АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 ноября 2017 года

Дело №

А56-25899/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сергеевой И.В.,                      Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016 № 141006-42), от индивидуального предпринимателя Тимошук Валентины Александровны представителя                Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 № 87), 

рассмотрев 15.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошук Валентины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу № А56-25899/2016,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Тимошук Валентина Александровна, ОГРНИП 306784710300457, ИНН 780200944616, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения 5-Н площадью 78,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001199:2445, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, установленной на основании отчета об оценке от 18.12.2015 № 31-8-0119 (293)-2015, выполненного ГУИОН, а также об обязании Комитета в лице Фонда заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного объекта по цене, соответствующей его рыночной стоимости, и определенной в ходе рассмотрения дела. 

Определением суда первой инстанции от 05.12.2016 Фонд исключен из состава ответчиков по делу и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 10.03.2017 прекращено производство по делу в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете ГУИОН; на Комитет в лице Фонда возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н площадью 78,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001199:2445, расположенного по вышеуказанному адресу, по цене равной 10 500 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 24.07.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Тимошук В.А., ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не дали оценку подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» (далее – ООО «Эксперт-Оценка») заключению от 28.03.2016                    № 003-001Р-16, которое опровергает установленную в отчете ГУИОН величину рыночной стоимости спорного помещения.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Тимошук В.А. поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и предпринимателем Тимошук В.А. (арендатором) заключен договор от 25.12.2007 № 03-А109532 аренды нежилого помещения 5-Н общей площадью 78,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:1199:2003:78:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А. Помещение предоставлено в аренду для использования под нежилые цели (в редакции дополнительных соглашений от 29.12.2007 № 1 и от 01.03.2011).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.03.2008.

Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением от 12.11.2015 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

ГУИОН на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 18.12.2015 № 31-8-0119 (293)-2015 по состоянию на 12.11.2015 (далее - отчет ГУИОН), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого предпринимателем помещения определена в размере 10 500 000 руб.

Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 № 1716-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 16, лит. А, пом. 5-Н» (далее – Распоряжение № 1716-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его предпринимателю по преимущественному праву приобретения; цена продажи установлена в размере 10 500 000 руб., определенном в отчете ГУИОН.

Фонд направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 10 500 000 руб., который был получен  Тимошук В.А.  03.03.2016.

Тимошук В.А., полагая, что указанная цена является завышенной и не соответствующей рыночной стоимости выкупаемого помещения, направила 01.04.2016 в Фонд протокол разногласий и заключение ООО «Эксперт-Оценка» от 28.03.2016 № 003-001Р-16, предложив установить цену продажи в соответствии с названным заключением в размере 4 100 000 руб.

В письме от 07.04.2016 № 1059/30 Фонд сообщил предпринимателю о том, что изменение цены объекта не входит в его компетенцию.

Тимошук В.А., ссылаясь на возникшие между ней и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением                        от 19.09.2016 удовлетворил ходатайство истца и назначил экспертизу для определения соответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А. 

Согласно заключению этого эксперта от 03.11.2016 № ИО-1116-12 отчет ГУИОН соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; результат оценки в отчете ГУИОН соответствует рынку объекта оценки и составляет 10 500 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение                        от 03.11.2016 № ИО-1116-12, пришли к выводу о соответствии отчета ГУИОН требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и о достоверности определенной ГУИОН величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 500 000 руб., в связи с чем обязали Комитет в лице Фонда заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого помещения по указанной цене. Суды, установив, что Комитетом издано Распоряжение № 1716-рз, посчитали невозможным самостоятельное оспаривание величины рыночной стоимости спорного объекта, определенной в отчете ГУИОН, в связи с чем прекратили производство по делу в данной части со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте                                     1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92).

Из содержания кассационной жалобы следует, что судебные акты в части прекращения производства по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта предпринимателем не обжалуются, в связи с чем законность и обоснованность выводов судов в указанной части в кассационном порядке не проверяются.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом      № 135-ФЗ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -               ГК РФ) условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, правильно применил положения статей 83, 86 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ и назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки и экспертизы отчета ГУИОН.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчет ГУИОН, в отношении которого было представлено положительное экспертное заключение                       от 03.11.2016 № ИО-1116-12, приняв во внимание пояснения эксперта Корнеевой Е.А., данные в судебном заседаний, суды посчитали, что при оценке рыночной стоимости помещения оценщиком не были допущены такие нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы отчет оценщика доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В отчете ГУИОН содержится вся необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. 

При этом суды учли, что эксперт Корнеева Е.А., проводившая экспертизу отчета ГУИОН и подтвердившая установленную в нем величину рыночной стоимости выкупаемого объекта, обладает специальными познаниями для разрешения поставленных перед ней вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, обоснованы, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки положениям статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил надлежащих доказательств и не привел убедительных доводов в обоснование несоответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что договор купли-продажи нежилого помещения следует заключить по цене 10 500 000 руб., определенной на основании отчета ГУИОН.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что суды не дали оценку заключению от 28.03.2016 № 003-001Р-16, подготовленному по заказу истца экспертом ООО «Эксперт-Оценка», отклоняется кассационным судом. Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения и каждая из сторон представила отчеты независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки и экспертизы отчета ГУИОН. Принимая во внимание, что этот отчет был признан соответствующим требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а определенная в нем величина рыночной стоимости отчуждаемого помещения достоверной, у судов отсутствовали основания для возложения на Комитет обязанности заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене, отличной от той, которая установлена в отчете ГУИОН.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу № А56-25899/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошук Валентины Александровны – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

И.В. Сергеева

Е.В. Чуватина