АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А75-22008/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2024 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Сириной В.В. судей Демидовой Е.Ю.  ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО2 на решение от 04.09.2023  Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья  Яшукова Н.Ю.) и постановление от 11.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного  суда (судьи Бацман Н.В., Воронов Т.А., Еникеева Л.И.) по делу № А75-22008/2022 по  исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному  предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>,  ИНН 

<

***>) об оспаривании права общей долевой собственности на входную  группу,  

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,  департамента градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска.  

После перерыва в судебном заседании посредством системы веб-конференции  информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в судебном  заседании приняли участие представители: от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 21.11.2022; от  индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО5 по  доверенности  

от 08.06.2022. 

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –  ИП ФИО6, истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке  

статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее –  ИП ФИО3, ответчик) с требованиями:  

- о признании права общей долевой собственности на входную группу в литере А  площадью 2,53 кв. м × 2,4 кв. м; 3,6 кв. м; помещение № 1 площадью 18,6 кв. м;  помещение № 6 площадью 1,76 кв. м × 1,12 кв. м в нежилом помещении, назначение:  нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, по 1/2  доли в праве собственности за ФИО2 и ФИО3;  

- об истребовании входной группы в литере А площадью 2,53 кв. м × 2,4 кв. м;  3,6 кв. м; помещение № 1 площадью 18,6 кв. м; помещение № 6 площадью 1,76 кв. м ×  1,12 кв. м в нежилом помещении, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м,  адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ –  Югра, 

<

...> из единоличного незаконного владения  ФИО3 с 08.02.2021;  

- о погашении регистрационной записи о единоличном праве собственности на  входную группу в литере А площадью 2,53 кв. м × 2,4 кв. м; 3,6 кв. м; помещение № 1  площадью 18,6 кв. м; помещение № 6 площадью 1,76 кв. м × 1,12 кв. м в нежилом  помещении, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, адрес объекта: Россия,  Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> у ФИО3, номер государственной  регистрации права 86-72/13012/2008-580 от 30.07.2008.  

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 АПК  РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, департамент  градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска.  

Решением от 04.09.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного  округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 11.12.2023 в  удовлетворении исковых требований отказано.  

ИП ФИО6 обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить  принятые по делу судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в ином составе  суда.  

В обоснование жалобы истец приводит доводы о том, что: спорная входная группа  предназначена для обслуживания двух помещений – истца и ответчика, изначально  ответчик приобретал входную группу при наличии нежилого помещения истца; суды  пришли к необоснованному выводу о том, что входная группа не относится к общему  имуществу, в связи с чем неверно применили нормы права; нежилое помещение,  принадлежащее ответчику на праве собственности, является единственным естественным  

проходом в принадлежащее истцу нежилое помещение; в рамках рассмотрения спора  об установлении сервитута уже было установлено, что входная группа является  единственной для прохода в помещение истца, таким образом, судом общей юрисдикции  установлено, что входная группа предназначена для использования нескольких  помещений и относится к общему имуществу.  

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО3 просит оставить обжалуемые  судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству,  указывает, что: согласно техническому паспорту на встроенное нежилое помещение от  09.08.2007, поэтажный план цокольного этажа не подразумевал прохода из купленного в  последующем истцом помещения; при покупке помещения ИП ФИО7 было  достоверно известно, что она покупает помещение без входа и выхода (изолированное  помещение – подпол), которое предполагалось бывшим собственником для использования  в качестве кладовки, для хранения вещей для личных нужд; ИП ФИО7 была с  этим согласна при заключении сделки, а в последующем обратилась в суд с требованием  об установлении сервитута.  

Определением от 28.03.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в  судебном заседании был объявлен перерыв до 09 апреля 10 часов 55 минут, сторонам  предложено представить письменные пояснения.  

