ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11191/2017

г. Челябинск

05 октября 2017 года

Дело № А07-6632/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 по делу № А07-6632/2017 (судья Бобылев М.П.).

 

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – ГУП «ФЖС РБ», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012 за период с 23.05.2015 по 31.03.2017 в размере 25 804 588 руб. 11 коп., а также пени за период с 12.01.2016 по 03.03.2017 в размере 2 650 786 руб. 70 коп. (с учетом уточнения иска, л.д.118).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 (резолютивная часть от 24.07.2017) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ГУП «ФЖС РБ» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права.

Апеллянт считает, что взысканная судом неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в силу чего подлежит снижению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу недоказанности истцом негативных последствий вследствие нарушения обязательства, компенсационной природы неустойки.

Также апеллянт полагает, что основания для взыскания арендной платы в заявленном размере отсутствуют, и напротив, у ответчика имеется переплата по арендной плате, поскольку дополнительные соглашения № 3 от 30.04.2015 и № 4 от 25.01.2016 о продлении срока действия договора аренды противоречат земельному законодательству, в силу чего применение договорной цены арендной платы является необоснованным, а оплата арендной платы должна производиться, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 22.05.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №256-12-59зем (л.д. 38-40), в соответствии с п. 1.1. которого на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и постановления Администрации №1074 от 22.05.2012, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами:

- 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв.м., находящийся по адресу г. Стерлитамак, мкр.№4 «А» Западного жилого района с целью использования для строительства многоквартирного жилого дома №3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры категории земель населенных пунктов;

- 02:56:050108:86, площадью 304 кв.м., находящийся по адресу г.Стерлитамак, мкр.№4 «А» Западного жилого района с целью использования для строительства и обслуживания трансформаторной подстанции категории земель населенных пунктов.

В соответствии с п.2.1. договора аренды срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.11.2013.

В силу п.3.1 договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с протоколом согласования условий проведения открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 28.03.2012 и протоколом о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 и оформляется в виде приложения №1 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно п.3.2 договора аренды арендная плата за вычетом внесенного задатка, сложившаяся по результатам аукциона, уплачивается за первый год аренды и должна поступить от арендатора в течение 10 (десяти) дней после подписания договора аренды земельного участка. За последующий срок арендная плата вносится за каждый квартал в размере 1/4 годовой арендной платы, определенной по результатам аукциона, с оплатой до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

На основании п.6.2 договора аренды №256-12-59зем от 22.05.2012 в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший период.

Дополнительным соглашением №1 от 12.11.2013 (л.д. 33), государственная регистрации которого произведена 12.02.2014 (л.д. 37), срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.05.2015.

Дополнительным соглашением №2 от 16.06.2014 (л.д. 28), государственная регистрация которого произведена 15.07.2014 (л.д. 29), стороны договорились об уточнении предмета договора аренды, которым с 04.06.2014 установлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:050108:87.

Дополнительным соглашением №3 от 03.04.2015 (л.д. 24), государственная регистрация которого произведена 22.05.2015 (л.д. 26), срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 13.05.2016.

Дополнительным соглашением №4 от 25.01.2016 (л.д. 18), государственная регистрация которого произведена 20.03.2016 (л.д. 23), срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 13.05.2019.

В материалы дела представлены подписанные обеими сторонами расчеты арендной платы за периоды с 23.05.2015 по 13.05.2016 и с 14.05.2016 по 13.05.2019 (л.д. 19-22, 25-26).

Ответчиком произведена частичная оплата арендных платежей (л.д. 124-134).

Истец направил ответчику претензию №24-444 от 24.01.2017 (л.д. 8), в которой  просил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком из числа публичных земель. Судом отклонены доводы ответчика о недействительности заключенного между ним и истцом дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды, и отсутствии оснований для взыскания установленной договором арендной платы, поскольку ответчик фактически использовал земельный участок для целей жилищного строительства и не заявлял возражений относительно законности заключенной сделки, в силу чего не вправе впоследствии отрицать юридические последствия совершенных действий по исполнению сделки.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №256-12-59зем от 22.05.2012 (л.д. 38-40), согласно которому на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 04.05.2012 ответчику в аренду переданы земельные с кадастровым номером 02:56:050108:87, площадью 17 537 кв.м., (для строительства многоквартирного жилого дома №3 (стр.) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянки и объектов инженерной инфраструктуры категории земель населенных пунктов) и с кадастровым номером 02:56:050108:86 площадью 304 кв.м., (для строительства и обслуживания трансформаторной подстанции).

