АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-17101/2022

г. Ставрополь

03 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 03 июля 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, к ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет», ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, 

третьи лица: - Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, ИНН 

<

***>, г. Москва; - Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, 

об обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.03.2010 (с учетом уточнений); 

о признании отсутствующим обременение объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> в виде договор аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021; 

о признании отсутствующим право оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: Кафе, площадью 545,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021;

об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде права оперативного управления закрепленного за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» 

при участии представителя истца – ФИО1 по доверенности от 08.11.2022 №26-07/6909, представителя от ООО «Закрома» – ФИО2 по доверенности от 15.11.2022 №79, от ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» - ФИО3 по доверенности от 27.06.2022 №3096-01/16,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – истец, Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», к ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (далее – университет) о признании объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> самовольной постройкой и обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.03.2010; о признании отсутствующим обременения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 г. № 4/2021; о признании отсутствующим права оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: Кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>; об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 г. № 4/2021; об исключении из ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 в виде права оперативного управления закрепленного за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» (уточненные требования).

Определением от 18.05.2023 рассмотрение дела было отложено на 26.06.2023.

К судебному заседанию от Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя и Министерства науки и высшего образования Российской Федерации поступили ходатайства о проведении судебного заседания в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные письменные позиции, дали пояснения по обстоятельствам дела, ответили на вопросы суда.

Ранее истцом было заявлено устное ходатайство об уточнении пункта 1 иска, согласно которому просит обязать общество привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.03.2010.

Протокольным определением суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает уточнение заявленных требований.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с учетом их относимости, допустимости и достаточности, считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Российской Федерации на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:20, также принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанное здание закреплено на праве оперативного управления за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (далее - университет), а земельный участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования.

21.06.2021 между университетом и ООО «Закрома» по результатам торгов заключен договор аренды федерального недвижимого имущества №4/2021, в соответствии с которым университет передал здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187 в пользование ООО «Закрома».

В соответствии с пунктом 4.1.7 договора переустройство и (или) перепланировка арендуемых помещений, требующие внесения изменений в техническую документацию, не могут быть произведены без предварительного письменного согласия арендодателя, Министерства науки и высшего образования РФ, Территориального управления.

05.08.2022 Территориальным управлением произведен осмотр здания кафе. Согласно акту внепланового осмотра объекта недвижимости №03/15/08-2022 от 10.08.2022 установлено, что ООО «Закрома» в нарушение пункта 4.1.7 договора без получения предварительного согласия Минобрнауки РФ и Территориального управления произвело перепланировку и переустройство объекта недвижимости. Помимо этого в ходе выполнения строительных работ был произведен демонтаж части несущей конструкции (стены), ране располагавшейся между помещениями 7 и 6 (согласно экспликации приложенного к согласованию в управление технического паспорта), что является реконструкцией объекта и требует получения разрешительной документации.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также статью 304 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

 Университет в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему возражал против удовлетворения заявленных требований, сообщив, что нежилое здание – кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187, расположенное по адресу: 

<

...>, находится в оперативном управлении университета (номер, дата регистрации права – 26-26-01/125/2012-381 от 01.11.2012). 21.06.2021 между университетом и ООО «Закрома» по результатам открытого аукциона заключен договор аренды недвижимого имущества на срок до 20.06.2026 включительно. На момент заключения договора техническое состояние кафе было неудовлетворительное (наружные инженерные сети находились в нерабочем состоянии, отсутствовали электричество, газ, вода, канализация). Пунктом 4.1.5 договора аренды на ООО «Закрома» была возложена обязанность проведения капитального ремонта здания. ООО «Закрома» обращалось к университету с письмом о согласовании перепланировки арендуемого объекта, в связи с чем СКФУ направил аналогичное письмо от 24.06.2022 в Минобрнауки РФ с приложением необходимой документации. Письмом от 15.07.2022 №МН-21/3367 проведение перепланировки было согласовано министерством. Письмо о получении разрешения на перепланировку помещения было направлено университетом и в адрес ТУ Росимущества. Университет полагал, что акт осмотра от 10.08.2022, на который ссылается истец, не может служить доказательством наличия нарушений строительных норм и правил в связи с отсутствием у должностных лиц ТУ Росимущества полномочий на проведение проверок соблюдения таких норм, а также специальных знаний. На основании письма ООО «Закрома» от 01.11.2022 было проведено комиссионное обследование здания, по итогу которого нарушений не выявлено. В удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