ИП ФИО7 в своих письменных пояснениях сообщает, что вход в ее  помещение не перепланировался и не изменялся; вход в помещение истца иным образом  со стороны улицы организовать невозможно, что подтверждается решением Ханты-мансийского районного суда от 08.02.2021, вступившим в законную силу, которым истцу  для обеспечения прохода в принадлежащее ей на праве собственности нежилое  помещение установлен сервитут; на протяжении многих лет проблем со входом в нежилое  помещение не было; истец при приобретении нежилого помещения не знала, что право  собственности на входную группу зарегистрировано только за ФИО3  

ИП ФИО3 также представила письменные пояснения, из которых следует,  что у истца согласно техническому и кадастровому паспорту не имелось входа в свое  помещение, таковой появился в период владения помещениями прежними владельцами –  ФИО8 и ФИО9; ответчик на момент приобретения своих помещений  знал о наличии помещения истца, которым пользовался ФИО9 в качестве  кладовки; до заключения договора ответчик выяснял у ФИО9 для каких целей  ему необходимо помещение, последний намеревался установить вход в подпол из своей  квартиры и забетонировать стену, данное соглашение им было заключено  с ФИО8; ИП ФИО7 также знала, что покупает помещение без входа и  выхода; прежние собственники помещений своим соглашением прекратили режим  общедолевой собственности, выделили два самостоятельных объекта недвижимости, один  из которых позже приобрел истец по договору купли-продажи; порядок пользования  нежилыми помещениями был определен исходя из условий договора купли-продажи  нежилого помещения.  

Ответчик обращает внимание на условия сделки о цене, по которой истец приобрела  помещение; обстоятельства подключения помещений истца к коммуникациям по ее  просьбе, адресованной ИП ФИО10; затруднениях истца по продаже своего  помещения, что послужило основанием для предъявления требования об установлении  сервитута и в последующем с иском по настоящему делу.  

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения,  при этом представители сообщили суду, что вход в помещения истца всегда был из  помещения ответчика.  

Проверив согласно статьям 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных  актов в пределах доводов, заявленных в кассационной жалобе (определение Верховного  Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к  следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно свидетельству о  государственной регистрации права от 30.07.2008, ФИО3 является собственником  встроенного нежилого помещения, общей площадью 110,1 кв. м, находящегося в  цокольном этаже по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ –  Югра, 

<

...>.  

ФИО7, согласно свидетельству о государственной регистрации права от  25.08.2014, является собственником нежилого помещения общей площадью 13,6 кв. м,  находящегося по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ –  Югра, 

<

...>.  

Полагая, что входная группа в литере А площадью 2,53 кв. м × 2,4 кв. м; 3,6 кв. м;  помещение № 1 площадью 18,6 кв. м; помещение № 6 площадью 1,76 кв. м × 1,12 кв. м в  нежилом помещении, назначение: нежилое, общей площадью 110,1 кв. м, являются  общим имуществом собственников помещений в литере А, и должны принадлежать на  праве собственности истцу и ответчику, истец обратился в суд с иском по настоящему  делу.  

Суд первой инстанции установил, что ответчик является собственником спорного  нежилого помещения на законном основании, его сделка купли-продажи указанного  объекта недвижимости никем не оспорена и незаконной не признана, в связи с чем сам по  себе факт отсутствия у истца подходов к приобретенному им нежилому помещению не  является основанием для истребования части имущества у законного владельца и  признания права долевой собственности на это имущество.  

На основании изложенного, поскольку право частной собственности охраняется  законом, осуществление прав и свобод одного лица не должно нарушать права и свободы  других лиц, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о  признании спорного имущества общим и установления долевой собственности на него.  

Суд первой инстанции отметил, что истец, приобретая нежилые помещения,  согласилась с тем, что к приобретаемому нежилому помещению не имеется отдельных  проходов и доступ в эти помещения возможен только через помещения ответчика, в связи  

с чем отсутствие у истца проходов к своему помещению не может являться основанием  для установления права общей долевой собственности на помещение, принадлежащее  ответчику, который уплатил за приобретение этого помещения определенной площади  денежные средства.  

В обоснование отказа в иске суд первой инстанции сослался на право истца в  соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) установить сервитут.  

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности были признаны судом  необоснованными ввиду того, что требования истца фактически представляют собой  единое требование, направленное на оспаривание права индивидуальной собственности  ответчика на спорные нежилые помещения и приведение помещений в первоначальное  состояние, то есть требование собственника об устранении нарушений его права  (негаторное требование).  

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции по  существу спора, дополнительно мотивировав отказ в иске ссылкой на часть 3 статьи 69  АПК РФ, и исходя из следующего.  

Вступившим в законную силу решением от 08.02.2021 Ханты-Мансийского  районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по гражданскому делу   № 2-1/2021 ФИО7 для обеспечения прохода в принадлежащее ей на праве  собственности нежилое помещение общей площадью 13,6 кв. м установлено право  пользования (сервитут) на входную группу в литере А площадью 2,53 кв. м × 2,4 кв. м;  3,6 кв. м; помещение № 1 площадью 18,6 кв. м; помещение № 6 площадью 1,76 кв. м ×  1,12 кв. м в нежилом помещении общей площадью 110,1 кв. м, принадлежащем  ФИО3  

Вступившим в законную силу решением от 19.10.2021 Ханты-Мансийского  районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры года по гражданскому  делу № 2-2662/2021 за вышеуказанный сервитут установлена плата в размере 4 130 руб. в  месяц с 01.06.2021 (с учетом дополнительного решения от 21.10.2021).  

