Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-112743/2019

10 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2020 года.

 

Судья  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области А.О. Вареникова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Дом Андреевой" (191180, Санкт-Петербург город, улица Гороховая, дом 73, литер А, помещение 2Н, ОГРН: 

<

***>),

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Лиговка" (191036, Санкт-Петербург город, улица Восстания, дом 7, литер А, квартира 33,ОГРН: 

<

***>),

о признании односторонней сделки ответчика по расторжению договора аренды от 20.06.2017 №2/А недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды от 20.0.62017 №2/А действующим,

и по встречному иску:

об обязании ООО "Дом Андреевой" освободить занимаемые нежилые помещения,

при участии:

от ООО "Дом Андреевой"  –  ФИО1 доверенность от 03.02.2020, ФИО2 доверенность от 15.01.2019, 

от ООО "Лиговка" – ФИО3 доверенность от 10.01.2020, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Андреевой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лиговка" (далее – ответчик) о признании односторонней сделки ответчика по расторжению договора аренды от 20.06.2017 №2/А недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды от 20.0.62017 №2/А действующим.

Общество с ограниченной ответственностью "Лиговка" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дом Андреевой" об обязании ООО "Дом Андреевой" освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные на 1,2,3 этажах и мансарде в здании с кадастровым номером 78:31:0001040:103, расположенном по адресу: 

<

...>, лит.А, а именно: части помещения 1Н (ч.п.№31-44, расположенные на 1 этаже, ч.п.45-112Е, расположенные на 2 этаже, ч.п. №113-179, расположенные на 3 этаже, ч.п. 180-228, расположенные на мансардном этаже) и помещение 3Н, расположенное на 1 этаже, общей площадью 2514,4 кв.м. и передать ООО «Лиговка» по акту приема-передачи.

Определением суда от 31.01.2020 встречное исковое заявление принято к производству арбитражного суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал заявленные требования, возражал относительно удовлетворения встречного иска, ссылаясь на то, что  просрочка по оплате фиксированной части арендной платы за январь 2019 года отсутствует, поскольку 05 января 2019 года является нерабочим днем, следовательно, оплата произведена на следующий за ним рабочий день, то есть 09 января 2019 года. Также истец указывает на то, что после апреля все платежи вносились без нарушений сроков оплаты, принимались ответчиком, что подтверждает действие договора аренды. 

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал на иск, обосновывая ссылаясь на то, что истцом были допущены просрочки оплаты фиксированной части арендной платы за январь, февраль, март и апрель 2019 года, а также переменной части арендной платы за январь и февраль 2019 года. Довод истца о недействительности отказа от исполнения договора, в связи с тем, что платежи по исполнению условий договора аренды принимаются ответчиком по настоящее время, является несостоятельным, поскольку истец обязан оплачивать пользование помещением.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

20 июня 2017 года между ООО «Лиговка» (Арендодатель) и ООО «Дом Андреевой» заключен договор аренды №2/А от 20 июня 2017 года (далее - Договор аренды) в соответствии с которым Арендодатель предоставляет в аренду (временное платное владение и пользование) Арендатору недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные на 1, 2, 3 этажах и мансарде в здании с кадастровым номером 78:31:0001040:103, расположенном по адресу: 

<

...>, литер А, а именно части помещения 1-Н (ч.п.№31-44, расположенные на 1 этаже, ч.п.№45-112, расположенные на 2 этаже, ч.п.№113-179, расположенные на 3 этаже, ч.п.№180-228, расположенные на мансардном этаже) и помещение 3-Н, расположенного на 1 этаже, общей площадью 2514,4 кв.м., назначение: нежилое. 

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды срок аренды составляет 10 лет с даты подписания Договора аренды. 

Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 05.10.2018 г. за номером 78:310001040:103-78/042/2018-7.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды, за пользование объектом арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из двух частей: фиксированной и переменной частей. 

Согласно п.п. 4.4, 4.5, 4.7, 4.9 договора аренды, фиксированная часть аренной  платы составляет 1 950 000 руб. в месяц и оплачивается в срок не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, переменная часть арендной платы определяется расчетным путем, исходя из затрат арендодателя по оплате эксплуатационных услуг, и оплачивается на основании счетов арендодателя не позднее 5 рабочих дней с момента получения счета арендатором. 

Как указано в пунктах 6.3., 6.3.3. договора, арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, с обязательным письменным уведомлением арендатора не менее чем за 3 месяца до даты расторжения договора, в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (вносит не в полном размере), за исключением случаев, когда такая задержка вызвана действиями арендодателя. 

Письмом от 12.07.2019 №666-0719 арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора, ссылаясь на нарушение истцом сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (п.6.3.3 договора аренды), указав при этом, что арендатору необходимо освободить занимаемые помещения в срок до 21.10.2019.

Считая отказ арендодателя от договора незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим иском. 

Ответчик обратился в суд с встречным иском о выселении арендатора из помещения.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное условие содержится в пункте 6.3.3 договора, заключенного между сторонами.

Направляя истцу уведомление об отказе от договора, арендодатель в письме от 12.07.2019 ссылался на нарушение сроков внесения арендной платы за январь – апрель 2019 года.

Между тем, судом установлено, что арендная плата за январь внесена истцом в первый рабочий день 2019 года, то есть 09.01.2019, в связи с чем просрочки в оплате за январь 2019 года истцом не допущено.

Действительно, ответчиком были допущены нарушения в сроках внесения платежей за февраль-март 2019 года, однако периоды просрочки были незначительными, а начиная с апреля 2019 года по текущий момент арендная плата вносится в установленные договором сроки.

Как указано в статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статье 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Разъясняя порядок применения норм, предусматривающих право арендодателя на отказ от договора, ВАС РФ в постановлении Пленума от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в пункте 23 разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Между тем, как видно из материалов дела, письмо арендодателя об отказе от исполнения договора аренды направлено арендатору только 12.07.2019, то есть спустя три месяца после нарушения сроков внесения арендной платы, в период, когда обязательства исполнялись надлежащим образом, что не может рассматриваться в качестве разумного срока. 

Кроме того, из материалов дела усматривается, что после направления арендатору отказа от исполнения договора аренды, письмом от 25.07.2019 №673-0719 арендодатель направил арендатору для рассмотрения и подписания Дополнительное соглашение от 19.07.2019 №2 к Договору аренды от 20.06.2017 №А/2 об увеличении размера арендной платы, что давало основания арендатору полагать, что договор аренды действует, а у ответчика отпали намерения расторгать договор аренды. 

Учитывая, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд полагает, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон.

С учетом изложенного, суд считает, что по состоянию на июль 2019 года у ответчика не имелось оснований для одностороннего отказа от договора, в связи с чем сделка по расторжению договора не соответствует требованиям ст.ст. 310, 450 ГК РФ, а договор является действующим.

С учетом изложенного встречное требование о выселении арендатора из занимаемого помещения удовлетворению не подлежит.

Ввиду удовлетворения требований истца, на основании статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 6 000 руб. судебных расходов за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать недействительным односторонний отказ от договора аренды от 20.06.2017 №2/А.

2. Признать договор аренды от 20.06.2017 №2/А действующим.

3. В удовлетворении встречного иска отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лиговка» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дом Андреевой" 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.