АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-17123/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  14 ноября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 ноября 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Севастьяновой М.А.

								Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» на решение от 07.04.2017 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Филатов А.А.) и постановление от 10.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Фертиков М.А., Шатохина Е.Г.) по делу № А27-17123/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» (652500, Кемеровская обл., г. Ленинск-Кузнецкий, проспект Кирова, 34, ОГРН 1064212020080, ИНН 4212023494) к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (652500, Кемеровская обл., г. Ленинск-Кузнецкий, проспект Кирова, 55, ОГРН 1034212000800, ИНН 4212000401) о взыскании неосновательного обогащения.

В заседании приняли участие представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» – Баханов Д.О. по доверенности от 10.03.2017;

от комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа – Лихоман И.А. по доверенности от 18.08.2016 № 465.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» (далее – ООО «Кинотеатр «Победа», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (далее – КУМИ Ленинск-Кузнецкого, комитет, ответчик) о взыскании 10 403 278 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования со ссылками на статьи 623, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что ответчик, получив стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в составе выкупной цены арендованного имущества, не возместил их истцу.

Решением от 07.04.2017 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 10.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 66 801 руб. государственной пошлины.

ООО «Кинотеатр «Победа» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества. 

По мнению подателя жалобы, к отношениям сторон, в связи с которыми возник спор по настоящему делу, подлежала применению норма, установленная пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, а не нормы подпункта 5 пункта 2 статьи 614 и статьи 616 ГК РФ; подлежавшая применению норма пункта 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает указанного судом первой инстанции порядка и условий возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений в виде проведения зачета в счет арендной платы, либо уменьшения арендной платы, в период действия договора, сразу после проведения работ по улучшению имущества; не соответствует имеющимся в деле доказательствам вывод суда со ссылкой на экспертное заключение, что часть произведенных истцом работ относится к капитальному ремонту, поскольку эксперт указал, что часть работ относится к капитальному ремонту и отделимым улучшениям, часть – к неотделимым улучшениям, при этом эксперт пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2013 с учетом даты фактического окончания работ составляет 8 769 197,70 руб.; вывод суда о пропуске срока исковой давности противоречит нормам права, поскольку право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и корреспондирующая этому праву обязанность арендодателя произвести такое возмещение возникают с момента прекращения договора аренды, следовательно, срок исковой давности по требованию истца не истек и подлежит исчислению с момента прекращения договора аренды; право арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы пунктом 2 статьи 623 ГК РФ не предусмотрено, требование о таком зачете истец ответчику ни в рамках иска по настоящему делу, ни ранее не предъявлял; судами не учтено, что при продаже здания ответчик в качестве цены получил в том числе стоимость затрат арендатора на создание объекта в том виде, в котором здание было продано (затрат на производство неотделимых улучшений); доказательства того, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества не учитывалась при установлении начальной цены данного имущества при его приватизации, в материалах дела отсутствуют; уплата истцом стоимости улучшений, затраты на которые им уже понесены, в составе выкупной цены имущества влечет для него фактическую оплату таких улучшений в двойном размере.

В отзыве на кассационную жалобу КУМИ Ленинск-Кузнецкого просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ленинск-Кузнецкий (арендодатель) и ООО «Кинотеатр «Победа» (арендатор) 30.03.2007 заключен договор № 21-ДА аренды объекта муниципального нежилого фонда: нежилого здания общей площадью 1 566,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, проспект Кирова, 34.

Согласно пункту 2.2.9 указанного договора, в редакции протокола разногласий, арендодатель дал согласие на производство арендатором любых неотделимых улучшений, направленных на повышение потребительских свойств объекта, включая реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование и др., при условии сохранения возможности использования объекта в соответствие с целевым назначением. Стороны установили, что арендатор имеет право после прекращения договора (при расторжении по решению суда, по требованию арендодателя) на возмещение стоимости этих улучшений.

По договору купли-продажи от 28.08.2013 № 298 КУМИ Ленинск-Кузнецкого (продавец) продал победителю открытого аукциона по продаже объекта приватизации ООО «Кинотеатр «Победа» в собственность нежилое здание, двухэтажное (подземных этажей 1), являющееся объектом культурного наследия, общей площадью 1 761,6 кв. м, обремененное арендой в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» по договору аренды от 30.03.2007 № 21-ДА с 11.05.2007 на срок 25 лет, расположенное по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, проспект Кирова, 34.

Цена объекта установлена в размере 30 000 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 28.08.2013 № 298 прекращен договор аренды от 30.03.2007 № 21-ДА и в силу пункта 2.2.9 договора аренды и статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договора, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу. 