Таким образом, ИП ФИО7 реализовала право на пользование  принадлежащим ей помещением путем установления сервитутов, судебные акты вступили  в законную силу, право истца на доступ в принадлежащее ей помещение реализовано в  полном объеме.  

Решением от 03.10.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного  округа – Югры по делу № А75-10119/2022, оставленным без изменения постановлением  от 30.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые  требования ИП ФИО7 удовлетворены в части предоставления права  ограниченного пользования частью нежилых помещений (сервитута) для неограниченного  круга лиц, встречные исковые требования ИП ФИО3 удовлетворены в части  установления платы за сервитут, начиная с 10.06.2022, в размере 8 027 руб.  

Устанавливая относимость спорного имущества к общему, суд апелляционной  инстанции оценил сведения технических паспортов.  

Так, судебной коллегией было установлено, что согласно техническому паспорту,  составленному по состоянию на 09.08.2007, поэтажный план цокольного этажа не  подразумевал прохода из купленного истцом помещения в помещения ответчика –  помещение площадью 13,6 кв. м не имело дверных проемов, в связи с чем суд сделал  вывод о том, что помещение истца изначально было изолировано от помещений  ответчика, что корреспондирует пояснениям ответчика о том, что помещение площадью  13,6 кв. м изначально планировалось предыдущим собственником ФИО9 для  использования в качестве кладовой, расположенной под принадлежащей ему квартирой,  без прохода через помещения ответчика.  

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что в настоящее время истец не  подтверждает наличие прохода в расположенное выше помещение.  

Из технического паспорта по состоянию на 30.03.2009 усматривается, что цокольный  этаж технически оборудован отдельным выходом, доступ в нежилые помещения может  быть осуществлен через единую входную группу.  

Ссылаясь на представленное в материалы дела заключение строительно-технической  экспертизы ХМ-01-01/2021, поскольку предметом экспертного исследования являлся  вопрос о возможности получения ФИО6 доступа в нежилое помещение без  установления сервитута в рамках дела № 2-1644/2020, рассмотренного Ханты-Мансийским районным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, и в  результате экспертом был сделан вывод, что проведение реконструкции имеющейся  входной группы с расширением и устройством двух выходов повлечет большие затраты  собственников при проектировке и строительстве в силу стесненного места и наличия  инженерных сетей, невозможность обустройства отдельной входной группы из  заключения не следует, суд апелляционной инстанции признал обоснованным вывод суда  первой инстанции о том, что сам по себе факт отсутствия у истца подходов к  приобретенному им нежилому помещению не является основанием для истребования  части имущества у законного владельца и признания права долевой собственности на это  имущество.  

Мотивом к отказу в удовлетворении требований истца апелляционным судом  послужило и то обстоятельство, что истец была осведомлена при приобретении ею  нежилого помещения о том, что к нему не имеется отдельных проходов и доступ в эти  помещения возможен только через помещения ответчика, что было подтверждено  представителем истца в судебном заседании, пояснившим, что продавец при заключении  договора купли-продажи предупредил ФИО7 о том, что вопрос прохода в  помещение нужно будет решать с собственником примыкающего помещения.  

Кроме того, как отметила коллегия апелляционного суда, отсутствие свободного  прохода в помещение истца было учтено при согласовании цены нежилого помещения –  100 000 руб. или 7 352,94 руб./кв. м, тогда как согласно представленной истцом справке  

рыночная стоимость помещения составляет 1 060 000 руб., то есть истец приобрела свое  помещение по цене ниже рыночной в 10 раз.  

Отклоняя доводы истца о том, что спорные помещения являются общим  имуществом, суд апелляционной инстанции исходил из того, что факт использования  спорного помещения как общего имущества МКД не находит своего подтверждения  в материалах дела, спорное помещение обладает признаками, характеризующими его как  отдельное помещение, имеющее самостоятельное назначение – для доступа в помещения  ответчика и используется ответчиком при ведении хозяйственной деятельности (в  настоящее время согласно пояснениям представителя ответчика используется для  осуществления деятельности, связанной с организацией праздников). При этом спорная  входная группа изначально предназначалась для доступа только в помещения,  принадлежащие ответчику.  

Оценив действия истца и ее доводы о высоком размере платы за сервитут,  апелляционный суд признал поведение истца направленным на преодоление вступивших  в законную силу судебных актов с целью установления возможности бесплатного  пользования помещениями, принадлежащими ответчику, и обращения в собственность  истца ½ доли, что не сопоставимо с площадью принадлежащих сторонам помещений, их  стоимостью.  

В действиях истца суд усмотрел признаки недобросовестного поведения,  направленного на получение необоснованной выгоды путем лишения ответчика права  собственности на приобретенные им ранее помещения. Действуя разумно и  добросовестно как профессиональный участник гражданского оборота в статусе  индивидуального предпринимателя истец должна была урегулировать отношения с  ответчиком с момента приобретения права собственности на нежилое помещение,  поскольку уже тогда было известно, что приобретенное нежилое помещение площадью  13,6 кв. м собственного прохода на улицу или в общие помещения МКД не имеет.  

Так как на виндикационное требование распространяется общий срок исковой  давности, истец не владеет спорными помещениями, владеющим собственником является  ответчик, требование истца не является негаторным, апелляционная инстанция признала  пропущенным срок исковой давности, который следует исчислять с указанной истцом  даты – с 18.09.2019, а именно – с момента, когда она узнала о нарушении права и была  фактически лишена доступа в принадлежащее ей помещение, однако с иском обратилась  22.11.2022.  

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во  внимание следующее.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.1 ГК РФ помещением признается  обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания  граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан  (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.  

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для  обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом  в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные  недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5  настоящего Кодекса.  

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в  собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.  Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких  лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения  (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.  

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением  случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3  статьи 244 ГК РФ).  

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется  по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).  

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть  первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16  дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».  

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ установлено, что собственникам  недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом  общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в  здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество,  использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких  собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также  имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели  (общее имущество).  

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся  к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за  исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками  недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.  

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений,  расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком  здании, урегулированы законом.  

На момент совершения сделок по приобретению помещений истцом и ответчиком  такие отношения не были урегулированы законом. Поэтому в соответствии с пунктом 1  статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства,  регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.  

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду  с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в  праве собственности на общее имущество дома.  

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).  

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о  правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление   № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные  для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки,  лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,  чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее  более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши,  ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,  электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами  или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.  

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях  принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1  Постановления № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25).  

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, пунктом 3  Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее  имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне  зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение  в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4  (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.  

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не  утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект  недвижимости.  

В указанном определении Верховного Суда Российской Федерации применительно к  ситуации нахождения в спорном подвальном помещении индивидуального теплового  пункта, необходимого для обеспечения горячим водоснабжением здания, которое входит  в состав общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного  использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, сделан вывод о том, что  несмотря на наличие в ЕГРН записи о собственнике спорного подвального помещения,  оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой  собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть  реализовано на торгах в процедуре банкротства.  

Изложенное позволяет прийти к выводу, что наличие регистрации права  собственности в ЕГРН на какие-либо помещения как самостоятельные объекты  недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества,  поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может  изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему  имуществу.  

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как  имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного  в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями,  расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом сделок.  

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,  установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо  независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий  недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в  предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании  недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее  недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое  требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки  недействительной.  

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет  юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее  недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При  недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное  по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда,  когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или  предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия  недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей,  если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения  недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).  

В целях обеспечения прав собственников нежилых помещений в здании в пункте 3  Постановления № 64 закреплено правило о принадлежности собственникам помещений в  здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН права общей долевой  собственности на общее имущество.  

Исходя из положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в  пункте 74 Постановления № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования  закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо  права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  

Запрет на отчуждение общего имущества здания (доли в праве собственности на  общее имущество здания) содержится в статье 290 ГК РФ.  

На основании изложенного судебная коллегия полагает не соответствующими  приведенным нормам материального права выводы судов об отказе в иске со ссылкой на  наличие у ответчика зарегистрированного права собственности и то, что соответствующая  сделка, на основании которой возникло право у ответчика, не была оспорена, а также все  мотивы, по которым стороны сделок не считали спорное имущество общим (осмотр  имущества, отсутствие замечаний и проч.).  

