﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

13 октября 2021 года

Дело №

А56-74075/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от федерального бюджетного учреждения «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» Мифтаховой Е.В. (доверенность от 01.06.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Конт» Тимошевского В.В. (доверенность от 14.01.2020), 

рассмотрев 06.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального бюджетного учреждения «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу № А56-74075/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Конт», адрес: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 29, лит. А, ОГРН 1037825008770, ИНН 7811080916 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному бюджетному учреждению «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей», адрес: 191014, Санкт-Петербург, Виленский пер., д. 15, лит. Б, ОГРН 1027810270553, ИНН 7812024833 (далее - Учреждение), о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 18.12.2019                            № 22-9/Н-387/5932 об изменении арендной платы по договору аренды от 15.04.2011 № 6.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Центр оценки и экспертизы», адрес: 119048, Москва, ул. Усачева, д. 64, стр. 1, оф. 41-43, ОГРН 1027739708556, ИНН 7715167402 (далее - Центр).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 09.04.2021 и постановление от 18.06.2021, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что суды необоснованно квалифицировали оспариваемое уведомление в качестве сделки, полагает, что, направив данное уведомление, Учреждение реализовало право на изменение в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, не совершив какой-либо самостоятельной сделки.

Учреждение полагает, что суды, оценив отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, на основании которого арендодателем было направлено оспариваемое уведомление, вышли за пределы предмета заявленного Обществом иска, не учли, что требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, установленной отчетом об оценке, истцом по настоящему делу не заявлено.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Центр извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор от 15.04.2011 № 6 (далее - Договор) аренды причала площадью 676 кв.м с кадастровым номером 10:07:070100:000:0002/60, расположенного по адресу: Республика Карелия,               г. Сортавала, остров Валаам, бухта Б. Никоновская (далее - Объект), принадлежащего на праве собственности Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 01.10.2012 № 1 к Договору сторона арендодателя заменена на Учреждение.

В пункте 1.4 Договора определен срок его действия с 18.04.2011 по 17.04.2021.

Согласно пункту 3.1 Договора размер арендной платы определен по результатам торгов и на дату  заключения Договора согласован сторонами в сумме 5 010 391 руб. в год без учета НДС.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено право арендодателя с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Ставка арендной платы не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании и в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы, направляемым арендодателем в произвольной письменной форме в адрес арендатора не позднее 2-го числа месяца, подлежащего оплате по измененной ставке. 

Между Учреждением (заказчик) и Центром (исполнитель) 21.11.2019 заключен договор № 68/19, на основании которого исполнителем произведена оценка рыночной величины арендной платы за пользование Объектом, по результатам которой членом Саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (далее - Организация) оценщиком Егоровой И.В. подготовлен отчет от 29.11.2019 № 68/19 (далее - Отчет об оценке), в соответствии с которым рыночная величина арендной платы за пользование Объектом по состоянию на 21.11.2019 определена в размере                 9 049 574 руб. 25 коп. в год (с учетом НДС), и 753 131 руб. 17 коп. в месяц (с учетом НДС).

Учреждение письмом от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 на основании пункта 3.6 Договора уведомило Общество об изменении арендной платы по Договору с 01.01.2020 и установлении ее в размере 9 049 574 руб. 25 коп. в год (с учетом НДС) и 753 131 руб. 17 коп. в месяц (с учетом НДС) со ссылкой на выводы Отчета об оценке.

Полагая выводы Отчета об оценке необоснованными, Общество обратилось в Организацию с заявлением о проведении экспертизы отчета в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998                 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

По результатам проведения экспертизы Отчета об оценке членом экспертного совета Организации Паничкиной Н.Е. сделан вывод о том, что Отчет об оценке не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, в связи с чем выводы оценщика Егоровой И.В. о величине арендной платы за пользование Объектом нельзя признать обоснованными.

В связи с этим членом оценщиком Егоровой И.В. 27.04.2020 подготовлен отчет № 68/19-1, согласно которому рыночная величина арендной платы за пользование Объектом на правах аренды по состоянию на 21.11.2019 составляет 7 146 668 руб. 12 коп. в год (с учетом НДС) и 595 555 руб. 67 коп. в месяц (с учетом НДС).

Ссылаясь на недостоверность содержащихся в первоначальном Отчете об оценке выводов о рыночной величине арендной платы за пользование Объектом и полагая, что увеличение арендной платы по Договору до размеров, определенных на основании указанного Отчета об оценке, не является обоснованным и свидетельствует о злоупотреблении Учреждением своими правами, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о признании недействительной сделки-уведомления от 18.12.2019                             № 22-9/Н-387/5932 об изменении арендной платы по Договору.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2                                статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений суды применительно к положениям пункта 3.6 Договора правомерно посчитали, что оспариваемое уведомление Учреждения представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия Договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на то, что суды, рассмотрев вопрос о достоверности величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в Отчете об оценке, вышли за пределы заявленных истцом требований, отклоняются судом кассационной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено право арендодателя изменить ставку арендной платы, в частности, с учетом с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы.

В качестве основания изменения арендной платы Учреждением в оспариваемом уведомлении указано ее определение исходя из отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Общество в обоснование иска сослалось на несоответствие Отчета об оценке требованиям Закона № 35-ФЗ и недостоверность указанном в нем рыночной стоимости арендной платы.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона                         № 135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 Информационного письма № 92).

Как установили суды, в данном случае величина рыночной стоимости арендной платы не является обязательной для сторон Договора; стоимость, указанная в Отчете об оценке, использована Учреждением при совершении односторонней сделки, направленной на изменение условий Договора о размере арендной платы.

При таком положении суды обоснованно посчитали, что в рамках настоящего спора о признании недействительной сделки, совершенной на основании Отчета об оценке, этот отчет в соответствии со статьей 65 АПК РФ подлежит оценке в качестве доказательства по делу в том числе на предмет его достоверности.

Суды установили, что в отношении Отчета об оценке проведена экспертиза в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, по результатам которой Отчет об оценке признан не соответствующим требованиям названного Федерального закона, а сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки - необоснованными.

Суды также учли, что после проведения экспертизы Отчета об оценке тем же оценщиком был подготовлен новый отчет, в котором указана величина рыночной стоимости арендной платы, отличная от указанной в первоначальном отчете (расхождения в стоимости составили 26 %).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

На основании установленных при рассмотрении дела обстоятельств суды обоснованно посчитали, что действия Учреждения по одностороннему изменению арендной платы по Договору до размеров, определенных на основании выводов Отчета об оценке, недостоверность которого подтверждена отрицательным экспертным заключением в отношении этого отчета, а также повторным отчетом об оценке, подготовленным тем же оценщиком с учетом замечаний, изложенным в заключения, не отвечают критерию добросовестности и разумности, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 166, 168,                  450 ГК РФ, правомерно удовлетворили требования Общества, признав сделку-уведомление от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 недействительной.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2021 по делу № А56-74075/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального бюджетного учреждения «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

 

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева