Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-59773/24

08 октября 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 08 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевым М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143003, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ОДИНЦОВО, УЛ. МАРШАЛА ЖУКОВА, Д.28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к ООО "СЗ "ЮАССТРОЙ" (141014, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. МЫТИЩИ, Г. МЫТИЩИ, УЛ. ВЕРЫ ФИО1, Д.33, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка от 22.03.2023 №8714 задолженности за период с 01.04.2023 по 31.03.2024 в размере 2 221 996 руб. 25 коп., пени за период с 16.06.2023 по 31.03.2024 в размере 175 429 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "СЗ "ЮАССТРОЙ" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 22.03.2023 №8714 задолженности за период с 01.04.2023 по 31.03.2024 в размере 2 221 996 руб. 25 коп., пени за период с 16.06.2023 по 31.03.2024 в размере 175 429 руб. 20 коп.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, по иску возражал, изложил суду доводы.

Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,  между КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района и ООО "ЮАССтрой" заключен договор аренды от 22.03.2023 № 8714 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:728.

Согласно пунктом 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок определен сторонами в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района уведомил ООО "ЮАССтрой" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка.

Поскольку задолженность в добровольном порядке ответчиком не оплачена, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым указано, на необоснованность доводов истца, в иске просил отказать в полном объеме.

Истец представил письменные пояснения, в соответствии с которыми указано, что ответчик произвел оплату по платежным поручениям №91 от 03.05.2024, №57 от 29.07.2024 на общую сумму 74 793 руб. 52 коп., задолженность ответчика перед истцом составляет 2 147 202 руб. 73 коп., пени в сумме 175 429 руб. 20 коп.

Рассмотрев доводы истца и ответчика, судом установлено следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (в редакции, действующей в спорный период) предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

22.10.2004 Муниципальным образованием "Одинцовский район Московской области" (Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство) и ООО "ЮАССтрой" (Инвестор/Застройщик) заключен Инвестиционный контракт N 207/20-04, зарегистрированный Минмособлстроем 29.11.2004 (далее -инвестиционный контракт) на предмет реализации инвестиционного проекта поэтапного строительства (реконструкции) жилого фонда, объектов социального назначения, а также объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в микрорайоне № 6-6А г. Одинцово Московской области.

Стороны инвестиционного контракта объединяют взаимные усилия для реализации инвестиционного проекта: Администрация/Заинтересованное лицо передает земельные участки (здания, помещения для реконструкции или сноса) под строительство и размещение вновь созданного комплекса недвижимого имущества, Инвестор/Заявитель за счет собственных и/или заемных средств производит новое строительство (реконструкцию).

К инвестиционному контракту сторонами заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение № 1 от 10.02.2005, дополнительное соглашение N 2 от 25.10.2005, дополнительное соглашение № 3 от 28.08.2009, дополнительное соглашение № 4 от 28.01.2011, дополнительное соглашение №5 от 05.12.2013, дополнительное соглашение № 6 от 28.02.2018, дополнительное соглашение № 7 от 31.05.2021, дополнительное соглашение № 8 от 31.05.2022, дополнительное соглашение № 9 март 2023г.

Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области N 607 от 20.07.2010 утвержден проект планировки реконструкции микрорайона № 6- 6а г. Одинцово.

Корректировка Проекта планировки реконструкции микрорайона 6-6А г. Одинцово утверждена Постановлением Администрации городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 1273 от 25.12.2014.

В соответствии пп. 2.1, 2.7, 3.8 Инвестиционного контракта, Администрация обязана предоставить Инвестору/Заявителю земельные участки для проектирования и строительства объектов в соответствии с проектом планировки микрорайона № 6-6А, в том числе для строительства объектов жилищного фонда, предназначенных для отселения граждан, проживающих в определенных под снос жилых домах в микрорайоне № 6 г. Одинцово.

22.03.2023 между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и ООО "СЗ «ЮАССтрой" (арендатор) заключен договор № 8714 аренды земельного участка в отношении земельного участка площадью 4830+/-24 кв. м, категория земель земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030121:728, видом разрешенного использования - для размещения многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, корп.36.

Договор № 8714 аренды земельного участка от 22.03.2023 был заключен сторонами в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 20.09.2017 №772/34, на основании постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области №1545 от 21.03.2023, во исполнение решения Арбитражного суда Московской области от 23.05.2022 по делу А41-83018/2021.

Пунктом 1.2. договора сторонами установлено, что земельный участок предоставляется на основании постановления Администрации Одинцовского городского округа Московской области № 1545 от 21.03.2023.

Срок аренды установлен с 22.03.2022 по 21.03.2025.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-83018/2021 судом установлено что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:728 подлежит заключению в рамках реализации инвестиционного контракта.

В решении Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011, вступившего в законную силу, по делу № А41-6089/11, судом исследована правовая природа и дана правовая оценка Инвестиционному контракту.

Суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт содержит все существенные условия договора о развитии застроенной территории, предусмотренные ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ и по содержанию является таковым, несмотря на иное название.

В Решении Арбитражного суда Московской области с от 01.08.2022 по делу № А41 -8390/22, суд пришел к выводу, что Инвестиционный контракт по совокупности условий является договором о комплексном развитии территории и на правоотношения сторон распространяются положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие соответствующие правоотношения, возникающие из договора о комплексном развитии территории.

Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Московской области от 25.05.2011 по делу № А41-6089/11 и решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2022 по делу № А41-8390/22 имеют преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, размер арендной платы с учетом часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" равен размеру земельного налога за соответствующий земельный участок.

