АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А83-17286/2020

05 сентября 2022 года

город Симферополь

 

Резолютивная часть определения объявлена 29 августа 2022 года.

Решение изготовлено в полном объёме 05 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Белогорского района Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315910200155520), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца муниципального унитарного предприятия муниципального образования Белогорский район Республики Крым «Торговая сеть «Белогорье», администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, о признании помещения самовольной постройкой и понуждении её снести,

при участии:

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.07.2022 № 01/21;

от иных лиц представители не явились, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Белогорского района Республики Крым (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о признании помещения общей площадью 302,1 кв.м, возведенного в результате реконструкции путем достройки мансардного этажа нежилого здания, расположенного по адресу: ул. Шоссейная 72, пгт. Зуя, Белогорский район, Республика Крым, кадастровый номер 90:02:020101:1784 самовольной постройкой и понуждении ответчика на свой счет её снести, а также привести указанное нежилое здание в соответствии с параметрами, установленными в инвентаризационном деле и зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости, а именно общая площадь здания должна составлять 554,7 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца судом привлечены муниципальное унитарное предприятие муниципального образования Белогорский район Республики Крым «Торговая сеть «Белогорье» и администрация Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым (далее соответственно МУП «Торговая сеть «Белогорье», администрация Зуйского сельского поселения, вместе – третьи лица).

В обоснование поданного искового заявления истец указывает на то, что ответчиком на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды земельного участка № 91 от 06.02.2018 в аренду с целью осуществления предпринимателем хозяйственной деятельности реконструировано нежилое здание магазина путем строительства в нем мансардного этажа, после чего фактическая площадь здания составила 856,8 кв.м, в то время как согласно установленными в инвентаризационном деле и зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости сведениям площадь спорного объекта недвижимости 554,7 кв.м. Строительство осуществлялось без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешения на строительство, что дает право администрации требовать его сноса по основаниям, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, в предоставленных суду отзывах на исковое заявление и письменных пояснениях (том 1 л.д. 92-93, том 3 л.д. 75-79) указал, что при реконструкции спорного нежилого здания он соблюдал предъявляемые градостроительные и строительные нормы и правила, снос надстроенного мансардного этажа и пристройки несоразмерен допущенному нарушению, так как 03.11.2003 ответчиком был приобретен магазин у Зуйского филиала Белогорского РайПО и только в последствии передан в собственность муниципального образования. Ссылаясь за выводы заключений эксперта предприниматель указывал, что возведение мансардного этажа над зданием магазина выполнено в соответствии с требованиями действующих строительно-технических норм, предъявляемым к жилым и общественным помещениям, также отсутствуют факторы негативного воздействия на обеспечение гарантированной безопасности эксплуатации помещений мансардного этажа, как и опасностей, связанных с человеческим фактором. По мнению ответчика, увеличение площади магазина не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку затраты на приведение магазина в соответствие с параметрами, установленными в инвентаризационном деле несоразмерны с нарушенными правами истца. 

МУП «Торговая сеть «Белогорье» письменную позицию не представило, в ходатайстве о рассмотрении дела без участия представителя предприятие поддерживало требования истца в полном объеме (том 3 л.д. 58).

Администрация Зуйского сельского поселения в представленных в материалы дела письменных пояснениях настаивало на удовлетворении исковых требований, а также просило рассмотреть дела в отсутствии представителя (том 1 л.д. 136-138).

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

03.11.2003 между Зуйским филиалом Белогорского РайПО (продавец) и ФИО2 (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли – продажи промышленного магазина № 1, площадью 327 кв.м, расположенного по адресу: ул. Шоссейная 72, пгт. Зуя, стоимость помещения составила 42 500 гривен, в том числе 7 083 гривны НДС (том 1 л.д. 95).

В дальнейшем, для размещения магазина ответчику предоставлен во временное пользование сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,0327 га, в том числе из земель общего пользования 0,0327 га для осуществления розничной торговли и коммерческих услуг. Земельный участок был предоставлен на основании решения 7 сессии 5 созыва Зуйского поселкового совета Белогорского района Автономной Республики Крым от 06.09.2006 № 291 «О предоставлении в аренду земельного участка гр. ФИО2 для размещения магазина в пгт. Зуя, ул. Шоссейная 72» (том 1 л.д. 98).

В соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется за исключением случаев, предусмотренных данным Законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Крым (абзац первый части 2 статьи 2); право собственности на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, прекращается у прежнего правообладателя и возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, утвержденный постановлением Государственного Совета Республики Крым от 30.04.2014 № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» (абзац третий части 1 статьи 2-1); государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, указанные в части 1 статьи 2-1 данного Закона, осуществляется на основании выписок из Реестра имущества, находящегося в собственности Республики Крым, ведение которого осуществляется в порядке, установленном Советом министров Республики Крым (часть 3 статьи 2-1).