Суд первой инстанции, руководствуясь подпунктом 5 пункта 2 статьи 614, статьей 616 ГК РФ, пунктом 2.2.9 договора аренды, пришел к выводу, что арендатор вправе был требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, в виде проведения зачета, в счет арендной платы, либо уменьшения арендной платы, в период действия договора, сразу после проведения работ по улучшению имущества; после прекращения договора вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений, доказав, что арендодатель неосновательно обогатился за счет улучшения арендуемого имущества.

Учитывая, что срок исковой давности составляет три года, работы были выполнены в 2008 году, о праве на возмещение стоимости затрат на улучшение имущества в виде зачета в счет арендных платежей арендатор узнал в момент утверждения акта о принятии данных улучшений в муниципальную собственность, суд первой инстанции счел пропущенным срок исковой давности, указав также, что арендатору в период проведения ремонтных работ предоставлялось снижение размера арендной платы.

В обоснование вывода об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения указано также на следующее: цена спорного объекта определена не исходя из рыночной стоимости объекта с учетом неотделимых улучшений, а как объекта культурного наследия; в данном случае арендатор и покупатель спорного имущества совмещены в одном лице; неотделимые улучшения остались во владении и собственности лица, которое их произвело.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, исходил из отсутствия у ответчика выгоды в форме сбережения тех расходов, которые на улучшение спорного здания понес истец.

Довод общества о том, что при продаже здания стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений была включена в цену приватизации, посчитал противоречащим материалам дела.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2.2.9 договора аренды в редакции протокола разногласий согласовано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств указанные в пунктах 6.1 и 6.2 настоящего договора улучшения объекта, не отделимые без вреда для него, после прекращения договора (при расторжении договора по решению суда, по требованию арендодателя) арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость подлежащих возмещению арендатору неотделимых улучшений объекта определяется исходя из объема и характера произведенных арендатором улучшений (с момента передачи объекта во владение и пользование арендатора) в ценах, существующих на момент возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, является одной из задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).

В соответствии с положениями АПК РФ спор разрешается арбитражным судом, исходя из предмета и оснований заявленного иска. В силу статьи 49 АПК РФ до принятия решения истец вправе изменить либо предмет, либо основание иска. При этом арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных предмета и оснований иска.

В данном случае в качестве правового и фактического основания исковых требований истец указал на пункт 2 статьи 623 ГК РФ и совокупность обстоятельств, предусмотренных данной нормой: наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, неотделимость улучшений без вреда для имущества, стоимость улучшений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, указанной статьей предусмотрено, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Статья 616 ГК РФ определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, в том числе право арендатора по своему выбору потребовать соответственного уменьшения арендной платы при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Однако арбитражным судом первой инстанции не были установлены фактические обстоятельства, предусмотренные диспозицией указанных норм, – установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, сочетание различных форм арендной платы, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Кроме того, указанные обстоятельства не указаны истцом в качестве основания заявленного требования. Таким образом, оснований для применения при рассмотрении настоящего спора норм подпункта 5 пункта 2 статьи 614 и статьи 616 ГК РФ не имелось, в связи с чем также неправомерным является вывод о момента начала исчисления срока исковой давности, который сделан судами с учетом применения данных норм.

Рассматривая вопрос о применении в данном деле срока исковой давности, суды не дали оценку согласованному в пункте 2.2.9 договора условию о том, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора. Каких-либо обстоятельств, исключающих применение данного условия, в том числе вытекающих из иных условий договора, судами не установлено.

	В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьи 1109 данного кодекса.

В силу статья 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Как следует из материалов дела и установлено судами, результатом неотделимых улучшений распорядился арендодатель, продав спорное здание на аукционе в порядке приватизации.

Не считая арендодателя лицом, которое воспользовалось результатом неотделимых улучшений, суды исходили из того, что при определении начальной цены продажи объекта объем и стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений определяющего значения не имели. Вместе с тем достоверно не установлено, что истец как арендатор в составе выкупной цены не оплатил повторно стоимость произведенных им неотделимых улучшений.

Указанный вывод судов никак не обоснован, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, учитывая, что работы были выполнены в 2008 году, и их результат существовал фактически в виде иного состояния объекта на момент выполнения отчета № 1114/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества. Впоследствии была определена иная, более высокая в сравнении с рыночной начальная цена продажи объекта, в отношении которой также не сделан достоверный вывод об исключении из нее стоимости произведенных неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах выводы судов основаны на неверном применении норм материального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть заявленное требование исходя из предмета и основания иска, предложить ответчику обосновать исключение стоимости неотделимых улучшений при определении цены продажи объекта, суду дать оценку доказательствам, относящимся к  указанному вопросу, а также о стоимости неотделимых улучшений, правильно установить юридически значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и принять по делу законное и обоснованное решение, правильно применив нормы права.

	Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.04.2017 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 10.08.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-17123/2016 отменить.

Направить дело на новое рассмотрено в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									М.А. Севастьянова

										В.В. Тихомиров