АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-5875/2019

г. Тюмень

02 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Лесиным А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" о взыскании денежных средств, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаключенным договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности №214/08-1-Д от 09.10.2018, личность представителя удостоверена служебным удостоверением,

от ответчика: неявка, извещен,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – арендодатель, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском Обществу с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" (далее – арендатор, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 457 670,13 руб. за период с 01.01.2018 по 28.02.2019 по договору аренды №6 от 18.12.2017, взыскании пени в размере 91 434,82 руб.  за период с 29.12.2017 по 18.02.2019.

Истец 24.04.2019 в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, исправил допущенную опечатку в наименовании спорного договора.

Исковые требования со ссылкой на ст. 309, 310, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы неисполнением  ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.

11.06.2019 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление (л.д.65-70), предъявлен встречный иск (л.д.86-88) к арендодателю о признании незаключенными договора аренды №6 от 18.12.2017. 

Встречное требование со ссылками на ст.ст. 433, 609, 611, 617, 651 ГК РФ мотивировано тем, что договор не прошел государственную регистрацию, при заключении договора аренды арендодатель не выдал арендатору технический паспорт имущества, кадастровый план земельного участка, стороны четко не определили предмет договора и размер арендной платы. Кроме того, по заявлению арендатора у имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, которые не могли быть выявлены на момент передачи имущества. Дополнительно первоначальным ответчиком указывается на недостаточный контроль арендодателем за сохранностью и целевым использованием государственного имущества, что выразилось в непринятии мер вследствие неисполнения арендатором обязанности по страхованию арендованного имущества. 

Определением от 13.06.2019 суд принял встречное исковое заявление к производству.

Истец 21.06.2019 (обработано судом 24.06.219) через систему "Мой арбитр" представил отзыв на заявленный встречный иск, в котором выразил свое несогласие с заявленными требованиями. Сообщает о наличии государственной регистрационной записи № 72:23:0214002:8158-72/001/2017-2  от 22.12.2017 о регистрации прав аренды первоначального ответчика на имущество.  Полагает согласованным предмет договора, заявляет о применении срока исковой давности к требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

В судебном заседании представитель арендодателя поддержала заявленные требования в полном объеме. Против встречного иска возражала в полном объеме.

Представитель арендатора в судебном заседании не участвовала, заявив 19.06.2019 ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор №6 от 18.12.2017 (далее – договор) (л.д.37-41), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату в срочное владение и пользование нежилое помещение: столовую, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 645 кв.м., лит. А, А1, А2, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> (кадастровый номер 72:23:0214002:8158). Одновременно с передачей права аренды арендатору на срок действия договора передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0214002:8905, который занят имуществом и необходим для его использования.

Имущество передано на основании п.1.2. договора для осуществления деятельности по производству пищевых продуктов.

Арендатору согласно пунктов 4.2.4.-4.2.5. договора предоставлено право производить текущий ремонт имущества, с согласия арендодателя выполнять капитальный ремонт имущества с последующим зачетом затрат на его проведение в счет арендной платы.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.5.1. договора, определен исходя из величины месячной арендной платы, установленной на основании отчета об оценке объекта оценки от 25.10.2017 №1537/17, изготовленного ООО "Консалтинговое агентство "Спектр", составляет 40 146,50 руб. в месяц с учетом НДС.

Арендная плата включает плату за пользование имуществом и земельным участком.

Договор заключен сроком на 5 лет с даты подписания акта приема-передачи имущества (п.8.2. договора).

Актом от 13.11.2017 (л.д.101) стороны зафиксировали техническое состояние имущества: кровля – в неудовлетворительном состоянии, происходит повсеместное протекание, внутренняя отделка помещения – требуется капитальный ремонт, система отопления – в рабочем состоянии, в части помещения радиаторы демонтированы, отключены от подачи теплоносителя, канализация – происходит систематическое засорение канализационных колодцев, система электроснабжения – находится в нерабочем состоянии, вентиляция – в нерабочем состоянии, требуется проведение капительного ремонта инженерных сетей с заменой трубопроводов и приборов санфаянса.

Арендатор принял у арендодателя имущество по акту приема-передачи от 18.12.2017 (л.д.42), в котором стороны прямо предусмотрели, что технические характеристики и состояние имущества отражены в акт осмотра от 13.11.2017, являющемся приложением к акту.

В адрес арендатора истцом направлялось почтой требование №331/09-2 от 16.01.2019 (л.д.22-23) о необходимости погашения задолженности за период с декабря 2017 года по январь 2019 года в размере  423 647,67 руб., неустойки за период с 29.11.2017 по 15.01.2019 в размере 76 758,62 руб. Поскольку требования арендодателя были оставлены арендатором без удовлетворения, первоначальный истец обратился в суд за защитой своих прав.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а требования встречного иска отклоняются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 этой же статьи сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011 № 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

В материалы дела представлен подписанный сторонами с приложением печатей договор аренды №6 от 18.12.2017. Договор содержит ясные недвусмысленные формулировки относительно предмета договора (п.1.1. договора), срока действия договора (п.8.2), размера арендной платы (п.5.1 договора). Имущество передано по подписанному сторонами спора акту приема-передачи имущества от 1.12.2017 (л.д.42) без замечаний.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Однако если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Дополнительно материалами дела подтверждается частная оплата арендатором арендной платы в размере 34 022,46 руб. платежным поручением №10 от 17.01.2018 (л.д.23).

