ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А68-8726/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 17.01.2024

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – ФИО2 (паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом); от ответчика – ФИО3 (паспорт, доверенность от 12.09.2023, диплом); в отсутствие иных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.10.2023 по делу № А68-8726/2022 (судья Е.В. Андреева), принятое по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319508100008555) о расторжении договора аренды от 23.11.2021 №21Лр2356; о взыскании задолженности по договору аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356 за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 в размере 26 292 390 руб. 96 коп., пени за период с 11.12.2021 по 11.03.2023 в размере 2 152 530 руб. 48 коп., всего 28 444 921 руб. 44 коп., и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы  о расторжении договора аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356; о взыскании убытков в виде задатка в размере 148 506 руб. и арендных платежей в размере 1 700 000 руб., всего 1 848 506 руб., третьи лица: публичное акционерное общество «Россети Центр и Приволжье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Производственное объединение «Тулаэлектропривод» (ИНН 

<

***>,   ОГРН 

<

***>), акционерное общество «ТНС энерго Тула» (ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

указанным решением первоначальные требования удовлетворены частично, во встречных отказано,  индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее ИП ФИО4, ответчик) обратилась с апелляционной жалобой о его отмене,  ссылается на то, что материалами дела подтверждается факт отсутствия у арендатора возможности получить исчерпывающую информацию о земельном участке и расположенных на нем коммуникациях. Полагает, что суд фактически возлагает ответственность за состояние переданного в аренду земельного участка  и возможность его использования по назначению на арендатора и ответчика. Считает, что у ответчика отсутствовала возможность осуществить перенос электросетевого объекта с целью использования земельного участка по его целевому назначению для строительства. Кроме того, ответчиком представлены доказательства наличия препятствий в пользовании арендованным имуществом и как следствие возникновение ущерба в сумме 1 84 506 руб. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по основаниям, в ней изложенным, просил суд ее удовлетворить. 

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, оставил вопрос по рассмотрению заявленных ходатайств на усмотрения суда. 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

23.11.2021 на основании протокола № 1 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29.10.2021 – 08.11.2021, между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 21ЛР2356 земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 71:14:000000:9833, площадью 2 713 кв.м., расположенного по адресу: Тульская обл., Ленинский р-он, городское поселение – рабочий 

<

...>. 

Согласно п. п. 2.1, 2.2 вид разрешенного использования участка – бытовое обслуживание. Участок предоставляется для строительства объекта бытового обслуживания. 

В соответствии с п. 3.1 договора договор заключен сроком на 4 года 10 месяцев. 

На основании п.п. 4.1, 4.2 договора размер арендной платы определяется на основании протокола № 1 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29.10.2021 – 08.11.2021. Арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 1 758 806 руб. 06 коп., исчисленную со дня заключения договора. Ежегодная арендная плата составляет 21 105 672 руб. 72 коп. Первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Он состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца. 

В нарушение условий договора арендатор арендную плату за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 не выплачивал в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в размере 26 292 390 руб. 96 коп. 

Положениями п.п 8.1, 8.5 договора предусмотрено, что за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивают пеню в размере, установленном нормативными актами. На дату подписания договора пеня установлена в размере 1% от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене и начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца. 

Согласно прилагаемому расчету размер пени по договору аренды земельного участка за период с 11.12.2021 по 11.03.2023 составил сумму 2 152 530 руб. 48 коп. 

На основании п. 7.2.2 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока. 

Истец 30.06.2022 направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени. 

Ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. 

Ответчик, не отрицая факт наличия задолженности, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356; о взыскании с Комитета убытков в виде задатка в размере 148 506 руб. и арендных платежей в размере 1 700 000 руб., всего 1 848 506 руб. 

