АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-133/25 

Екатеринбург

06 февраля 2025 г.

Дело № А76-26498/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Скромовой  Ю.В., Гуляевой Е.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 по делу № А76-26498/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 29.06.2024).

Администрация города Магнитогорска (далее - истец по первоначальному иску, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 (ответчик по первоначальному иску), в котором просит:

1. Обязать ответчика в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006;

2. В случае неисполнения решения суда предоставить администрации право снести самовольно возведенные объекты капитального строительства с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь предприниматель ФИО1 (истец по встречному иску) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к администрации (ответчик по встречному иску) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание-спортивного клуба, общей площадью 111,8 кв. м, кадастровый номер 74:33:0122001:55, расположенное по адресу: 

<

...>.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление государственного строительного надзора Челябинской области, ФИО3, ФИО4 (далее - третьи лица, ГУ Госстройнадзор, ФИО3, ФИО4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 первоначальный иск администрации удовлетворен. Суд обязал предпринимателя ФИО1 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006, либо снести самовольно возведенный объект. В случае неисполнения решения суда администрации предоставлено право привести самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 74:33:0122001:73, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние, либо снести самовольно возведенный объект, с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

В удовлетворении встречного иска предпринимателя ФИО1 отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что ФИО1 05.06.2019 приобрел у третьего лица ФИО4 нежилое помещение и земельный участок по адресу: 

<

...>. При этом предприниматель ФИО5 представил суду доказательства приобретения нежилого помещения в надстроенном состоянии. Понимая, что правоустанавливающие документы в части площади нежилого помещения (47,5 кв. м) имеют отличия от фактической площади (111,8 кв. м) ответчиком предпринимались меры по получению разрешительной документации. Истцом не приведено достаточных и убедительных доказательств того, что спорный объект имеет нарушения градостроительных, строительных и санитарных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан. Предпринимателем в судах первой и апелляционной инстанций было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, в удовлетворении которых было необоснованно отказано. Кроме того, оспариваемые судебные акты не отвечают признаку исполнимости, поскольку судами не установлено, имеется ли техническая возможность без соразмерного ущерба строению (зданию) произвести снос второго этажа. Такой вопрос может быть разрешен только при назначении судебной экспертизы. В соответствии с проектной документацией объект имеет два этажа. Требований о приведении нежилого помещения в соответствии с данными технического паспорта по состоянию на 10.10.2009 истцом не заявлялось.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.04.2011 между администрацией (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 44, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание - туалет, общей площадью 47,5 кв. м, литер В, Этажность: 1, инвентарный номер: 15858, расположенный по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи 21.04.2011 недвижимое имущество передано покупателю.

17.10.2011 между администрацией (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 5391, по условиям которого продавец передал в собственность и покупатель принял и оплатил по цене на условиях договора, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях: занимаемый нежилым зданием - туалет.

По акту приема-передачи 17.10.2011 земельный участок передан покупателю.

17.01.2015 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв. м, а также нежилого здания - туалет, общей площадью 47,5 кв. м.

05.06.2019 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, общей площадью 297 кв. м, а также нежилого здания - туалета, общей площадью 47,5 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.08.2023, собственником земельного участка с кадастровым номером 74:33:0122001:55, расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО1 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.08.2023, собственником здания (нежилое) с кадастровым номером 74:33:0122001:73, инвентарный номер 15858, площадью 47,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, является ФИО1 

10.07.2023 ГУ Госстройнадзором в адрес администрации направило уведомление о выявлении самовольной постройки, согласно которому выявлен факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Указанное обстоятельство подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия от 10.07.2023, согласно которому по адресу: 

<

...> располагается двухъярусное здание длиной около 10 м, шириной около 7 м, высотой около 8 м. В первом ярусе расположены распашные гаражные ворота высотой около 3 м, справа от ворот выполнен дверной проем с металлической дверью. Во втором ярусе, с северной и западной стороны, на высоте около 3,5 м выполнены три застекленных проема высотой около 1,3 м, шириной около 1 м. Материалы стен и конструкцию фундаментов установить не представляется возможным. Стены здания отделаны декоративным камнем. Крыша двухскатная, кровля выполнена из металлического профлиста по металлической обрешетке. Прилегающая территория имеет грунтовое покрытие.

06.09.2023 предприниматель ФИО1 направил в адрес администрации заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: "Реконструкция нежилого здания" на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, имеющем местоположение: 

<

...>, на которое администрация письмом от 13.09.2023 ответила отказом.

В обоснование отказа администрация указала, что заявителем не были представлены результаты инженерных изысканий, представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, реконструированный объект располагается в пределах водоохранной зоны и зоны подтопления, а также вид использования спорного объекта - спортивный клуб не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковки перед объектами.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации и предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальным и встречным исками.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Положениями статьи 219 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление № 44), с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

При этом пунктом 13 Постановления № 44 предусмотрено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно пункту 25 Постановления № 44 силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В рассматриваемом случае, предприниматель просил признать за ним право собственности на реконструированный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, указывая, что предприниматель ФИО1 05.06.2019 приобрел у третьего лица ФИО4 нежилое помещение и земельный участок по адресу: 

<

...>. в надстроенном состоянии. Понимая, что правоустанавливающие документы в части площади нежилого помещения (47,5 кв. м) имеют отличия от фактической площади (111,8 кв. м) ответчиком предпринимались меры по получению разрешительной документации (получено постановление администрации от 07.07.2023 № 7025-П "О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", получен отказ администрации от 13.09.2023 № АГ-09/963 в выдаче разрешения на строительство).

