ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-16923/2017, 18АП-16924/2017

Дело № А07-6814/2017

02 февраля 2018 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2017 по делу № А07-6814/2017 (судья Касьянова С.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» - ФИО3 (конкурсный управляющий, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу № А07-11153/2017);

ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 17.11.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «Нефтегазсервис» (далее – ООО «Нефтегазсервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Дом» (далее – ООО «Новый Дом», ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на основании предварительного договора от 30.12.2015, исполненного истцом в полном объеме, с последующей государственной регистрацией права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ТехТрансСервис» (далее – ООО «ТехТрансСервис»), общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг») (далее также – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.11.2017 (резолютивная часть объявлена 30.11.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласились ООО «Новый Дом» и ФИО2 и обжаловали его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе ООО «Новый Дом» (далее также – податель жалобы) просит решение суда изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы о том, что стороны договора своими конклюдентными действиями совершили предоплату нежилого помещения (абзац 8 страницы 5 решения); договор от 30.12.2015 № б/н является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 1 страницы 6 решения); истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи применительно к пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 10 страницы 6 решения), не отменяя обжалуемый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что 30.12.2015 между сторонами был заключен именно предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Отмечает, что именно таким образом данный договор квалифицируют обе стороны. По мнению подателя жалобы, суд при квалификации указанного договора неверно сослался на абзац 1 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), так как предварительный договор купли-продажи, заключенный сторонами, не содержит обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, а содержит лишь условие об оплате истцом задатка в сумме 3 000 000 руб. Также податель жалобы настаивает на том, что именно по вине истца основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен. 

До начала судебного заседания от ООО «Новый Дом» поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе, согласно которым в рамках дела № А07-11153/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новый Дом» ООО «Нефтегазсервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении требования в размере 14 950 000 руб. в виде выплаченных по спорному же предварительному договору денежных средств в реестр требований кредиторов ООО «Новый Дом». Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2017 требование ООО «Нефтегазсервис» в размере 11 950 000 руб. признано обоснованным, в остальной части заявленных требований отказано. Податель жалобы указывает на то, что в названном определении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2017 спорный договор квалифицирован как предварительный договор купли-продажи. Ответчик отмечает, что включение требования истца в реестр требований кредиторов ООО «Новый Дом» является взаимоисключающим обстоятельством по отношению к заявленным в рамках настоящего дела требованиям.

В апелляционной жалобе ФИО2 (далее также – податель жалобы) просит решение суда изменить в той же части, что и ответчик в своей апелляционной жалобе, не отменяя обжалуемый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель также ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, приводя те же доводы, что и ООО «Новый Дом» в своей апелляционной жалобе. 

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца, ФИО5, ООО «ТехТрансСервис», ООО «Агроторг» не явились. С учетом мнения представителей ответчика и ФИО2 и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, ФИО5, ООО «ТехТрансСервис», ООО «Агроторг».

До начала судебного заседания от ООО «Нефтегазсервис» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с неполучением апелляционной жалобы ООО «Новый Дом».

Представители подателей жалоб возражали против отложения судебного разбирательства. 

  В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения ввиду отсутствия установленных указанной статьей оснований для отложения судебного разбирательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что 16.01.2018 от ответчика в арбитражный суд апелляционной инстанции по средствам электронной системы подачи документов «Мой Арбитр» поступили, среди прочего, почтовые квитанции, подтверждающие направление ответчиком 15.01.2018 копий апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле, в том числе, истцу почтовым отправлением № 45000019030190. Согласно информации об отслеживании почтовых отправлений (помещена в материалы апелляционного производства) указанная корреспонденция получена истцом 19.01.2018.   

Более того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не указывает на неполучение апелляционной жалобы ФИО2, при этом доводы подателей жалоб являются идентичными. 

В судебном заседании представители подателей жалоб поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ООО «Новый Дом» и ФИО2 части, то есть только в части указанных выше выводов суда.

Как следует из материалов дела, 30.12.2015 между ООО «Новый Дом» (сторона-1) и ООО «Нефтегазсервис» (сторона-2) был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящем предварительным договором (пункт 1.1 предварительного договора) (т. 1, л. д. 25-27).

В силу пункта 1.2 договора по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность стороны-2 (покупателя) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 967,3 кв. м, кадастровый номер земельного участка 02:58:020232:321, после получения стороной-1 свидетельства о праве собственности.

