АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14451/2019

г. Тюмень

15 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.11.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 15.11.2019г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрация Викуловского муниципального района (далее - истец)

к Сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу «Консультант В» (далее – ответчик)

третье лицо – Департамент финансов Тюменской области

о признании недействительным сделки

о применении последствий недействительности сделки

о взыскании денежных средств

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 09.01.2017 №3

                ФИО3, доверенность от 09.01.2017 №2 

от ответчика: ФИО4, доверенность от 12.08.2019 №б/н

от третьего лица: не явилось, извещено

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 15.08.2019 поступило исковое заявление Администрации Викуловского муниципального района к Сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу «Консультант В» о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 13.12.2018 №448 и применения последствия недействительности сделки, взыскании задолженности по арендной плате.

Ответчик с иском не согласен, о чем представлен отзыв, в котором в т.ч. заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Третье лицо представило отзыв в поддержку иска, в котором в т.ч. заявил ходатайство о проведении судебного заседания в свое отсутствие.

Из материалов дела следует, что 16.10.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды №327. Согласно п.п.1.1, 1.4 договора арендодатель при участии балансодержателя передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение общей площадью 9,8 кв.м, расположенное по адресу: 627570, 

<

...>, помещение №28 с кадастровым номером 72:06:0101012:2177. Арендная плата по договору составляет 3028,00 рублей в месяц (п.п.3.1, 3.4 договора). Согласно п.2.3 договора аренды, арендодатель имеет право принимать к зачету стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества и произведенных улучшений арендатором по согласованию с арендодателем в счет внесения арендной платы. Арендатор обязан также своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества в соответствии с техническими нормами, нести все расходы по техническому содержанию, текущему и капитальному ремонту переданного во временное владение и пользование имущества (п.2.6, 2.7 договора).

Распоряжением Администрации Викуловского муниципального района от 11.09.2017 №703-р произведен зачет суммы произведенного улучшения (ремонта) имущества в соответствии с условиями договора аренды в сумме 66462,00 рублей в счет последующих арендных платежей, но не более чем на срок действия договора.

28.08.2018 ответчик обратился к истцу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды.

Между истцом и ответчиком 13.12.2018 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2018 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – ФЗ №159) был заключен договор купли-продажи имущества №448.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.08.2019 №КУВИ-001/2019-19581557 собственником указанного выше имущества является ответчик.

В рамках проведенной Департаментом финансов Тюменской области проверки (акт от 02.11.2018 №02/2-10/24) выявлено нарушение истцом Положения об аренде муниципального имущества, утвержденного решением Думы Викуловского муниципального района от 06.11.2018 №42, выразившееся в проведении зачета стоимости текущего ремонта имущества в счет арендной платы в сумме 66462,00 рублей.

Распоряжением администрации Викуловского муниципального района от 29.12.2018 №1307-р распоряжение от 11.09.2017 №703-р отменено.

17.04.2019 в адрес ответчика истцом была направлена претензия №1250 о наличии задолженности по невнесению арендной платы в размере 50499,23 рублей. Истец полагает, что данной претензией он уведомил ответчика об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в виду наличия указанной задолженности.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в виду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Суд отказывает в удовлетворении данного ходатайство, исходя из следующего:

В соответствии с ч.5 ст.4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров.

По смыслу п.8 ч.2 ст.125, ч.7 ст.126, п. 2 ч.1 ст.148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015).

Согласно п.7 ч.1 ст.126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка.

При несоблюдении претензионного (досудебного) порядка исковое заявление подлежит возвращению судом (п.5 ч.1 ст.129 АПК РФ), а в случае принятия к производству - оставлению без рассмотрения (п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ).

Истцом в материалы дела представлены копия претензии от 17.04.2019 № с требованием осуществить возврат денежных средств в сумме 50499,23 рублей и доказательства ее отправки ответчику.

В п.4 р.II вышеуказанного обзора указано, что несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке судом не установлен.

Суд считает, что оставление иска без рассмотрения привет к необоснованному затягиванию разрешения спора.

Заслушав мнения сторон, изучив представленные в материалы дела письменные доказательства, всесторонне  и объективно исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что настоящие исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Правоотношения между истцом и ответчиком до заключения оспариваемого договора, регулировались договором аренды от 16.10.2015 №327.

Согласно ч.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с п.п.2.6, 2.7 договора арендатор обязан также своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества в соответствии с техническими нормами, нести все расходы по техническому содержанию, текущему и капитальному ремонту переданного во временное владение и пользование имущества. На основании положений п.2.3 договора аренды, арендодатель имеет право принимать к зачету стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества и произведенных улучшений арендатором по согласованию с арендодателем в счет внесения арендной платы.

