Арбитражный суд Московской области

 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-69959/24

05 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2024

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2024

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143404, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. КРАСНОГОРСК, УЛ. ЛЕНИНА, Д.4, ОГРН: 1025002864710, Дата присвоения ОГРН: 26.08.2002, ИНН: 5024002077) к ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СИТИГРАД (143404, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. КРАСНОГОРСК, Г КРАСНОГОРСК, УЛ ЛЕНИНА, Д. 13, ПОМЕЩ. VIII, ОГРН: 1215000060989, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2021, ИНН: 5024214177,)

3-е лицо: АО "Банк ДОМ.РФ"

о расторжении договора земельного участка,

при участии в заседании: 

от истца (заявителя):ФИО2, паспорт РФ, доверенность от 02.11.2024

от ответчика: ФИО3. паспорт РФ, доверенность № от 10.09.2024

от АО Банк Дом РФ: ФИО4. паспорт РФ, доверенность от 18.12.2023

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СЗ "СИТИГРАД" о расторжении договора земельного участка №410 от 27.12.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Банк ДОМ.РФ".

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее время АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОГОРСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее Истец, Администрация, Арендодатель) и ЗАО «Ильинское-Усово» заключен договор № 410 (от 27.12.2006 года) аренды (далее - Договор) земельного участка (далее - ЗУ, Объект) с кадастровым номером 50:11:0020113:23 общей площадью 840 800 м2, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды составляет 49 (сорок девять) лет с момента государственной регистрации. Земельный участок передан Арендатору, Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер государственной регистрации № 50-50-11/052/2007-052, о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись.

Пунктом 1.2 Договора установлен вид разрешённого использования передаваемого в аренду земельного участка: для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 4.4.1, 4.4.2 Договора Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с видом разрешённого использования.

Договором (п. 4.4.10) также установлена обязанность Арендатора не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Между ЗАО «Ильинское-Усово» и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» 09.12.2011 г. заключен договор № 11/07-1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем).

Пунктом 1.2 Договора права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020113:23, общая площадь 840800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования земельного под жилищное строительство, место нахождения: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино, сроком аренды на 49 лет передаются ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент».

Между ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» и ООО «Аквамарин» 25.07.2014 г. заключен договор № УКИИ-01-14-03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем).

Пунктом 1.2 Договора права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020113:23, общая площадь 840800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования земельного - под жилищное строительство, место нахождения: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино, сроком аренды на 49 лет передаются ООО «Аквамарин».

Между ООО «Аквамарин» и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» 04.09.2014 г. заключен договор № УРР-01-14-03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем).

Пунктом 1.2 Договора права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020113:23, общая площадь 840800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования земельного - под жилищное строительство, место нахождения: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино, сроком аренды на 49 лет передаются ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент».

Между ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» и ООО "Управляющая компания "БФА" 28.12.2015 г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем).

Пунктом 1.2 Договора права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020113:23, общая площадь 840800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования земельного под жилищное строительство, место нахождения: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино, сроком аренды на 49 лет передаются ООО "Управляющая компания "БФА".

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась с исковым заявлением к ООО "Управляющая компания "БФА" о расторжении договора № 410 аренды земельного участка от 27.12.2006 г.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-12960/2018 исковые требования Администрации оставлены без удовлетворения.

Администрация городского округа Красногорск Московской области, не согласившись с вынесенным решением, обратилась с апелляционной жалобой в десятый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением десятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 г. по делу № А41-12906/2018 утверждено мировое соглашение.

Согласно условиям мирового соглашения Администрация городского округа Красногорск Московской области отказывается от исковых требований, в случае если ООО "Управляющая компания "БФА" будет надлежащим образом исполнять условия договора аренды земельного участка № 410 от 27 декабря 2006 года в отношении земельного участка общей площадью 840800 кв.м, кадастровый номер 50:11:0020113:23, выражающееся в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в целях жилищного строительства в срок до 1 августа 2021 года.

Между ООО "Управляющая компания "БФА" и ООО «СЗ «СитиГрад» 29.12.2021 г. заключен договор № РР-ДКП-328 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем).