В данном случае необходимо было установить назначение спорного имущества при  его создании (реконструкции), однако данный основополагающий для данного дела  вопрос судами не разрешен.  

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который  удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального  строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство,  проектной документацией (пункт 1 статьи 55 ГрК РФ).  

Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом,  в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного  дома (при наличии) входит в состав документов, связанных с управлением  многоквартирным домом (пункт 26 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491  «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и  правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания  услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в  многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими  установленную продолжительность».  

Так как спорный дом был введен в эксплуатацию, необходимо было включить в  предмет исследования вопрос о том, какое назначение имели спорные помещения в  соответствии с проектной документацией, и привлечь к участию в деле управляющую  компанию, у которой соответствующая проектная документация имеется.  

Дальнейшее изменение назначения помещений после ввода дома в эксплуатацию  могло быть только в результате законно проведенной реконструкции (перепланировки) и с  учетом действующего в соответствующий период законодательства. Проведенные работы  по перепланировке должны соответствовать строительным нормам и правилам, нормам  пожарной безопасности и иным требованиям, а также не нарушать права и законные  интересы других лиц, а также не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.  

В материалы дела было представлено три технических паспорта: в первом (от  09.08.2007) помещение истца имеет только окно, во втором техническом паспорте (от  30.03.2009) помещение истца имеет окно и проход в помещения ответчика, в третьем  техническом паспорте (от 30.01.2020) в помещение истца снова нет входа, имеется только  окно.  

Как установлено судами, истица приобрела помещения по договору купли-продажи с  ФИО9 от 05.08.2014, то есть на момент приобретения вход в приобретенное  помещение из помещений ответчика имелся, что не соотносится с выводами судов о том,  что истица приобретала помещения без входа.  

Несмотря на то, что в предшествующем техническом паспорте (от 09.08.2007)  помещение истца имеет только окно, суду следовало оценить доказательственное  значение данного документа с учетом того, в каком виде и с каким назначением были  введены в эксплуатацию помещения истца и ответчика, а в случае отсутствия указанной  документации назначение помещений могло быть определено с учетом требований  строительных норм и правил, норм пожарной безопасности, которые должны соблюдаться  по отношению к помещениям в многоквартирном доме, расположенным на цокольном  этаже, в частности, могло ли быть запроектировано и введено в эксплуатацию такое  помещение (без входа и выхода на улицу, без доступа к общим помещениям).  Аналогичным образом следовало оценить последующее изменение в состоянии  помещений, то есть является ли ликвидация входа в помещение истца из помещения  ответчика самовольной (по отношению к данным технического паспорта от 30.03.2009).  

Доводы о том, что помещение истца является подпольем или кладовой и кем-либо  проектировалось к использованию по такому назначению, следовало оценить с учетом  того, что доказательств ввода в эксплуатацию в таком качестве не представлено, как и  доказательств законной реконструкции (перепланировки).  

 В техническом паспорте от 30.03.2009 помещение истца обозначено как кабинет, в  технических паспортах от 09.08.2007 и от 30.01.2020 указано назначение спорных  помещений ответчика, в частности, помещение № 1 обозначено как холл, помещение № 6  как санузел, то есть на момент рассмотрения спора иного назначения спорных помещений  ответчика не было установлено.  

 В силу пункта 2 Постановления № 64 критерием отнесения имущества к общему  является его предназначение для обслуживания более одного помещения.  

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009   № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не  имеющие самостоятельного назначения.  

 Критерии отнесения спорного имущества к общему исходя из его назначения,  которое определяется при создании объекта (вводе дома в эксплуатации, последующей  законной реконструкции/перепланировки), судами не установлены.  

 Также с целью установления назначения спорных помещений могли быть  истребованы материалы регистрационных дел на помещения истца и ответчика.  

 При установлении данного обстоятельства судам следовало принять во внимание,  что вопрос о возможности для истца организовать новую входную группу в свое  помещение, путем реконструкции оконного проема цокольного этажа, был предметом  рассмотрения в рамках дела № 2-1/2021.  

Ханты-Мансийским районным судом Ханты-Мансийского автономного округа –  

Югры в решении от 08.02.2021 установлено, что у истца отсутствует техническая  возможность организовать себе отдельный вход в принадлежащее ей нежилое помещение.  

Как указанным решением, так и решением от 03.10.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-10119/2022 установлена  необходимость прохода через помещения, принадлежащие ФИО3, для  попадания в нежилое помещение истца.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления № 64, в судебном  порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на  общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве  индивидуальной собственности на указанное имущество.  

