ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-198085/21-37-1388

г. Москва

04 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Лифинцевым В.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК" (115304 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА КАНТЕМИРОВСКАЯ ДОМ 17КОРПУС 1 ПОМ. IV КОМ. 1-2, ОГРН: 1167746776746, Дата присвоения ОГРН: 17.08.2016, ИНН: 7724378248)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

при участии представителей:

(до перерыва):

от истца – адвокат Талызина Н.В., по доверенности от 15.09.2021; Кирина В.М., по доверенности от 15.09.2021;

от ответчика – Мерненко Э.С., по доверенности от 19.11.2021 № 33-Д-852/21.

(после перерыва):

от истца – адвокат Талызина Н.В. по доверенности от 15.09.2021; Беспалов С.А. по доверенности от 15.09.2021;

от ответчика – Караваева А.О. по доверенности от 19.11.2021 № 33-Д-841/21;

эксперт – Марченкова С.В. (личность установлена по паспорту)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МАК» (ООО «МАК», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 21.06.2022 в порядке статьи  49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованиями урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МАК» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп.1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

п. 3.1.

Цена Объекта определяется как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 12 296 108,91 (Двенадцать миллионов двести девяносто шесть тысяч сто восемь) руб. 91 коп.

Рыночная стоимость Объекта составляет 20 858 257 (Двадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят семь) рублей в соответствии с экспертным заключением от 19.04.2022г., выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемых в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 8 562 148 (Восемь миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи сто сорок восемь) рублей 09 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.3.

На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату принятия распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 20.02.2021 № 7080 о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

п.3.4.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п.1.9). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 146 382,25 (сто сорок шесть тысяч триста восемьдесят два) руб. 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня постановки Продавцом выделенных частей Объекта на кадастровый учет (п. 1.1. и 1.6. Договора) и до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

П. 5.5.

Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в сумме, превышающей предусмотренные Договором неустойки.

П. 5.9. Исключить

П. 5.10. Исключить

П. 7.4. Исключить

П. 7.5. Исключить 

П. 7.6. Исключить

П. 7.9. Исключить

П. 7.11. Исключить

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Закон № 18 от  29.09.2021. 

Законом города Москвы от  29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города  Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 21.06.2019г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «МАК» (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта  нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00852/19, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 209,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1.

Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен  с 30.05.2019г. до 30.05.2029г.

Договор аренды № 00-00852/19 от 21.06.2019г. зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «МАК» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «МАК» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 29.06.2021 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Департамент направил ООО «МАК» проект договора купли-продажи указанного выше объекта с предложением подписать в течение 30 календарных дней договор № 59-7180 от 12.08.2021 купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м, с выкупной ценой 29 401 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.07.2021 № М876-21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 30.07.2021 № 214/936-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному ООО «КОНТИ» по заказу истца, рыночная стоимость помещения общей площадью 209,6 кв.м составила 6 520 735 руб. 00 коп.

Истец указал, что с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения нежилого помещения (капитальные работы), связанные с перепланировкой помещения.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 23.03.2021 г. № 210319-0н, выполненного ООО «КОНТИ», стоимость работ составляет 8 562 148 руб. 00 коп.

Согласно п. 6. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По мнению истца, в предложенном проекте договора купли-продажи Департамент городского имущества г. Москвы, злоупотребляя своим доминирующим положением, установил неравные, дискриминирующие условия для Покупателя - субъекта малого предпринимательства.

Так, п. 5.5. указанного договора Продавец обязывает Покупателя возмещать убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек, при этом п. 5.10 устанавливает фактический запрет на применение ст. 333 ГК РФ.

Часть 2 статьи 9 ГК РФ устанавливает, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (но не договором).

