Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

12 октября 2022 года                                    Дело №А41-6544/22

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022  года 

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 к ООО "ТЦ Красногорский Плюс", ООО "Орхидея+", ИП ФИО5 о расторжении договора аренды 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ТЦ Красногорский Плюс", ООО "Орхидея+", ИП ФИО5 о расторжении договора №1 аренды частей нежилого помещения от 08.04.2019 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу 

<

...>, дополнительного соглашения к договору от 08.04.2019; расторжении договора №4 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010202:6623 от 01.10.2020, расположенного по адресу 

<

...>.

От ИП ФИО3 и ИП ФИО2 поступило уточненное исковое заявление, в котором истцы указали, что на основании ст. 49 АПК РФ отказываются от такого основания иска как расторжении спорных договором за нарушение обязательств по внесению арендной платы. 

Ходатайство судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик ООО "ТЦ Красногорский Плюс" против исковых требований возражал.

Ответчики ООО "Орхидея+", ИП ФИО5 в судебное заседание не явились,  о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

Исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из иска, между ООО ТЦ "Красногорский плюс" (арендатор) и ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (арендодатели) заключены договоры аренды нежилого помещения:

- договор  №1 аренды частей нежилого помещения от 08.04.2019 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу 

<

...>, дополнительное соглашение к нему.

- договор  №4 аренды частей нежилого помещения от 01.10.2020 с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу 

<

...>.

Спорное помещение является объектом совместной долевой собственности ООО "Орхидея, ИП ФИО5, Ип ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 

В соответствии с Договорами, нежилые помещения предоставляются Арендатору  в аренду с целью их использования -для сдачи Нежилых помещений или любой их части в  субаренду   для   торговой,   производственной   и   иной,   не   запрещенной   действующим законодательством, деятельности. Одновременно Арендатор принимает на себя обязательства эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Согласно доводам истцов ответчиком неоднократно нарушались условия и обязательства по договорам, а именно по содержанию части  помещений в исправном  и надлежащем состоянии; по поддержанию порядка в частях помещения в соответствии санитарных, противопожарных, технических и экологических норм; обязании информировать Арендодателей о признаках  Аварийного  состояния  сантехнического,  отопительного,  электротехнического  оборудования  в Помещении не позднее 5 календарных дней с момента, когда такие обстоятельства стали известны арендатору.

19.05.2021 г. в адрес ООО ТЦ «Красногорский плюс» было направлено письмо о плановой проверке     противопожарной    безопасности     и     антитеррористической     защищенности  от собственников: ФИО2, ФИО3, ФИО4, однако ответы на поставленные вопросы от руководства ООО ТЦ «Красногорский плюс» не были получены. 

Из иска следует, что в октябре 2021 г. от ответчика была получена исчерпывающая информация и результат обследования состояния противопожарной безопасности в зданиях ТЦ.

ООО «Систем  Сервис+»  был  проведен  профессиональный  аудит пожарной безопасности на объектах: ООО ТЦ «Красногорский плюс» и ООО ТЦ «Красногорский».

Согласно экспертному заключению от 07.10.2021 выявлены грубейшие недостатки в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления. 

Как указывают истцы, в нарушения в работе системы автоматической пожарной сигнализации и системы речевого оповещения и управления эвакуацией при пожаре в здании – на момент рассмотрения дела не устранены.

Соистцами было созвано внеочередное общее собрание собственников недвижимого имущества от 18.11.2021. Собственники ФИО5 и ООО "Орхидея" на собрание не явились.

29.11.2021 ФИО5 и ООО "Орхидея" были направлены предложения о расторжении договоров с приложением проектов соглашений. Однако собственники расторгать спорные договоры отказались.

Исковые требования к ФИО5 и ООО "Орхидея" мотивированы тем, что собственники не дают согласия на расторжение заведомо невыгодных договоров с Ответчиком, который неоднократно нарушал свои договорные обязательства. Учитывая, тот факт выявленных нарушений противопожарной безопасности нежилых помещений, поставили под угрозу совместный бизнес, жизни и здоровье посетителей и работников Торгового центра. 

29.11.2021 истцы направили арендатору письмо о досрочном расторжении договоров с предоставлением проектов соглашений о расторжении договоров.

Ответчик письмом от 10.12.2021 указал на необходимость предоставления соответствующего решения о расторжении договоров от всех собственников помещения.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Ответчики против исковых требований возражали.

Согласно доводам ООО "ТЦ Красногорский Плюс" арендная плата перечислялась и перечисляется Истцам ежемесячно.

22 ноября 2021 г. Ответчику поступило письмо от одного из арендодателей ИП ФИО5, который сообщил о поступлении в свой адрес сообщения от Истцов, в котором говорилось о грубейших недостатках в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления по вине Ответчика.

