Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62819/2022

01 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  01 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Бриз» (адрес: Россия, 191040, Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 30, литер А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.07.2003, ИНН: 

<

***>)

ответчик: акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (адрес: Россия, 109029, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности

при участии: 

- от заявителя: представитель ФИО2, на основании доверенности от 03.03.2022,

- от ответчика: представитель не явился, извещен, веб-конференция не состоялось по причинам, не зависящим от суда 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Бриз» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи к акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» (далее – Общество) о взыскании 246 200 руб. задолженности по договору аренды 29.10.2020 № LTL2020/12-G002/А40.1.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества не явился, направил возражения на иск, в которых просил в удовлетворении иска отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Компании, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.10.2020 заключен договор № LTL2020/12-G002/A40.1 (далее - договор) аренды нежилых помещений в здании торгового развлекательного центра «Галерея» по адресу: 

<

...>, лит. А, для организации магазина «Перекресток». В подтверждение фактической передачи помещений во владение и пользование сторонами был подписан акт приема-передачи от 29.10.2020.

Договор с установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 21.01.2021 № 78:31:0001521:2103-78/011/2021-041.

За владение и пользование помещениями стороны предусмотрели следующие платежи: арендная плата, плата за услуги, плата за коммунальные услуги, плата с оборота, плата за маркетинг (пункт 3.1 договора).

Первоначальный размер арендной платы по договору составляет 58 839,67 долларов США, не включая НДС, в месяц за все помещения, исходя из ставки равной на дату подписания договора 280 долларов США за один квадратный метр арендуемой площади помещений в год. Ставка арендной платы подлежит ежегодной корректировке, начиная с 01.01.2022 (пункт 4 приложения № 2 к договору).

1 января каждого года, начиная с 01.01.2022, арендная плата (в том числе ставка) должна увеличиться на ИПЦ США или на 1.5% в зависимости от того, что больше от действующего размера арендной платы (пункт 5 приложения № 2 к договору).

Первоначальный размер платы за услуги составляет 16 391,05 доллара США, не включая НДС, в месяц за все помещения, исходя из ставки равной на дату подписания договора 78 долларов США за квадратный метр арендуемой площади помещений в год (пункт 6 приложения № 2 к договору).

Плата за услуги подлежит ежегодной корректировке на ИПЦ США или на 1.5%, что больше от действующего размера платы за услуги (пункт 6.1 приложения № 2 к договору).

Первоначальный размер платы за маркетинг составляет 8 103,06 долларов США, не включая НДС, в месяц за все помещения, исходя из ставки равной на дату подписания договора 38,56 долларов США за квадратный метр арендуемой площади помещений в год (пункт 8 приложения № 2 к договору).

Плата за маркетинг подлежит ежегодной корректировке на ИПЦ США или на 1.5%, что больше от действующего размера платы за маркетинг (пункт 9 приложения № 2 к договору).

Согласно пункту 7 приложения № 2 к договору плата с оборота определяется как разница, если она положительная, между: (i) месячной суммой валового товарооборота в рублях РФ, умноженной на значение процента, если арендатор уплатил арендную плату, плату за услуги и плату за маркетинг за такой месяц до 15 числа (включительно) оплачиваемого месяца; или - месячной суммой валового товарооборота, выраженной в валюте договора и рассчитанной по среднемесячному курсу на соответствующий месяц на основании ежедневных курсов, устанавливаемых Центральным Банком Российской Федерации, умноженной на значение процента - если арендатор не уплатил арендную плату, плату за услуги и плату за маркетинг за оплачиваемый месяц до 15 числа (включительно) оплачиваемого месяца; и (ii) месячной суммой арендной платы, платы за услуги и платы за маркетинг (в том числе НДС). При этом, значение процента с оборота определяется в зависимости от показателей товарооборота арендатора.

