АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5587/2016

г. Чебоксары

29 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2019.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Формат М", 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр-д Базовый, д. 8а, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский, дом 33А, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194,

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды и возложении обязанности продлить срок аренды земельного участка,

по иску общества с ограниченной ответственностью "фирма "Хрисан" Россия, 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, Базовый проезд, д. 8 А, ОГРН 

<

***>,  ИНН2128017178, 

к администрации города Чебоксары Чувашской 

<

...>, г.  Чебоксары, Чувашская  Республика, ул. К. Маркса, д. 36, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

и обществу с ограниченной ответственностью "Формат М" Россия, 428020, г. Чебоксары, Чувашская Республика, Базовый проезд, д. 8 А, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары,

 при участии:

от ООО "Формат М" - ФИО1 по доверенности № 1 от 01.02.2019, ФИО2 по доверенности от 10.01.2019,

от Администрации г. Чебоксары – ФИО3 по доверенности от 11.01.2019,

установил:

в рамках дела №А79-5587/2016 общество с ограниченной ответственностью "Формат М" (далее – ООО "Формат М") обратилась в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация г. Чебоксары), согласно которому просит:

- признать недействительным отказ администрации г. Чебоксары от договора аренды земельного участка № 139/4469-Л от 25.05.2010;

- обязать администрацию г. Чебоксары в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "Формат М" дополнительное соглашение о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. по Базовому проезду, 8а, г. Чебоксары;

- указать в резолютивной части решения суда на обязанность в случае неисполнения судебного акта администрации г. Чебоксары оплатить в пользу ООО "Формат М" денежные средства из расчета 10000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

В обоснование иска указано, что 12.05.2010 распоряжением № 1507-р главы города Чебоксары земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. по Базовому проезду, 8а, г. Чебоксары предоставлен ООО «Формат М» (арендатор). 25.05.2010 между ООО «Формат М» и администрацией города Чебоксары (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №139/4469-Л сроком до 25.04.2013. По условиям договора земельный участок предоставлен для строительства производственной базы (пункт 1.1), арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (пункт 4.2).

Однако освоение земельного участка в полной мере не представлялось возможным в виду нахождения на нем самовольно возведенных строений под литерами Б, В, Г, Д, что подтверждается рядом вступивших в законную силу небных актов.

Таким образом, ООО «Формат М» не могло использовать земельный участок в полной мере, в связи с чем, договор аренды подлежит изменению в части продления срока аренды земельного участка на период просрочки арендодателя, в связи с чем арендатором в адрес арендодателя был направлен проект дополнительного соглашения (письмо от 26.05.2016 № 101).

Между тем, письмом от 18.05.2016 № 1461 администрация города Чебоксары сообщила об отказе от договора в одностороннем порядке (получено обществом 31.05.2016 согласно почтовому штампу, информации сайта Почты России). 06.06.2016 письмом № 1533 администрация отказалась от заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды.

По мнению ООО «Формат М», у Администрации г. Чебоксары отсутствует возможность произвольного и немотивированного отказа от исполнения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды.

В рамках дела № А79-5941/2016 общество с ограниченной ответственностью "фирма "Хрисан" (далее - ООО "фирма "Хрисан") обратилось в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики и обществу с ограниченной ответственностью "Формат М", согласно которому просит:

-признать недействительным договора аренды земельного участка от 25.05.2010 с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, как сделку, совершенную с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности;

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Формат М" возвратить администрации г. Чебоксары земельный участок за исключением той части, которая занята принадлежащим ООО "Формат М" зданием и необходима для его обслуживания (в редакции заявления об уточнении иска от 17.08.2016).

Исковые требования основаны на положениях статьи 169 ГК РФ и мотивированы тем, что предоставление ООО «Формат М» земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м. (0,5368 га) по Базовому пр., 8А г. Чебоксары, стало возможным в результате преступных действий сторон, что установлено в ходе следствия по уголовным делам.

