АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А09-11344/2022

22 апреля 2024 года

город Калуга

 

   Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

   Постановление в полном объёме изготовлено 22 апреля  2024 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Радвановской Ю.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

 

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

 

 

от иных участвующих деле лиц:  

ФИО2 - представитель ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда», доверенность от 13.10.2023, удостоверение адвоката; 

ФИО3 - представитель ООО «СтройГарант», доверенность от 01.02.2024, диплом, паспорт; 

ФИО4 - генеральный директор  ООО «СтройГарант», приказ № 8 от 13.08.2023, паспорт; 

 

         рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.09.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу № А09-11344/2022,   

 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском, с учетом принятого судом уточнения, об обязании общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант» и общества с ограниченной ответственностью УК «Легион» устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 32:28:0030901:572, расположенным по адресу: 

<

...> путем переноса ограждения (забора) на установленные в соответствии с законодательством границы земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:117. 

ООО «СтройГарант» обратилось со встречным иском, с учетом уточнения иска, к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» и Управлению имущественных отношений Брянской области о признании сделки, оформленной договором аренды от 29.10.2018 № 3772, недействительной как ничтожной. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Брянской области, Управление имущественных отношений Брянской области, Управление по строительству и развитию территорий Брянской городской Администрации, Брянская городская Администрация, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.09.2023, оставленным без изменений постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023, в первоначальном и встречном исках отказано. 

ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда», не согласившись с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении по первоначальному иску, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в указанной части отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой и апелляционной инстанций норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. 

Так, по мнению заявителя жалобы, спор касается имущества, расположенного на земельном участке истца, а не на участке, сформированном под многоквартирным домом, в связи с чем нельзя признать правомерными выводы судов о признании спорного ограждения общедомовым имуществом. Так, по мнению заявителя жалобы, неразрешенным остался вопрос о нарушенных правах истца незаконным уменьшением площади его участка,  при этом,  истец считает неверным вывод судов о предъявлении требований к неверно избранным ответчикам.   

От ООО «Управляющая компаний «Легион» поступил отзыв, в котором общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения. Представитель в судебном заседании округа поддержал доводы отзыва. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным, просила суд ее удовлетворить.

Представители ООО «СтройГарант» в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, просили отказать в ее удовлетворении. 

Иные, участвующие в деле, лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи  284 АПК РФ.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия признала обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в части рассмотрения первоначального иска в связи со следующим.

Судами двух инстанций установлено, что ООО «Специализированный застройщик «СтройНадежда» является застройщиком многоквартирного жилого дома по ул. Степная г. Брянска, расположенного на земельном участке, площадью 6644 кв. м. с кадастровым номером 32:28:0030901:572.

Согласно договору аренды земельного участка от 29.10.2018 № 3772 земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030901:572, расположенный по адресу: 

<

...> был передан ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» для строительства многоквартирного жилого дома.  

На указанном земельном участке застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» возведен жилой многоквартирный дом. 

Также, судами было установлено, что ранее по ул. Степная,13, г. Брянска, был также возведен многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117. ООО «СтройГарант» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по указанному адресу: ул. Степная, 13. 

Так, земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0030901:572 и 32:28:0030901:117 являются смежными.

Предметом спора по данному делу явилось ограждение вокруг многоквартирного жилого дома по ул. Степная, 13, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030901:117, которое частично было расположено на соседнем участке с кадастровым номером 32:28:0030901:572.

При этом, судами было установлено и сторонами не оспаривалось, что ограждение было возведено ООО «СтройГарант». 

Истец, ООО «СЗ «Строй-Надежда», указывал на нарушение спорным ограждением границ находящегося у него в аренде земельного участка, в связи с чем просил обязать ответчиков перенести его согласно границ земельного участка, зарегистрированного за жильцами дома № 13 по ул. Степной в г. Брянске. 

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных им требований, суды исходили из того, что спорное ограждение входит в состав общего долевого имущества собственников жилья дома № 13 по ул. Степная, а поскольку истец отказался от замены ответчиков на жильцов дома № 13, в иске было отказано ввиду предъявления требований не к надлежащему ответчику.

Истец по первоначальному иску оспаривал принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении его требований, просил в своей кассационной жалобе отменить их в этой части.      

Судебная коллегия, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, признала, что выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении  первоначального иска не основаны на полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. 

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (также  п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).  

В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Согласно пункту 3 статьи 259.1 ГК РФ состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Часть 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ                   «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет правило, согласно которому у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме отнесен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется подготовка проекта межевания территории.

Таким образом, приведенные положения ЖК РФ, Федерального закона № 214-ФЗ корреспондируют пунктам 1, 3 статьи 259.1 ГК РФ и предусматривают возникновение у участников долевого строительства права собственности на земельный участок, на котором велось строительство нескольких многоквартирных домов с едиными элементами благоустройства и иными общими проектными решениями жилого комплекса при условии определения проектом межевания территории границ такого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Вместе с тем в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, не являющихся единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, либо многоквартирных домов и иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, у собственников помещений в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2024 № 52-КАД23-1-К8).