В договоре сторонами согласован следующий порядок оплаты вышеуказанных платежей:

1)Арендная плата, плата за услуги, плата за маркетинг - ежемесячными авансовыми платежами до 1-го числа оплачиваемого месяца (пункты 3.3.2, 3.4.2, 3.7.2 договора);

2)Плата за коммунальные услуги - в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения от арендодателя акта, счета-фактуры и счета на оплату (пункт 3.5.4 договора);

3)Плата с оборота - в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты окончания оплачиваемого месяца (пункт 3.6.1 договора).

Помимо прочего, в соответствии с пунктом 3.25 договора арендатор обязуется ежемесячно авансом до 01-го числа оплачиваемого месяца выплачивать арендодателю плату за сбор тележек арендатора с территории здания и их перемещение в специально отведенные места для накопления, в размере 25 000 руб., не включая НДС в месяц.

Согласно условиям подпункта «а» пункта 3.10.1 договора все платежи, подлежащие оплате в соответствии с настоящим договором, суммы которых выражены в иностранной валюте, должны уплачиваться арендатором в российских рублях по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации на дату оплаты без округления (четыре знака после целой части), увеличенному на 0,5% (ноль пять процента) с округлением полученного значения курса оплаты до четырех знаков после целой части.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору у последнего образовалась следующая задолженность:

- расходы арендодателя по государственной регистрации договора (пункт 19.3 договора) в размере 13 200 руб.;

- штраф за нарушение условий договора (пункты 7.18, 8.2.3, 8.8 договора);

- штраф за нарушение условий договора (пункты 7.18, 8.2.6, 8.7, 9.2 договора);

Компания направила претензии в адрес Общества с требованием оплатить возникшую по договору задолженность.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом заявлено требование о взыскании расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 13 200 руб. (22 000 (сумма ГП)\ 2 = 11 000 х 20 % (НДС)).

Вместе с тем, арбитражный суд считает, что сумма НДС при расчете включена истцом необоснованно.

Данное требование истца основано на пункте 19.3 договора аренды, согласно которому расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора несет арендодатель. При этом арендатор обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору копии платежного поручения об уплате арендодателем государственной пошлины, счета на оплату компенсировать арендодателю сумму в размере 50% от размера уплаченной государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора.

Как видно из текста указанного пункта обязанность арендатора состоит в компенсации суммы в размере 50% от размера уплаченной государственной пошлины за регистрацию договора аренды.

Объектом налогообложения по НДС признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Однако в рассматриваемом случае никаких работ или услуг истцом не оказывается, соответственно и объекта налогообложения не имеется. Стороны лишь договорились, что при подаче документов оплату всей суммы пошлины произведет Компания, а Общество компенсирует свою часть расходов.

Таким образом, сумма компенсации государственной пошлины за регистрацию договора аренды необоснованно увеличена на сумму НДС (20%).

В связи с этим размер компенсации государственной пошлины за регистрацию договора аренды, составляет 11 000 руб. 

Что касается требований о взыскании штрафа за нарушение условий договора (пункты 7.18, 8.2.3, 8.2.6, 8.7, 8.8, 9.2 договора), суд считает их обоснованными.

Как усматривается из материалов дела, представителями технического отдела арендодателя совместно с представителем арендатора 29.06.2021 была проведена проверка аварийного освещения в арендуемом помещении, в результате которой было выявлено: светильники аварийного освещения установлены, но не работают в комнате приема пищи, в эвакуационном коридоре у мясного цеха, на складе в пекарне, в помещении для уборочного инвентаря; не работают эвакуационные указатели выхода из эвакуационного коридора к центральному входу в супермаркет, в эвакуационном коридоре у холодильных камер, в торговом зале: в хлебном отделе, в кондитерской, в направлениях к рыбному отделу и от кондитерского отдела к кассе.

В письме от 05.06.2021 № 277 арендодатель уведомил арендатора о выявленных нарушениях, а также напомнил о необходимости завершить работы, которые арендатор не выполнил при подготовке помещения к началу коммерческой деятельности в рамках договора.