Права ООО «Фирма «Хрисан» нарушены в результате совершения оспариваемой сделки, поскольку спорным земельным участком ООО «фирма «Хрисан» пользовалось и пользуется до настоящего времени на протяжении уже более 20 лет; на земельном участке располагаются строения, принадлежащие ООО «фирма «Хрисан». Само предоставление земельного участка ООО «Формат М» осуществлено с нарушением действующих в тот период норм земельного законодательства. Истец всегда претендовал на земельный участок, а в результате противоправных и преступных действий сторон оспариваемого договора был лишен возможности приобрести права на этот земельный участок. ООО «Формат М» изначально знало наличии на земельном участке построек ООО «Фирма «Хрисан», тем не менее, совершало противоправные действия, направленные на завладение спорным земельным участком, то есть преследовало цель заведомо противоправную основам правопорядка и нравственности. Наличие оспариваемого договора аренды нарушает права и законные интересы ООО «Фирма «Хрисан», поскольку лишает его возможности приобрести права на земельный участок и пользоваться строениями, расположенными на этом земельном участке. Более того, ООО «Формат М», основывая свои права на оспариваемом договоре, ставит вопрос о сносе строений, принадлежащих ООО «Фирма «Хрисан». Применение последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации г. Чебоксары, позволит ООО «Фирма «Хрисан» в установленном порядке приобрести права на этот земельный участок.

Кроме того, размер существующего спорного земельного участка (5368 кв.м.) явно превышает размер, требуемый для обслуживания здания по производству полиграфической продукции (493,5 кв.м.), принадлежащего ООО «Формат М». При этом согласно представленному истцом градостроительному плану, утвержденному 11.07.2016, имеется возможность раздела спорного земельного участка. Находящиеся на спорном земельном участке строения, принадлежащие ООО «Фирма «Хрисан», не соприкасаются с объектом недвижимости ООО «Формат М», не препятствуют в его пользовании.

Определением от 17.08.2016 суд объединил дела № А79-5941/2016 и № А79-5587/2016 в одно производство с присвоением ему номера № А79-5587/2016; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

Определением от 09.09.2016 суд приостановил производство до разрешения Арбитражным судом Чувашской Республики-Чувашии дела № А79-2754/2012.

Установлено, что по делу № А79-2754/2012 Арбитражным судом Чувашской Республики-Чувашии было вынесено решение от 22.10.2018, которое оставлено без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019. В связи с изложенным, определением суда от 11.04.2019 производство по настоящему делу было возобновлено.

В судебном заседании представители ООО «Формат М» поддержали свои исковые требования по ранее изложенным доводам, пояснив, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:200 был предоставлен ООО «Формат М» для строительства. ООО «Формат М» является собственником построенного здания (литера А), но не намерено останавливать на этом, желает осуществлять дальнейшее строительство. Освоение земельного участка в полной мере ранее не было возможным ввиду имеющихся у предоставленного арендодателем земельного участка недостатков, в связи с нахождением на нем самовольно возведенных строений. Требования ООО «Фирма «Хрисан» считают необоснованными, подлежащими прекращению производством, по ранее изложенным доводам.

Представитель Администрации г. Чебоксары просила в удовлетворении исковых требований как ООО "Формат М", так и ООО "фирма "Хрисан" отказать. Пояснила, что администрация г. Чебоксары правомерно воспользовалась своим правом в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 явно превышает размер, требуемый для обслуживания принадлежащего ООО «Формат М» здания, в связи с чем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 не может быть заключен с ООО «Формат М» в случае если данное лицо претендует на данный участок в качестве собственника расположенного на нем объекта недвижимости. ООО «Формат М» имело возможность уже давно завершить все необходимое строительство, уже давно зарегистрировало свое право собственности на принадлежащее ему здание.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно решению Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012 суд обязал ООО "фирма "Хрисан" в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу снести следующие здания и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м по адресу: 