Пункт 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил  изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» также определяет относимость общего имущества границами земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Таким образом, исходя из указанных правовых норм, ключевым фактором определения принадлежности спорного имущества к общедомовому служит не только соблюдение установленного законом порядка его отнесения к таковому, но и, что более юридически весомо, расположение такого имущества на земельном участке, принадлежащем собственникам квартир в многоквартирном доме. 

Если, как в рассматриваемом случае, имущество находится вне границ такого участка, признание его общим имуществом собственников многоквартирного дома по ул. Степной, 13, недопустимо. 

Факт пересечения спорным ограждением, установленным ООО «СтройГарант», границ земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:572, находящегося в аренде у ООО «СЗ «Строй-Надежда», сторонами не оспаривался, в связи с чем судебная коллегия признает преждевременными выводы судов о принадлежности ограждения на его спорных частях, находящихся на смежном земельном участке, к общему имуществу собственников дома № 13 по ул. Степной. 

В силу подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 в ред. от 26.12.2018). 

Земельный участок под многоквартирным домом должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим  возможность эксплуатации дома. Земельный участок, предоставленный  застройщику под строительство многоквартирного дома, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация (определение Верховного Суда РФ от 24.01.24           № 52-КАД23-1-К8).  

В рассматриваемом случае судом не были исследованы доводы ООО «СЗ «Строй-Надежда» и пояснения других участников процесса о несоответствии таких границ под домом № 13 по ул. Степная. Не были исследованы обстоятельства соблюдения проекта строительства  многоквартирного жилого дома № 13 по ул. Степной в г. Брянске. 

Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ. 

При этом, судебная коллегия критично относится к доводам ООО «СтройГарант» в части невозможности изменения расположения ограждения после его согласования в составе Схемы благоустройства территории дома № 13 по ул. Степной. 

Суду при новом рассмотрении дела следует оценить  такие доводы на предмет включения спорного ограждения в указанную Схему благоустройства, в частности в его пункт 8, на который ссылается ответчик в обоснование своих возражений, а также установить соответствие  Схемы фактическим границам земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов многоквартирного дома № 13 по                  ул. Степной, и фактическому расположению объектов благоустройства, в частности судебной коллегии усматривается важным исследование судом вопроса о фактической протяженности ограждения относительно сведений, указанных в Схеме благоустройства с целью оценки доводов истца о самовольности расположения части ограждения на принадлежащем ему на праве аренды участке. 

В соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Решения об использовании земельного участка принимаются не менее ,чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденный Президиумом ВС РФ 28.03.2018).  

В определении Конституционного Суда РФ  от 28.12.2021 № 2797-0 указано на необходимость соблюдения порядка установки ограждений на придомовых территориях, предусматривающего, в частности, установку ограждающих устройств на придомовых территориях многоквартирных домов на основании решений собственников помещений, расположенных в этих домах, и, одновременно, запрет установки и эксплуатации ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход или проезд на иные территории. 

В этой связи,  следует также дать оценку доводам истца о лицах, к которым должны быть предъявлены требования о переносе спорного ограждения в соответствии с границами земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030901:117. 

Судом округа уже было указано на преждевременность выводов судов о принадлежности  ограждения в его спорных частях к общему долевому имуществу собственников дома № 13 по ул. Степная в г. Брянске. 

Так, суду следует дать оценку пояснениям Управления по строительству и развитию территорий города Брянска от 28.02.2023 (исх. № 28/б/н), согласно которым размещение спорного ограждения было согласовано застройщику ООО «Строй-Гарант» как временное. 

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего домового имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управлением дома с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.   

В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Также подлежат установлению полномочия управляющей компании, как лица которое осуществляет услуги по содержанию и обслуживанию общего долевого имущества собственников многоквартирного дома, относительно принятия согласно Договора управления многоквартирным домом № 1/2020 от 08.09.2020    такого имущества согласно Схемы благоустройства территории дома № 13 по              ул. Степной, были ли осуществлены управляющей компанией функции по контролю места расположения  общего имущества и законности.  

С учетом изложенного, вывод суда о том, что у собственников помещений дома № 13 по ул. Степной возникло право общей долевой собственности на элементы благоустройства, расположенные вне принадлежащего им земельного участка, а также вывод о неверно избранных истцом ответчиках противоречат приведенным выше нормам гражданского и земельного законодательства и нарушает права и законные интересы иных лиц. 

Право арендатора на защиту своего вещного права предусмотрено гражданским законодательством наравне с защитой права собственности                       (ст. 305 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)). 

Так, установив факт нарушения прав истца, суды, по мнению коллегии, уклонились от разрешения вопроса о его восстановлении.

При таких обстоятельствах спора судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначального иска ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» и дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в указанной части.  

        Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 14.09.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу                                          № А09-11344/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Брянской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Ю.А. Радвановская

 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский  

 

                                                                                                     ФИО1