ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2133/2023

Дело № А41-38467/22

07 марта 2023 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  02 марта 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  07 марта 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи: Марченковой Н.В.,

судей:  Пивоваровой Л.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский МО» (истец) – ФИО2 по доверенности от  18.07.2022 года, паспорт, диплом;

от ООО «РентБизнесГрип» (ответчик) – ФИО3 по доверенности от 25.01.2023 года, паспорт, диплом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский МО»  на решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу  № А41-38467/22, по иску  Администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский МО» к ООО «РентБизнесГрип» о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Городской округ Дзержинский Московской области» обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "РентБизнесГруп" с требованиями, исходя принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 31.07.2019 № 13/СТС задолженности за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойки за период с 16.03.2022 по 31.03.2022 в сумме 12760,90 руб., задолженности за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойки за период с 16.06.2022 по 06.09.2022 в сумме 66197,18 руб., задолженности за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойки за период с 16.09.2022 по 30.09.2022 в сумме 11963,35 руб., о расторжении договора аренды от 31.07.2019 № 13/СТС.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу  № А41-38467/22 с ООО "РентБизнесГруп"  в пользу Администрации муниципального образования «Городской округ Дзержинский Московской области» по договору аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС взыскана задолженность за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойка за период с 16.03.2022 по 31.03.2022 в сумме 12760,90 руб., задолженность за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойку за период с 16.06.2022 по 06.09.2022 в сумме 66197,18 руб., задолженность за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 1595112,75 руб., неустойку за период с 16.09.2022 по 30.09.2022 в сумме 11963,35 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация муниципального образования «Городской округ Дзержинский МО» обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части  отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды № 13/СТС от 31.07.2019 г., заключенного между Администрацией городского округа Дзержинский и ООО «РентБизиесГруп».

Проверка обжалуемого решения в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» проводится арбитражным судом лишь в оспариваемой части.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и  принять новый судебный акт. 

Представитель ООО «РентБизнесГрип» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дзержинский Московской области (арендодателем) и ООО "РентБизнесГруп" (арендатором) в целях завершения строительства заключен договор аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020102:45.

В силу пункта 2.1 срок договора составляет три года, дополнительным соглашением от 21.01.2021 № 1 к договору срок договора аренды от 31.07.2019 № 13/СТС продлен до 31.05.2025 в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензиями от 31.03.2022 Администрация городского округа Дзержинский Московской области уведомила ООО "РентБизнесГруп" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС и предложила досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС не погашена ООО "РентБизнесГруп" в добровольном порядке, Администрация городского округа Дзержинский Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

 Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Договором аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Суд первой инстанции установил, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 31.07.2019 № 13/СТС за период с 01.01.2022 по 30.09.2022 составляет в общем размере 4 785 338,25 руб. (1 595 112,75 руб. за каждый квартал).

 Поскольку ответчиком доказательств оплаты долга в полном объеме не представил, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. 

Истец также просил взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.03.2022 по 30.09.2022 в общей сумме 90 921,43 руб., которые взысканы судом первой инстанции на основании ст. ст. 330 ГК РФ. 

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2019 № 13/СТС.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования о расторжении договора аренды от 31.07.2019 № 13/СТС, суд первой инстанции исходил из того, что публичный собственник спорного земельного участка не предпринимает мер на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов либо об обращении взыскания на объект в целях погашения задолженности по договору аренды, срок договора аренды не истек и ответчик предпринимает меры по завершению строительства объекта. В связи с чем, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим. 

 Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Судом первой инстанции установлено, что претензией от 31.03.2022 Администрация городского округа Дзержинский Московской области предложила ООО "РентБизнесГруп" предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением оплаты арендной платы в срок.

При этом данная претензия направлялась ответчику.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Администрацией городского округа Дзержинский Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывалось ранее, в силу пункта 2.1 срок договора составляет три года, дополнительным соглашением от 21.01.2021 № 1 к договору срок договора аренды от 31.07.2019 № 13/СТС продлен до 31.05.2025.

Таким образом, спорный договор заключен на срок свыше пяти лет. 

Ответчик систематически  по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Данное обстоятельство им так же подтверждено в суде апелляционной инстанции, с учетом изложенного, апелляционный суд считает, что неоднократное нарушение условий договора по оплате является существенным нарушением условий договора аренды. 

В связи с чем, имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от  31.07.2019 № 13/стс, так ответчиком существенно нарушены условия договора аренды. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда  Московской области от 23 декабря 2022 года подлежит отмене, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

в обжалуемой части решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2022 года по делу  № А41-38467/22 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 13/стс от 31.07.2019. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

 

Н.В. Марченкова

Судьи

 

С.А. Коновалов

Л.В. Пивоварова