ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-14229/2016

18 августа 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  15 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  18 августа 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей  Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-3898/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07 марта 2017 года по делу № А46-14229/2016 (судья Савинов А.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 7» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, закрытого акционерного общества «Агентство Прямых Инвестиций» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи, 

при участии в деле:

представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО2 по доверенности № Исх-ДИО/12122 от 24.07.2017 сроком действия на один год;

представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 7» ФИО3 по доверенности № 1 от 02.08.2016 сроком действия на тир года;

в отсутствие представителя закрытого акционерного общества «Агентство Прямых Инвестиций», надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 7» (далее – ООО «УК Жилищник 7», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого одноэтажного здания (литера А), общей площадью 303,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> земельного участка общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829 в части стоимости объектов продажи, указанной в пунктах 4.1. и 4.2. договора, а так же порядка осуществления оплаты за земельный участок, указанный в пункте 4.5. договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство Прямых Инвестиций» (далее – ООО «Агентство Прямых Инвестиций», третье лицо).

Решением Арбитражного суда от 07.03.2017 по делу № А46-14229/2016 исковые требования ООО «УК Жилищник 7» удовлетворены частично. Урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и ООО «УК Жилищник 7» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого одноэтажного здания (литера А), общей площадью 303,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> земельного участка общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829; пункт 4.1.договора изложен в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект1» составляет 3601694 рубля (Три миллиона шестьсот одна тысяча шестьсот девяносто четыре рубля) 92копейки (НДС не облагается)»; пункт 4.2. договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект2» составляет 4370000 рублей (Четыре миллиона триста семьдесят тысяч рублей) (НДС не облагается)». Требования истца в части урегулирования спора относительно условий пункта 4.5. договора оставлены без рассмотрения.

Возражая против принятого по делу судебного акта, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В письменном отзыве на жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Треть лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В состоявшихся 11.05.2017, 16.05.2017, 08.06.2017, 22.06.2017 заседаниях суда апелляционной инстанции представителем Департамента поддержаны доводы жалобы, а также ходатайство о проведении судебной экспертизы. Представитель ООО «УК Жилищник 7» высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу.

В судебное заседание 15.08.2017 ООО «Агентство Прямых Инвестиций» своего представителя не направило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел жалобу ответчика в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом. 

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы. Представитель истца просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

С учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ, учитывая, что от лиц, участвующих в деле,  заявлений относительно проверки обжалуемого судебного акта в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность решения суда первой инстанции по настоящему делу в части выводов о разногласиях сторон по цене объектов купли-продажи (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном статьями 266, 270 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции усматривает основания для его изменения в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, настоящий спор между ООО «УК Жилищник 7» и Департаментом возник при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого одноэтажного здания (литера А), общей площадью 303,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> земельного участка общей площадью 2 772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829.

Пунктом 4.1. проекта договора стоимость здания предусмотрена в размере 8 660 000 руб.; пунктом 4.2 проекта договора стоимость земельного участка указана в размере 15 690 000 руб. Стоимость указанных объектов была определена на основании отчета № 07/16-917 от 26.07.2016 об оценке, подготовленного ООО «Агентство Прямых Инвестиций».

Между тем, истец не согласился со стоимостью объектов купли-продажи, указанной в проекте договора, и обратился к ответчику с предложением изменения условий договора в части цены, для чего направил ответчику протокол разногласий, где указал стоимость, определенную на основании отчета № 94 от 09.09.2016 об оценке, составленного обществом с ограниченной ответственностью «А-Экспертное бюро» по обращению ООО «УК Жилищник 7». Согласно указанному отчету стоимость здания составила 4 810 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС), 4 076 271 руб. без учета НДС; стоимость земельного участка – 5 060 000 руб.

Стороны не разрешили разногласий во внесудебном порядке, что послужило основанием обращения ООО «УК Жилищник 7» в суд с настоящим иском.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

ООО «УК Жилищник 7» является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объектов – нежилого здания и земельного участка, указанных выше.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания (литера А), общей площадью 303,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка общей площадью 2 772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2419/11 от 27.07.2011.

Поскольку рыночная стоимость объектов купли-продажи, определенная как истцом, так и ответчиком, имеет значительную разницу, и между сторонами возник спор относительно указанных условий проекта договора купли-продажи, судом первой инстанции по ходатайству ООО «УК Жилищник 7» была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанных выше объектов.

12.01.2017 в материалы дела представлено заключение эксперта № 599/СТ/С-16, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.10.2015 округленно составляет 4 370 000 руб.; рыночная стоимость административного здания общей площадью 303 кв. м, литера А, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.10.2015 составляет 4 250 000 руб. (без учета НДС – 3 601 694 руб. 92 коп.).

