АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-39193/2023

20 декабря 2023 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.Г.Манаковой,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-39193/2023

по заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Согласие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – общество «Согласие», заявитель)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – Департамент)

о признании незаконным решения об отказе в реализации  преимущественного права на приобретение арендованного имущества,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 представитель по доверенности от 21.06.2023 № 1, предъявлен паспорт, диплом;

от Департамента: ФИО3 представитель по доверенности от 29.12.2022 № 42/05/02.06-14, предъявлен паспорт, диплом

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

 

Общество «Согласие» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту с требованием о признании незаконным решения об отказе в реализации  преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

От заявителя поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, просит суд:

1. Признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга  в предоставлении ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда  муниципального  образования «город Екатеринбург»  нежилого помещения площадью 347 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> этаж, №№ 1-27.

2. Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга осуществить  в срок не более 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.,  расположенное по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27;  внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет  относительно вновь образованного   нежилого помещения  площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27.

3. Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в срок не более 3 (трех) месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, арендуемого ООО  «Согласие», в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего.

5. Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга направить заявителю проект договора купли-продажи  арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.

6. В случае  неисполнения решения суда  взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока по каждому из удовлетворенных требований ООО «Согласие» по день фактического исполнения соответствующего требования.

Департамент требования не признает.

 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Между обществом «Согласие» и департаментом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга,  заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального  образования «город Екатеринбург» № 39000710 от 25 февраля 2019 г. в редакции  Дополнительного соглашения  от 07 декабря 2022 г. к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального  образования «город Екатеринбург» от 25 февраля 2019 г.  № 39000710 (далее - «Договор аренды»)  в отношении нежилого помещения: встроенное к жилому зданию, подвал – помещения № 1-19, 1 этаж – помещения № 1-27, общей площадью 675,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,  кадастровый номер 66:41:0704013:1243,  с отдельным входом, полное благоустройство (освещение, отопление, ХВС, ГВС, канализация), для использования под конторское; жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские  службы, объекты торговли,  объекты медицинского и фармацевтического обслуживания, объекты бытового обслуживания (далее - «Нежилое помещение»).

Общество «Согласие» с ноября 2018 года является субъектом малого и среднего предпринимательства,  номер в реестре  ЮЭ9965-23-22591826.

Как указывает заявитель, на протяжении всего срока действия договора аренды он надлежащим образом исполняет обязанности арендатора нежилого помещения, не имеет задолженности по оплате арендной платы и коммунальных платежей.

Нежилое помещение состоит из двух обособленных, самостоятельных  помещений  подвала и первого этажа, имеющих разные выходы, санитарные узлы, не связанных технически между  собой.

04.05.2023  заявитель  обратился в Департамент  с заявлением предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда  муниципального  образования «город Екатеринбург»  нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>,  №№ 1-27 площадью 347 кв.м. расположенного на 1 этаже здания.  

В рамках предоставления муниципальной услуги по продаже объекта муниципального нежилого фонда  заявитель просил осуществить кадастровые  работы по разделу нежилого помещения площадью  675,3 кв.м.  с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 и постановке на кадастровый учет  обособленного  нежилого помещения с отдельным входом и санузлами  №№ 1-27 площадью 347 кв.м.,  с целью дальнейшего предоставления обществу «Согласие» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Актом обследования нежилого помещения от 18.04.2023 установлено, что арендуемые заявителем помещения 1 этажа находятся во владении и пользовании у субарендаторов.

Письмом от 01.06.2023 № 02.12-15/1/003/697 Департамент  отказал заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в связи с отсутствием непрерывного двухлетнего срока владения и пользования объектом по причине передачи части помещений субарендаторам и тем, что «возможность выкупа части арендуемого помещения  при отсутствие на то  воли собственника  нормами  Закона № 159-ФЗ  не предусмотрена».

Общество «Согласие» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту с требованиями (с учетом уточнения): 

- признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга  в предоставлении ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда  муниципального  образования «город Екатеринбург»  нежилого помещения площадью 347 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> этаж, №№ 1-27.  

- обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга осуществить  в срок не более 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.,  расположенное по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27;  внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет  относительно вновь образованного   нежилого помещения  площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27.

- обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в срок не более 3 (трех) месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, арендуемого ООО  «Согласие», в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

 - обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего.

- обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга направить заявителю проект договора купли-продажи  арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.

6. В случае  неисполнения решения суда  взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока по каждому из удовлетворенных требований ООО «Согласие» по день фактического исполнения соответствующего требования.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности возлагается на последнего.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

На основании положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имуществ установлен статьей 4 Федерального Закона № 159-ФЗ.

Материалами дела подтверждается, что указанный в договоре объект аренды с  01.03.2019  был передан во временное пользование заявителя, задолженность по арендной плате отсутствует, площадь арендуемого здания не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень муниципального имущества.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая относительно заявленных требований, уполномоченный орган сослался на то, что объект не находился во владении заявителя двух лет и более, поскольку спорное помещение было передано по договору субаренды, таким образом на момент подачи заявления о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению имущества, арендатор не соответствовал условиям для приобретения такого помещения по Федеральному закону 159-ФЗ.

Изучив представленные в материалы дела документы на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном случае именно заявитель 04.05.2023  обратился к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда  муниципального  образования «город Екатеринбург»  нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>,  №№ 1-27 площадью 347 кв.м. расположенного на 1 этаже здания.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В данном случае общество «Согласие» является арендатором спорного объекта с 01.03.2019; на момент подачи заявления сведений о наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления 20.07.2023 отсутствуют; арендуемые помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Таким образом,  общество «Согласие» в полной мере соответствовало всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ.

Данные обстоятельства Департаментом в ходе рассмотрения спора не опровергались, доказательств несоответствия общества требованиям Закона N 159-ФЗ заинтересованным лицом в материалы дела не предоставлено.

Основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения, указанным в оспариваемом документе, послужил факт передачи заявителем спорного объекта в пользование третьим лицам (субарендаторам).

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Нарушение арендатором условий о передаче имущества в субаренду могло являться основанием для постановки вопроса о досрочном расторжении договоров аренды в судебном порядке в соответствии договором, пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 ГК РФ. Однако доказательств принятия арендодателем таких мер в деле также не имеется. Нарушений со стороны арендатора не выявлено.

При этом реализация арендатором предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК РФ правомочия на передачу имущества в пользование субарендатора не влечет безусловного прекращения или изменения сторон договора аренды (за исключением перенайма) и не влияет на правовую природу отношений, существующих между арендодателем и арендатором.

Суд отмечает, в материалы дела представлено письмо № 02.19-12/001/592 от 15.03.2019, в котором арендодатель дает согласие на сдачу объекта в субаренду. 

Таким образом, сам по себе факт передачи обществом спорного имущества в субаренду не свидетельствует об утрате им статуса арендатора, не лишает его преимущественного права на выкуп данного имущества и не наделяет таким правом субарендатора.

Следовательно, обстоятельства, связанные с наличием в спорных помещениях иных лиц (субарендаторов), а не самого предпринимателя, не подтверждают несоответствия арендатора установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, поэтому они не могли являться причиной отказа в приобретении обществом арендуемого имущества в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения, указанным в оспариваемом документе, послужило то, что заявителем подана заявка на приобретение не всего объекта аренды площадью 675,3 кв.м., а только его части, площадью 347 кв.м.

Заявитель ссылается на то, что техническая возможность для выдела  запрашиваемой части нежилого  помещения  в качестве обособленного нежилого помещения имеется.  

В рамках предоставления муниципальной услуги по продаже объекта муниципального нежилого фонда  заявитель просил осуществить кадастровые  работы по разделу нежилого помещения площадью  675,3 кв.м.  с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 и постановке на кадастровый учет  обособленного  нежилого помещения с отдельным входом и санузлами  №№ 1-27 площадью 347 кв.м.,  с целью дальнейшего предоставления обществу «Согласие»  преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

С целью подтверждения наличия технической возможности признать запрашиваемое помещение обособленным нежилым помещением и осуществить кадастровый учет помещений, заявитель  обратился  в  СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации  недвижимости»  за получением  технического заключения о возможности  раздела Нежилого помещения.