Пунктом 1.4 Договора права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020113:23, общая площадь 840800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования земельного под жилищное строительство, место нахождения: Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, д. Козино, сроком аренды на 49 лет передаются ООО «СЗ «СитиГрад».

Реализуя своё право, предусмотренное п. 4.1.2 Договора, Администрация осуществила проверку (осмотр) земельных участков на предмет соблюдения условий Договоров. По результатам выездных мероприятий составлены акты, согласно которым:

- территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой и сорной растительностью, какая-либо деятельность не ведется. Исходя из визуального осмотра, земельный участок не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования

По результатам выездного обследования установлено, что земельные участки на протяжении длительного времени не используется в соответствии с целевым назначением, установленным Договором, прилегающая территория не благоустроена.

Администрацией были выявлены факты нарушения условий Договора, допущенные Арендатором, а именно положений пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.10, а также норм Земельного (далее - ЗК РФ) Гражданского (далее - ГК РФ) Кодексов Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать его досрочного расторжения в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

Администрация обратилась к Ответчику с претензией (от 22.04.2024 г. исх. № 1.2.5/1701), в которой предложила Арендатору в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента направления претензии устранить нарушения, либо предоставить документы, подтверждающие освоение и использование земельных участков в соответствии с установленной категорией земель и видом разрешённого использования. Арендаторам также было предложено явиться в управление земельно-имущественных отношений для оформления прекращения договорных отношений (в том числе урегулирования вопросов по арендным платежам) и возврата земельных участков. При этом Арендодатель предупредил Арендаторов, что в случае неудовлетворения требований претензии в установленный срок, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с целью защиты своих прав.

Ответчик на претензии не отреагировал, нарушения в установленный срок не устранил, для подписания соглашений о расторжении и возврата земельного участка не явился, в связи с чем, Администрация вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд при оценке существенности нарушения должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Администрация в качестве основания для расторжения договора аренды ссылается на нецелевое использование обществом земельного участка.

Так, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельных участков устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для жилищного строительства.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020113:23 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Из пояснений ответчика следует, что обществом за период действия договора аренды разработаны проект планировки территории и проект межевания территории, получены технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры и решение вопросов развития транспортной сети, проведены инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования объектов жилищного строительства, выполнены работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, часть мероприятий, направленных на организацию строительства, согласовывала непосредственно Администрация из которых:

1. Администрацией согласованы технические условия присоединения к сетям водопровода и канализации объекта строительства «Многоквартирный жилой комплекс» вблизи д. Козино

2. Администрацией согласованы технические условия на отвод поверхностных стоков ливневых и талых вод с территории проектируемого объекта «Многоквартирный жилой комплекс» вблизи д.Козино

3. Постановлением Администрации отменен проект планировки территории с включением в его состав проекта межевания территории общей площадью 97,08 га вблизи д. Нефедьево, утвержденный постановлением № 678/1.1.3 от 19.12.2014

4. Администрацией дано согласие на устройство временного примыкания строительной площадки к земельному участку к.н. 50:11:0020113:23.

Также ответчик отмечает, что Протоколом № 25 от 27.06.2023 заседания Градостроительного совета Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020113:23 включен в зону комплексного устойчивого развития территории Московской области (КУРТ-18.1), что позволит комплексно развивать территории городского округа Красногорск Московской области, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места.

Постановлением Администрации г.о.Красногорск Московской области от 31.08.2023 № 1961/8 был отменен ранее утвержденный проект планировки территории с включением в его состав проекта межевания территории общей площадью 97,08 га вблизи д. Нефедьево, утвержденный постановлением № 678/1.1.3 от 19.12.2014.

В связи с утверждением Протокола № 25 от 27.06.2023 Градостроительным советом Московской области и Постановления Администрации 31.08.2023 № 1961/8 об отмене ранее утвержденного проекта планировки, ответчику заново пришлось начать освоение земельного участка в соответствии новыми требованиями, отраженными в Протоколе и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик осуществляет подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

СудьяА.О. Уваров