В соответствии с постановлением Государственного Совета Республики Крым от 30.04.2014 № 2085-6/14 «О вопросах управления собственностью Республики Крым» спорное нежилое здание магазина включено в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым (пункты 29.12 Перечня, том 2 л.д. 40). 

На основании распоряжения Совета министров Республики Крым от 14.01.2016 № 3-р «О безвозмездной передаче имущества в муниципальную собственность» нежилое здание магазина литер А площадью 554,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> в составе иного имущества, указанного в приложении к распоряжению передано муниципальному образованию Белогорского района Республики Крым (пункт 32 Перечня имущества, передаваемого в муниципальную собственность).

Пунктом 6 распоряжения установлено, что право муниципальной собственности на имущество, указанное в пункте 1 настоящего распоряжения, возникает со дня утверждения акта приема-передачи.

05.05.2016 администрацией Белогорского района принято распоряжение № 95-р «О закреплении движимого и недвижимого имущества», на основании которого движимое и недвижимое имущество, находящееся на балансах Белогорского РайПо, Крымского республиканского союза потребительских обществ «Центральный союз потребительских обществ Автономной Республики Крым», а также предприятий, учреждений, организаций, входящих в их структуру, ООО «Кооперативная торгово-логистическая сеть», на праве хозяйственного ведения за МУП «Торговая сеть «Белогорье» (том 1 л.д. 26).

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на нежилое здание общей площадью 554,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, Белогорский район, пгт. Зуя, ул Шоссейная 72, кадастровый номер 90:02:020101:1784 собственником указанного здания является муниципальное образование Белогорский район Республики Крым (том 1 л.д. 22-23).

06.08.2018 между администрацией Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 91 от 06.02.2018, согласно условий которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах, соответствующих описанию в сведениях государственного кадастра недвижимости, выписка прилагается к договору (далее – договор, том 1 л.д. 99-103).

В пункте 1.2 договора указаны следующие характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер земельного участка: 90:02:020102:2670; участок расположен по адресу: Республика Крым, Белогорский район, пгт. Зуя, ул. Шоссейная 72; площадью 327 кв.м. 

Участок предоставлен под магазин и находится в собственности администрации Зуйского сельского поселения (пункты 1.3, 1.4 договора).

Договор действует в течении 12 лет. Договор вступает в силу после подписание сторонами и с даты госрегистрации, дата начала срока аренды 06.02.2018 (пункт 2.1 договора).

На основании акта приема-передачи от 06.02.2018 земельный участок был передан ответчику (том 1 л.д. 104). 

15.10.2020 в ходе осмотра объекта недвижимого имущества (нежилого здания), расположенного по адресу: Республика Крым, Белогорский район, пгт. Зуя, ул. Шоссейная, д. 72, кадастровый номер 90:02:020101:1784 истцом выявлено, что здание подверглось незаконной реконструкции, надстроен мансардный этаж лицом, в чьем фактическом пользовании находится здание. Произвести обмеры помещений, образованных в результате реконструкции не представилось возможным в связи с отсутствием доступа к помещениям, в ходе осмотра объекта осуществлена фотофиксация и составлен соответствующий акта осмотра объекта недвижимого имущества (том 1 л.д. 28-32).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании надстроенного мансардного этажа самовольной постройкой и его сносе, а также с требованием о понуждении ответчика привести указанное нежилое здание в соответствии с параметрами, установленными в инвентаризационном деле и зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости.

Статьями 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ).

Частью 17 статьи 51 ГрК РФ установлены случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.

Так, в силу пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком то обстоятельство, что реконструкция здания магазина произведена путем устройства мансардного этажа, возведения пристройки, фактически представляющей собой лестничную клетку, обеспечивающей доступ в мансардный этаж и дополнительную возможность прохода на второй этаж, вследствие чего площадь здания была увеличена на 300 кв.м и в настоящее время согласно представленного технического паспорта от 03.08.2014 (том 1 л.д. 33-44) составляет 856,8 кв.м, также увеличилось количество этажей с двух до трех. При этом спорный объект создан в отсутствие разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое призвано удостоверять выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, не выдавалось.

Поскольку в результате реконструкции произошло увеличение площади и количества этажей здания магазина, получение в этом случае разрешения на строительство являлось обязательным. 

Согласно статье 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В части 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2019 № 2803-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО4 на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» подчеркивается, что публично-правовые образования вправе наравне с гражданами и юридическими лицами защищать свое право собственности на землю от нарушений со стороны третьих лиц, и одним из таких нарушений - с учетом положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ) - является самовольное возведение и последующая эксплуатация объектов недвижимости без разрешения собственника земельного участка и правового оформления соответствующих земельных отношений.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

В силу положений пункта 1 указанной статьи самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

По смыслу приведенных норм, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 названного Кодекса обстоятельств влечет за собой признание объекта самовольно возведенным.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно представленного в материалы дела инвентаризационного дела № 1516 на домовладение № 72 по ул. Шоссейной в пгт. Зуя по состоянию на 13.11.1991 площадь здания составляет 554,7 кв.м (том 1 л.д. 46-54).