В обоснование своей позиции ИП ФИО4 указала, что согласно п. п. 2.1, 2.2 договора аренды вид разрешенного использования участка – бытовое обслуживание. Участок предоставляется для строительства объекта бытового обслуживания. Никаких ограничений, либо обременений в пользовании земельным участком, указанный договор аренды не содержал. С целью получения разрешения на строительство ИП ФИО4 были предприняты действия по оформлению документов и согласований, в процессе которых установлен факт наличия на земельном участке электросетевых объектов, не указанных в аукционной документации на право заключения договора аренды и договоре аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356, препятствующих осуществлению строительства. В письме от 25.05.2022 ПАО «Россети Центр и Приволжье» сообщило о необходимости переноса электросетевых объектов и ориентировочной стоимости услуг по переустройству электросетевых объектов в размере 6 357 549 руб. 83 коп. Учитывая неопределенность в возможном использовании предоставленного земельного участка в целях строительства объекта бытового обслуживания, арендатором было принято решение о приостановке оплаты арендных платежей до выяснения всех обстоятельств по переносу воздушных электросетевых объектов, находящихся по земельному участку с кадастровым номером 71:14:000000:9833.

 Письмом от 14.11.2022 ПАО «Россети Центр и Приволжье» сообщило о том, что на земельном участке с кадастровым номером 71:14:000000:9833 расположено два электросетевых объекта, попадающих в зону строительства объекта, один из которых – ВЛ 6 кВ № 2 ПС 386 Мелиоративная (отп. КТП 7552 Водоканал) с кадастровым номером 71:14:000000:9532 является собственностью филиала Тулэнерго, информацией о собственнике и дате ввода в эксплуатацию другого электросетевого объекта – абонентская воздушная линия ВЛ 6кВ, Филиал не располагает. Поскольку абонентская воздушная линия ВЛ 6кВ, проходящая по земельному участку с кадастровым номером 71:14:000000:9833, не стоит на кадастровом учете и не имеет кадастрового номера, ИП ФИО4 была лишена возможности получить информацию о собственнике данного объекта в Управлении Росреестра по Тульской области для решения вопроса о ее переносе. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством, перенос сетей возможен только с согласия собственника, как указывает ответчик, у него отсутствовала возможность осуществить перенос электросетевого объекта с целью использования земельного участка по его целевому назначению для строительства объекта бытового назначения. 

ИП ФИО4 во встречном исковом заявлении указал на наличие абонентской воздушной линии ВЛ 6кВ на спорном земельном участке, а также необходимость осуществления переноса данного электросетевого объекта с целью строительства, не было обозначено Комитетом в аукционной документации, ни в заключенном между сторонами договоре аренды. 

По мнению ответчика, наличие на земельном участке линий электропередач препятствует началу строительства предпринимателем объекта и соответственно использованию земельного участка по целевому назначению, что является недостатком, препятствующим пользованию арендованным имуществом. 

 С целью участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка ответчик перечислил на расчетный счет Комитета задаток в размере 148 506 руб. (начальная цена аукциона), что подтверждается платежным поручением от 21.10.2021 № 59. После заключения договора аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356 арендатор перечислил арендодателю арендную плату в размере 1 700 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.03.2022 № 21. Поскольку ИП ФИО4 не имеет возможности использовать земельный участок по назначению в целях строительства объекта бытового обслуживания ввиду недостатка сданного в аренду имущества, денежные средства, перечисленные с целью участия в аукционе и в счет арендной платы в общем размере 1 848 506 руб., по мнению ответчика, являются убытками арендатора. 

31.10.2022 ответчик направил в адрес Комитета претензию с требованиями расторгнуть договор аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356 и компенсировать понесенные убытки в размере 1 848 506 руб., в ответ на которую Комитет ответил отказом. 

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя первоначальные требования, а встречных отказывая правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

 Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора. 

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021). 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

 В силу пункта 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Судом области установлено и подтверждается материалами дела 14.09.2021 администрацией г. Тулы принято распоряжение № 1/2999-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833», которым Комитету дано поручение в установленном законодательством порядке организовать и провести аукцион, открытый по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка на срок 4 года 10 месяцев, с кадастровым номером 71:14:000000:9833, площадью 2 713 кв.м., с видом разрешенного использования: бытовое обслуживание, расположенный по адресу; Тульская область. Ленинский район, городское поселение - рабочий поселок Плеханово ул. Заводская, дом 1а. 

Во исполнение поручения 23.09.2021 Комитетом принято решение № 330 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833» (Решение № 330). Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ. 

Пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлен закрытый перечень информации, который должен быть указан организатором торгов в извещении о проведении аукциона. 

