АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А46-5078/2021

22 октября 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 22 октября 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 13.10.2021-20.10.2021 дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Омской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее – Министерство, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее – ООО «Бизнес-Партнер», Общество, ответчик) о взыскании 13 758 961 руб. 23 коп. основного долга и пени по договору аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании от Министерства – до и после перерыва ФИО2 (по доверенности от 20.07.2021);

от ООО «Бизнес-Партнер» – до и после перерыва ФИО3 (по доверенности от 01.07.2019), 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 в размере 9 174 956 руб. 70 коп., в том числе 6 787 854 руб. 36 коп. основного долга за период с 27.09.2019 по 31.12.2020, а также 2 387 102 руб. 34 коп. пени за период с 27.09.2019 по 31.12.2020.

Определением от 30.03.2021 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В предварительном судебном заседании ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление (с учетом дополнений к нему), в котором Общество обратило внимание на то, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:19955 действие договора аренды прекратилось в связи с вводом многоквартирных жилых домов, расположенных на вышеуказанных земельных участках, в эксплуатацию и возникновением права общей долевой собственности собственников квартир в отношении земельных участков вследствие регистрации участниками долевого строительства права собственности на помещения в многоквартирных домах, следовательно, начисление арендной платы по договору аренды в отношении вышеуказанных земельных участков в настоящее время неправомерно.

Общество также отмечает, что размер арендной платы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, предоставленных для жилищного строительства, следует определять в размере земельного налога в соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п.

Ответчик также ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:16399 предоставлен в аренду ООО «Бизнес-Партнер» в целях размещения коммуникаций инженерной инфраструктуры местного значения, следовательно, арендную плату в рассматриваемом случае следует рассчитывать исходя из предельной ставки арендной платы за указанный участок в соответствии с пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.04.2013 № 217, в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. 

По мнению Общества, применение повышающего коэффициента 4 правомерно с момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, при этом на момент обращения с иском (25.03.2021) не прошло более трех лет, необходимых для применения повышающего коэффициента к земельному налогу, следовательно, применение в расчете арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на праве аренды под жилищное строительство, повышающего коэффициента 4, установленного пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), противоречит действующему законодательству.

Протокольным определением от 08.06.2021 дело признано подготовленным и назначено к судебному разбирательству на 08.07.2021.

18.08.2021 Министерством заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельных участков от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 в размере 13 758 961 руб. 23 коп., в том числе 9 657 916 руб. 81 коп. основного долга за период с 01.09.2019 по 31.08.2021, а также 4 101 044 руб. 42 коп. неустойки за период с 28.09.2019 по 01.08.2021.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято к рассмотрению. 

Истцом в материалы дела представлен условный расчет задолженности ответчика по договору аренды земельных участков от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013, который приобщен судом к материалам дела.

От Министерства поступили письменные пояснения (с учетом дополнений к ним), в которых истец ссылается на то, что указанные в обращении земельные участки имели несколько видов разрешенного использования в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, в связи с чем расчет арендной платы производился с применением наибольшего значения коэффициента.

Министерство настаивает на том, что размер земельного налога за земельные участки для жилищного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 396 НК РФ исчисляется с учетом повышающих коэффициентов 2 (в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости) и 4 (в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости), следовательно, расчет арендной платы по договору аренды с применением коэффициента 4 является обоснованным.

Истец также отмечает, что ответчиком не предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16399 расположены объекты систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, таким образом, Министерство обоснованно применяет в расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:16399 коэффициент в размере 2,8%.

Представитель истца в судебном заседании до и после перерыва уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании до и после перерыва поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, просил в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между субъектом Российской Федерации – Омской областью, представляемой Министерством (арендодатель), и ООО «Бизнес-Партнер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.05.2013 № АЗ-36-010-2013 (далее – Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора его предметом является земельный участок, находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером 55:36:110101:14292 из категории земель населенных пунктов, площадью 150 260 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка в соответствии с приложением № 1 к договору аренды, для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более), объектов дошкольного образования, общеобразовательных школ. Месторасположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится в 88 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Пунктом 1.1 Договора стороны определили срок его действия в течение 7 лет с 21.05.2013 по 20.05.2020.

В связи с образованием путем раздела указанного выше земельного участка дополнительным соглашением от 30.09.2013 № 2 к Договору внесены изменения, в соответствии с которыми объектом Договора стали земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 55:36:110101:16398, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415, 55:36:110101:16416.

Дополнительным соглашением от 28.11.2014 № 5 предмет Договора изменен в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955.

В соответствии с указанным дополнительным соглашением ООО «Бизнес-Партнер» предоставлены по Договору земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19954, 55:36:110101:19955, 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16408, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:16413, 55:36:110101:16414, 55:36:110101:16415. 

26.08.2015 Министерством в адрес ООО «Бизнес-Партнер» направлено дополнительное соглашение № 6 к Договору об исключении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16415 из предмета Договора и изменении размера арендной платы.

На основании дополнительного соглашения от 12.03.2018 № 7 с протоколом разногласий от 05.02.2018 к Договору из его предмета исключены земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:16415 с 15.04.2015; 55:36:110101:16414 с 25.01.2017; 55:36:110101:16413 с 14.02.2017.

Таким образом, ООО «Бизнес-Партнер» в настоящее время в соответствии с Договором предоставлены в аренду земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, с кадастровыми номерами 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19955, 55:36:110101:25897, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412.

21.11.2019 между ООО «Бизнес-Партнер» и ООО «Сибградстрой Инвест» заключено соглашение о замене лица в обязательстве по Договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16407 (дата государственной регистрации соглашения – 25.11.2019).

02.03.2020 между ООО «Бизнес-Партнер» и гаражно-строительным кооперативом «Полет» заключено соглашение о замене лица в обязательстве по Договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16401 (дата государственной регистрации соглашения – 06.04.2020).

22.04.2020 между ООО «Бизнес-Партнер» и ООО «Сибградстрой Инвест» заключены соглашения о замене лица в обязательстве по Договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406 (дата государственной регистрации соглашений – 23.04.2020).

Ежемесячная плата производится до первого числа, за который производится аренда (пункт 2.2 Договора).

Согласно пункту 2.3 Договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как утверждает истец, в связи с ненадлежащим выполнением Обществом условий Договора за ответчиком числится задолженность в размере 13 758 961 руб. 23 коп., в том числе 9 657 916 руб. 81 коп. основного долга за период с 01.09.2019 по 31.08.2021, а также 4 101 044 руб. 42 коп. неустойки за период с 28.09.2019 по 01.08.2021.

Министерство направило в адрес ООО «Бизнес-Партнер» претензию от 28.01.2021 № ИСХ-21/МИО/04-02/807 с требованием погасить задолженность по Договору. 

Оставление ответчиком требований претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Министерства, исходя из следующего.

Статьёй 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Проанализировав Договор, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Бизнес-Партнер» в настоящее время в соответствии с Договором предоставлены в аренду земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, с кадастровыми номерами 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16399, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:19953, 55:36:110101:19955, 55:36:110101:25897, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412.

В отношении расчета арендной платы за аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:14292, 55:36:110101:16401, 55:36:110101:19953, 55:36:110101:25897 спор между сторонами отсутствует.

В свою очередь, в части расчета арендной платы в отношении остальных земельных участков, предоставленных ответчику в аренду по Договору, между Обществом и Министерством имеются разногласия.

Так, из материалов дела усматривается, что расчет арендной платы в период с 01.01.2019 по 22.04.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410 произведен Министерством в соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее – Постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п), с применением экономически обоснованного коэффициента, установленного для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования: предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, равного 4,2 % (строка 17 приложения «Значение коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы» к Порядку).

В обоснование произведенного расчета Министерство отмечает, что указанные земельные участки имели несколько видов разрешенного использования в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, в связи с чем расчет арендной платы производился с применением наибольшего значения коэффициента.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16409 до изменения вида разрешенного использования имели вид разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более), объекты дошкольного образования, общеобразовательные школы; земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:14292 имел вид разрешенного использования: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования.

Затем вид разрешенного использования в отношении земельных участков 55:36:110101:16400, 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407, 55:36:110101:16409 изменен на «Многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)».

Пунктом 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.09.2018 № 514 (далее – Приказ Минэкономразвития РФ от 24.09.2018 № 514), для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, установлено исключение из правила о применении наибольшего значения удельного показателя. В указанном случае кадастровая стоимость земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилищное строительство, определяется с использованием соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

Кроме того, пунктом 4 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п установлено, что для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 названного Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, в том числе занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.

Учитывая, что рассчитанный в соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п размер арендной платы превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, суд считает, что размер арендной платы для рассматриваемых земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, следует определять в размере земельного налога в соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п исходя из коэффициента 0,3%.

