АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                    Дело № А32-4277/2020

«16» июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2020.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 16.06.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Лабинск Краснодарского края

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), аул Кошехабль Республики Адыгея

об оспаривании отказа в государственной регистрации,

об обязании осуществить действия,   

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен; 

от заинтересованного лица: не явился, извещен;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо) об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.04.2019№ 4600012086, выраженном в сообщении об отказе в государственной регистрации от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-228375, об обязании осуществить регистрацию данного договора.

Основания требований изложены в заявлении. 

Представители сторон в судебное заседание не явились извещены.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27.02.2019 № 222 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская, граничит с земельным участком по ул. Мира, 37, с кадастровым номером 23:18:0701001:63, площадью 92 424 кв. м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования (фонд распределения), начальная цена составила 20 162,37 рубля (2 % от кадастровой стоимости земельного участка), шаг аукциона – 604,87 рубля (3 % от начальной цены предмета аукциона), размер задатка составляет 20 162,37 рубля, что составляет 100 % начального размера ежегодной арендной платы за участок).

Согласно пунктам 19, 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения по месту нахождения земельного участка.

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0701001:63 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов -torgi.gov.ru и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом сельского поселения Лабинского района.

По результатам  проведения аукциона победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер».

Между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и обществом с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер» заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012086.

 Указанный договор 02.08.2019 представлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел).

Рассмотрев полученные документы, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел) направило в адрес Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район уведомление от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-228375 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012086 на следующих основаниях:

– в извещении о проведении торгов № 040319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, а порядок его внесения и возврата отсутствуют;

– не соблюдены сроки заключения договора;

– не представлен протокол общего собрания участников общества о согласии на совершение крупной сделки.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район, полагая, что основания для отказа в государственной регистрации названного договора отсутствовали, обратилось в суд с заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, сделал следующие выводы.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений статей 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если: 

– не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1);

– форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1);

Статьей 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012086, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и обществом с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер» в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта  3 пункта 1 статьи 39.1, пунктов 1, 6 статьи 39.6, подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8, статьи 39.11, статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, протоколом от 10.04.2019 № 3-2019 заседания Комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района.

Согласно описи заявителя в приложении к заявлению представлены следующие документы:

– договор аренды земельного участка от 18.04.2019 № 4600012086;

– распоряжение от 20.05.2014 № 77-л;

– постановление от 27.02.2019 № 222;

– извещение от 04.03.2019 № 040319/0130632/01;

– протокол по торгам от 08.04.2019 № 3;

– протокол общего собрания от 16.01.2019 № 01.

При проведении правовой экспертизы представленных документов для осуществления государственной регистрации у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения указанных регистрационных действий, что послужило основанием для направления сообщения об отказе в государственной регистрации от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-228375. 

Изучив материалы дела, суд полагает, что у регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды по приведенным обстоятельствам, ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 12, 13, 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся. В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Согласно постановления от 27.02.2019 № 222 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» размер задатка составляет 20 162,37 рублей.

Однако в извещении о проведении торгов № 040319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, порядок его внесения и возврата отсутствуют.

Согласно материалам дела договор аренды земельного участка между сторонами заключен 18.04.2019.

Размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата подробно указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте torgi.gov.ru. 

Кроме того, в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район размещено извещение о проведении торгов с указанием размера задатка, реквизитов для его зачисления, порядка его внесения и возврата. 

Таким образом, информация о задатке была доведена до сведения всех заинтересованных лиц, намеренных принять участие в данном аукционе. Подтверждением являются заявки участников аукциона с приложением платежных документов, подтверждающих уплату задатка.

Суд также не принимает доводы регистратора о нарушении срока подписания договора ввиду следующего.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

При этом не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает уполномоченный орган направить единственному принявшему участие в аукционе участнику проект договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, а именно фактически направить оферту. Заключить договор по результатам торгов возможно только через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, что и было сделано сторонами указанной сделки (протокол составлен 04.04.2019, дата проведения аукциона назначена на 10.04.2019, договор аренды заключен 18.04.2019).

Таким образом, материалами дела не подтверждено нарушение срока, предусмотренного пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в государственной регистрации спорного договора, Росреестр указал на непредставление заявителями протокола общего собрания участников общего собрания участников общества на совершение крупной сделки, поскольку, по его мнению, в совершении данной сделки имеется их заинтересованность.

Согласно правовой позиции заявителя сделка по аренде земельного участка не являлась крупной для общества с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер».

Так, согласно статье 84 Закона № 208-ФЗ сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных названным Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

Кроме того, с учетом положений статей 166, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие доказательств одобрения спорного договора общим собранием учредителей, если необходимость такого одобрения предусмотрена его уставом, не могло явиться основанием, предусмотренным статьей 20 Закона № 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации.

Судом установлен факт представления на государственную регистрацию всех необходимых документов, доказательства признания в установленном порядке незаконными действий и решений Управления имущественных отношении при проведении торгов в материалах дела отсутствуют. Договор аренды не был признан незаключенным либо недействительным.

Даная правовая позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2014 по делу № А42-6380/2013.

При таких обстоятельствах, действия Управления Росреестра по отказу осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствуют Закону № 218-ФЗ и нарушают права заявителя по делу, в связи с чем являются незаконными на основании статей 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 16 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В связи с чем, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю следует возложить обязанность осуществить государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012086 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 256/1, с кадастровым номером 23:18:0701001:63, площадью 92 424 кв.м., категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного использования», заключенного между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и обществом с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер» по результатам торгов.

Указанные выводы суд сделал с учетом правовой позиции, отраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.06.2020 по делу                      № А32-39221/2019.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район о рассмотрении дела в его отсутствие – удовлетворить.

Признать незаконными действия (бездействие) государственного регистратора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по отказу в государственной регистрации договора от 18.04.2019                   № 4600012086 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 256/1, с кадастровым номером 23:18:0701001:63, площадью 92 424 кв.м., категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного использования», выраженные в сообщении об отказе в государственной регистрации от 08.11.2019 № 23/999/001/2019-228375. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район путем осуществления государственной регистрации договора от 18.04.2019 № 4600012086 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель МХП КРС «Лабинское», участок № 256/1, с кадастровым номером 23:18:0701001:63, площадью 92 424 кв. м, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: «для сельскохозяйственного использования», заключенного между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и обществом с ограниченной ответственностью «Владимирский карьер» по результатам торгов.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                                  А.С. Хмелевцева