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона в отношении земельного участка должно содержать сведения, в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка, правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель. Приложением 1 Решения № 330 являлось извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, в котором, в том числе была указана информация о том, что в границах земельного участка расположены: сооружение электроэнергетики (воздушные линии электропередач напряжением 6кВ Ф38 ПС 164 «Электропривод» с кадастровым номером 71:14:000000:9532 и сооружение электроэнергетики Кабельные линии электропередач напряжением 6кВ Ф38 ПС 164 «Электропривод» с кадастровым номером 71:14:000000:9506.Также была размещена информация о том, что осмотр земельного участка осуществляется один раз в пять рабочих дней с даты размещения извещения о проведении аукциона, но не позднее чем за два рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. 

Кроме того судом области установлено, что  участники торгов имели возможность идентифицировать предлагаемый по аукциону земельный участок, в том числе, путем получения актуальных сведений о земельном участке, объектов, расположенных на нем, из публичной кадастровой карты и путем осмотра земельного участка. В составе аукционной документации при размещении информации о проведении торгов были размещены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, выданных, в том числе ПАО «МРСК Центра и Приволжья», которые содержали данные о технологическом присоединении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о предельной свободной мощности существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение). При этом указано, что технические условия являются предварительными и в целях разработки проектной документации необходимо обратиться в ПАО «МРСК Центра и Приволжья». 

29.10.2021 - 08.11.2021 (длительностью свыше недели шел аукцион) протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была признана победителем аукциона ИП ФИО4, с которой был заключен договор аренды от 23.11.2021 №21Лр2356. При этом  при начальной цене аукциона в размере 148 506 руб. ответчик предложил последнюю цену в размере 21 105 672 руб. 72 коп. в год. На момент подготовки аукционной документации, проведения аукциона и заключения договора аренды сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 71:14:000000:9833 не имелось, что подтверждается выписками из ЕГРН, приложенными к договору аренды. Таким образом, информационное сообщение о проведении спорного аукциона содержало все необходимые сведения, предусмотренные в статье 39.11 ЗК РФ.ЗОУИТ с реестровым номером 71:14-6.2685 является охранной зоной инженерных коммуникаций, наименование зоны - Охранная зона объекта: ВЛЗ 6кВ стп.на КТП 7552 Водоканал-Красноармейская,5 от ВЛ 6кВ ФИО5 164 Электропривод. 

16.05.2023 на основании заявления Приокского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору сведения о ЗОУИТ - охранная зона ВЛЗ 6кВ отп. на КТП 7552 Водоканал-Красноармейская, 5 от ВЛ 6кВ ФИО5 164 Электропривод, были внесены в ЕГРН. Данная зона была установлена на спорном земельном участке в связи с наличием на нем электросети, признанной движимым имуществом, не поставленной на государственный кадастровый учет как объект недвижимости, принадлежащей ПАО «МРСК Центра и Приволжья». 

Таким образом, ответчик, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должен был принять все необходимые меры для того, чтобы до участия в аукционе и заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению. 

Кроме того, наличие в отношении спорного земельного участка ограничений, установленных после заключения договора аренды, не свидетельствует с безусловной невозможности использования такого земельного участка по его целевому назначению. 

Согласно пояснения ПАО «Россети Центра и Приволжья», данным в суде области перенос сетей возможен. 

Судом области  установлено, что по спорному земельному участку проходит три воздушные электролинии, две из которых были указаны в конкурсной документации, а третья признана движимым имуществом, принадлежащие ПАО «Россети Центра и Приволжья». Данные объекты не являются скрытыми и могли быть обнаружены ответчиком при осмотре земельного участка. При этом, ответчик за проведением совместного осмотра к истцу не обращался, дополнительной информации об объекте аукциона не затребовал. 

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

По смыслу статьи 15 ГК РФ для возмещения убытков необходимо установить факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков. 