<

...>: одноэтажное панельное здание (литера Б); незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание (литера В), металлический навес (литера Ж); незавершенное строительством двухэтажное здание из керамзитобетонных блоков, облицованное кирпичом (литера Е), с мансардой из керамзитобетонных блоков, облицованной кирпичом (литера Е1). Отказал в удовлетворении иска ООО "Формат М" к ООО "Типография Виктор М". Муниципальному образованию "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в удовлетворении иска в части требования о признании права муниципальной собственности на незавершенные строительством объекты (литеры В, Ж, Е, Е1) отказал. ООО "Типография Виктор М" в удовлетворении требования о признании права собственности на одноэтажное кирпичное здание (литера Д) отказал.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012 оставлено без изменения, апелляционные жалобы ООО "Фирма "Хрисан", Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Как следует из судебных актов по делу № А79-2754/2012, в рамках указанного дела ООО "Формат-М" (с учетом уточнения иска) просило обязать ООО "фирма "Хрисан" в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу снести здания и сооружения, расположенные на земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...> (Литеры Б, В, Ж по данным технической инвентаризации от 13.08.2018); - обязать ООО "фирма "Хрисан" и ООО "Типография Виктор М" в солидарном порядке в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу снести здания и сооружения, расположенные на земельном участке неразграниченной государственной собственности, относящемся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...> (Литеры Е, Е1 по данным технической инвентаризации от 13.08.2018); - возложить исполнение решения суда на директора ООО "фирма "Хрисан"; - указать в резолютивной части решения суда на возможность осуществления соответствующих действий по сносу зданий и сооружений ООО "Формат М" в случае неисполнения решения суда; - указать в резолютивной части решения суда на обязанность ООО "фирма "Хрисан" оплатить в пользу ООО "Формат-М" денежные средства из расчета 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения судебного акта, установленного судом.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (с учетом уточнения иска) просил обязать общество с ограниченной ответственностью "фирма "Хрисан" в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос одноэтажного панельного здания (литера Б) по адресу: 

<

...>; признать право муниципальной собственности города Чебоксары на следующие самовольно возведенные объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: 

<

...>: - одноэтажное кирпичное здание (литера В) с металлическим навесом (литера Ж), назначение: нежилое, общей площадью 155,5 кв.м; - двухэтажное здание из керамзитобетонных блоков, облицованное кирпичом (литера Е) с мансардой из керамзитобетонных блоков, облицованной кирпичом (литера Е1), назначение: нежилое, общей площадью 451,9 кв.м.

Как следует из судебных актов по делу № А79-2754/2012, при рассмотрении указанного дела судами были установлены следующие обстоятельства.

Между ООО "Формат-М" и администрацией города Чебоксары заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2010 N 139/4469-Л, по условиям которого администрация сдала, а ООО "Формат-М" приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 кв. м для строительства производственной базы, расположенный по Базовому проезду, 8А, г. Чебоксары на основании распоряжения от 12.05.2010 N 1507-р (пункт 1.1 договора).

Согласно кадастровому паспорту от 06.04.2010 N 2101/303/10-8327 земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв. м имеет вид разрешенного использования: для размещения производственной базы и поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.1998.

05.09.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвело регистрацию права собственности ООО "Формат М" на объект недвижимости: здание по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 квадратного метра, инвентарный N 21:001:002:000014350, литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200, расположены принадлежащие ООО "фирма "Хрисан" спорные объекты - здания литеры Б, В, Ж, Е, Е1, являющиеся самовольными постройками, ООО "Формат М" обратилось в суд с иском об обязании ООО "фирма "Хрисан" снести данные объекты.

Муниципальное образование "город Чебоксары-столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратилось с иском к ООО "фирма "Хрисан" об обязании осуществить снос здания -литеры Б и о признании права муниципальной собственности города Чебоксары на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства - здания литеры В, Ж, Е, Е1.

Суд первой инстанции посчитал, что нормы части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в их системной взаимосвязи с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что ООО "Формат М", являясь собственником здания по производству полиграфической продукции (литера А), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 в непосредственной близи с объектами - литеры Б, В, Г, Д, обладает правом требовать от владельца данных объектов - ООО "фирма "Хрисан" исполнения обязанности, установленной вышеприведенными нормами права.

Суды установили, что объекты недвижимости - литеры Б, В, Г, Д несут угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем пришли к выводу, что исковые требования истца об обязании снести здания - литеры Б, В, Г, Д основаны на нормах статей 304, пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и подлежат удовлетворению.

Исковые требования муниципального образования "город Чебоксары-столица Чувашской Республики" в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в части сноса здания - литеры Б признаны обоснованными на основании подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права муниципальной собственности города Чебоксары на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства - здания литеры В, Ж, Е, Е1, суд указали, что удовлетворение иска в рассматриваемой ситуации противоречило бы принципу возможности легализации самовольных построек.

То обстоятельство, что строительство спорных объектов - литеры В, Ж, Е, Е1 не завершено, что по результатам дополнительной судебной экспертизы установлена возможность устранения строительных недостатков данных объектов, не исключает выводов о наличии у объектов существенных дефектов, влекущих угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выводы, изложенные в вышеуказанных судебных актах, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Таким образом, истец по настоящему делу имеет право на иск, если оспариваемой сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы и целью предъявления иска является восстановление этих прав и интересов.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно пункту 2.1 заключенного между ООО "Формат-М" и администрацией города Чебоксары договора аренды земельного участка от 25.05.2010 N139/4469-Л срок аренды земельного участка установлен с 12.05.2010 до 25.04.2013.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В соответствии с пунктом 9.2 договора для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам Договора. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения им (или отправления им) указанного уведомления.

Письмом от 18.05.2016 № 1461 Администрация г. Чебоксары сообщила ООО "Формат-М" об отказе от договора в одностороннем порядке на основании второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и его прекращении.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем на основании вышеприведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что договор прекратил свое действие.

Ссылка истца на то, что Общество продолжало вносить арендную плату после получения уведомления, подлежит отклонению, поскольку сам по себе факт внесения ответчиком платежей в размере арендной платы не свидетельствует о сохранении договорных арендных отношений, поскольку в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязанность по оплате фактического пользования арендованным имуществом сохраняется за арендатором с момента прекращения арендных правоотношений до фактического возврата имущества арендодателю.

В обоснование исковых требований ООО "Формат-М" ссылается на то, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, имеет особенности правового регулирования, а также на то, что земельный участок имел недостатки в виде наличия на нем самовольно возведенных строений, что не позволило истцу в полной мере освоить земельный участок.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истцом не опровергнуто то обстоятельство, что наличие на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 тех объектов, на которые ссылается ООО "Формат-М", было явным и очевидным на момент заключения договора аренды земельного участка от 25.05.2010 N139/4469-Л.

Договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, действительно имеет особенности правового регулирования.

Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5                  статьи 39.6  Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, так и положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ направлены на защиту прав именно добросовестного арендатора и свидетельствуют о возможности добросовестного арендатора земельного участка завершить строительство на земельном участке в случае принятия арендатором необходимых мер для своевременного строительства объекта. 

Согласно представленным истцом документам, 05.09.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвело регистрацию права собственности ООО "Формат М" на объект недвижимости: здание по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 квадратного метра, инвентарный N 21:001:002:000014350, литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

Таким образом, указанный объект завершен строительством. В данной части доводы истца о необходимости предоставления земельного участка для завершения строительства не могут быть признаны обоснованными.

В отношении доводов истца о наличии на остальной части земельного участка самовольно возведенных строений, что не позволило истцу в полной мере освоить земельный участок, следует учитывать выводы, содержащиеся во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012. В указанном решении (страницы 14-16) сделаны следующие выводы.

