АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А81-8682/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2024 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего Сириной В.В.  

судей Хлебникова А.В.   Донцовой А.Ю.  

рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных и жилищных  отношений администрации города Новый Уренгой на решение от 27.12.2023  Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Соколов С.В.) и  постановление от 21.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи  Краецкая Е.Б., Бодункова С.А., Воронов Т.А.) по делу № А81-8682/2023 по иску  исполняющего обязанности прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа в интересах  администрации г. Новый Уренгой к департаменту имущественных и жилищных  отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный  округ, 

<

...>, К.Б, ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными пунктов  договора аренды земельного участка.  

Суд установил: 

исполняющий обязанности прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа в  интересах Администрации г. Новый Уренгой (далее – прокурор) обратился в  Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к  Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Новый  Уренгой (далее – департамент, ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик-2) о  признании недействительными пунктов 5.1.3, 5.2.5 договора аренды земельного участка  от 30.01.2023 № 27-23, заключенного между департаментом и ИП ФИО2  

Решением от 27.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа,  оставленным без изменения постановлением от 21.03.2024 Восьмого арбитражного  апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить  указанные судебные акты и принять новый об отказе в удовлетворении заявленных  требований.  

По мнению заявителя, судами не дана оценка доводам департамента о том, что  договор субаренды не является перенаймом, не отменяет и не изменяет обязанности  первоначального арендатора, установленные основным договором аренды с  арендодателем; оспариваемыми пунктами договора установлено право арендатора  отдавать арендные права в залог и передавать арендованный земельный участок в  субаренду, а не право на переуступку прав и обязанностей по договору; во взаимосвязи с  пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует,  что по договору смены арендатора не произойдет; оспариваемыми пунктами договора не  нарушены публичные интересы муниципального образования.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте  проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК  РФ рассматривается в их отсутствие.  

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ в пределах  доводов кассационной жалобы законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной  инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.  

Судами установлено, что прокуратурой в ходе проведенной проверки деятельности  департамента выявлены нарушения требований земельного законодательства.  

Так, 30.01.2023 между департаментом и ИП ФИО2 заключен договор  аренды земельного участка № НУ-27-23 (далее – договор) по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из  земель населенных пунктов, имеющий: вид разрешенного использования – для  размещения (строительства) объекта торгового назначения (4.2); кадастровый номер  89:11:040101:7482; площадь 44 616 кв. м; целевое использование – для размещения  (строительства) объекта торгового назначения; расположенный по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, район Северный, в границах, указанных  в кадастровой выписке о земельном участке (пункт 1.1).  

Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.01.2023 до 30.09.2033.  Земельный участок подлежит возврату арендодателю 30.09.2033. Договор вступает в силу  с 30.01.2023 и подлежит государственной регистрации (пункты 2.1 – 2.2 договора).  

Размер и условия внесения арендной платы предусмотрены сторонами в разделе 3  договора.  

Права и обязанности арендодателя предусмотрены в разделе 4 договора.  В разделе 5 договора установлены права и обязанности арендатора.  

Так, согласно пункту 5.1.2 договора, арендатор имеет право передавать арендные  права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права  земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал  

хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив в пределах срока действия договора при наличии письменного уведомления  арендодателя.  

Согласно пункту 5.1.3 договора арендатор имеет право передавать арендованный  земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при наличии  письменного уведомления арендодателя.  

В соответствии с пунктом 5.2.5 договора осуществлять передачу арендных прав и  обязанностей третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в  залог и передавать арендованный земельный участок в субаренду по договору только в  порядке, предусмотренном пунктом 5.1.2, пунктом 5.1.3 договора.  

В договоре указано, что он заключен на основании протокола заседания Комиссии  по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды  земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от  17.01.2023 № 21000030580000000081 (SBR012-2211280043.1, 54-2022/ЭЗ), согласно статье  39.12 ЗК РФ.  

Прокурор указал, что аукцион признан несостоявшимся, предприниматель являлся  единственным участником аукциона на право заключения договоров аренды земельного  участка, в связи с чем комиссией принято решение заключить договор с  предпринимателем.  