В соответствии с выводами технического заключения:  

1. Раздел Нежилого помещения  на два самостоятельных нежилых помещения:

- 1 этаж, помещения №№ 1-27 площадью 347 кв.м;

- подвал, помещения №№ 1 – 19 площадью 328,7 кв.м,

возможен в соответствии со строительными нормами и правилами и иным требованиям без изменения первоначального функционального назначения помещений, конструктивных характеристик здания и инженерных коммуникаций;

2. Раздел Нежилого помещения на два самостоятельных объекта имеет правовой характер, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.

3. Несущие и ограждающие конструкции жилого дома по адресу:    

<

...>, находятся в работоспособном состоянии, что позволяет безопасно эксплуатировать сформированные встроенные нежилые помещения.  

Довод Департамента о том, что спорное нежилое помещение не разграничено, судом отклоняется ввиду следующего.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется возможность реализации права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, но лишь при условии, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить. При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

            На основании представленного в материалы дела Технического заключения о возможности раздела нежилого помещения, подготовленного СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости», выводы которого не оспариваются заинтересованным лицом, запрашиваемое нежилое помещение соответствует требованиям изолированности и обособленности, а значит имеется объективная возможность осуществления кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта для нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания площадью 347 кв. м.

То обстоятельство, что занимаемое арендатором помещение не поставлено на кадастровый учет само по себе не может свидетельствовать о невозможности идентифицировать это помещение как объект недвижимости и не опровергает обстоятельства его самостоятельности как объекта права, соответственно, не является препятствием для реализации арендатором преимущественного права выкупа арендуемого имущества, может быть устранено в ходе исполнения судебного решения.

Довод Департамента о том, что объект недвижимости является аукционным, судом отклоняется, поскольку в нормативно-правовых актах, регламентирующих вопрос выкупа части арендуемого помещения, речь идет о любом объекте недвижимости, без уточнения порядка приобретения на него арендных прав. 

Таким образом, заявителем соблюдены все условия договора аренды, не допущено при его исполнении нарушений, равно, объект используется по назначению, просрочек в арендных платежах не имеется, на протяжении всего действия договора арендатор исправно вносит арендные платежи, то есть арендатор непрерывно пользуется спорным объектом.

С учетом указанных выше обстоятельств заявление общества «Согласие» о признании незаконным отказ в приватизации объекта муниципального нежилого фонда подлежит удовлетворению.

Также обществом «Согласие» заявлены следующие требования:

- Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга осуществить  в срок не более 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.,  расположенное по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27;  внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет  относительно вновь образованного   нежилого помещения  площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27.

- Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в срок не более 3 (трех) месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, арендуемого ООО  «Согласие», в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

- Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего.

- Обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга направить заявителю проект договора купли-продажи  арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу.

Заявитель просит обязать Департамент осуществить в срок не более 1 месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.

При этом заявитель ссылается на то, что согласно письму СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» от 30.10.2023, срок мероприятий по  преобразованию объекта недвижимости – 10 рабочих дней с момента заключения договора.

Возражая против указанных требований, департамент указывает на то, что не осуществляет мероприятия по выделению помещений и внесение изменений в государственный кадастровый учет. Данные действия проводятся органом технической инвентаризации, а также органом государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (Заказчик) и Специализированным областное государственным унитарным предприятием «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (СОГУП «Областной Центр недвижимости», Исполнитель) заключен Муниципальный контракт от 10.07.2023 № 57/2023/ЭА на оказание услуг по технической инвентаризации, выполнению кадастровых работ, в отношении объектов муниципальной собственности.

Согласно п. 6 Приложения № 1 к Муниципальному контракту от 10.07.2023 № 57/2023/ЭА (далее - Приложение № 1) услуги по технической инвентаризации и выполнению кадастровых работ оказываются Исполнителем на основании заявок, направляемых Заказчиком.

В силу п. 6.1 Приложения № 1 результатом услуги по технической инвентаризации является подготовка инвентаризационно-технической документации, в том числе технического паспорта объекта недвижимости.