Согласно п.4 Положения об аренде муниципального имущества, утвержденного решением Думы Викуловского муниципального района от 28.01.2010 №04 (далее – Положение) возмещение затрат арендатору, подтвержденных актом выполненных работ, оформляется распоряжением Администрации Викуловского муниципального района и может осуществляться путем зачета сумм затрат арендатора в счет последующих арендных платежей. При этом зачет производится на основании письменного соглашения арендодателя и арендатора.

Суд опровергает доводы истца о том, что ответчик мог приобрести субъективное право на зачет исключительно в случае выполнения им реконструкции либо капитального ремонта арендованного недвижимого имущества, поскольку согласно абз.3 п.1.9 Положения следует, что условия сдачи в аренду муниципального имущества, определения размера арендной платы, в том числе принятие к зачету стоимости произведенных арендатором улучшений муниципального имущества и произведенного им капитального ремонта, устанавливаются комиссией по передаче в аренду муниципального имущества, созданной распоряжением Администрацией Викуловского муниципального района. Доказательствами выполнения работ ответчиком по улучшению качества и состояния арендованного имущества являются представленные в материалы дела акты формы КС-2 от 28.07.2017 и справки формы КС -3 от 28.07.201 года7. Таким образом, специально созданная комиссия изучила документы, представленные ответчиком, провела соответствующие процедуры и ряд мероприятий на предмет изучения представленных документов и их соответствия действующему законодательству, и только лишь впоследствии, ответчиком было получено согласие на проведение соответствующего зачета в счет внесения арендной платы.

Согласно п.6.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору осуществляются на основании письменного соглашения сторон. Неотъемлемой частью договора аренды является соглашение от 12.09.2017 №1 к договору аренды. В соответствии с указанным соглашением истец и ответчик произвели зачет суммы произведенного улучшения (ремонта) арендованного имущества в сумме 66462,00 рублей в счет последующих арендных платежей. При этом, указанное истцом не оспаривается.

В соответствии с ч.2 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Таким образом, вопреки доводам истца, на день заключения договора купли-продажи со стороны ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, о чем свидетельствует волеизъявление истца на дачу согласия на заключение указанного договора и последующее его заключение с ответчиком после проведения соответствующих процедур, определенных истцом и изучения норм действующего законодательства.

Вместе с тем, в обоснование заявленных исковых требований относительно имеющейся задолженности у ответчика, истцом не представлено доказательств наличия у последнего задолженности по арендным платежам.

Таким образом, в действиях ответчика присутствует добросовестность поведения при заключении договора купли-продажи и отсутствие у него задолженности, о чем свидетельствует действия истца о заключении оспариваемого договора с ответчиком в соответствии с требованиями указанного законодательства и условий договора.

Суд отклоняет доводы третьего лица, изложенные в акте от 02.11.2018 №02/2-10/24, а также в представлении об устранении допущенных нарушений от 10.12.2018 №4505/02/2-10/24, выразившееся, в необоснованном зачете стоимости текущего ремонта, произведенного ответчиком. 

Согласно ч.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Представленными ответчиком в материалы дела доказательствами опровергаются доводы истца о недействительности сделки, поскольку доказательства свидетельствуют о том, что с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи от 13.12.2018 №448 ответчик регулярно осуществлял платежи за приобретенное имущество в соответствии с условиями договора, которые истцом не оспариваются, а также исполнял иные обязанности предусмотренные договором. Кроме того, истцом и ответчиком заключен договор на возмещение стоимости коммунальных услуг от 01.05.2019 №144 в отношении спорного имущества, исходя из условий которого, истцом подтверждается право собственности ответчика на приобретенное имущество по оспариваемому договору и не оспаривается.

Применяя указанную норму, а также учитывая постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, суд предполагает защиту затронутых сделкой интересов добросовестных лиц. Не допускается недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота, в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них, а также поведение субъекта, обязанного инициировать проведение конкурентных процедур, по заключению договора без соблюдения этих процедур.

Поведение истца после проведения соответствующих процедур и заключения оспариваемого договора купли-продажи давало основание полагать ответчику о том, что сделка реальна, действительна и исполнима, поскольку последний добросовестно исполнял обязанности, предусмотренные договором.

Согласно ч.1 ст.10 ГК РФ  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При указанных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме и признании сделки недействительной.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.