На основании подпункта 1 пункта 2 решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 05.11.2019г. №7/10 «О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области» налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, приобретенных (представленных) для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 17.04.2023, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030121:728 по состоянию на 01.01.2023г. установлена в размере 55 335 039 руб. 90 коп.

Таким образом, земельный налог за спорный земельный участок составляет в 2023 году-166 005 руб. 12 коп. (из расчета кадастровой стоимости 55 335 039,39 * 0,3%).

Учитывая кадастровую стоимость земельного участка и размер земельного налога, арендная плата по договору аренды составляет:

-166 005,12 рублей в год;

-41 501,28 рублей в квартал;

-13 833,76 рублей в месяц.

Применение указанных нормативно правовых актов и приведенного расчета подтверждается вступившим в законную силу Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023г. по делу №А41-19342/2022 по спору между КУМИ Администрация Одинцовского муниципального района и ООО «СЗ «ЮАССтрой».

ООО «СЗ «ЮАССтрой» за период с апреля 2023г по 31.03.2024г. во исполнение договора № 8714 от 22.03.2024 произвел оплату:

- по платежному поручению 304 от 15.12.2023г. за период с 22.03.2023 по 31.12.2023 в сумме 129 115 руб. 09 коп.

- по платежному поручению №91 от 03.05.2024г. за первый квартал 2024г. в сумме 41 501 руб. 28 коп.

- по платежному поручению №57 от 29.07.2024 в сумме 33 292 руб. 24 коп. за 2 квартал 2024г. по 12.06.2024г. включительно.

Согласно пояснениям истца, оплаты на общую сумму 74 793 руб. 52 коп., им подтверждены.

С учетом периода заявленных требований с 01.04.2023 по 31.03.2024 ответчик обязан был оплатить сумму арендной платы в общем размере 166 005 руб. 12 коп. (124 503 руб. 84 коп. (41 501,28 х 3 = 124 503,84 с 01.01.2023 по 31.12.2023), за 1 квартал 2024 года – 41 501 руб. 28 коп.).

Ответчик произвел оплату, как указано выше по платежному поручению №304 от 15.12.2023 на сумму 129 115 руб. 09 коп., по платежному поручению №91 от 03.05.2024 на сумму 41 501 руб. 28 коп., по платежному поручению №57 от 29.07.2024 на сумму 33 292 руб. 24 коп. всего на общую сумму 203 908 руб. 61 коп.

Таким образом ООО «СЗ «ЮАССтрой» свои обязательства по внесению арендной платы за земельный участок произвело в полном объеме, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется.

Рассматривая требования истца в части взыскания неустойки в сумме 75 429 руб. 20 коп., суд установил следующее.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты, требования истца о взыскании неустойки основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.   

Представленный истцом расчет неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.06.2023 по 31.03.2024 в сумме 175 429 руб. 20 коп. судом проверен, однако суд не может с ним согласиться.

Согласно представленным платежным поручениям, с учетом указанных выше обстоятельств и необходимости расчета арендной платы исходя из 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, ответчик произвел оплату с нарушением сроков оплат.

 С учетом произведенного судом расчета, размер неустойки составил 5 980 руб. 80 коп., с учетом произведенных ответчиком оплат соответственно.

Оснований для удовлетворения остальной части требований в части взыскания неустойки за заявленный истцом период, судом не установлено.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашение погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Уплаченная ответчиком сумма в размере 203 908 руб. 61 коп. подлежит зачету: в счет уплаты арендной платы по Договору аренды за период с 01.04.2023 по 31.03.2024 сумме 166 005 руб. 12 коп., остаток составляет 37 903 руб. 49 коп.

При этом, договор является действующим, остальная часть платы подлежит зачету за последующий период оплаты арендной платы 2,3 квартал 2024 года соответственно, поскольку на момент проведения последней оплаты 29.07.2024 срок оплаты за 2 й квартал 2024 года уже наступил.

При этом, суд отмечает, что зачет произведенной оплаты аренды, в счет суммы неустойки не может быть произведен самостоятельно судом без заявления ответчика, что не лишает ответчика права на обращения в адрес истца с заявлением о зачете суммы переплаты в счет поступившей оплаты арендной платы, в случае наличия таковой.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом.

В силу пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Как следует из материалов дела, стороны воспользовались предоставленным гражданским законодательством правом и самостоятельно определили условие о договорной неустойке – пункт 5.3. договора.

Каких-либо протоколов согласования разногласий, дополнительных соглашений в части изменений условий пункта 5.3. договора в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, ответчик, заключая указанный договор, знал или должен был знать о наступлении ответственности за нарушение сроков и порядка оплаты арендных платежей, установленных договором.

Поскольку обязательства по договору аренды ответчиком не исполнены надлежащим образом в полном объеме и в установленный срок, требования истца в части взыскания неустойки являются обоснованными и подлежат удовлетворению в соответствии с произведенным судом расчетом в сумме 5 980 руб. 80 коп.

Оснований для удовлетворения остальной части требований о взыскании неустойки судом не установлено.

Ходатайств о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено, оснований для снижения судом не установлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, при наличии документально подтвержденных требований истца, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по указанным выше основаниям.

В соответствии положениями 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку истец на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении в арбитражный суд освобожден от уплаты государственной пошлины, оснований для взыскания с него государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями ст. 49, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "СЗ "ЮАССТРОЙ" в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ неустойку в сумме   5 980 руб. 80 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "СЗ "ЮАССТРОЙ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                    Д.Н.Москатова