В ответ на указанное письмо, Ответчик сообщил Истцам, что компетентным органом для выдачи подобных заключений является орган государственного пожарного надзора, на территории которого находится объект защиты и уведомил о том, что после получения письма и рассмотрения приложенного заключения Ответчику стало известно о возможных допущенных нарушениях при проектировании и установке системы противопожарной защиты арендованного помещения.

Ответчик, руководствуясь п.п. 5.1.14, 3.8 Договоров, проинформировал Истцов о возможном наличии признаков аварийного состояния системы противопожарной защиты арендованного помещения и просил в срочном порядке провести обследование объекта защиты на соответствие установленной системы противопожарной защиты требованиям пожарной безопасности силами компетентных органов и, в случае выявления нарушений, принять меры к их устранению.

Спорными договорами, на ООО ТЦ «Красногорский плюс», как на Арендатора, возложены обязательства только текущего характера. Все нарушения, находящиеся в зоне ответственности Ответчика, носили несущественный характер и были устранены в течение 10 дней, т.е. существенно ранее установленных сроков (до 10 октября 2022 г.).

В силу п. 3.8 Договоров финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления, систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники.

Согласно п. 3.2.1 Договоров Арендатор выплачивает Истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% (Девяносто процентов) дохода, фактически полученного Арендатором в результате использования арендованного Помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей.

Истцы, письмами от 30 ноября 2021 г. и 18 февраля 2022 г., также подтвердили, что исправление нарушения в т.ч. в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Указанные нарушения должны быть исправлены собственниками до 10 октября 2022.

Ответчики ИП ФИО5 и ООО "Орхидея +" также против исковых требований возражали, указав на то, что против досрочного расторжения договоров аренды.

Рассмотрев исковые требования, с учетом пояснений обеих сторон, суд пришел к следующим выводам.

Положениями п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Обстоятельства, имеющие значения для правильного рассмотрения дела согласно п. 2 ст. 65 АПК РФ определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, при этом каждое лицо, участвующее в деле должно, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что между ООО ТЦ "Красногорский плюс" (арендатор) и ИП ФИО5, ИП ФИО2, ООО "Вадус" (в последующем продано ИП ФИО4), ИП ФИО3, ООО "Орхидея" (арендодатели) заключены договоры аренды нежилого помещения:

- договор №1 от 08.09.2019 аренды частей нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу 

<

...>, а также дополнительное соглашение к нему. Срок договора установлен в п. 2.1 договора и составляет 10 лет с даты подписания акта приема-передачи частей помещения.

- договор №4 от 01.10.2020 аренды частей нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010202:6623, расположенного по адресу 

<

...>. Срок договора установлен в п. 2.1 договора и составляет с 01.10.2020 на 11 месяцев (по 31 августа 2021 включительно), по истечению которого если ни одна из сторон за 30 календарных дней до даты его окончания не заявит о намерении расторгнуть договор и договор не был прекращен и/или не было прекращено фактическое пользование арендатора помещением, настоящий договор считается продленным на новый срок, равный 11 месяцам, на прежних условиях.

Спорное помещение, переданное в аренду ООО ТЦ "Красногорский плюс", является объектом совместной долевой собственности ООО "Орхидея, ИП ФИО5, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 

29.11.2021 собственники помещений ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП Арзамазов А Н. направили в адрес ИП ФИО5, ООО "Орхидея" письмо, в котором предлагали рассмотреть вопрос о расторжении договоров, заключенных с ООО ТЦ "Красногорский плюс", с 13.12.2021.

29.11.2021 собственниками помещений ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП Арзамазов А Н. было также направлено письмо в адрес ООО "ТЦ Красногорский плюс", в котором истцы, сославшись  на нарушения условий договора №1,  заявили о его досрочном расторжении с 13.12.2021. В отношении договора №4 истцы также указали на то, что ввиду наличия существенных нарушений обязательств арендатора, пролонгировать договор истцы не намереваются.

ООО "ТЦ Красногорский плюс" в ответ на письмо от 29.11.2021 указало на отсутствие существенных нарушений условий договоров со стороны арендатора, а также на то, что расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения помещением, в связи с чем, учитывая, что помещение находится в общей долевой собственности, для его расторжения необходимо соответствующее решение всех собственников. В связи с чем, арендатор просил предоставить ему соответствующее решение всех собственников.

Согласно доводам истцов ООО "ТЦ Красногорский Плюс" неоднократно грубо нарушались условия договоров, а именно в части несоблюдения арендатором норм и правил пожарной безопасности. В отношении ответчик был составлен Протокол об административном правонарушении по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ, в котором указано, что нарушения ответчика могут понести угрозу жизни и здоровью людей в случае возникновения пожара.

