АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-905/2021

31 мая 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 05.08.2020

от Министерства финансов Хабаровского края: ФИО2, представитель, доверенность от 02.09.2020 №19-12-355

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: ФИО3, представитель, доверенность от 12.02.2021 №1-06-995

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы министерства финансов Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края

на решение от 12.11.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021

по делу №  А73-8902/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Траст»

к Хабаровскому краю в лице министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерству финансов Хабаровского края

о взыскании убытков 16 254 033 руб. 93 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Траст» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680013, 

<

...>/1; далее - ООО «Траст», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Хабаровскому краю в лице Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее – Минимущества Хабаровского края), Министерства финансов Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680002, 

<

...>;  далее – Минфин Хабаровского края) о взыскании убытков в размере 14 365 000 руб., неосновательного обогащения в размере 1 767 370 руб. 95 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 121 550 руб. 98 коп. за период с 30.05.2019 по 16.06.2020 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021, исковые требования общества удовлетворены частично.   С Хабаровского края за счет казны Хабаровского края в пользу ООО «Траст» взысканы убытки в размере 14 365 000 руб. В остальной части иска отказано. 

Минимущества Хабаровского края и Минфин Хабаровского края, не согласившись с принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование своих возражений заявители кассационных жалоб привели доводы о неправильном применении судами к спорным правоотношениям сторон положений статей 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывают на необоснованность выводов судов о неправомерности одностороннего отказа Минимущества Хабаровского края от договора аренды земельного участка от 29.05.2019 №1-11-4176. Настаивают на том, что организация арендатором либо третьим лицом несанкционированной автостоянки на спорном земельном участке, свидетельствует о его использовании не по целевому назначению (для строительства спортивно-выставочного комплекса), что явилось основанием для одностороннего отказа ответчика от договора аренды. Указывают на несостоятельность позиции судов о несоблюдении арендодателем требований к уведомлению общества о предстоящей проверке использования земельного участка и её проведения без участия арендатора. По мнению кассаторов, истцом не доказана совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований о взыскании убытков, в том числе их размер и факт несения затрат на проведение подготовительных мероприятий по строительству запланированного объекта недвижимого имущества.

ООО «Траст» представило отзывы на кассационные жалобы, в которых выразило несогласие с позицией их заявителей, указало на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представители Минимущества Хабаровского края, Минфина Хабаровского края и ООО «Траст» поддержали доводы жалоб и отзывов на них.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и возражений на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Судами по материалам дела установлено, что 18.12.2015 Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (в настоящее время Минимущества Хабаровского края, арендодатель) и ООО «Траст» (арендатор) заключен договор аренды №806, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0020338:2540, площадью 5 872 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения объектов физической культуры и спорта, в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки г. Хабаровска для территориальной зоны Р3-зона рекреации, под строительство объекта регионального значения - спортивно-выставочного комплекса на стадионе им. В.И. Ленина в г. Хабаровске.

Срок аренды установлен по 07.12.2020 (пункт 2.1 договора №806). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.01.2016. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.12.2015, являющегося приложением №1 к договору.

По заявлению ООО «Траст» на основании постановления администрации г. Хабаровска от 09.11.2016 №4134 арендатору предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020338:2540 в виде превышения максимального процента застройки на 60%. Также 28.09.2018 обществу выдан градостроительный план земельного участка.

По утверждениям истца в течение 2018 года ООО «Траст» осуществило геологические, геодезические и экологические изыскания, а также топографическую сьемку участка, получило технические условия на подключение объекта капитального строительства и строительной площадки (временные технические условия) к инженерным сетям, осуществило разработку эскиза планируемого объекта строительства и частично осуществило его проектирование.  

Письменным уведомлением от 29.05.2019 №1-11-4176 Минимущества Хабаровского края уведомило арендатора об одностороннем отказе от договора аренды. В качестве основания для одностороннего отказа указано на использование участка не по целевому назначению, что подтверждено актом осмотра от 16.05.2019, а именно на участке расположена стоянка автомобилей.

Арендатор односторонний отказ не оспаривал и возвратил земельный участок по акту приема-передачи от 30.08.2019.

ООО «Траст», ссылаясь на то, что незаконный односторонний отказ арендодателя лишил общество возможности реализовать своё право на строительство объекта, а также на наличие у него расходов при подготовке к строительству, обратилось к Минимущества Хабаровского края с претензией об уплате убытков и возмещении неосновательного обогащения.

Отказ арендодателя в удовлетворении претензионных требований послужил основанием для обращения ООО «Траст» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 15, 393, 1064 ГК РФ и исходили из того, что односторонний отказ Минимущества Хабаровского края от исполнения договора аренды земельного участка от 18.12.2015 №806 совершен с нарушением требований, установленных пунктом 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, а также при наличии признаков недобросовестности на стороне собственника участка. Судами установлена причинно-следственная связь между незаконными действиями ответчика и наступившими убытками истца в виде денежных средств, затраченных им на подготовительные работы для строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке.

Между тем при рассмотрении настоящего спора судами не учтено следующее.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ, пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В рассматриваемом случае договор аренды от 18.12.2015 №806 заключен на срок менее пяти лет, соответственно, может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора №806 он расторгается в одностороннем внесудебном порядке в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ по решению арендодателя, если арендатор не использует участок (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В случае расторжения договора по основаниям, установленным разделом 6, возмещение убытков, включая упущенную выгоду, арендатору не производится (пункт 5.4 договора №806).

Суды, оценивая правомерность заявленного Минимущества Хабаровского края отказа от исполнения договора аренды земельного участка №806, пришли к выводу о том, что он совершен с нарушением абзаца 7 статьи 619 ГК РФ, устанавливающего обязательность направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Вместе с тем судами указанное требование статьи 619 ГК РФ применено ошибочно, поскольку в данном случае предметом оценки является отказ от договора, а не его расторжение по требованию арендодателя в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

На основании изложенного суд округа не может согласиться с выводами судов о наличии на стороне Минимущества Хабаровского края признаков недобросовестности в связи с ненаправлением в адрес ООО «Траст» письменного предупреждения о необходимости исполнения им договорных обязательств в соответствующий срок.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Основанием для расторжения договора аренды от 18.12.2015 №806 в одностороннем порядке послужил факт использования предоставленного ООО «Траст» земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020338:2540 не по его целевому назначению.

Критически оценивая акт осмотра фактического состояния земельного участка от 16.05.2019 №27, который явился основанием для инициирования арендодателем процедуры отказа от договора аренды №806, суды исходили из того, что он составлен без вызова и извещения арендодателя. 

При этом судами не указано, в нарушение каких именно требований договора или закона, такой акт составлен в одностороннем порядке.

Указывая на несостоятельность позиции Минимущества Хабаровского края об использовании спорного земельного участка не по его целевому назначению (под автостоянку), суды исходили из того, что на основании протокола рабочего совещания от 10.03.2016 по вопросу приведения в нормативное состояние земельного участка, предоставленного ООО «Траст», расположенного на территории парковой зоны стадиона имени В.И. Ленина, арендатором выполнены рекомендации собственника земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020338:2540 и произведена расчистка его территории, а также асфальтирование поверхности.

Последующее использование асфальтированной площадки с целью организации временной стоянки автомобилей именно истцом суды признали недоказанным, ссылаясь на отсутствие достоверной информации о принятии ООО «Траст» мер по организации централизованной системы охраны автотранспортных средств, въезжающих на указанную территорию, и получения арендатором соответствующего дохода от указанной деятельности.

При этом судами не принято во внимание, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Таким образом, в рассматриваемом случае именно на арендатора в силу положений статей 9, 65 АПК РФ и статьи 42 ЗК РФ возлагается бремя доказывания использования предоставленного земельного участка по его целевому назначению. В указанном контексте правовое значение имеет сам факт нецелевого использования участка.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Траст» под строительство объекта регионального значения - спортивно-выставочного комплекса на стадионе им. В.И. Ленина в г. Хабаровске. Обстоятельства, содержащиеся в акте осмотра фактического состояния земельного участка от 16.05.2019 №27, не оспорены арендатором по своему содержанию, при рассмотрении настоящего дела истцом лишь заявлены доводы об отсутствии доказательств организации автостоянки именно ООО «Траст».

Вместе с тем, судами не дана оценка позиции Минимущества Хабаровского края о наличии у арендатора обязанности по сохранению полученного в аренду имущества и недопущения его использования  с нарушением его назначения, в том числе третьими лицами (статья 615 ГК РФ, подпункт 4.4.24 пункта 4.4 договора аренды от 18.12.2015 №806).  

Немотивированными также являются выводы судов о недобросовестности поведения арендодателя, выразившегося в изменении в 2019 году вида разрешенного использования спорного земельного участка, что явилось непреодолимым препятствием для реализации арендатором запланированных мероприятий по организации строительства спортивно-выставочного комплекса.

Таким образом, выводы судов о том, что отказ от договора аренды земельного участка от 18.12.2015 №806 противоречит нормам ГК РФ нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам и приведенным выше нормам права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права, в том числе аргументированной оценкой представленных истцом в материалы дела доказательств возникновения на его стороне заявленных убытков. 

Согласно пункту 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

 Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.11.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу №А73-8902/2020 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                          М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                   С.И. Гребенщиков 

                                                                              С.Н. Новикова