В соответствии с п.2.1. договора аренды срок аренды участка устанавливается с 22.05.2012 по 22.11.2013.

Дополнительным соглашением №2 от 16.06.2014 (л.д. 28), сторонами уточнен предмет договора аренды, которым с 04.06.2014 установлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:050108:87.

Впоследствии между истцом и ответчиком были подписаны дополнительные соглашения №1 от 12.11.2013 (л.д. 33), №3 от 03.04.2015 (л.д. 24), №4 от 25.01.2016 (л.д. 18), которыми установлены новые сроки аренды земельного участка.

Согласно последнему из указанных дополнительных соглашений срок аренды участка устанавливается по 13.05.2019.

 

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о недействительности указанных соглашений по мотиву их заключения без проведения торгов (ст. 39.8, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») со ссылкой на норму абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции в указанной части соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, а доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции фактических отношений сторон по продлению срока договора аренды, и не содержат мотивированных доводов, позволяющих опровергнуть выводы суда первой инстанции.

В силу п. 3 и п. 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, ответчик, фактически используя земельный участок для целей жилищного строительства, оформляя разрешительную документацию на строительство на основании дополнительного соглашения № 4 (л.д. 105-106), подписывая расчеты арендной платы (л.д. 19-22, 25-26) и добровольно исполняя договорное обязательство в соответствии с условиями договора (л.д. 124-134), полагая себя связанными договорным обязательством и давая тем самым своему контрагенту, рассчитывавшему на надлежащее исполнение договора, основания полагаться на добросовестность ответчика, не вправе впоследствии отрицать совершенные ими юридически значимые действия по исполнению обязательства путем заявления возражений о недействительности дополнительных соглашений к договору аренды.

В соответствии с п.п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку судами признаны правовые последствия, связанные в заключением дополнительных соглашений № 1, № 3, № 4 к договору аренды земельного участка, исходя из принципа недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного поведения, оплата землепользования должна производиться, исходя из условий достигнутых между истцом и ответчиком договоренностей по оплате арендной платы. Доводы апелляционной жалобы о необходимости расчета арендной платы, исходя из нормативно утвержденных ставок арендной платы, подлежат отклонению как противоречащие п. 4 ст. 1, абз. 4 п. 2 ст. 166, ст. 309, 310 ГК РФ.

Истцом и ответчиком подписаны расчеты арендной платы за периоды с 23.05.2015 по 13.05.2016 и с 14.05.2016 по 13.05.2019 (л.д. 19-22, 25-26), согласно которым арендная плата определена как произведение ставки арендной платы и площади земельных участков, а ставка арендной платы принята определенная по результатам аукциона на право заключения договора аренды №256-12-59зем от 22.05.2012.

С учетом вышеизложенных выводов апелляционного суда такой расчет арендной платы следует признать обоснованным, в силу чего судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании арендной платы в заявленном размере.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

На основании п.6.2 договора аренды №256-12-59зем от 22.05.2012 в случае неуплаты платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы платежей за истекший период.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и 1 постановления ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума № 7).

В силу п. 77 постановления Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. При этом снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В данном случае размер согласованной сторонами неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, что составляет 10,3-15,2 % в год.

При этом в спорный период с мая 2015 по март 2017 ставка рефинансирования Банка России (ключевая ставка) составляла от 9,75 до 12, 5 %, то есть двукратная ставка рефинансирования в указанный период составляла от 19,5 до 25% годовых.

Кроме того, размер неустойки определен договором аренды, заключенным по результатам торгов, в силу чего принимая участие в торгах, ответчик добровольно принял на себя исполнение обязательств на таких условиях, в силу чего необоснованное снижение неустойки будет противоречить принципам конкурентных процедур заключения гражданско-правового договора.

Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2017 по делу №А07-6632/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

 

Судьи:                                                                             И.Ю. Соколова

 

                                                                                        Л.А. Суспицина