В качестве грубых нарушений обязательств по договору, истцы также ссылаются на наличие в проходах помещения манекенов, а также на то, что арендатором не предоставлен истцам доступ к данным бухгалтерского учета.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласие арендодателей - участников долевой собственности относительно способа и условия раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества отсутствует, следовательно, по общему правилу истцы не вправе единолично распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия остальных собственников, в том числе прекращать арендные отношения.

Доказательств выделения в натуре истцами его доли из общего имущества также не представлено.

Кроме того, соарендодатели по договору ООО "Орхидея", ИП ФИО5, исходя из материалов дела, возражали против досрочного расторжения договора, указав на отсутствие существенных нарушений договора.

При таких обстоятельствах, исходя из смысла статьи 246 ГК РФ истцы, направив арендатору предложение о расторжении договора аренды, действовали в нарушение требований гражданского законодательства о правилах распоряжения общей долевой собственностью, не были правомочны распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия другого участника общей долевой собственности и не мог требовать расторжения вышеуказанного договора без согласия всех сособственников.

Из положений договора аренды не усматривается право одного из арендодателей на прекращение договора путем уведомления об этом арендатора.

Помимо прочего, судом не установлено обстоятельств существенного нарушения со стороны арендатора условий договоров.

Так, согласно условиям договоров передаваемые помещения находятся в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с целями, установленными договорами. 

После передачи помещений в пользование ответчика никакой реконструкции системы противопожарной защиты арендатором не производилось. Доказательств обратного суду не представлено

Согласно п. 5.1.7 договора №1 на арендатора возложена обязанность поддерживать порядок в частях помещения, в соответствии с требованиями санитарных, противопожарных, технических и экологических норм.

Пунктом 4.4.3 договора №4 на арендатора возложена обязанность поддерживать помещение в исправном и надлежащем санитарном, противопожарным состоянии; производить за свой счет текущий ремонт помещения. 

Исходя из буквального толкования указанного пунктов договоров, арендатор был обязан поддерживать в исправном состоянии уже существующие системы противопожарной безопасности,  при этом обязательства капитального характера были возложены на собственников помещений.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона №69-ФЗ «О пожарной безопасности», ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Как указали сособственники  ООО "Орхидея", ИП ФИО5 в своих письменных пояснениях, 08    февраля 2022 г., по инициативе собственников ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 Отделом надзорной деятельности и профилактики работы по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области была проведена внеплановая выездная проверка.

Ответчик, письмом от 10 февраля 2022 г., уведомил арендодателей о проведенной проверке и сообщил о наличии замечаний, исправление которых входит в сферу ответственности арендодателей.

Письмом № 8 от 04 марта 2022 г. ответчик уведомил арендодателей о том, что замечания, исправление которых входит в сферу ответственности арендатора, устранены, о чем было доложено в ГУ МЧС России по Московской области 22 февраля 2022 г. с приложением подтверждающих документов и фотоматериалов.

Истцы обращались к ООО «Орхидея», как к долевому собственнику арендованных помещений, письмом от 30 ноября 2021 г. для решения вопроса исправления нарушений требований пожарной безопасности, за которые отвечают арендодатели, а именно по вопросу монтажа автоматической пожарной сигнализации (АПС).

10 марта 2022 г., все долевые собственники собрались для принятия решений по указанному вопросу, по итогам обсуждения были приняты решения собрать коммерческие предложения от специализированных организаций для монтажа АПС и обеспечения устранения нарушений в срок до 10 октября 2022 г.

Таким образом, все нарушения, находящиеся в зоне ответственности арендатора, были устранены ранее указанного срока (10.10.2022).

Наличие манекенов в проходах помещения не носят характер грубого нарушения условий договора, повлекших за собой причинение вреда имуществу арендодателей.

В силу п. 3.8 Договоров финансовые обязательства по ремонту, замене частей оборудования или самого оборудования лифтов, эскалаторов, иных подъемных механизмов, пожарной и иной (например - охранной) сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, вентиляции, системы дымоудаления, систем управления эвакуацией персонала и посетителей, электрооборудования и электросети внутренней и внешней сети водо- и теплоснабжения, канализации помещений несут собственники.

Согласно п. 3.2.1 Договоров Арендатор выплачивает Истцам переменную часть, направленную на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей, которая определяется в виде доли в размере 90% дохода, фактически полученного Арендатором в результате использования арендованного Помещения за отчетный месяц с учетом понесенных затрат и сумм фиксированной оплаты.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов Арендодателей.

Указанное подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 25.04.2022 по делу №А41-6749/2022.

Истцы, письмами от 30 ноября 2021 г. и 18 февраля 2022 г., также подтвердили, что исправление нарушения в т.ч. в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Указанные нарушения должны быть исправлены собственниками до 10 октября 2022.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для досрочного расторжения спорных договоров аренды, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

Судья                                                         Н.В. Плотникова