Заявляя исковые требования об обязании ООО "фирма "Хрисан" снести здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 по адресу 

<

...>, ООО "Формат М" указало на нарушение своего права аренды на данный земельный участок, основанное на договоре аренды от 25.05.2010 №139/4469-Л.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, если совершение сделки нарушает установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной выше нормы права под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения между Администрацией города Чебоксары и ООО "Формат М" договора аренды от 25.05.2010 № 139/4469-Л, предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здания (помещения в них), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные нормы изложены в пунктах 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012, судом был сделан вывод о том, что учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 по адресу 

<

...> на момент предоставления его в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Формат М" находились объекты недвижимости – здания литеры Б, В, Г, Д, право собственности на которые не принадлежало обществу "Формат М", предоставление  в аренду земельного участка в части, необходимой для содержания и эксплуатации данных зданий, не соответствовало требованиям законодательства, действовавшего в момент предоставления земельного участка. Заключенный между Администрацией города Чебоксары и ООО "Формат М" договор аренды земельного участка от 25.05.2010 № 139/4469-Л в части, необходимой для содержания и эксплуатации зданий - литеры Б, В, Г, Д, является ничтожным. 

Следовательно, заявленное обществом с ограниченной ответственностью "Формат М" исковое требование об обязании ООО "фирма "Хрисан" снести здания – литеры Б, В, Г, Д, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 по адресу 

<

...>, не может быть направлено на защиту права аренды земельного участка, поскольку данное право в той части земельного участка, на которой расположены спорные объекты недвижимости, у истца отсутствует. 

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выводы, изложенные в вышеуказанных судебных актах, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

С учетом изложенного, доводы истца о наличии у него в силу договора аренды земельного участка от 25.05.2010 № 139/4469-Л права осуществить строительство на всем земельном участке с кадастровым номером 21:01:020704:200 являются необоснованными.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Суд находит обоснованными доводы Администрации г. Чебоксары о том, что ООО «Формат М» как собственник объекта недвижимости: здание по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 кв.м. не вправе требовать для цели эксплуатации данного здания предоставления всего земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200, общей площадью 5368 кв.м., поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 явно превышает размер, необходимый для обслуживания принадлежащего ООО «Формат М» здания.

В качестве собственником здания по производству полиграфической продукции, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 493,5 кв.м., истец не обладает каким-либо преимущественным правом на предоставление ему всего участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 для целей осуществления на нем строительства.

Как указано в Определении ВАС РФ от 21.03.2014 N ВАС-2666/14 по делу NА56-20059/2013, испрашиваемый земельный участок площадью 3985 кв.м был предоставлен обществу в аренду для строительства станции технического обслуживания автомобилей и на момент предоставления формировался с учетом целей его использования. Данная цель достигнута обществом, на участке возведен объект площадью 79,3 кв.м. Предоставленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам зданий, строений, сооружений исключительное право на приватизацию земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, но не на весь земельный участок, ранее предоставленный для строительства. Общество не доказало, что для эксплуатации станции технического обслуживания площадью 79,3 кв.м ему необходим земельный участок площадью 3985 кв.м. Наличие у общества намерений возвести на указанном земельном участке какие-либо еще сооружения не предоставляет ему исключительного права на приобретение всего земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что аналогичный подход применим и при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ администрации г. Чебоксары от договора аренды земельного участка № 139/4469-Л от 25.05.2010 является правомерным и не нарушил каких-либо прав и законных интересов ООО «Формат М», а у ООО «Формат М» отсутствует исключительное право на приобретение в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 площадью 5368 кв.м.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований ООО «Формат М» следует отказать.

С учетом объединения дел № А79-5941/2016 и № А79-5587/2016 в одно производство с присвоением ему номера № А79-5587/2016, в рамках настоящего дела также рассматриваются исковые требования ООО "фирма "Хрисан" к Администрации г. Чебоксары и ООО "Формат М", согласно которым ООО "фирма "Хрисан" просит:

- признать недействительным договор аренды земельного участка №139/4469-Л от 25.05.2010 как сделку, совершенную с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности;

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Формат М" возвратить администрации г. Чебоксары земельный участок за исключением той части, которая занята принадлежащим ООО "Формат М" зданием и необходима для его обслуживания (в редакции заявления об уточнении иска от 17.08.2016).