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

В период действия договора аренды (начиная с 23.11.2021), арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий по обнаружению (по его мнению) недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), включая отказ от договорных отношений (претензия направлена только 30.10.2022). Участвуя в аукционе, ответчик не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), в том числе содержащимися в ЕГРН, публичной кадастровой карте, имеющей общий доступ. Подписывая договор аренды, ИП ФИО4 принял на себя риски, связанные с местоположением земельного участка, которое было известно. Произведенные арендатором затраты являются добровольно принятыми обязательствами, исполнение которых производилось в рамках согласованного сторонами договора. ИП ФИО4 не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями Комитета и заявленными к взысканию убытками ввиде задатка и арендного платежа. 

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ИП ФИО4 не представила в материалы дела доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что на момент заключения договора аренды и фактической передачи земельного участка ей не было известно о нахождении на нем электросетевых объектов, а также не доказала, что данные обстоятельства препятствуют в использовании переданного в аренду объекта в предусмотренных договором целях. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанном факте передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре аренды и обоснованно  отказал в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования арендованного земельного участка, взыскания убытков в виде арендного платежа и задатка. 

На основании пп.7 ч.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (ч.1 ст.65 ЗК РФ). 

Согласно ч.4 и 12 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (ч.1 ст.39.8 ЗК РФ).

 Порядок, сроки внесения и размер арендной платы установлены договором аренды от 23.11.2021 № 21Лр2356. 

Факт предоставления в аренду земельного участка подтверждается материалами дела. 

Задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 03.01.2022 по 31.03.2023 в размере 26 292 390 руб. 96 коп. подтверждена материалами дела, ответчиком не оспаривалась.

На основании изложенного, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате заявленном размере. 

Согласно ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. 

Как предусмотрено ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч.1 ст.330 ГК РФ). 

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

По смыслу ст.ст.329, 330 ГК РФ пеня является разновидностью неустойки, носит длящийся характер и представляет собой определенную денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору за каждый день (или иной период) просрочки и по общему правилу определяется в процентном соотношении к сумме просроченного платежа. При этом, расчет пени производится за каждый день просрочки исполнения стороной обязательства.

 Положениями п.п 8.1, 8.5 договора предусмотрено, что за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивают пеню в размере, установленном нормативными актами. На дату подписания договора пеня установлена в размере 1% от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене и начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца. 

Согласно представленному истцом расчету размер пени за период с 11.12.2021 по 11.03.2023 составляет 2 152 530 руб. 48 коп. Указанный расчет проверен судом области , признан верным. 

В суде первой инстанции ответчик в порядке  статьи 333 ГК РФ ходатайствовал о снижении размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (статья 71 Кодекса). 

Сам по себе размер взыскиваемой суммы не свидетельствует о несоразмерности неустойки, так как стороны при заключении договора исходя из принципа свободы договора согласовали его условия, в том числе и размер подлежащей уплате неустойки в случае нарушения срока оплаты. 

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Предусмотренный договором в данном случае процент неустойки не является высоким, составляет 1% и представляет собой результат соглашения сторон и добровольного волеизъявления ответчика как стороны договора. Ответчик был согласен с данным условием договора, в связи с чем заключил договор с истцом. Доказательств несоразмерности ответчик в материалы дела не предоставил. 

В связи с отсутствием доказательств несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о применении статье 333 ГК РФ.

Между тем, в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев. 

Согласно подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. 

Как следует из положений Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанных с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020), одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных  обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1 , абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

С 01.04.2022 до окончания срока моратория (01.10.2022г.) начисление процентов на установленную судебным актом задолженность не производится. 

Поскольку расчет процентов произведен истцом без учета положений Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, суд первой инстанции признал обоснованным требование истца в части пени в сумме 1 758 805 руб. 97 коп., исчисленной за периоды с 11.12.2021 по 31.03.2022 и с 11.04.2022 по 11.04.2023.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Как предусмотрено ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

На основании п. 7.2.2 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока. 

Требования истца основаны на факте нарушения арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 03.01.2022 по 31.03.2023. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 450, 619 ГК РФ, нормы ЗК РФ устанавливают специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком договора аренды установлен и ответчиком не оспаривался, то  суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора в связи с нарушением ответчиком порядка внесения арендных платежей. 

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 23.10.2023 по делу                                                           № А23-8726/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                  М.М. Дайнеко     

Судьи                                                                                                                Е.В. Мосина

                                                                                                                                                                  Л.А. Капустина