011:966 (ул. Куйбышева, 109) являются смежными, находятся в сложившейся исторической, плотной застройке, следовательно, необходимо обеспечить баланс интересов сторон собственников смежных земельных участков.

В случае, если, как утверждает истец, граница земельного участка Куйбышева, 109 определена по стене здания Куйбышева, 111, то собственники здания Куйбышева, 111 не могут быть лишены возможности использования части земельного участка Куйбышева, 109, примыкающего к зданию Куйбышева, 111 для его эксплуатации. Размещение кабелей электроснабжения, связи, водосточных труб, кондиционеров, использование крыши, проведение работ по ремонту здания и т.п. – необходимые элементы эксплуатации здания, которые нельзя ограничить только лишь на том основании, что границы земельного участка были определены по стене здания.

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55 ГрК РФ).

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами ГрК РФ, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 ГрК РФ).

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определении границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Собственники помещений здания Куйбышева, 111 не могут быть лишены возможности эксплуатации своего здания только лишь из-за того, что граница земельного участка, как утверждает истец, проходит по стене здания Куйбышева, 111. Нарушений прав и интересов собственников земельного участка Куйбышева, 109 не усматривается. Напротив, в результате закрытия проема между здания со стороны фасадов и крыш зданий обеспечивается надлежащая эксплуатация обоих зданий, в целях сохранности зданий и обеспечения требований безопасности. Согласно представленному ответчиком-1 заключению специалиста ООО «АПП «РаРитет» от 18.04.2024: здание, расположенное по адресу: 

<

...> построено в начале ХХ века и является объектом культурного наследия федерального значения. Здание, расположенное по адресу: 

<

...> построено в 1985 году. Все работы по примыканию зданий выполнены в советское время при строительстве здания по адресу: 

<

...> и являются сложившейся градостроительной ситуацией. Капитальные стены здания по адресу: 

<

...> находятся в своих первоначальных габаритах. Техническое решение по примыканию кровель выполнено с целью перекрытия пустого пространства, описанного выше и во избежание попадания атмосферных осадков на незащищенные боковые фасады обоих зданий.

Суд учитывает ранее рассмотренные споры между собственниками объектов недвижимости зданий по ул. Куйбышева, 109 и ул. Куйбышева, 111 по поводу использования смежных земельных участков.

Так, применительно к использованию арки и ворот для проезда во внутренний двор между зданиями Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111, решением Самарского районного суда г. Самары по гражданскому делу № 2/411-2018 от 10.05.2018 установлено, что формирование и предоставление собственникам жилых помещений земельных участков под многоквартирным домом, в условиях смежной городской застройки в центре города, не предполагает возможности лишения владельцев соседних домов возможности использовать нежилые помещения, которая у них существовала до регистрации права собственности. Иное будет означать несоразмерное ограничение прав собственников (владельцев), лишающихся возможности проходить (проезжать) к своим помещениям, после регистрации права собственности на земельный участок под домом с включением в границы земельного участка территории единственного проезда во двор нескольких соседних домов. Также установлено, что земельный участок имеет категорию "земли населенных пунктов" и предназначено для общего пользования неограниченному кругу лиц.

Также решением Самарского районного суда г. Самары по гражданскому делу N 2-1382/2018 от 17.10.2018 установлено, что формирование и предоставление собственникам жилых помещений земельных участков под многоквартирным домом, в условиях смежной городской застройки в центре города, не предполагает возможности лишения владельцев соседних домов возможности использовать нежилые помещения, которая у них существовала до регистрации права собственности. Иное будет означать несоразмерное ограничение прав собственников (владельцев), лишающихся возможности проходить (проезжать) к своим помещениям, после регистрации права собственности на земельный участок под домом с включением в границы земельного участка территории единственного проезда во двор нескольких соседних домов, также установлено, что земельный участок имеет категорию "земли населенных пунктов" и предназначено для общего пользования неограниченному кругу лиц.

В дальнейшем указанная позиция подтверждена постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2021 по делу № А55-29487/2020, от 10.08.2023 по делу № А55-20962/2022. В этих делах ТСН «Куйбышева, 109» было отказано в требованиях о взыскании неосновательного обогащения за использование имущества и земельного участка здания Куйбышева, 109.

В указанных делах доводы собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме по ул. Куйбышева, 109, ТСН «Куйбышева 109» о возможности использовать выделенный для многоквартирного дома земельный участок исключительно по своему усмотрению, без учета интересов смежных землепользователей – были отклонены судами.

В настоящем деле суд приходит к аналогичным выводам.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Однако из указанной нормы закона не следует безусловный вывод о единоличном праве собственников квартир в многоквартирном доме на пользование земельным участком,  сформированного под многоквартирным домом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу части 1.1. статьи 161 ЖК РФ необходимо обеспечить соблюдение прав и законных интересов не только собственников помещений в многоквартирном доме, но и других лиц, в том числе собственников смежного земельного участка.

Незаконность и необоснованность требований Истца о демонтаже построек и оборудования, их приведению в соответствующее состояние исключает удовлетворение производных требований о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, присуждение судебной неустойки за неисполнение решения суда.

Суд также приходит к выводу, что требования истца не подлежат судебной защите, поскольку направлены на причинение вреда и наступление иных неблагоприятных последствий для собственников помещений обоих зданий Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111, так и неопределенного круга лиц.

Установленные в настоящем деле факты и представленные доказательства свидетельствуют о том, что обращение ТСН «Куйбышева 109» не связано с реальной защитой законных прав и интересов собственников помещений зданий Куйбышева, 109. Требования истца направлены на наступление неблагоприятных последствий собственникам помещений обоих зданий Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111, так и неопределенного круга лиц (органы власти, жители и гости г.о. Самара), как объектов культурного  наследия.

Требование о восстановлении прохода между стенами зданий, в том числе с демонтажем крыши, водосточной трубы приведет к нарушению требований по безопасной эксплуатации обоих зданий, создаст проникновение осадков, мусора и т.п. в образовавшийся проем, что будет приводить к разрушению обоих зданий.

Требование о демонтаже законно размещенных на стене здания Куйбышева, 111 коммуникаций собственника данного здания приведет к невозможности надлежащей эксплуатации здания и обеспечения требования безопасности.

Суд считает, что требования истца носят недобросовестный характер, являются злоупотреблением правом, нарушают права и законные интересы, как собственников помещений зданий Куйбышева, 109 и Куйбышева, 111, так и неопределенного круга лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

На основании п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая изложенное, в иске следует отказать в полном объеме.

Заявитель ходатайствовал о предоставлении  отсрочки госпошлины, в связи с отсутствием денежных средств.

В соответствии со  ст. 333.41  НК РФ ходатайство  заявителя  о предоставлении  отсрочки уплаты  госпошлины  в сумме 18 272  руб. до рассмотрения спора по существу, но не более чем на 12 месяцев, следует удовлетворить. 

Расходы по госпошлине в сумме  18272 руб. следует отнести на истца, учитывая тяжелое финансовое положение истца, размер  госпошлины следует снизить до  6 000 руб. и взыскать с него в доход Федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст. ст. 49,110,167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Предоставить  ТСН "Куйбышева 109" отсрочку уплаты госпошлины в сумме  18 272 руб.  до  рассмотрения спора  по существу.

Принять  уточнения иска.

В иске отказать.

Взыскать с  Товарищества собственников недвижимости  "Куйбышева 109" (ИНН 

<

***>) в  доход Федерального  бюджета РФ госпошлину в сумме   6 000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Ю.М. Разумов