В соответствии с условиями пунктом 4.1 договора арендатор обязан выполнить все работы, необходимые для приведения помещений в состояние, пригодное для осуществления в них его коммерческой деятельности; объем работ арендатора включает приобретение и монтаж всего оборудования, требуемого для эксплуатации помещений (кроме оборудования, приобретение и/или монтаж которого возложены на Арендодателя в соответствии с приложением № 8).

Как было согласовано сторонами в приложении № 8, установка в помещении пожарной сигнализации (2-ой уровень), системы оповещения о пожаре и управления эвакуации (2-ой уровень) является обязанностью арендатора. Помимо прочего, согласно условиям Приложения № 7 пожарная сигнализация (2-ой уровень) и система оповещения о пожаре и управления эвакуации (2-ой уровень) относятся к отделимым улучшениям помещения.

При руководстве условиями пункта 4.16 договора в подписанном 29.12.2020 акте приема-передачи помещений было оговорено, что работы по установке систем пожарной сигнализации и оповещения о пожаре и управления эвакуации будут завершены в срок до 01.02.2021, при этом каких-либо недостатков, которые подлежат устранению арендодателем, выявлено не было.

Таким образом, система пожарной сигнализации и система оповещения о пожаре и управления эвакуации были установлены арендатором, являются его собственностью, в частности улучшениями, которые могут быть отделены без ущерба помещению.

Согласно пункту 7.18 договора арендатор в пределах своей зоны эксплуатационной ответственности отвечает за пожарную безопасность помещений. Как указано в пункте 9.2.. договора, арендатор обязуется за свой счет содержать помещения в технически исправном состоянии, обеспечивать бесперебойную работу и обслуживание инженерных коммуникаций и оборудования в помещениях, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности, арендатор осуществляет текущий ремонт и замену инженерных коммуникаций и оборудования в зоне эксплуатационной ответственности арендатора.

В Приложении № 17 сторонами согласовано, что техническое обслуживание оборудования противопожарных систем осуществляет арендодателя, а арендатор несет ответственность за сохранность и комплектность оборудования противопожарных систем.

Техническое обслуживание - это комплекс организационных мероприятий и технических операций, направленных на поддержание работоспособности (исправности) объекта и снижение вероятности его отказов при использовании по назначению, при хранении и транспортировании; ремонт - это комплекс технических операций и организационных действий по восстановлению исправного или работоспособного состояния объекта или его составных частей (ГОСТ Р 59636-202, ГОСТ Р 59643-202).

Буквальное толкование вышеизложенного позволяет сделать вывод о том, что техническое обслуживание оборудования противопожарных систем помещения (которые интегрированы в общую систему пожаротушения здания) находится в зоне ответственности арендодателя, в силу чего он проводит периодические осмотры и обследования оборудования, однако, выполнение функций по техническому обслуживанию не предполагает проведения мероприятий по восстановлению работоспособности  оборудования противопожарных систем  и его составных частей. Таким образом, текущий ремонт, замена оборудования должны осуществляться исключительно Арендатором.

За отсутствие, неисправность первичных средств пожаротушения, эвакуационных, предупредительных знаков, аварийного освещения для арендатора установлена ответственность в виде штрафа в размере 3 000 руб. за каждый день нарушения.

За период длящегося нарушения с 25.07.2021 по 08.10.2021 (76 дней) арендатору был начислен штраф в общем размере 228 000 руб., о чем направлено уведомление исх. № 410 от 08.10.2021. Уведомление о необходимости оплаты штрафа было проигнорировано арендатором, штраф оплачен не был.

Таким образом, исковые требования в части взыскания штрафов подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Бриз» 244 000 руб. задолженности по договору аренды 29.10.2020 № LTL2020/12-G002/А40.1, 7 856 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в иске отказать.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 14144 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Балакир М.В.