Пунктом 6.2 Приложения № 1 предусмотрено, что услуги по выполнению кадастровых работ включают в себя подготовку технических планов объектов недвижимости.

Исполнитель в течение 40 календарных дней с даты согласования технического паспорта сооружения Заказчиком или его уполномоченным лицом, выполняет сбор документов для подготовки технического плана.

Исполнитель в течение 5 рабочих дней после завершения услуг/работ, установленных настоящим разделом технического задания, выполняет кадастровые работы и передает Заказчику технический план объекта недвижимости для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в Управлении Росреестра по Свердловской области.

В силу пп. 5 п. 1 ст. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение десяти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

При таких обстоятельствах, поскольку срок мероприятий по технической инвентаризации, выполнению кадастровых работ, регулируется заключенным между департаментом и СОГУП «Областной Центр недвижимости», суд обязывает департамент:

-  осуществить  в срок не более 2 двух месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.,  расположенное по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27;  внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет.

- в срок не более 4  четырех  месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27.  

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего.

-  направить заявителю проект договора купли-продажи  арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.

 Заявитель просит присудить судебную неустойку за просрочку исполнения решения в размере 2000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока по каждому из удовлетворенных требований общества «Согласие» по день фактического исполнения соответствующего требования.

В силу ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

В соответствии с разъяснениями п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Согласно п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" с учетом положений пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ арбитражный суд вправе присудить в пользу гражданина или организации денежную сумму, упомянутую в части 4 статьи 174 АПК РФ, если по результатам разрешения дела, рассмотренного по правилам главы 24 АПК РФ, на соответствующий орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, возложена обязанность по восстановлению прав и законных интересов гражданина или организации и от надлежащего исполнения судебного акта зависит возможность заявителя беспрепятственно осуществлять его гражданские права (например, при возложении на государственный орган обязанности подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проект договора (соглашения), осуществить кадастровые или регистрационные действия, исправить реестровую ошибку).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (п. 1 ст. 330, ст. 394 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 31 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч.ч. 1, 2.1 ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

При этом судом могут быть учтены степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Заявленная неустойка истцом за неисполнение решения суда, с учетом возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств, суд полагает, что размер неустойки 1000 руб. в день соответствует критериям соразмерности, разумности,  адекватности и направлен на побуждение ответчика к исполнению судебного акта и выполнения обязательства. Судебная неустойка может быть начислена по истечении срока на добровольное исполнение ответчиком решения суда.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные заявителем судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления, подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Требования ООО «Согласие» удовлетворить.

2. Признать незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга  в предоставлении ООО «Согласие» преимущественного права на приобретение части арендуемого муниципального недвижимого имущества -   нежилого помещения площадью 347 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> этаж, №№ 1-27,, выраженный в письме от 01.06.2023 г. № . 02.12-15/1/003/697.

3. Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга    совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению ООО «Согласие» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе:

- обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга осуществить  в срок не более 2 двух месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить  мероприятия по  преобразованию объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704013:1243 по адресу:  

<

...>, а именно:  выделить из указанного объекта недвижимости  в качестве обособленного объекта недвижимости нежилое помещение площадью 347 кв.м.,  расположенное по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27;  внести соответствующие изменения в государственный кадастровый учет.

- обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в срок не более 4  четырех  месяцев с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27.

- обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке вновь  образованного  нежилого помещения площадью 347 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...> этаж,  №№ 1-27, принять решение об условиях приватизации последнего.

-  обязать Департамент по управлению муниципальным  имуществом Администрации города Екатеринбурга направить заявителю проект договора купли-продажи  арендуемого имущества в десятидневный  срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.

3. В случае  неисполнения решения суда   в установленные сроки взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Согласие» судебную неустойку в размере 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек за каждый день неисполнения решения, начиная со дня, следующего за истечением установленного судом срока   по день фактического исполнения настоящего решения.

4. Взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   в пользу  ООО «Согласие» (ИНН 

<

***>) 3000 (три тысячи) руб. 00 коп.   в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

 

Судья                                                                                     А.Г. Манакова