Исковые требования основаны на положениях статьи 169 ГК РФ и мотивированы тем, что предоставление ООО «Формат М» земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200 стало возможным в результате преступных действий сторон, что установлено в ходе следствия по уголовным делам.

Суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания для прекращения производства по данному требованию, поскольку ранее в рамках дела № А79-5688/2012 в обоснование требования о признании недействительным договора аренды от 25.05.2010 N 139/4469-Л ООО "фирма "Хрисан" не ссылалось на необходимость признания данного договора ничтожным в силу статьи 169 ГК РФ как сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности, приводило иное обоснование своих требований. Суд приходит к выводу о том, что указанные  требования различны между собой, полное тождество исков по указанным делам не подтверждено документально.

Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В пункте 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

 Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2004 N 226-О квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять статью 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Таким образом, для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности.

Для квалификации сделки по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо не просто несоответствие ее требованиям закона или иных правовых актов, а обладание данной сделкой признаками, предусмотренными в пункте 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25: нарушение сделкой основополагающих начал российского правопорядка, принципов общественной, политической и экономической организации общества, его нравственных устоев.

В связи с указанным наличие постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел, на которые ссылается ООО "фирма "Хрисан", само по себе не свидетельствует о том, что в результате совершения сделки нарушены основополагающие начала российского правопорядка, принципы экономической организации общества, его нравственные устои. Факт совершения при заключении сделки проступка одной из ее сторон не относится к фактам, указывающим на противоречие данной сделки основам правопорядка и нравственности, а свидетельствует исключительно о незаконном и недобросовестном поведении соответствующего контрагента.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012 заключенный между Администрацией города Чебоксары и ООО "Формат М" договор аренды земельного участка от 25.05.2010 № 139/4469-Л признан ничтожным в части, необходимой для содержания и эксплуатации зданий - литеры Б, В, Г, Д, в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для признания договора аренды земельного участка №139/4469-Л от 25.05.2010 недействительным на основании статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, совершенной с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Кроме того, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Таким образом, истец по настоящему делу имеет право на иск, если оспариваемой сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы и целью предъявления иска является восстановление этих прав и интересов.

В обоснование иска ООО «Фирма «Хрисан» ссылается на то, что на земельном участке располагаются строения, принадлежащие ООО «фирма «Хрисан». Наличие оспариваемого договора аренды нарушает права и законные интересы ООО «Фирма «Хрисан», поскольку лишает его возможности приобрести права на земельный участок и пользоваться строениями, расположенными на этом земельном участке. Применение последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка администрации г. Чебоксары, позволит ООО «Фирма «Хрисан» в установленном порядке приобрести права на этот земельный участок.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 22.10.2018 по делу № А79-2754/2012 установлено, что спорные объекты недвижимости - литеры Б, В, Г, Д несут угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем суд обязал снести указанные объекты.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания полагать, что удовлетворение иска каким-либо образом приведет к восстановлению прав и законных интересов, которые ООО «Фирма «Хрисан» считает нарушенными. Суд не находит какого-либо законного интереса истца, который мог бы быть защищен в рамках данного дела.

Указанные обстоятельства являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований ООО «Фирма «Хрисан» о признании недействительным договора аренды земельного участка №139/4469-Л от 25.05.2010 как сделки, совершенной с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Формат М" возвратить администрации г. Чебоксары земельный участок за исключением той части, которая занята принадлежащим ООО "Формат М" зданием и необходима для его обслуживания, следует отказать.

Расходы по государственной пошлине суд относит на стороны по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 20.06.2016 по настоящему делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать любые регистрационные действия, а также действия по кадастровому учету любых изменений земельного участка (образования новых земельных участков) из земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:200, площадью 5368 кв.м. по Базовому проезду, 8а, г.Чебоксары.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 20.06.2016, подлежат отмене в полном объеме после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Формат М" отказать.

в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "фирма "Хрисан" отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 20.06.2016 по делу № А79-5587/2016, отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев