АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

27 октября 2025 года Дело № А56-31160/2024 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сергеевой И.В., Филиппова А.Е.,  

при участии от товарищества собственников жилья «Владимирский проспект, дом 15, литера А» ФИО1 (доверенность от 07.09.2023),  

рассмотрев 15.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Владимирский проспект, дом 15, литера А» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А56-31160/2024,  

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Владимирский проспект, дом 15, литера А», адрес: 191002, Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 15, лит. А, кв. 52, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о признании отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга в отношении нежилого помещения 6-Н с кадастровым номером 78:31:0001136:3310, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 15, лит. А, и признании на указанное помещение права общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.  

Решением суда первой инстанции от 20.01.2025 в иске отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 данное решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Товарищество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 20.01.2025 и постановление от 23.05.2025, и удовлетворить иск.  

По мнению подателя жалобы, вывод судов о нахождении спорного помещения в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов не подтверждается материалами дела; суды не дали оценку представленным истцом документам: выписке из инвентарного дела от 02.11.2024, станице журнала обмера помещений, акту осмотра от 06.09.2023; необоснованно отказали в проведении строительно-технической экспертизы; а также доводу истца и представленным им документам о давности его владения и пользования помещением применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы кассационной жалобы.  

Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом (далее – МКД), расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский пр., д. 15, лит. А.  

На первом этаже МКД расположено нежилое помещение 6-Н общей площадью 32,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001136:3310, которое согласно протоколу от 16.10.2005 № 1 общего собрания собственников помещений в МКД включено в состав общего имущества дома.  

Вместе с тем, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на данное нежилое помещение 22.02.2024 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.  

Товарищество, ссылаясь на расположение в помещении общедомового инженерно-техническое оборудования, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного дома (стояки ХВС, ГВС, отопления, водоотведения, запорная арматура на них, ревизии, насосные станции системы ХВС), использование и содержания помещения собственниками помещений МКД в целях обслуживания дома, обратилось в арбитражный суд с иском.  

Суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели правовых оснований для удовлетворения иска.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество  

дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).  

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр).  

Из пункта 9 Постановления № 64 следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности  

домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.  

Как установлено судами, первая квартира в доме приватизирована в 1993 году.  

Согласно справке Проектно-инвентаризационного бюро «Южное» от 24.10.2023 по данным текущей инвентаризации на 1978 год спорное помещение имело назначение: жилое, использовалась как квартира; по данным текущей инвентаризации на 1990, 1996, 1998, 2001, 2003 года назначение помещения: нежилое, использование: учреждение.  

В выписке из инвентарного дела от 02.11.2024 (т.1 л.д.126) указано на использование помещения в 1990, 1992 годах в качестве конторского и на непроведение инвентаризации помещения после 1992 года. В журнале обмеров помещений также указано на конторское назначение и использование помещения (т.1 л.д. 35).  

На основании указанных сведений, посчитав, что на дату приватизации первой квартиры в МКД спорное помещение было сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта и фактически использовалось под размещение учреждения, т.е. не в целях обслуживания дома, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.  

 Между тем суды не учли, что в деле отсутствуют сведения о фактическом использовании с 1993 года спорного помещения как самостоятельного объекта для целей, не связанных с обслуживанием дома или с интересами собственников помещений в доме. Доказательства того, что Санкт-Петербург когда-либо использовал указанное помещение, распоряжался им путем сдачи их в аренду, в дело не представлены.  

В акте от 06.09.2023 осмотра объекта нежилого фонда, составленном администрацией Центрального района Санкт-Петербурга, указано на использование помещения для целей обслуживания инженерных сетей дома.  

Товариществом в материалы дела представлены документы в электронном виде о несении собственниками помещений МКД расходов на содержание спорного помещения и поддержания его в надлежащем состоянии, расписка от 06.02.2018 о передаче Товариществу от прежней управляющей организации дома (обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Центрального района Санкт- Петербурга») ключей от технических помещений, в том числе от спорного помещения 6-Н, а также заключение специалиста от 17.12.2024 № ЛБ24/601-СТЭ, согласно которому в спорном помещении имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (повышающие насосные станции), обслуживающее более одного помещения в доме.  

В протоколах судебных заседаний и судебных актах отсутствуют указания на отказ в приобщении этих документов к материалам дела.  

Оценку указанным документам и доводам Товарищества суды в  

нарушение пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ не дали.  

 Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении дела суду следует полно и всесторонне исследовать с учетом доводов сторон все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им надлежащую правовую оценку, правильно распределить бремя доказывания между сторонами, после чего, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А56-31160/2024 отменить.  

Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.  

Председательствующий Ю.С. Баженова  

Судьи И.В. Сергеева 

А.Е. Филиппов