Истец считает, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено  к его непроведению, подписание договора в соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 ЗК  РФ, является результатом аукциона. Прокурор отметил, что подписание договора на  основании указанной нормы не означает, что предпринимателю предоставлен земельный  участок без проведения торгов.  

Прокурор считает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством  заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку  фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны  договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам  соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит  передаче арендатору без проведения торгов.  

Ссылаясь на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 7 статьи 448 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагая, что право на переуступку прав и  обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона  в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ  запрета такой переуступки, прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением  о признании недействительными пунктов 5.1.3, 5.2.5 договора.  

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в  материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 166, 168, 448 ГК РФ,  статей 3, 22, 39.6 ЗК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении  

судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7),  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»  (далее – Постановление № 15), пришел к выводу, что пункты 5.1.3, 5.2.5 договора  являются ничтожными, посягающими на публичные интересы, поскольку нарушают  установленный законом запрет на передачу права владения и пользования  государственным или муниципальным имуществом.  

Суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения  решения суда первой инстанции, согласившись с его выводами.  

Судебная коллегия полагает, что выводы судов соответствуют установленным по  делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.  

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или  иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что  такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

Как указано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015   № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского  кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) договор, условия которого  противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида  обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в  соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его  ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет,  установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.  

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами.  

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным  для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами  (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя  передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если  иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает  одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по  договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3  ГК РФ).  

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в  пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в  соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.  

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на  торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи.  

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения  договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для  обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.  Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу  имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам  публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на  рынке земли.  

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом,  согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке  могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ  к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть  обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13,  определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).  

В данном случае подписание договора аренды земельного участка в соответствии с  пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.  

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем  пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено  федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права  и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя  при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка  без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного  участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды  земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию  арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка его арендатором.  

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с  законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель  торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам,  

возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору  должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в  соответствии с законом.  

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что  запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги,  основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы  обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов  прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и  недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных  причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства,  являющиеся предметом договора.  

Принимая во внимание изложенное, в отношении договоров аренды публичных  земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов,  уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не  допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью  обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов,  к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных  участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем  заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым  арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным  участникам оборота.  

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи  448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм  регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как  предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в  отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и  воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции  (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).  

Вопреки доводам департамента, право на переуступку прав и обязанностей по  договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22  ЗК РФ невозможно ввиду установления статьей 448 ГК РФ запрета такой переуступки.  

Как верно отметил суд первой инстанции, ограничение, предусмотренное данной  нормой, подлежит применению именно в силу отсылочной нормы специального  (земельного) законодательства (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).  

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при  аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора  аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору  третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в  пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче  

арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется,  если иное не предусмотрено федеральным законом.  

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что  предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным  характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды  публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными  актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и  совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021   № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).  

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их  соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи  448 ГК РФ ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по  результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на  обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение  предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных  преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать  стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как  злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к  верному выводу о том, что условия пунктов 5.1.3, 5.2.5 договора нарушают  установленный законом запрет на передачу права владения и пользования  государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи  168 ГК РФ такие условия правильно квалифицировано как ничтожные, посягающие на  публичные интересы.  

Доводы кассатора возможности передачи прав по договору субаренды, вопреки  требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, по сути допускает возможность получения права  использования земельного участка лицами, которые наравне с остальными не принимали  участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному  порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае  позволяет обойти указанным лицам конкурентные процедуры предоставления земельного  участка.  

Иное толкование департаментом норм действующего законодательства, приведенное  в жалобе, не свидетельствует о неправильном применении судами первой и  апелляционной инстанций норм материального права.  

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться  основанием для отмены судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом  не установлено.  

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы по приведенным заявителем  аргументам не имеется.  

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины  относятся на заявителя кассационной жалобы.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 27.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и  постановление от 21.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу №  А81-8682/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Сирина 

Судьи А.Ю. Донцова 

 А.В. Хлебников