ООО «Закрома» в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему также возражало против удовлетворения заявленных требований, указав, что в соответствии с  условиями договора аренды от 21.06.2021, заключенного с СКФУ, выполнило капитальный ремонт здания кафе. Согласно акту осмотра объекта недвижимости от 01.11.2022 эксплуатация здания возможна без ограничений. С целью определения технического состояния спорной недвижимости ООО «Закрома» получено заключение №04-02/2022, подготовленное экспертным учреждением ООО «К-1». В акте внепланового осмотра объекта недвижимости от 05.08.2022, составленном истцом, не отражено, какие именно изменения объекта проведены, сам акт не может являться надлежащим доказательством по причине отсутствия у сотрудников ТУ Росимущества соответствующей компетенции, знаний и квалификации. Выполненные работы по капитальному ремонту здания не требуют получения разрешительной документации, признаками самовольной постройки спорный объект не обладает (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.10.2010). ООО «Закрома» является коммерческой организацией, расторжение договора аренды окажет негативное финансовое воздействие на предприятие и приведет к прекращению предпринимательской деятельности. В удовлетворении исковых требований ООО «Закрома» просило отказать в полном объеме.

Из отзыва Министерства науки и высшего образования Российской Федерации на исковое заявление следует, что письмом исх. №МН-21/3367 от 15.07.2022 министерство согласовало проведение перепланировки в здании кафе по адресу 

<

...>. Акт осмотра недвижимости от 10.08.2022, на который ссылается истец, в адрес министерства не направлялся, и не может считаться доказательством, поскольку для подтверждения проведения реконструкции объекта необходимо экспертное заключение.

 Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия представило отзыв на исковое заявление, в котором сообщило, что спорное здание кафе не располагается ни в границах зон охраны, ни в границах территории объекта культурного наследия, решение по делу просило вынести в соответствии с действующим законодательством.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с требованиями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем вторым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В абзацах 2 и 3 пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) установлено, что в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Из пункта 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2022 №КУВИ – 001/2022-181264638  Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:12:030102:20 общей площадью 46053 +/- 76 кв.м, расположенный по адресу 

<

...>.

Данный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование университету (запись регистрации №26-26-01/104/2012-706 от 06.11.2012).

Согласно выписке из ЕГРН от 13.10.2022 №КУВИ – 001/2022-181264612 Российской Федерации на праве собственности принадлежит нежилое здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187 площадью 545,6 кв.м, расположенное на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 26:12:030102:20 по адресу: 

<

...>.

Здание передано университету в оперативное управление (запись регистрации №26-26-01/125/2012-381 от 01.11.2012).

Ранее здание было передано в аренду и до 15.04.2014 использовалось по назначению. На основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.04.2014 по делу №А63-12296/2013 расторгнут ранее заключенный на данное имущество договор аренды кафе от 30.11.1998 №32 с турецкой фирмой «РГ ИНШААТ МЮХЕНДИСЛИК ТУРИЗМ САНАЙИ ВЕ ТИДЖАРЕТ ЛИМИТЕД ШИРКЕТИ», 15.08.2014 по акту приема-передачи кафе передано университету.

С 15.08.2014 спорный объект по назначению не использовался, что привело к невозможности его эксплуатации без капитального ремонта.