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Истец полагает, что в пунктах 7.4, 7.5, 7.6, 7.9, 7.11 договора купли-продажи Департамент преднамеренно снимает с себя ответственность за неисполнение им действий по формированию объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учет. В случае отказа Росреестра в государственной регистрации перехода прав на несформированный Объект, Департамент предлагает расторгнуть договор купли-продажи во внесудебном порядке, а выплаченную Обществом часть стоимости объекта зачесть в качестве арендной платы.

Согласно доводам общества, вышеперечисленные пункты договора купли-продажи нарушают законные права и интересы Общества, ставят его в неравное положение с экономически более сильным субъектом - Департаментом, что нарушает такие основы гражданского законодательства как равенство участников гражданского оборота, является навязыванием невыгодных, дискриминирующих условий вопреки принципу свободы договора, закрепленной в ст. 1 ГК РФ.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, общество направило в адрес ответчика протокол разногласий от 07.09.2021 к проекту договора, содержащий предложение заключить договор купли-продажи по цене 6 520 735 руб. 00 коп. 

Решением от 10.09.2021 № 33-5-63331/21-(0)-7 департамент отказал истцу в подписании договора на условиях, предложенных истцом.

ООО «МАК» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества на условиях прилагаемого проекта по цене, предложенной истцом (с учетом сделанного истцом уточнения), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Определением суда от 05.04.2022г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручено  эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Марченковой Светлане Владимировне.

Экспертом Марченковой С.В. даны ответы на поставленные судом вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 26.07.2021 № М876-21, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ на вопрос 1.

Отчет об оценке № М876-21 от 26 июля 2021 г., составленный ООО «Оценка и Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию.

2. Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 26.07.2021 № М876-21, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1 по состоянию и в ценах на 29.06.2021 г.?

Ответ на вопрос 2.

Эксперт не подтверждает стоимость нежилых помещений общей площадью 209,6 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, определенную Оценщиком в Отчете об оценке, так как Экспертом выявлены существенные ошибки, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости. Выявленные несоответствия привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки.

3. Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, по состоянию и в ценах на 29.06.2021 г.?

Ответ на вопрос 3.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1, по состоянию на 29 июня 2021 г. составляет: 20 858 257 (двадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят семь) руб. без учета НДС.

По ходатайству ответчика эксперт Марченкова С.В. была вызвана в суд и допрошена в судебном заседании 28.06.2022г.

Ответчик представил письменные вопросы для эксперта, задал устные вопросы эксперту.

Эксперт ответил на устные вопросы ответчика, представил письменные ответы на вопросы ответчика для приобщения к материалам дела.

1) Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт определил итоговую стоимость объекта исследования без учета НДС, тогда как величина рыночной стоимости не должна зависеть от особенностей налогообложении НДС?

Ответ: Данная позиция и ссылки на источники информации относятся к вопросу оспаривания кадастровой стоимости и оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.02.2020 № 5-КА19-54 отмечается, что «При определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости».

При этом, объектом обложения НДС являются операции, указанные в пп. 1 - 4 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Организации и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами, если им реализуется (передается) не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования. Об этом говорится в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. Налоговые агенты должны расчетным путем определить сумму НДС, удержать ее из выплачиваемых доходов и перечислить в бюджет. С 1 апреля 2011 г. действует исключение из данного правила. Указанные операции не являются объектом обложения НДС для тех субъектов малого и среднего предпринимательства, которые арендуют находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество и выкупают его в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). Соответствующее дополнение внесено в пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Кроме того, судебная практика по данному вопросу такова, что стоимость по категории дел определяется Экспертами без учета НДС.

Таким образом, доводы, представленные стороной, являются несостоятельными по причине отсутствия аргументов в данной категории дел, а также по причине того, что позиция стороны, изложенная в Отчете, также рассматривается относительно НДС/без НДС.

Таким образом, доводы, представленные стороной, являются несостоятельными по причине обоснованности выводов Эксперта, а также в связи с тем, что информация о наличии НДС подтверждена источниками.

2) Вопрос Эксперту: в связи с чем эксперт использует для расчета необоснованные данные, противоречащие анализу рынка и собственным выводам Эксперта?