Аналогичные сведения содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 22).

Для проверки доводов истца о том, является ли чердачное пространство, образованное в результате переустройства кровли нежилого здания мансардным этажом и ряда иных вопросов по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено негосударственного эксперту ФИО5.

В соответствии с заключением эксперта от 22.11.2021 № 2199 (том 2 л.д. 98-102) было установлено, что чердачное пространство, образованное в результате переустройства кровли нежилого здания, расположенного по адресу: ул. Шоссейная 72, пгт. Зуя, Белогорский район, кадастровый номер 90:02:020101:1784 является мансардным этажом. Фасад третьего (мансардного) полностью образован поверхностью (поверхностями) ломаной крыши здания. Исследуемый мансардный этаж соответствует предъявляемым градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности к мансардным этажам, в связи с чем не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Демонтаж мансардного этажа возможен без применения тяжелой строительной техники путём ручной разборки конструкции мансарды, стоимость таких работ составит 385 875 рублей.

Также экспертом установлено, что подъём на третий (мансардный) этаж предусмотрен по металлической лестнице, расположенной в пристройке литер А1. Мансардный этаж, а также пристройка литер А1 – самовольно построены. Фактическая площадь мансардного этажа 256,5 кв.м. 

Поскольку пристройка литер А1 не была объектом экспертного исследования судом была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта ФИО5 в заключении от 30.06.2022 № 2230 (том 3 л.д. 40-45) наличие существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, в том числе действовавших в период производства строительных работ на объекте не установлено. Объект недвижимого имущества не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Фактическая площадь пристройки литер А1 к нежилому здания магазина составляет 43,5 кв.м. Демонтаж пристройки выполненной из каркаса и легких конструктивных элементов без причинения первому и второму этажам нежилого здания технически возможен. Следует применить ручную разборку (без применения тяжелой строительной техники) с последующим устройством фронтона крыши над зданием магазина, стоимость таких работ составит 536 950 рублей.

Также эксперт отметил нецелесообразность демонтажа пристройки литер А1, так как пристройка фактически является лестничной клеткой, обеспечивающей доступ в мансардный этаж, а также дополнительную возможность прохода на второй этаж.

 Таким образом, по своим техническим характеристикам спорный объект недвижимого имущества не соответствует параметрам, установленным в инвентаризационном деле и не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. 

Ответчиком произведена реконструкция здания магазина, в результате которой образовался мансардный этаж и пристройка литер А1, как следствие, произошло увеличение площади здания и его этажности. Следовательно, ответчик в нарушение требований градостроительного законодательства Российской Федерации произвел реконструкцию без согласования какого-либо проекта с уполномоченными органами, без получения разрешения на строительство, тем самым допустив нарушение прав и законных интересов истца, выступающего в интересах собственника здания – муниципального образования Белогорского района Республики Крым.

По указанному признаку (отсутствует разрешение на строительство) спорный объект является самовольной постройкой.

Довод ответчика об отсутствии нарушения прав и законных интересов администрации, которые могут быть восстановлены в случае сноса мансардного этажа и пристройки, судом отклоняется, поскольку иск заявлен собственником здания. Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства. Отсюда и возможные затраты на приведение магазина в соответствие с параметрами, установленными в инвентарном деле и сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости значения для разрешения настоящего спора не имеют,    

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с учетом подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 000 рублей за два требования неимущественного характера о признании объекта самовольной постройкой и понуждении совершить определенные действия.  

Кроме того с ответчика в пользу третьего лица МУП «Торговая сеть «Белогорье» подлежат взысканию понесенные предприятием судебные расходы на оплату первичной и повторной судебных экспертиз в размере 25 000 рублей (платежные поручения от 30.09.2021 № 946, том 2 л.д. 76 и от 18.05.2022 № 499 том 3 л.д. 20).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полностью.

Признать мансардный этаж площадью 256,5 кв.м и пристройку литер А1 общей площадью 43,5 кв.м к нежилому зданию с кадастровым номером 90:02:020101:1784,  расположенном по адресу: Республика Крым, Белогорский район, пгт. Зуя, ул. Шоссейная, д. 72 самовольными постройками.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 привести нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Крым, Белогорский район, пгт. Зуя, ул. Шоссейная, д. 72 в первоначальное состояние в соответствии с параметрами, установленными в инвентаризационном деле Симферопольского бюро технической  инвентаризации по состоянию на 13.11.1991 и в Едином государственном реестре недвижимости (общая площадь здания должна составлять 554,7 кв.м) путем сноса мансардного этажа площадью 256,5 кв.м с последующим устройством крыши над зданием и пристройки литер А1 общей площадью 43,5 кв.м.    

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу муниципального унитарного предприятия муниципального образования Белогорский район Республики Крым «Торговая сеть «Белогорье» 25 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы.  

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                   

Судья                                                                                                                           В.Н. Шкуро