21.06.2021 по результатам проведенного открытого электронного аукциона (№300321/46348379/01) между университетом (арендодатель) и ООО «Закрома» (арендатор) заключен договор №4/2021 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на праве оперативного управления, согласно п. 1.1 которого арендатор принял во временное владение и пользование здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187. Техническое состояние объекта на момент заключения договора было неудовлетворительным (объект не эксплуатировался с 15.08.2014), все наружные инженерные сети находились в нерабочем состоянии, отсутствовали электричество, вода, газ, канализация. Имущество передано арендатору для организации питания студентов и сотрудников.

Договор заключен сроком на 5 лет – до 20.06.2026 включительно (п.2.1) и зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации №26:12:030102:187-26/477/2021-1 от 02.09.2021).

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан произвести капитальный ремонт и улучшение имущества, зная о недостатках имущества на момент заключения договора, без возмещения расходов арендодателем на его проведение. Капитальный ремонт должен быть произведен в течение 72 дней с даты заключения договора.

Из пункта 4.1.7 договора следует, что переустройство и (или) перепланировка арендуемых помещений, требующие внесения в техническую документацию, не могут быть произведены без предварительного письменного разрешения арендодателя, ТУ Росимущества в СК и Минобрнауки России.

ООО «Закрома» обратилось в адрес университета письмом №АДМ 01-03-67 от 29.07.2022 о согласовании перепланировки арендуемого объекта с приложением необходимой документации, в частности согласованного проекта архитектурно-градостроительного облика здания. 

Минобрнауки РФ в ответ на письмо университета согласовало проведение перепланировки здания кафе письмом от 15.07.2022 №МН-21/3367.

Письмо исх. №3609-03/16 от 22.07.2022 о получении разрешения на выполнение работ по переустройству и перепланировке здания было направлено университетом в ТУ Росимущества в Ставропольском крае.

Решением Комитета градостроительства администрации города Ставрополя №29-арх от 04.08.2022  согласован паспорт наружной отделки фасада здания и проект архитектурно-градостроительного облика объекта.

08.08.2022 СКФУ в адрес Комитета градостроительства администрации города Ставрополя направлено письмо №42-33 о предоставлении разъяснений о необходимости получения разрешения на перепланировку и переустройство объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за университетом.

18.08.2022 комитет градостроительства ответным письмом исх. №06/1-07/2-3/4998 проинформировал университет о том, что согласование с органом местного самоуправления переустройства и (или) перепланировки помещения предусмотрено только в многоквартирном доме.

Истцом в материалы дела представлен акт внепланового осмотра объекта недвижимости №03/15/08-2022 (о) от 10.08.2022, из которого следует, что 05.08.2022 специалистами ТУ Росимущества в Ставропольском крае был произведен комиссионный осмотр объекта недвижимости «Кафе» с кадастровым номером 26:12:030102:187, расположенного по адресу: 

<

...>, в ходе которого установлено, что арендатором в нарушение пункта 4.1.7 договора произведена перепланировка (реконструкция) и переустройство недвижимости без согласования Территориального управления, а именно произведен демонтаж части несущей конструкции (стены), что является нарушением действующих строительных норм и правил.

12.08.2022 ТУ Росимущества в Ставропольском крае направило в адрес университета письмо №26-04/5064 о необходимости направления в адрес общества требования о расторжении договора аренды  и приведения объекта недвижимости в состояние до его перепланировки.

Из пояснений истца следует, что к письму университета №3609-03/16 от 22.07.2022  о согласовании перепланировки были приложены экспликации помещений до и после предстоящей перепланировки и переустройства, условными обозначениями выделены несущие стены и перегородки. На экспликации объекта после проведенной перепланировки, приложенной к письму от 22.07.2022 № 3609-03/16 о согласовании проведения перепланировки (стр. 127 том 2), отсутствует часть несущей стены, ранее располагающаяся между помещениями 7 и 6 (согласно экспликации из технического паспорта, лит. З1, стр. 124  том 2). По состоянию на дату проведения внепланового осмотра объекта 05.08.2022 ООО «Закрома» уже осуществило демонтаж данной несущей стены, что является реконструкцией объекта. Кроме того план строительства предусматривает работы по демонтажу, а также изменения площади здания (до реконструкции – 545,6 кв.м., после – 560,1 кв.м.). Учитывая изложенное, после проведенных работ изменяются параметры здания, требующие внесение изменений в технический план объекта, в связи с чем на проведение работ требуется получение разрешительной документации.