В свою очередь Администрация, обращаясь с требованиями о сносе самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0122001:55, указывала, что вышеуказанный объект капитального строительства реконструирован с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель ФИО1 является собственником земельного участка площадью 297 кв. м с кадастровым номером 74:33:0122001:55, расположенного по адресу: 

<

...>, который имеет категорию земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковка перед объектами. На земельном участке располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:0122001:73 площадью 47,5 кв. м.

Разрешая спор, суды установили, что предприниматель, не нарушая границ принадлежащего ему земельного участка, провел реконструкцию вышеуказанного объекта, надстроив мансардный этаж. В результате проведенной реконструкции спорного объекта увеличилась площадь здания. Кроме того, одноэтажное здание, стало состоять из двух этажей, что в силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требует получения разрешения на строительство.

Доказательства того, что в отношении строительства спорного объекта истцу выдавались разрешения на строительство, равно как и доказательства того, что предприниматель ФИО1 обращался в уполномоченные органы за получением такого разрешения до начала или в период строительства, материалы дела не содержат, иного суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательства, подтверждающие объективную невозможность такого обращения с целью соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство, истцом в дело также не были представлены.

Вместе с тем, разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию истцу также не выдавалось.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

На основании пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам кассационной жалобы обращение 06.09.2023 предпринимателя ФИО1 в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства не может быть расценено в качестве принятия истцом надлежащих мер для легального строительства спорного объекта, поскольку такой обращение имело место после выполнения работ по реконструкции.

Аргументы предпринимателя о том, что спорный объект был приобретен им уже в реконструированном виде, не нашли своего документального подтверждения по материалам дела (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, из представленных предпринимателем фотографических спутниковых снимков невозможно установить площадь, а также этажность объекта.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, при должной степени осмотрительности, приобретая спорный объект для предпринимательской деятельности, в том числе осуществляемой на свой риск, ответчик мог усмотреть факт наличия расхождений характеристиками объекта указанными в документации и характеристиками объекта на момент приобретения (увеличенная площадь объекта, наличие второго этажа и т.д.) при наличии таковых.

В рассматриваемом случае, предпринимателем не были представлены результаты инженерных изысканий, представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, реконструированный объект располагается в пределах водоохранной зоны и зоны подтопления, а также вид использования спорного объекта - спортивный клуб, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковки перед объектами.

Учитывая указанные обстоятельства, суды н усмотрели необходимости назначения судебной экспертизы.

При установленной совокупности обстоятельств, предприниматель ФИО1 не имел законного права на строительство спорного объекта на принадлежащем ему земельном участке, а обращение в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство носило формальный характер для создания вида принятия мер к легализации спорного объекта, что не может быть признано добросовестным осуществлением гражданских прав.

С учетом вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что правовые и фактические основания для признания права собственности предпринимателя ФИО1 на спорный объект по правилам положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, в силу чего правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Согласно пункту 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения па строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

На основании пункта 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" выдача разрешений на строительство относится к вопросам местного значения.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное получение разрешения на строительство, реконструкцию зданий, сооружений, за исключением случая, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Согласно статье 24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольная постройка) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с законом.

Самовольное строительство указанных объектов нарушает права и законные интересы администрации как органа местного самоуправления на регулирование застройки земельного участка, создание архитектурного облика территории муниципального образования, а также на осуществление своевременных действий по пресечению самовольного строительства на территории городского округа, а также интересы жителей муниципального образования.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Пленума № 44, если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 Пленума № 44).

Поскольку на дату вынесения обжалуемого судебного акта имелось неустраненное препятствие в сохранении спорного объекта в виде его несоответствия параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству, реконструкции на дату выдачи разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, реконструированный объект располагается в пределах водоохранной зоны и зоны подтопления, а также вид использования спорного объекта - спортивный клуб, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка - парки, пляжи, прокат игрового и спортивного инвентаря, спортивные площадки, предприятия общественного питания, парковки перед объектами, судами правомерно удовлетворено требование в части обязания ФИО1 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести самовольно реконструированное здание в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на нежилое здание от 10.10.2006, либо снести самовольно возведенный объект. В случае неисполнения решения суда предоставить администрации право привести самовольно реконструированное здание в первоначальное состояние, либо снести самовольно возведенный объект, с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Довод о том, что обжалуемые судебные акты не отвечает признаку исполнимости, поскольку судом не установлено, имеется ли техническая возможность без соразмерного ущерба строению (зданию) произвести снос второго этажа, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку в ходе судебного разбирательства сам предприниматель не представил суду доказательств невозможности такого сноса. 

Кроме того, в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания (часть 1 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, повторяют правовую позицию предпринимателя при рассмотрении дела, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку на основании вышеизложенного. Данные доводы направлены на переоценку доказательств и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебных актов, не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы общества.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2024 по делу № А76-26498/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

                                                                                      Е.И. Гуляева