Арендатор письмом от 15.04.2018 (л.д.79) обращался в адрес арендодателя о возможности приостановления действия спорного договора аренды №6 от 18.12.2017. Материалы дела содержат письма арендатора в адрес арендодателя от 20.04.2019 (л.д.75-76), от 17.05.2019 (л.д.72-73) о согласовании арендатору возможности проведения капитального ремонта в помещении.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что арендатор совершал действия, направленные на исполнение условий этого договора. Следовательно, арендодатель признавал договор аренды №6 от 18.12.2017 и исполнял его условия.

Довод первоначального ответчика о том, что договор не прошел государственную регистрацию подлежат отклонению, как опровергнутый материалами дела. Так, в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14.06.2019 №КУВИ-001/2019-13212914, согласно которому в отношении спорного имущества зарегистрированы права аренды Общества с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" (номер государственной регистрации  № 72:23:0214002:8158-72/001/2017-2  от 22.12.2017).

Довод первоначального ответчика о том, что при заключении договора аренды арендодатель не выдал арендатору технический паспорт имущества, кадастровый план земельного участка, не влияет на правовую характеристику спорного договора как незаключенного. 

Суд отдельно исследовал довод первоначального ответчика о том, что у имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, которые не могли быть выявлены на момент передачи имущества. Ответчик во встречном исковом заявлении приводит аргумент о невозможности использования переданного имущества из-за наличия в нем недостатков – отсутствия электроэнергии. Суд отклоняет данный довод, исходя из нижеследующего.

 В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, действуя добросовестно и разумно, арендатор на момент подписания договора мог и должен был осмотреть арендуемое имущество, установить наличие или отсутствие недостатков, препятствующих его эксплуатации в соответствии разрешенным использованием. Из акта приема-передачи, акта осмотра следует, что арендатор принял имущество, а арендодатель указал на отсутствие претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому имуществу, а также о том, что о недостатках имущества – нерабочему состоянию системы электроснабжения – арендатору известно.

Суд полагает, что указанные ответчиком недостатки не могут считаться скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества регламентирована ст. 612 ГК РФ. Так, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Из содержания приведенной нормы следует, что отсутствует возможность признания договора незаключенным в случае выявления недостатков в арендованном имуществе. Требования, предусмотренные ст.612 ГК РФ, первоначальным ответчиком не заявлялись, предметом настоящего судебного разбирательства не являются.

Довод первоначального ответчика о недостаточном контроле арендодателем сохранности и целевого использования государственного имущества суд отклоняет в силу того, что обязанность по страхованию арендованного имущества лежит на арендаторе. Соответственно, неисполнение арендатором обязанности не может повлиять на квалификацию договора в качестве незаключенного. 

Таким образом, оснований для признания договора аренды №6 от 18.12.2017 незаключенным не имеется.

Исследуя требования первоначального истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 457 670,13 руб. за период с 01.01.2018 по 28.02.2019 по договору аренды №6 от 18.12.2017, суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из анализа условий договора аренды №6 от 18.12.2017 следует, что данный договор соответствует требованиям части 1 статьи 654 ГК РФ.

В статьях 606 и 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Утверждения истца о передаче нежилого помещения подтверждены представленными им документами, ответчиком не оспорены.

Поскольку истцом доказано возникновение, частичное погашение и текущий размер задолженности, на основании изложенного, учитывая, что факт передачи имущества в аренду подтвержден, доказательства оплаты задолженности ответчиком по договору не представлены по причинам, за которые отвечает ответчик, требования истца о взыскании с  ответчика задолженности в размере 457 670,13 руб. по договору аренды №6 от 18.12.2017  за период с января 2018 года по февраль 2019 года включительно являются обоснованными.

Первоначальным истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 91 434,82 руб.  за период с 29.12.2017 по 18.02.2019.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, правовым основанием для взыскания определенной договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Стороны предусмотрели, что арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п.5.2 договора). За просрочку перечисления арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (п.6.1. договора).

Проверив расчет неустойки по договору (л.д.21), суд полагает, что расчет составлен арифметически правильно, в соответствии с условиями договора, действующим законодательством, фактическими обстоятельствами дела, период аренды подтвержден документально.

Согласно правовой позиции, продемонстрированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик просит применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до 22 879,00 руб., рассчитанной на основании ключевой ставки ЦБ РФ (л.д.82-83), указывает на чрезмерно высокий процент неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

По смыслу приведенных норм права с учетом разъяснений, приведенных в пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Размер неустойки, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, соответствует тому, который обычно применяется в аналогичных отношениях.

С учетом изложенного выше в совокупности, взыскание с первоначального ответчика в пользу первоначального истца 91 434,82 руб. неустойки за период с 29.12.2017 по 18.02.2019 отвечает критерию соразмерности.

Первоначальным ответчиком при обращении в суд была уплачена государственная пошлина платежным поручением №203 от 10.06.2019 в размере 6 000,00 руб. (л.д.90).

На основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы арендатора подлежит отнесению на него.

На основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ, первоначальный истец освобожден от уплаты государственной пошлины. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 года № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" поскольку до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена, принимая во внимание удовлетворение судом заявленных требований по первоначальному иску, государственная пошлина взыскивается с первоначального ответчика непосредственно в доход федерального бюджета в размере 13 982,00 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 457 670,13 руб. задолженности, 91 434,82 руб. неустойки. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сладкий мир" в доход федерального бюджета Российской Федерации 13 982,00 руб. государственной пошлины. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья       М.В. Голощапов