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например,  владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых  имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности  на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники  помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой  собственности на общее имущество.  

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об  устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья  304 ГК РФ).  

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной  собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким  помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных  помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества  из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о  признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется  общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).  

Из положений указанных норм и разъяснений о их применении следует, что  отсутствие владения связано с лишением доступа в помещение, которое является общим  имуществом, однако в данном случае истец на момент рассмотрения спора не лишена  доступа в спорные помещения, решением от 08.02.2021 Ханты-Мансийского районного  суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по гражданскому делу № 2-1/2021  ФИО7 был установлен сервитут, таким образом, является неверным вывод суда  апелляционной инстанции, о том, что истец не владеет спорными помещениями и срок  исковой давности пропущен.  

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 27.07.2011 № 1457/11 изложена правовая позиция о том, что заявленные  истцами требования о признании права общей долевой собственности (при установлении  того, что истцы имеют свободный доступ к спорным помещениям) направлены именно на  устранение нарушения их права общей долевой собственности, выразившегося в наличии  в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика. Удовлетворение  

требований истцов означает, что право индивидуальной собственности ответчика на  спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание  права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности  муниципального образования на спорное имущество.  

Учитывая изложенное, заявленное требование направлено на устранение нарушения  права общей долевой собственности и подлежало рассмотрению по существу, срок  исковой давности не истек.  

С учетом того, что вступившими в законную силу судебными актами уже установлен  сервитут, то есть за истцом признано наличие подлежащего защите права, вывод судов о  злоупотреблении истцом своими правами, противоречит указанным судебным актам.  

Ранее избранный истцом способ защиты – путем установления сервитута, являющего  ограниченным правом пользования (пункт 1 статьи 274 ГК РФ), не исключает  возможности обращения с иском по настоящему делу, удовлетворение которого при  наличии оснований обеспечит защиту прав истца путем установления вещного права –  права общей долевой собственности.  

 Исходя из предмета доказывания по настоящему делу, условия сделки о цене, по  которой истец приобрела свое помещение, сами по себе правового значения не имеют, так  как наличие оснований считать имущество общедолевым устанавливается в соответствии  с законом и назначением имущества при его создании. Если бы имущество было  приобретено истцом по иной цене, более высокой, то установление того, является ли  спорное имущество общедолевым, в любом случае происходило бы по предусмотренным  законом основаниям, а не в зависимости от условий сделки истца с ФИО9  

Придавая правовое значение тому, что истец просит признать за ней долю в размере  ½ в праве на общее имущество, что не соотносится со стоимостью помещений истца при  их приобретении и стоимостью помещений ответчика, и оценено судом как намерение  бесплатного использования спорных помещений, суд сделал преждевременный вывод об  этом, поскольку вопрос о характере помещений с применением надлежащих норм не  рассмотрен, и не дана оценка законности требования истца об установлении именно такой  доли.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности  на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи,  пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если  иное не установлено законом.  

Поскольку решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной  инстанции принято при неправильном применении норм материального права, по неполно  исследованным материалам дела, без выяснения и учета всех обстоятельств спора (статьи  71, 168, 170, 268, 271 АПК РФ), а суд кассационной инстанции на основании статьи 286  АПК РФ лишен возможности устанавливать факты и оценивать доказательства по делу,  разрешить спор по существу в заседании суда кассационной инстанции не представляется  возможным, постановление подлежит отмене, а дело – направлению на новое  

рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).  

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки,  предложив сторонам с целью установления характера спорных помещений как общего  имущества истца и ответчика представить вышеуказанную документацию на спорные  помещения истца и ответчика либо оказав сторонам в этом необходимое содействие,  привлечь к участию в деле управляющую компанию многоквартирного дома, исследовать  и оценить по правилам главы 7 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их  совокупности и взаимосвязи, установить юридически значимые для рассмотрения данного  спора обстоятельства, и при правильном применении норм материального права и  соблюдении норм процессуального права, учитывая указанные правовые позиции  Верховного Суда Российской Федерации, принять законный и обоснованный судебный  акт, а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по  кассационной жалобе.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1  статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 04.09.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа –  Югры и постановление от 11.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по  делу № А75-22008/2022 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского  автономного округа – Югры.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Сирина 

Судьи Е.Ю. Демидова 

 ФИО1