В соответствии с пунктом 14 и пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных   объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Истец указывает, что согласно плану после проведенной перепланировки от 07.2021 (стр. 127 том 2) отсутствует часть несущей стены, ранее располагающаяся между помещениями 7 и 6 (согласно экспликации из технического паспорта, лит. З1, стр. 124  том 2), что свидетельствует о проведенной реконструкции объекта.

В ходе рассмотрения дела ответчик пояснял, что план перепланировки от 07.2021  (стр. 127 том 2), представленный с письмом о согласовании в ТУ Росимущества, не является окончательным, в данный план вносились изменения. В итоговой проектной документации проема не предусмотрено.  

Сопоставив проектную документацию №04-09-2022-АР от 09.2022,  № 17-10-2022/АР от 10.2022 перепланировки и переустройства нежилого здания по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1, разработанную Архитектурной студией средового проектирования «Проект-Мир» (ИП ФИО4) и техплан 16.03.2010, суд не установил наличие на экспликациях объекта до и после проведенной перепланировки демонтажа части несущей стены между помещениями, обозначенными номерами 7 и 6 (на с экспликации из технического паспорта, лит. З1, стр. 124  том 2 ), номерами 13 и 10 (на техплане от 16.03.2020).

Согласно техническому отчету кадастрового инженера ФИО5 от 17.03.2023, представленному истцом в материалы дела, при сравнительном анализе поэтажных планов четко визуализируется полное совпадение в геометрии контура здания, т.е. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, изменение в несущих стенах здания не обнаружено. Перепланировка внутренних помещений включает в себя монтаж и демонтаж перегородок, следовательно, изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Изменений во внутренних  капитальных стенах, в том числе устройство новых проемов в них, зафиксировано не было. Увеличение площади составляет менее 2% и обусловлено проведенной перепланировкой внутренних помещений без затрагивания капитальных стен. Кроме того увеличение площади может быть обосновано погрешностью измерений при ранее проведенной инвентаризации из-за применения менее точного оборудования.

Суд также учитывает, что в материалах дела отсутствует экспликация здания на момент его передачи в аренду ООО «Закрома», что позволило бы установить состояние внутренних помещений на 21.06.2021.

Актом осмотра объекта недвижимости от 01.11.2022 установлено, что в соответствии с п. 4.1.5 договора аренды ООО «Закрома» произведен капитальный ремонт здания: подключены наружные инженерные сети, имеется электричество, вода, газ, канализация; состояние стен, пола, потолка, окон и др. конструкций характеризуется удовлетворительно; повреждений фундамента, стен и перегородок не выявлено; трещин, перекосов и деформаций силового характера не выявлено. Согласно выводам комиссии здание находится в исправном состоянии; строительные конструкции и основание здания обладают необходимой прочностью, устойчивостью; техническое состояние конструкций объекта оценивается как работоспособное; все строительные конструкции здания безопасны для жизни и здоровья людей и пригодны для дальнейшей эксплуатации; эксплуатация здания возможна без ограничений. В осмотре приняли участие директор ООО ПКФ «Кавказремстрой» ФИО6 (подрядчик) и руководитель Архитектурной студии «Проект-Мир» ФИО4 (проектировщик, член СРО Ассоциация «Гильдия проектных организаций Южного округа»), обладающие специальными знаниями в области строительных норм и правил. 

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении эксперта №27/2023 от 14.04.2023 (ООО «Региональное бюро независимых экспертиз»):

- нежилое здание – кафе, с кадастровым номером 26:12:030102:187, площадью 545,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует градостроительным нормам, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям;

- нежилое здание – кафе, с кадастровым номером 26:12:030102:187, площадью 545,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, не нарушает права и охраняемые законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- в стене, разделяющей помещения №4, №6 и помещение №7 не имеется проемов (отсутствующих частей стены), не предусмотренных техническим паспортом на нежилое здание – кафе, с кадастровым номером 26:12:030102:187, площадью 545,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (инвентарный номер 16883, кадастровый номер 26:12:030102:187) составленного по состоянию на 17.06.2004 года;

- в стене, разделяющей помещения №6, №8, №10 и помещение №13 не имеется проемов (отсутствующих частей стены), не предусмотренных техническим паспортом на нежилое здание – кафе, с кадастровым номером 26:12:030102:187, площадью 545,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (инвентарный номер 16883, кадастровый номер 26:12:030102:187) составленного по состоянию на 16.03.2010 года.

Оценив досудебное заключение эксперта №27/2023 от 14.04.2022 наряду с иными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым и относимым доказательством по делу.

Таким образом, доводы истца о проведенной ООО «Закрома» реконструкции в виде демонтажа части несущей стены не нашли своего подтверждения.

Ответчик не отрицает осуществление перепланировки спорного помещения. 

С учетом возможности у суда самостоятельно определить отсутствие демонтажа части стены, принимая во внимание подтверждение ответчиком проведения перепланировки, что также следует из материалов дела, суд протокольным определением от 12.05.2023 отклонил ходатайства о проведении экспертизы. 

В соответствии с пунктами 4 и 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства, а также в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Составленный истцом акт проверки от 10.08.2022 суд оценивает критически, как исходящий от лица, заинтересованного в исходе дела и не обладающий признаками достоверности. Следовательно, данный документ не является объективным и достаточным доказательством осуществления ООО «Закрома» нарушения строительных норм и правил.

Пунктом 4.1.7 договора предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка арендуемых помещений, требующие внесения в техническую документацию, не могут быть произведены без предварительного письменного разрешения арендодателя, ТУ Росимущества в СК и Минобрнауки России.

Нарушение указанного пункта – это нарушение договорных обязательств между университетом, влекущее возможность расторжения договора аренды (пункт 8.3 договора).

Согласно абзацу второму пункта 34 постановления Пленума № 10/22 в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Равным образом, по смыслу этого разъяснения не только указанный в нем виндикационный иск, но и иной вещный иск - требование об устранении нарушений не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) может иметь место лишь тогда, когда между лицами отсутствуют указанные выше обязательственные отношения. Этот вывод прямо подтверждается пунктами 2 и 3 информационного письма № 153.

Согласно пункту 2  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Как указано выше, спорное здание закреплено на праве оперативного управления за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» (далее - университет), а земельный участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования.

21.06.2021 между университетом и ООО «Закрома» по результатам торгов заключен договор аренды федерального недвижимого имущества №4/2021, в соответствии с которым университет передал здание кафе с кадастровым номером 26:12:030102:187 в пользование ООО «Закрома»

В данном случае ТУ Росимущества  не является стороной договора.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 установлено, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).

В соответствии с п. 4.3.22  Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.06.2018 №682 «Об утверждении Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», министерство осуществляет функции и полномочия учредителя образовательных организаций высшего образования, научных и иных организаций, подведомственных Министерству, а также функции и полномочия собственника федерального имущества, закрепленного за указанными организациями.

Из пункта 1.4 Устава ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» следует, что учредителем и собственником имущества университета является Российская Федерация, и полномочия учредителя Университета от имени Российской Федерации осуществляет Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее также - Министерство). 

Пунктом 4.12. вышеуказанного Положения о Минобрнауки РФ установлено полномочие министерства на обращение в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам управления и распоряжения федеральным имуществом, закрепленным за Министерством и подведомственными ему организациями.

Распоряжением Правительства Российской Федерации №1041-р от 22.07.2006 СКФУ включен в перечень федеральных государственных учреждений, находящихся в ведении Минобрнауки РФ.