Цена помещения составляет 15 000 000 руб. Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного стороне-2 (покупателю) нежилого помещения. Общая стоимость помещения включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (или права на нее) (пункт 1.3.1 предварительного договора).

В пункте 1.4 договора стороны установили срок, в который они обязуются заключить основной договор, - в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора.  

Согласно пункту 2.1 договора сторона-2 перечисляет стороне-1 задаток в сумме 3 000 000 руб.

При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором (пункт 2.2 договора).

Обеспечением исполнения стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3.1 договора).

Если основной договор не будет заключен по вине стороны-2, задаток стороной-1 не возвращается (пункт 3.2 договора).

Если основной договор не будет заключен по вине стороны-1, она должна будет вернуть стороне-2 внесенный задаток в двойном размере                    (пункт 3.3 договора).

Платежным поручением от 30.12.2015 № 324 истец оплатил ответчику задаток в размере 3 000 000 руб. (т. 1, л. 

<

...>).

Платежными поручениями от 15.01.2016 № 17, от 21.01.2016 № 28, от 21.01.2016 № 30, от 29.04.2016 № 267, от 19.05.2016 № 344, от 01.06.2016 № 405, от 09.06.2016 № 452, от 15.06.2016 № 469, от 15.08.2016 № 701 истец перечислил ответчику денежные средства в общей сумме 9 000 000 руб., указав в назначении платежа «Задаток по предварительному договору № б/н от 30.12.2015» (т. 1, л. д. 29-37).

Кроме того, ООО «ТехТрансСервис» по платежному поручению от 31.01.2017 № 71 перечислило ответчику 2 950 000 руб., указав в назначении платежа «Оплата по договору купли-продажи № б/н от 31.01.2017» (т. 1,                     л. д. 38).

Право собственности ООО «Новый Дом» после завершения строительства на объект недвижимости: нежилое помещение площадью 976,3 кв. м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 02:58:020232:400 было зарегистрировано в установленном порядке 05.02.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 05.02.2016 № 02-04/109-04/309/001/2016-803/1 (т. 1, л. д. 147).

25 сентября 2016 года между ООО «Новый Дом» (продавец) и           ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (т. 1, л. д. 79).

09 ноября 2016 года право собственности ФИО5 на основании указанного договора зарегистрировано, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 79 оборот) и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2016 (т. 1, л. д. 81).

Также из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что между ФИО5 и ФИО2 16.03.2017 заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (т. 1, л. д. 106-108). 

Обращаясь с рассматриваемым иском, истец указывает, что несмотря на получение от истца денежных средств, от заключения основного договора купли-продажи ответчик уклонился, о завершении строительства объекта, осуществлении государственной регистрации права собственности истцу не сообщил. В связи с уклонением ответчика от заключения основного договора купли-продажи истец просит суд понудить ответчика к заключению данного договора, проект которого направлен ответчику 28.02.2017 (т. 1, л. д. 4-11).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их необоснованности. При этом суд, среди прочего, исходил из того, что стороны договора своими конклюдентными действиями совершили предоплату нежилого помещения, соответственно, применительно к правовой позиции, приведенной в абзаце 1 пункта 8 постановления Пленума № 54, договор от 30.12.2015 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, ввиду чего отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей ответчика и ФИО2, пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Исковые требования ООО «Нефтегазсервис» по настоящему делу основаны на предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения               от 30.12.2015.

Между тем, названный договор арбитражный суд первой инстанции квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С данной квалификацией исследуемого договора не согласились ответчик и ФИО2

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив содержание указанного договора, доказательства по делу, пояснения лиц, участвующих в деле, соглашается с мнением подателей жалоб о том, что спорный договор представляет собой именно предварительный договор купли-продажи.

Так, в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в абзаце первом указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 432 названного Кодекса).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 1, 2, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Как указано ранее, 30.12.2015 между ООО «Новый Дом» (сторона-1) и ООО «Нефтегазсервис» (сторона-2) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящем предварительным договором (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2 исследуемого договора предусмотрено, что по настоящему предварительному договору купли-продажи нежилого помещения сторона-1 (продавец) обязуется передать в собственность стороны-2 (покупателя) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 967,3 кв. м, кадастровый номер земельного участка 02:58:020232:321, после получения стороной-1 свидетельства о праве собственности.