При этом ссылка истца в обоснование своей правовой позиции на судебную практику, а именно: на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 № 306-ЭС18-15887 по делу № А12-52875/2016, судом отклоняется, поскольку пунктом 4 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п прямо установлено, что размер арендной платы для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков.

Таким образом, применение истцом коэффициента 4,2% при расчете арендной платы в отношении вышеуказанных земельных участков, по мнению суда, является необоснованным.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16412 введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома: «Жилой комплекс № 9 (Проект микрорайона «Прибрежный» (5А)» на ЛБИ в городе Омске) Жилой дом № 9а. Жилой дом № 9б» по адресам: 

<

...> и 

<

...>, что подтверждается распоряжением о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства от 22.11.2017 № 302, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.11.2017 № 55-ru55301000-2176-2017. Право общедолевой собственности возникло 16.01.2018 в связи с регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме по ул. Крупской 13/4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.07.2020 № 99/2020/339125323.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16411 введен в эксплуатацию «Жилой дом № 10 в микрорайоне «Прибрежный» (5А)», расположенный по адресу: ул. Крупской, дом 13/3, что подтверждается распоряжением о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства от 30.05.2018 № 108, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 № 55- ru55301000-2259-2018. Право общедолевой собственности возникло 02.07.2018 в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по ул. Крупской 13/3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.07.2020 № 99/2020/339112537. 

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16410 введен в эксплуатацию «Жилой дом № 11 в микрорайоне «Прибрежный» (5А)», расположенный по адресу: ул. Крупской, дом 13/1, что подтверждается распоряжением о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства от 06.03.2019 № 186, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2019 № 55-ru55301000-2441-2019. В отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:1101011:16410 право общедолевой собственности возникло 03.04.2019 в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по ул. Крупской 13/1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.04.2019.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16409 введен в эксплуатацию «Жилой дом № 12 в микрорайоне «Прибрежный» (5А)», расположенный по адресу: ул. Крупской, дом 13А, что подтверждается распоряжением о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства от 20.11.2019 № 1739, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.11.2019 № 55-ru55301000-2521-2019. Право общедолевой собственности возникло 06.12.2019 в связи с регистрацией права собственности на; жилое помещение в многоквартирном доме по ул. Крупской 13А, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.12.2019.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:19555 введен в эксплуатацию «Жилой дом № 1 в микрорайоне «Прибрежный» (5А)», расположенный по адресу: ул. Взлетная, 15, что подтверждается распоряжением о разрешении ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства от 17.04.2020 № 510, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.04.2020 № 55-ru55301000-2585-2020. Право общедолевой собственности возникло 29.04.2020 в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по ул. Крупской 13А, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.04.2020.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Пунктом 26 вышеуказанного постановления предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Таким образом, учитывая, что многоквартирные жилые дома, расположенные на вышеуказанных земельных участках, введены в эксплуатацию, принимая во внимание, что в отношении земельных участков возникло право общей долевой собственности собственников квартир вследствие регистрации участниками долевого строительства права собственности на помещения в многоквартирных домах, суд считает, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16409, 55:36:110101:16410, 55:36:110101:16411, 55:36:110101:16412, 55:36:110101:19955 действие Договора прекратилось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что начисление истцом ответчику арендной платы по Договору в отношении вышеуказанных земельных участков является неправомерным.

Из материалов дела также следует, что истцом в расчет арендной платы за предоставленные под жилищное строительство земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:110101:19954 и 55:36:110101:19955, а также с 24.12.2019 (в связи с изменением вида разрешенного использования) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110101:16402, 55:36:110101:16403, 55:36:110101:16404, 55:36:110101:16405, 55:36:110101:16406, 55:36:110101:16407 включен повышающий коэффициент 4, предусмотренный частью 15 статьи 396 НК РФ.

Так, пунктом 15 статьи 396 НК РФ в отношении земельных участков, предоставленных на условии осуществления на них жилищного строительства, предусмотрено применение повышающих коэффициентов:

- коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

- коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Кодекса.

Между тем пунктом 5 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п установлено, что оно вступает в силу с 01.01.2019.

Таким образом, утвержденный данным Постановлением порядок определения размера арендной платы (в размере земельного налога) является обязательным для сторон лишь с момента вступления в силу данного нормативного акта.

До указанного момента ни арендодатель, ни арендатор не обязаны были учитывать в своих правоотношениях нормы, определяющие размер земельного налога, и, следовательно, нормы, устанавливающие повышающий коэффициент.

