ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-26486/2025

Дело № А40-147161/23

г. Москва

08 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Е.Б. Алексеевой, Н.И. Левченко, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2025 г. по делу № А40-147161/23 по иску Департамента городского имущества города Москвы к акционерному обществу "Домостроительный комбинат № 1" о взыскании 3 939 645 руб. 90 коп. 

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 27.12.2024 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 09.06.2025 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с акционерного общества «Домостроительный комбинат № 1» задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2015 г. № И-03-000784 за период с 15.03.2018 г. по 28.12.2022 г. в размере 3 220 169 руб. 83 коп. и пеней за просрочку оплаты за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 15.03.2018 г. по 28.12.2022 г. в сумме 719 476 руб. 07 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2023 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 1 936 248 руб. 67 коп., неустойка в размере               285 625 руб. 32 коп., в остальной части отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2024 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Отменяя ранее принятые судом первой и апелляционной инстанций судебные акты и передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за весь земельный участок, переданный в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства подземного гаража, сделаны без учета п. 1 и 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которыми при переходе (в том числе при продаже) права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно автоматически приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.03.2025 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 651 428 руб. 27 коп., неустойка в размере 65 565 руб. 62 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента в полном объеме; в остальной части решение оставить без изменения.

Как указал заявитель жалобы в обоснование своих возражений, удовлетворяя исковые требования Департамента частично, суд первой инстанции неверно установил, что ответчику принадлежит иной размер доли в праве пользования земельным участком.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом указаний суда кассационной инстанции и положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и арендатором АО «ДСК-1» заключен договор от 11.02.2015 г. № И-03-000784 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 105425, Москва, Щелковское, 26, 1А (

<

...>), площадью 2965 кв. м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства подземного гаража. Договор заключен сроком до 30.06.2015 г. и в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 3.2. спорного договора арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера настоящему договору арендодателем, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой учетной регистрации договора. В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или арендодателя, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды. Основанием для его исполнения является письменное уведомление арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте арендодателя в сети Интернет.

Согласно п. 3.3. договора размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в приложении 2 к настоящему договору, которое является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

Из приложения № 2 усматривается, что размер арендной платы устанавливался в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и подлежал изменению в случае увеличения кадастровой стоимости на основании уведомления арендодателя.

Согласно п. 3.4. спорного договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.                    В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор.

Согласно п. 3.5. спорного договора уведомление (п. 3.2 и п. 3.4) может быть направлено арендодателем арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении или сделано арендодателем и через средства массовой информации или размещено на официальном сайте арендодателя в сети Интернет неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Как указано истцом, установленная условиями договора обязанность арендатора по своевременному внесению платежей исполнена ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 15.03.2018 г. по 28.12.2022 г., образовалась задолженность по арендным платежам в размере 3 220 169 руб. 83 коп.

Согласно п. 8.2 спорного договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

За несвоевременное внесение арендной платы истец в соответствии с п. 8.2 договора начислил ответчику пени в размере 719 476 руб. 07 коп. за период с 15.03.2018 г. по 28.12.2022 г.

Претензия, направленная истцом в адрес ответчика, оставлена последним без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено ответчиком, арендные платежи вносились с нарушением срока.

Признавая доводы истца в целом обоснованными, суд первой инстанции при новом рассмотрении посчитал обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Так, согласно штампу канцелярии Арбитражного суда г. Москвы истец подал исковое заявление в суд 30.06.2023 г., в связи с чем, трехлетний срок исковой давности по заявленному истцом сроку внесения арендных платежей истек 29.05.2020 г. Учитывая, что срок исковой давности по заявленному истцом периоду пропущен за период с 15.08.2018 г. до 29.05.2020 г., в удовлетворении исковых требований в данной части отказано.

Обстоятельств, подтверждающих прерывание срока исковой давности, истцом не приведено.

Таким образом, судом первой инстанции по существу правомерно рассмотрены требования о взыскании арендной платы, начисленной за период с 30.05.2020 г. по 28.12.2022 г., в общем размере 1 936 248 руб. 67 коп.

Одновременно с этим судом первой инстанции принято во внимание, что, как усматривается из материалов дела, земельный участок был предоставлен в аренду ответчику в составе территории для реализации инвестиционного проекта по строительству жилых домов и автостоянок на основании инвестиционного контракта № ДЖП.04.ВАО00596 (далее – инвестиционный контакт), заключенного 11.06.2004 г. между Правительством Москвы и ОАО «Домостроительный комбинат № 1».

В процессе реализации инвестиционного контракта земельный участок был сформирован для проектирования и строительства подземного гаража.

Так, 04.04.2014 г. Правительством Москвы и АО «ДСК № 1» заключено дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному контакту.

В соответствии с п. 1.3. заключенного к инвестиционному контракту дополнительного соглашения по итогам реализации инвестиционного контракта в части  в части строительства подземных гаражей автостоянок 40% площади машино-мест переходило в собственность города Москвы, тогда как 60% - оставалось за                   АО «ДСК № 1» и привлеченными данным лицом инвесторами.

Также 05.10.2015 г. здание подземной автостоянки на земельном участке было введено в эксплуатацию. Общая площадь машино-мест в здании составила 1262,2 кв.м.

При этом, 26.12.2017 г. между сторонами был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, в соответствии с которым в пользу АО «ДСК № 1» были переданы 48 машино-мест общей площадью 756,9 кв.м., что составляет 59,97 % от общей площади машиномест.

Остальные машино-места места общей площадью 505,3 кв.м. были переданы в собственность города Москвы.

При этом за период с 27.12.2017 г. по 30.05.2020 г. АО «ДСК № 1» были реализованы в пользу третьих лиц еще 13 машино-мест общей площадью 204,1 м2, вследствие чего на 30.05.2020 г. в собственности у АО «ДСК № 1» остались машино-места общей площадью 552,8 кв.м.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из следующего.

В силу п.п. 1 и 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.             В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Аналогичные разъяснения приведены в п. 8 Обзора судебной практики Верховного  Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 г. По смыслу указанных разъяснений, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, то с момента регистрации права собственности первого лица (из нескольких) на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. При этом, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

По смыслу положений ст.ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества.

Таким образом, вопреки доводам жалобы суд первой инстанции правомерно указал на то, что в момент передачи АО «ДСК № 1» машино-мест в пользу города Москвы и третьих лиц на стороне приобретателей также возникало право пользования (аренды) в отношении земельного участка, пропорционально площади передаваемого машиноместа.

При этом арендные отношения АО «ДСК № 1» и Правительства Москвы по договору аренды земельного участка от 11.02.2015 г. № И-03-000784 также трансформировались, на стороне арендатора возникала множественность лиц, доля в арендных обязательствах АО «ДСК № 1» перед арендодателем пропорционально уменьшалась.

В соответствии с положениями ст. 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Из материалов дела усматривается, что по состоянию на 30.05.2020 г. доля                    АО «ДСК № 1» в арендной плате за землю составляла: 552,8/1262,2 * 100% = 43,8 %.

При этом с 31.05.2020 г. по 16.09.2022 г. от АО «ДСК № 1» в пользу третьих лиц поэтапно было передано еще 14 машино-мест общей площадью 223,8 м2.

В связи с этим, как верно установлено судом, общая часть находящегося в аренде земельного участка, а также пропорция и размер арендных обязательств АО «ДСК № 1» распределялись в указанный период времени следующим образом:

Период аренды

Ставка

арендной

платы

Доля АО «ДСК № 1» в арендных обязательствах

Размер арендной платы,

подлежащей отнесению

на АО «ДСК № 1»,

рубли

30.05.20-30.06.20

56 746,35

43,80%

24 854,90

01.07.20-30.09.20

166 5 78,00

43,80%

72 961,16

01.10.20-25.11.20

101 395,30

43,80%

44 411,14

26.11.20-31.12.20

65 182,70

41,20%

26 855,27

01.01.21-19.01.21

35 166,47

41,20%

14 488,59

20.01.21-31.03.21

131 411,53

38,70%

50 856,26

01.04.21-30.06.21

166 5 78,00

38,70%

64 465,69

01.07.21-19.08.21

90 531,52

38,70%

35 035,70

20.08.21-30.09.21

76 046,48

36,15%

27 490,80

01.10.21-12.12.21

132 176,02

36,15%

47 781,63

13.12.21-31.12.21

34 401,98

34,93%

12 016,61

01.01.22-31.03.22

180 412,39

34,93%

63 018,05

01.04.22-30.06.22

180 412,39

34,93%

63 018,05

01.07.22-14.08.22

88 245,19

34,93%

3 0 824,04

15.08.2022

1 961,00

33,60%

658,90

16.08.2022

1 961,00

32,40%

635,36

17.08.2022

1 961,00

31,13%

610,46

18.08.22-15.09.22

56 869,13

29,88%

16 992,50

16.09.22-30.09.22

29 415,07

26,70%

7 853,82

01.10.22-28.12.22

174 529,38

26,70%

46 599,34

Итого: 651 428 руб. 27 коп.

Таким   образом,   суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы подлежащий   взысканию   с   АО   «ДСК   №   1»   за период с 30.05.2020 г. по 28.12.2022 г. составляет 651 428 руб. 27 коп.

Требования истца о взыскании с ответчика пеней, начисленных в соответствии с п. 8.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы, с учетом пропуска срока исковой давности за период с 15.08.2018 г. до 29.05.2020 г.; моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 г. № 497; а также изменения размера арендных обязательств арендатора в течение времени, правомерно удовлетворены судом в размере 65 565 руб. 62 коп. согласно представленному ответчиком контррасчету.  Указанный расчёт судом проверен и признан верным.

Возражений в отношении размера взысканной судом неустойки истцом не заявлено, контррасчет не представлен.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2025 г. по делу № А40-147161/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

                                                                                                                      Н.И. Левченко