15.02.2017 в суд первой инстанции поступило ходатайство Департамента о назначении повторной судебной экспертизы по делу, заявленное ответчиком со ссылкой на недостоверность полученного экспертного заключения. Данное ходатайство оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Воспользовавшись принадлежащим ответчику на основании статьи 87 АПК РФ правом, Департамент обратился с аналогичным ходатайством в суд апелляционной инстанции при рассмотрении его жалобы.

В заседаниях суда апелляционной инстанции, состоявшихся 16.05.2017, 08.06.2017 и 22.06.2017, представителем Департамента заявленное ходатайство поддержано.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для установления рыночной стоимости спорных объектов определением от 22.06.2017 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ответчика и назначил повторную судебную экспертизу.

Согласно заключению б/н от 10.07.2017 судебной экспертизы, проведенной  ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», по состоянию на 09.10.2015 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2 772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829 составила 5 195 000 руб., рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания (литера А), общей площадью 303,0 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 3 760 169 руб. без учета НДС и 4 437 000 руб. с учетом НДС.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает положения пункта 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), а также позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении № 3139/12 от 18.09.2012, в соответствии с которыми в том случае, если в договоре купли-продажи муниципального имущества, а также в протоколе аукциона отсутствует указание на то, включается ли в продажную цену объекта НДС, а в отчете независимого оценщика отсутствует указание на наличие или отсутствие НДС в определенной им начальной стоимости имущества, коммерческой организации - покупателю данного имущества следует исходить из того, что договорная стоимость включает в себя сумму налога.

Как указано выше, размер рыночной стоимости объектов купли-продажи, установлен в результате судебной экспертизы.

По справедливому замечанию суда первой инстанции, в рассматриваемом случае реализация объектов купли-продажи по цене превышающей рыночную, и включение суммы НДС в цену передаваемых объектов недвижимого имущества способны повлечь возникновение на стороне ответчика неосновательное обогащение.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает обоснованным разрешить возникшие у сторон разногласия относительно цены приобретаемых ООО «УК Жилищник 7» объектов недвижимого имущества, исходя из результатов проведенной повторной судебной экспертизы.

В силу положений статьи 145 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога (далее в настоящей статье - освобождение), если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.

Приведенные положения налогового законодательства действуют в отношении ООО «УК Жилищник 7».

В судебном заседании представитель истца не возражал против результатов повторной судебной экспертизы, представитель ответчика также не высказал замечаний к результатам исследования.

Поскольку при заключении договора купли-продажи любого имущества существенным условием является его выкупная стоимость, суд апелляционной инстанции считает необходимым разрешить разногласия сторон по пунктам 4.1 и 4.2 проекта следующим образом: 

- пункт 4.1 проекта договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: «Цена за приобретаемый Объект 1 (нежилое одноэтажное здание (литера А) общей площадью 303,0 кв. м) составляет 3 760 169 руб. (НДС не облагается)»; 

- пункт 4.2 проекта указанного договора – в следующей редакции: «Цена за приобретаемый Объект 2 (земельный участок общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829) составляет 5 195 000 руб. (НДС не облагается)».

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 07 марта 2017 года по делу № А46-14229/2016 оставить без изменения.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку исковые требования ООО «УК Жилищник 7» подлежат удовлетворению, расходы на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на Департамент.

Платежным поручением № 909 от 13.06.2017 ООО «УК Жилищник 7» перечислило на депозит Восьмого арбитражного апелляционного суда 30 000 руб. в счет оплаты за судебную экспертизу.

Стоимость проведенной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» судебной экспертизы составила 30 000 руб., в связи с чем с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) перечисляется 30 000 руб. 

Ввиду того, что инициатором проведения повторной судебной экспертизы, результате которой установлены не в пользу ответчика, выступил Департамент, расходы на проведение судебной экспертизы относятся на последнего. 

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 07 марта 2017 года по делу № А46-14229/2016 в обжалуемой части изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Разногласия по спорным пунктам, возникшие между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 7» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого одноэтажного здания (литера А) общей площадью 303,0 кв. м, и земельного участка общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829, расположенных по адресу: 

<

...>, урегулировать следующим образом:

Пункт 4.1:  «Цена за приобретаемый Объект 1 (нежилое одноэтажное здание (литера А) общей площадью 303,0 кв. м) составляет 3 760 169 руб. (НДС не облагается)»;

Пункт 4.2: «Цена за приобретаемый Объект 2 (земельный участок общей площадью 2772 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090106:6829) составляет 5 195 000 руб. (НДС не облагается)».

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 07 марта 2017 года по делу № А46-14229/2016 оставить без изменения.

Восьмому арбитражному апелляционному суду перечислить с депозитного счета на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 7» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 30 000 руб. судебных издержек за проведение судебной экспертизы. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

А.В. Веревкин

Л.И. Еникеева