Минобрнауки РФ согласовало проведение перепланировки спорного помещения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования ТУ Росимущества об обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 16.03.2010.

Относительно требований о признании отсутствующим обременение спорного объекта недвижимого имущества в виде договор аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021; о признании отсутствующим право оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на спорный объект недвижимого имущества; об исключении из ЕГРН сведения об обременении спорного объекта недвижимого имущества в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021; об исключении из ЕГРН сведения об обременении спорного объекта недвижимого имущества в виде права оперативного управления закрепленного за ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» суд приходит к следующему.

В пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума №10/22) указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно части 2 этой же нормы собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

В силу Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 (далее – Положение №432) Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом.

В п.4.1, подп.4.1.9 Положения, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009 №278, закреплено самостоятельное осуществление территориальным органом полномочий по изъятию излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного на праве оперативного управления за территориальными органами федеральных органов государственной власти и подведомственных им учреждениями.

В соответствии с пп. 5.2, 5.22 Положения №432, функции по закреплению находящегося в федеральной собственности имущества в оперативное управление федеральных государственных учреждений (п.5.2 указанного Положения), а также по производству в установленном порядке изъятия излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, закрепленного в оперативном управлении указанных учреждений (п.5.22 указанного Положения), возложены на территориальные управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Содержание вышеизложенных положений закона позволяет сделать вывод о том, что законодатель ограничил право собственника в части изъятия имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Действия по изъятию имущества могут быть осуществлены только в отношении излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как сказано ранее Положениепм №432 установлено, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).

В соответствии с пунктом 4.3.22 Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.06.2018 №682 «Об утверждении Положения о Министерстве науки и высшего образования Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», министерство осуществляет функции и полномочия учредителя образовательных организаций высшего образования, научных и иных организаций, подведомственных Министерству, а также функции и полномочия собственника федерального имущества, закрепленного за указанными организациями.

Из пункта 1.4 Устава ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет» следует, что учредителем и собственником имущества университета является Российская Федерация, и полномочия учредителя Университета от имени Российской Федерации осуществляет Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее также - Министерство). Функции и полномочия собственника имущества, переданного Университету, осуществляют Министерство и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и в соответствии с настоящим уставом.

В соответствии с пунктом 1.6 Устава СКФУ Министерство осуществляет функции и полномочия, а также принимает решения, в том числе, об изъятии имущества, закрепленного за Университетом на праве оперативного управления.

Пунктом 4.12. вышеуказанного Положения о Минобрнауки РФ установлено полномочие министерства на обращение в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам управления и распоряжения федеральным имуществом, закрепленным за Министерством и подведомственными ему организациями.

Распоряжением Правительства Российской Федерации №1041-р от 22.07.2006 СКФУ включен в перечень федеральных государственных учреждений, находящихся в ведении Минобрнауки РФ.

Поскольку в соответствии с пунктом 4.3.22 Положения о Минобрнауки РФ министерство осуществляет функции и полномочия собственника федерального имущества, закрепленного за подведомственными Минобрнауки России организациями, решение о прекращении права оперативного управления имуществом СКФУ могло быть принято исключительно министерством в установленном порядке.

Таким образом, требование Территориального управления Росимущества в Ставропольском крае о признании отсутствующим права оперативного управления ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187 и исключении из ЕГРН сведений о данном обременении удовлетворению не подлежит.

В части требований истца о признании отсутствующим обременения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:030102:187, здание: кафе, площадью 545,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в виде договора аренды федерального недвижимого имущества от 21.06.2021 № 4/2021, и исключения соответствующих сведений из ЕГРН, суд отмечает следующее.

Исходя из смысла положений Гражданского кодекса РФ регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРН о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулирован нормами обязательственного права и главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Материалами дела подтверждается передача здания арендатору – ООО «Закрома», использование арендованного имущества в соответствии с целевым назначением. ООО «Закрома» в отзыве указало, что им добросовестно исполняются обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

Требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.

руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         В.В. Пузанова