﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12456/2018

г. Краснодар

08 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от Акопян Елены Васильевны – Бутенко М.М. (доверенность от 21.02.2019), от публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» (ИНН 7709129705, ОГРН 1027739186970) – Воробьевой Е.В. (доверенность от 13.08.2019), в отсутствие финансового управляющего должника – Меньшикова Александра Геннадьевича (ИНН 230206398767) – Абросимова А.М., иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Акопян Е.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу                                № А32-12456/2018, установил следующее.

В рамках дела о банкротстве Меньшикова А.Г. (далее – должник) Акопян Е.В. обратилась с заявлением о признании права собственности на квартиру № 11, общей площадью 59,5 кв. м, кадастровый номер 23:38:0103002:2941, расположенную в жилом доме по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18; признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Транскапиталбанк» (далее – банк) по договору об ипотеке от 13.03.2014 в отношении названной квартиры; признании недействительным дополнительного соглашения от 28.12.2015 к договору об ипотеке от 13.03.2014, заключенного банком и должником в части спорной квартиры; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за Акопян Е.В. право собственности на указанную квартиру, прекратив обременение в виде залога (уточненные требования).

Банк обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 23.06.2017, заключенного должником и Акопян Е.В.

Определением от 07.10.2019 заявления объединены в одно производство.

Определением от 06.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2020, заявление банка удовлетворено, применены последствия недействительности сделки в виде возврата спорной квартиры в конкурсную массу должника, в удовлетворении заявления Акопян Е.В. отказано.

В кассационной жалобе Акопян Е.В. просит судебные акты отменить, ссылаясь на внесение ею денежных средств должнику по договору долевого участия в строительстве для приобретения спорной квартиры; многоквартирный дом является самовольной постройкой и когда должник отступил от разрешенных параметров строительства обременение в виде ипотеки в пользу банка прекратилось; должник утратил право собственности на жилой дом, основания для сохранения ипотеки в пользу банка отсутствуют; при завершении строительства такой объект недвижимости, как жилой дом, готовность 56%, перестал существовать; обременение в виде ипотеки в отношении спорной квартиры установлено дополнительным соглашением от 28.12.2015 к договору об ипотеке, которое не зарегистрировано и является недействительным. 

В отзыве банк просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представители Акопян Е.В. и банка повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура реструктуризация долгов гражданина; определением от 06.03.2019 применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); решением от 19.03.2019 должник признан банкротом, введена процедура реализации имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом в отношении застройщика в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Акопян Е.В. обратилась с заявлением о признании права собственности на квартиру и о признании обременения в виде ипотеки в пользу банка отсутствующим, ссылаясь на приобретение спорной квартиры у должника по договору купли-продажи.

Банк обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного должником и Акопян Е.В., ссылаясь на то, что договор заключен в отсутствие согласия банка – залогодержателя.

Как установили суды, 13.03.2014 банк и должник заключили договор об открытии кредитной линии с лимитом 50 млн рублей. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору банк и Мартиросян Р.К. заключили договор об ипотеке от 13.03.2014, согласно которому банку в залог передан незавершенный строительством жилой дом, готовность 56%, и земельный участок площадью 2 453 кв. м, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18. Договор об ипотеке от 13.03.2014 зарегистрирован в установленном порядке.

С согласия банка и с сохранением обременения в виде залога должник приобрел предмет залога у Мартиросяна Р.К. на основании договоров купли-продажи от 12.05.2014 и 12.03.2015.

Согласно пункту 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения залога является гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» закреплено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. 

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение (пункт 9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.02.2017).

Суды установили, что строительство жилого дома, преданного в качестве залога в период 56% готовности, завершено; решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 за должником признано право собственности на квартиры в жилом доме. Суды обоснованно указали, что указанные обстоятельства не свидетельствуют о прекращении ипотеки.

При регистрации должником права собственности на квартиры, входящие в состав жилого дома, ранее переданного банку в залог в качестве незавершенного строительством объекта, одновременно в ЕГРН подлежат внесению записи об обременении жилых помещений ипотекой в пользу банка. С момента регистрации права собственности должника на отдельные квартиры земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом в подпункта 4 пункта 1 статьи 36, пунктов 1, 2 статьи 37, пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации перестал существовать в качестве самостоятельного отдельного объекта гражданского оборота, поступив в общую долевую собственность собственников всех помещений в указанном многоквартирном доме. Соответственно, при залоге квартиры одновременно считается заложенной также и соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая и земельный участок), размер которой пропорционален размеру общей площади указанного жилого помещения.

Как установили суды и не оспаривают участвующие в деле лица, 30.11.2015 при государственной регистрации права собственности должника на спорную квартиру, произведена регистрация обременения в виде ипотеки в пользу банка. 

Суды установили, что 05.09.2014 должник и Акопян Е.В. подписали договор участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого должник обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и передать  жилое помещение № 11 Акопян Е.В., которая приняла на себя обязательства по уплате должнику                       1 550 тыс. рублей. Названный договор не зарегистрирован. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Должник и Акопян Е.В. 23.06.2017 заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 5.1 которого покупатель внес денежные средства в размере 1 550 тыс. рублей при подписании настоящего договор, и должник передал квартиру Акопян Е.В. 

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что должник произвел отчуждение Акопян Е.В. квартиры, которая обременена ипотекой в пользу банка,  на основании договора купли-продажи от  23.06.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установили суды, согласно пункту 1.5 договора об ипотеке отчуждение предмета залога допускается только на основании предварительного письменного разрешения банка. Сведения о том, что банк был извещен о заключении договора купли-продажи с Акопян Е.В. и дал согласие на отчуждение спорной квартиры в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьей 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что в силу прямого указания закона (статья 39 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. 

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что на дату заключения договора купли-продажи спорной квартиры должником и Акопян Е.В. в ЕГРН в отношении данной квартиры было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу банка, договор об ипотеке содержал условие о получении согласия банка на отчуждение предмета залога, пришли к выводу о необходимости получения согласия залогодержателя на отчуждение спорной квартиры, и поскольку такого согласия получено не было, руководствуясь статьями 167, 168, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 39 Закона об ипотеке признали договор купли-продажи недействительным.

Суды обоснованно указали, что в связи с признанием договора купли-продажи недействительным основанные на нем требования Акопян Е.В. о признании права собственности на квартиру не подлежат удовлетворению. При этом признание недействительным договора купли-продажи не влияет на права Акопян Е.В. по заявлению ею в рамках дела о банкротстве требований участника строительства, основанных на факте представления должнику денежных средств на основании ранее заключенного договора.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу                               № А32-12456/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

                   М.Г. Калашникова

Судьи

                   Е.В. Андреева 

                   Ю.В. Мацко