АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-812/2019

08 апреля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Цирулик О.В.

 

Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Хомова О.В., представитель по доверенности от 10.01.2019 № 28/1-61;

от общества с ограниченной ответственностью «Сан-Веста»: Багаев А.А., представитель по доверенности б/н от 01.01.2019;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 26.09.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2018

по делу № А51-6855/2018 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Глебов Д.А., Шевченко А.С.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сан-Веста» (ОГРН 1022501909825, ИНН 2538063097, адрес (место нахождения): 690105, Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, 65/4-58)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр»

об урегулировании разногласий при заключении договора

 

Общество с ограниченной ответственностью «Сан-Веста» (далее – ООО «Сан-Веста», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 300-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), в котором просило:

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 8 775 424 (восемь миллионов семьсот семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля 00 копеек (без учета НДС)»;

- пункты 5.3., 5.6., 5.7., 5.10. исключить из текста договора;

- пункт 5.9. договора изложить в следующей редакции: «В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ АПМЗН), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр».

Решением суда от 26.09.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2018, исковые требования удовлетворены. Оспариваемые пункты договора изложены в следующей редакции:

- «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 8 775 424 (восемь миллионов семьсот семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля 00 копеек (без учета НДС)»;

- «5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности»;

-«5.6. В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара»;

- «5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект»;

Пункту 5.7 и 5.10 исключены.

В кассационной жалобе УМС просит отменить принятые по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о недопустимости установления рыночной цены приватизируемого имущества на основании отчета об оценке, подготовленного покупателем. Также считает противоречащим нормам материального права вывод судов о необходимости исключения из договора пункта 5.10., устанавливающего для покупателя штраф за расторжение договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Сан-Веста» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представители УМС и общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.

Остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что  оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, ООО «Сан-Веста» с 2011 года являлось арендатором муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 227,40 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток,                        ул. Кизлярская, 7.

20.06.2016 общество обратилось в УМС с заявлением о приобретении вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 29.09.2016 № 7053/20у УМС, ссылаясь на наличие у общества задолженности по платежам за арендуемое имущество, отказало в удовлетворении поданного заявления.

Вступившим в законную силу решением суда по делу                               № А51-23544/2016 решение УМС об отказе в реализации преимущественного права ООО «Сан-Веста» на приобретение спорного имущества, оформленное письмом от 29.06.2016 № 7053/20у, признано незаконным, на УМС возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

26.01.2018 ООО «Сан-Веста» получен от УМС проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Предложенная ответчиком редакция договора содержала, в том числе, следующие условия:

- «3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 12.12.2017г. № 788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» цена продажи арендуемого имущества составляет 11 371 186 рублей без учета НДС»;

- «5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного пунктом 3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору»;

- «5.6. Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки, Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных Покупателем по настоящему договору денежных средств, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения Покупателем уведомления Продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность»;

- «5.7. Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств»;

- «5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект, а также денежные средства за пользование Объектом»;

- «5.10. За расторжение договора по вине Покупателя последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта».

22.02.2018 ООО «Сан-Веста» направило в УМС подписанный проект договора купли-продажи с условием о рассрочке вместе с протоколом разногласий, в котором выразило свое несогласие с ценой реализуемого имущества и редакцией пунктов 3.1., 5.3., 5.6.- 5.10.

Письмом № 1-18/519 от 13.03.2018 МКУ «АПМЗН» в подписании договора с протоколом разногласий обществу было отказано.

Отказ в подписании договора с протоколом разногласий послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные ООО «Сан-Веста» требования, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон                   № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено, что с заявлением о выкупе арендуемого имущества ООО «Сан-Веста» обратилось в УМС 20.06.2016, при этом отчет о рыночной стоимости, размер которой указан в проекте договора, составлен по состоянию на 16.08.2017.

Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования представленного УМС отчета об оценке для определения выкупной цены арендуемого имущества.

В свою очередь, общество представило суду отчет об оценке рыночной стоимости № 120/2018 от 20.06.2018 и экспертное заключение                              № 164/2018/Владивосток от 25.06.2018, составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Карповой О.Е, согласно которому отчет № 120/2018 соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, а также заданию на оценку.

Приняв во внимание отказ УМС от проведения судебной экспертизы и проверив соответствие закону отчета об оценке, представленного обществом, суд первой инстанции установил рыночную цену выкупаемого имущества в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости № 120/2018 от 20.06.2018.

При этом суд отклонил поступившее позднее ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы, обоснованно указав, что УМС отказалось от проведения экспертизы по предложению суда, в течение нескольких месяцев процессуально бездействовало, и заявило ходатайство только после проведения оценки стоимости обществом, не представив при этом каких-либо обоснований, указывающих на несоответствие названной экспертизы требованиям законодательства.

Выводы суда первой инстанции полностью поддержаны апелляционным судом.

Рассматривая исковые требования в части урегулирования условий, приведенных в пунктах 5.3., 5.10. договора, суды, руководствуясь нормами статей 330, 446 ГК РФ и разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правильно исходили из необходимости сохранения баланса интересов сторон и исключения при этом извлечения какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций.

Дав мотивированную оценку условиям договора, предложенным продавцом, и доводам, по которым против таких условий возражал покупатель, суды сделали правомерный вывод о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, изложив пункт 5.3. договора в соответствующей редакции и необходимости исключения из текста договора пункта 5.10., согласно которому за расторжение договора по вине покупателя, последний выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объекта.

Рассматривая спор в отношении пунктов 5.6. и 5.7. договора, суды правомерно исходили из того, что указанные пункты в редакции продавца прямо противоречат положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, в связи с чем изложили пункт 5.6 договора в редакции, установленном названной нормой закона, а пункт 5.7 исключили из текста договора.

Пункт 5.9 договора изложен в предложенной покупателем редакции, как соответствующей действующему законодательству и ввиду отсутствия соглашения сторон об ином регулировании данного вопроса.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права и противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.09.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2018 по делу № А51-6855/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                О.В. Цирулик

 

Судьи                                                                                         С.И. Гребенщиков

 

С.Н. Новикова