АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-38331/2017 

Дата принятия решения –  23 января 2018 года.

Дата объявления резолютивной части –  22 января 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Садртдиновой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального Казённого Учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>,                            ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 34 293 руб. задолженности, 238 897 руб. 19 коп. неустойки (пени) и о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2858-АЗ от 16.01.2012 года, а также встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному Казённому Учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными расчетов арендной платы за землю на 2016 и 2017 года и о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 546 764 руб. 67 коп..

с участием представителей: 

от истца: ФИО1, доверенность от 24.10.2017 года;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 15.01.2018 года;

                                                У С Т А Н О В И Л:

Истец, Муниципальное Казённое Учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> обратился с иском к  Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны о взыскании 34 293 руб. задолженности, 238 897 руб. 19 коп. неустойки (пени) и о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2858-АЗ от 16.01.2012 года.

Определением суда от 30.11.2017. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

15.12.2017 В порядке ст. 132 АПК РФ от ответчика поступил встречный иск к истцу о признании недействительными расчетов арендной платы за землю на 2016 и 2017 года и о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 546 764 руб. 67 коп..

Определением от 22.12.2017 года встречное исковое заявление было принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском и осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006 г., согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ в случае, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, не возражают против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции и дело не подлежит рассмотрению коллегиальным составом, арбитражный суд выносит определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания. 

Если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, возражений против рассмотрения дела по существу не заявили.

Суд в соответствии с п. 27 Постановления ВАС РФ № 65 от  20.12.2006 года, ч. 4                      ст. 137 АПК РФ, завершил предварительное заседание и рассмотрел данное дело по существу.

При рассмотрении дела ответчиком, на основании ст. 49 АПК РФ был заявлен отказ от встречного иска в полном объеме. Отказ от встречного иска судом принят. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании п.4 ст. 150 АПК РФ.

Истец первоначальный иск поддержал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания неустойки за период до 23.11.2014 года, а также просил суд применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию неустойки ввиду явной ее несоразмерности и отсутствия наступления для истца каких-либо неблагоприятных последствий.

Заслушав представителей сторон, исследовав и проанализировав материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 10.01.2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2858-АЗ в соответствии с которым истец предоставляет. А ответчик принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) объекта недвижимости (его части), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:52:070101:5577, площадью 4320 кв.м., находящегося по адресу:  

<

...> (3/2) для размещения автостоянок (благоустройство, летнее кафе, гостевые автостоянки) в том числе: - площадью 2886 кв.м. под благоустройство: - 2624,75 кв.м. – 90,95%;  - площадью 368 кв.м. под летнее кафе: - 368 кв.м. – 100%; - площадью 1066 кв.м. под гостевые автостоянки: - 533 кв.м. – 50%.

Срок действия договора аренды  был установлен п. 3.1. договора до 01.11.2050 года.

Арендная плата была определена п.3.4. договора, которая подлежит уплате ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Ответчиком арендная плата за время действия договора оплачивалась не в полном объеме. Согласно расчету истца долг по оплате арендной платы за период с 20.06.2017 года по 31.09.2017 года составляет 34 293 руб., которые истец просит взыскать с ответчика.

Ответчик, не соглашаясь с иском в указанной части указал, что арендную плату оплачивал в соответствии с условиями договора. Оплату в неполном объеме объясняет тем, что, как полагает ответчик, истцом неправомерно применен наибольший повышающий коэффициент ко всей площади земельного участка, тогда как он имеет несколько видов разрешенного использования. Помимо этого, истец не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно ч.3 ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Доводы ответчика суд находит несостоятельными в силу следующего.

Из пункта 3.6 договора усматривается, что арендная плата является регулируемой.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Кроме того, при расчёте платы  по земельному участку с несколькими видами разрешенного использования, поправочный коэффициент определяется по принципу наибольшего значения. Данная позиция подтверждена определением Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС16-14540 от 09.01.2017 года.

Представленный истцом расчёт задолженности по арендной плате с учётом произведенных ответчиком оплат, судом проверен, признан верным и соответствующим закону и договору.

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном, подлежащем оплате объеме суду не представлено, суд находит требование истца о взыскании 34 293 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 238 897 руб. 19 коп. неустойки (пени) за период с 16.10.2014 года по 29.09.2017 года, рассчитанной на основании п. 5.1. договора в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания неустойки за период до 23.11.2014 года.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности возлагается на лицо, предъявившее иск.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. 

С учетом изложенного, период, за который истец вправе требовать с ответчика взыскания неустойки является с 23.11.2014 года по 29.09.2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчиком не были представлены доказательства исполнения обязательства по оплате арендной платы в полном объеме в сроки установленные договором. Тем не менее, ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации.

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, целью применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая неустойка, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника.

В пункте 75 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Заявленная истцом к взысканию сумма договорной неустойки с учетом пропуска истцом срока исковой давности, за установленный судом период составляет 238 098 руб. 76 коп.. Указанная сумма неустойки является чрезмерной, поскольку  в силу бездействия самого истца и не принятию им мер по своевременному взысканию задолженности, сумма неустойки многократно превышает сумму основного долга. При этом следует учесть, что ответчик от оплаты долга не уклонялся, а производил частичное его погашение на протяжении всего указанного истцом периода.

Превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 5467/14).

Предоставление возможности двум сторонам договора извлекать в отношении друг друга неосновательное обогащение не является правом, охраняемым законом и подлежащим защите в соответствии с нормами действующего законодательства.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы в полном объеме, принимая во внимание вышеизложенное, учитывая отсутствие в материалах дела документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий, а также с учетом баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения ходатайства и уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 34 293 руб. за период с           23.11.2014 года по 29.09.2017 года, т.е. до суммы основного долга.

Также, истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2858-АЗ от 16.01.2012 года.

В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из  сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда  арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию  исх. № 06/1002п от 02.10.2017 года с требованием о погашении задолженности, а также указал, что предлагает в 10-дневный срок после истечения срока для добровольного исполнения требований о погашении задолженности расторгнуть договор аренды. Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривался.

В указанный в претензии срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Претензия была направлена истцом ответчику 02.10.2017 года, обращение истца с иском в суд было произведено 23.11.2017 года, т.е. после истечения как установленных, так и разумных сроков на устранение нарушения обязательства, а также по истечении 10-ти дневного срока для ответа на предложение о расторжении договора. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено  своевременно и в разумные сроки. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, учитывая  нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы,  а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении  договора аренды является  обоснованным  и подлежащим  удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 110, 112, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Отказ Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от встречного иска принять. Производство по делу в указной части прекратить.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2858-АЗ от 16.01.2012 года расторгнуть.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу в пользу Муниципального Казённого Учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 34 293 руб. долга и 34 293 руб. неустойки (пени). 

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета             14 463 руб. 80 коп. госпошлины. 

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр «Премьер»», г. Наб. Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета 25 935 руб. госпошлины.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в месячный срок. 

                                                 Судья                                                                А.С. Горинов