По смыслу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 388 НК РФ и пункта 1 статьи 131 ГК РФ, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Общество до 01.01.2019 не являлось плательщиком земельного налога, оно не становится таковым и после указанной даты, поскольку находится в обязательственных правоотношениях, вытекающих из договора аренды земельных участков.

Поэтому применение повышающего коэффициента правомерно с момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п.

На момент обращения с иском (25.03.2021) не прошло более трех лет, необходимых для применения повышающего коэффициента к земельному налогу.

Таким образом, суд считает, что основания для применения повышающего коэффициента 4 с учетом правоотношений сторон, существовавших ранее вступления в силу Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п и утвержденного им Порядка, в рассматриваемой ситуации отсутствуют.

Общество несет лишь обязанность по уплате арендных платежей, которые подлежат исчислению в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п; в самом Постановлении Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п либо утвержденном им Порядке, нормы, обязывающие учитывать период аренды до вступления в силу данного нормативного акта, отсутствуют. Договором аренды такая возможность также не предусмотрена.

Обозначенная правовая позиция подтверждается судебной практикой по спорному вопросу (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2021 по делу № А46-4484/2020).

Судом также установлено, что Министерство применяет в расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:16399 с видом разрешенного использования: «Коммуникации инженерной инфраструктуры (кроме магистральных сетей), в том числе водоснабжения, канализации, санитарной очистки, тепло-, газо-и электроснабжения, связи, радиовещания и телевидения, пожарной и охранной сигнализации, диспетчеризации систем инженерного оборудования» экономически обоснованный коэффициент в размере 2,8%.

Между тем суд находит необоснованными исковые требования в указанной части в силу следующего.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 ЗК РФ к вышеуказанным объектам относятся объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 установлены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Приказом Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, установлена ставка арендной платы в размере 0,7% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В соответствии с пунктом 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации и использующимся для эксплуатации объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:16399 предоставлен в аренду ООО «Бизнес-Партнер» в целях размещения коммуникаций инженерной инфраструктуры (кроме магистральных сетей), в том числе водоснабжения, канализации, санитарной очистки, тепло-, газо- и электроснабжения, связи, радиовещания и телевидения, пожарной и охранной сигнализации, диспетчеризации систем инженерного оборудования.

В настоящее время на указанном земельном участке введены в эксплуатацию часть из запланированных к строительству сетей: тепловые сети, сети водоснабжения, сети водоотведения, что подтверждается выписками из ЕГРН от 07.06.2018, от 15.06.2018, от 27.02.2020.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации начисление истцом ответчику арендной платы в размере больше установленного для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности, является необоснованным и противоречит действующему законодательству.

При этом довод Министерства о том, что ООО «Бизнес-Партнер» не предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:16399 расположены объекты систем электро-, газоснабжения, теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, судом отклоняется по следующим основаниям.

Так, в соответствии пунктом 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» организация в границах городского округа водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения и газоснабжения населения отнесена к вопросам местного значения городского округа.

Из материалов дела следует, что исходя из функционального предназначения объекты, расположенные в границах арендуемого земельного участка, относятся к объектам систем водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, которые используются в целях водоснабжения и теплоснабжения населения города Омска (для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов). 

Таким образом, суд считает, что указанные объекты водоснабжения и водоотведения, расположенные на предоставленном в аренду земельном участке, относятся к объектам централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения местного значения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:16399 подлежит применению ставка арендной платы, равная 0,7 % кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2019 по делу № А46-5790/2019, измененным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019, с Министерства в пользу ООО «Бизнес-Партнер» взыскано неосновательное обогащение в размере 6 564 501 руб. 78 коп., которое образовалось в результате переплаты со стороны ответчика по Договору за период с 01.01.2015 по 31.12.2018.

В акте сверки Министерства вышеуказанная сумма переплаты отражена по состоянию на декабрь 2018 года.

Из материалов дела усматривается, что в период с января 2019 года ООО «Бизнес-Партнер» оплачивало арендодателю арендную плату в большем размере, чем её начисляло Министерство.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд считает, что в рассматриваемой ситуации задолженность у ответчика по Договору за исковой период отсутствует. Следовательно, правовые основания для начисления неустойки также отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Министерства о взыскании с ответчика задолженности по Договору в размере 13 758 961 руб. 23 коп., в том числе 9 657 916 руб. 81 коп. основного долга за период с 01.09.2019 по 31.08.2021, а также 4 101 044 руб.42 коп. неустойки за период с 28.09.2019 по 01.08.2021.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Омской области отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                            Е.П. Кливер