В силу пункта 1.3.1 договора цена помещения составляет 15 000 000 руб. Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного стороне-2 (покупателю) нежилого помещения. 

В пункте 1.4 договора стороны установили срок, в который они обязуются заключить основной договор, - в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора.  

Согласно пункту 2.1 договора сторона-2 перечисляет стороне-1 задаток в сумме 3 000 000 руб.

Также в договоре стороны определили судьбу задатка как в случае заключения основного договора, так и в случае незаключения основного договора (в зависимости от вины той или другой стороны).

Указанные условия соответствуют признакам предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 8 постановления Пленума № 54 разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Между тем, в рассматриваемом случае сторонами в пункте 2.1 исследуемого договора согласовано условие только о внесении задатка в сумме 3 000 000 руб.

Фактическая отплата ответчиком большей суммы, чем предусмотрено условием предварительного договора о внесении задатка, не свидетельствует о наличии оснований для переквалификации указанного предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи.

При этом следует отметить, что в платежных поручениях истец в назначении платежей указывал на оплату именно задатка по предварительному договору (т. 1, л. д. 28-37).

Также арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что спорный договор обеими его сторонами квалифицирован именно как предварительный договор купли-продажи, из материалов дела не следует, что в ходе рассмотрения спора стороны изменяли правовую позицию по квалификации договора. Именно на основании данного договора как предварительного                          ООО «Нефтегазсервис» заявлен иск по настоящему делу. 

Кроме того, согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2017 по делу № А07-11153/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новый Дом» ООО «Нефтегазсервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении требования в размере 14 950 000 руб. в виде выплаченных по спорному же предварительному договору денежных средств в реестр требований кредиторов ООО «Новый Дом». Указанным определением требование ООО «Нефтегазсервис» в размере 11 950 000 руб. признано обоснованным, в остальной части заявленных требований отказано. В названном определении Арбитражный суд Республики Башкортостан спорный договор квалифицировал как предварительный договор купли-продажи. Суд сделал вывод о том, что именно ООО «Нефтегазсервис» уклонилось от заключения основного договора в установленный предварительным договором срок, ввиду чего отказал в удовлетворении заявленных ООО «Нефтегазсервис» требований в сумме                                3 000 000 руб. задатка.

Указанное определение Арбитражного суда Республики Башкортостан              от 27.11.2017 вступило в законную силу, обжаловано не было.

Помимо указанного арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает противоречивость выводов арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении. Так, с одной стороны, суд сделал вывод о том, что договор от 30.12.2015 является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, соответственно, отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи, а с другой стороны, руководствуясь пунктом 4.1 договора, согласился с доводом ответчика о том, что именно истцом пропущен срок на заключение основного договора купли-продажи.

Ввиду указанного квалификация арбитражным судом первой инстанции  договора от 30.12.2015 как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является необоснованной, как верно указали податели жалоб.

Между тем, арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска ООО «Нефтегазсервис». В части отказа в иске истец решение суда не обжаловал.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 1.2 предварительного договора стороны согласовали, что основной договор купли-продажи будет заключен после получения ответчиком свидетельства о праве собственности на помещение.

В пункте 1.4 договора стороны установили срок, в который они обязуются заключить основной договор, - в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора.  

Право собственности ООО «Новый дом» после завершения строительства на объект недвижимости было зарегистрировано 05.02.2016.

Однако, в установленный предварительным договором срок основной договор сторонами заключен не был. 

При этом арбитражный суд первой инстанции согласился с доводом ответчика о том, что именно истцом пропущен срок на заключение основного договора купли-продажи.

Как отмечено выше, данный вывод сделан и в определении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2017 по делу № А07-11153/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новый Дом».

Кроме того, 25.09.2016 между ООО «Новый Дом» (продавец) и           ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. 09.11.2016 право собственности ФИО5 на основании указанного договора зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также между ФИО5 и ФИО2 16.03.2017 заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Ввиду указанного выше выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что стороны договора своими конклюдентными действиями совершили предоплату нежилого помещения (абзац 8 страницы 5 решения); договор от 30.12.2015 № б/н является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 1 страницы 6 решения); истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи применительно к пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 10 страницы 6 решения) подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.11.2017 по делу № А07-6814/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              Г.Н. Богдановская

 

                                                                                                          И.Ю. Соколова