Ответ: Утверждение стороны является необоснованным, так как Экспертом проведён анализ ставки капитализации по рыночным данным.

Так, на стр. 94 Заключения, допущена техническая опечатка, связанная с копированием из исходного файла. При этом, источник, согласно которому принято значение ставки капитализации, указан Экспертом (также выделено принятое значение).

Также, если проанализировать иные источники информации, то ставка капитализации в среднем составляет 12,36%, что сопоставимо с принятым значением 12%.

В связи с данным фактом, прошу читать на стр. 94 следующим образом:

«Ставка капитализации принята в размере 12% (по совокупности характеристик местоположения и текущего назначения)».

Таким образом, доводы, представленные стороной, являются несостоятельными по причине обоснованности полученного Экспертом значения. Принятое Оценщиком значение ставки капитализации в рамках расчета соответствует уровню среднерыночных показателей для данного класса. 

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Истец возражал относительно удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ, с учетом результатов допроса эксперта.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 29.06.2021 г. – дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп. 1.

 Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Марченковой С.В.  по арбитражному делу № А40-198085/2021-37-1388, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения в размере 20 858 257 руб. 00 коп. является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объекта экспертизы сформирован экспертом Марченковой С.В. на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Согласно доводам истца, проведенные неотделимые улучшения в арендуемом помещении подтверждаются Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения, Сметным расчетом на выполнение работ по ремонту от 05.10.2019г., Договором подряда № 59 от 05.10.2019, Актом № 59 от 05.01.2020 года.

Истец полагает, что стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию  в размере 8 562 148 руб. 00 коп.,  в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, должна засчитываться в счет оплаты приобретаемого объекта.

У суда отсутствуют основания для вычета из цены объекта, определенной экспертизой, суммы, определенной истцом как стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, поскольку осуществление неотделимых улучшений в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ производится только с согласия арендодателя.  

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку в отношении спорного объекта недвижимости согласие арендодателя не было получено, арендатор не вправе требовать возмещение таких улучшений, в том числе посредством вычета стоимости неотделимых улучшений из цены выкупа.

Суд также учитывает, что согласно абз. 3 п. 3.1. договора купли продажи недвижимости № 59-7180 от 12.08.2021, «в случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит».

Договор аренды также предусматривает необходимость получения согласия арендодателя на перепланировку, когда такая перепланировка влечет внесение изменений в ЕГРН, в том числе в части площади объекта (п. 5.3.4. договора аренды № 00-00852/19 от 21.06.2019г.). 

Согласно п. 5.3.4. договора аренды № 00-00852/19 от 21.06.2019г. Арендатор имеет право:

Производить перепланировку Объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, стоимость неотделимых улучшений, определенная в договоре между истцом и некой подрядной организацией не может подтверждать действительную их стоимость.

Истец просит изменить либо исключить из проекта договора купли-продажи разделы, содержащие обязанности Покупателя.

Пункт 5.5.

Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

Пункт 5.9.

В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта.

Пункт 5.10.

Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, т.е. гражданско-правовое обязательство.

Пунктом 2 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что штрафные санкции являются не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Условия данного пункта договора не нарушают права истца, касаются обязанностей собственника (покупателя) и не противоречат закону, направлен на защиту прав Департамента, осуществляющего свою деятельность на основании Положения о Департаменте, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», в связи с чем исключению из договора не подлежит, в соответствии с ч. 1 ст. 12 ГК РФ.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.9 договора Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта. Истец просит исключить данный пункт.

Условия договора, связанные с оформлением электронной закладной и страхованием выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Закона об ипотеке, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 5.9 договора не подлежит изменению или исключению.

Пункт 7.4.

Стороны договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным.

Пункт 7.5.

В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет Продавца средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта), при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления.

Указанное в настоящем пункте право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона).

Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Исходя из этого, обязанность возместить убытки возникает у стороны, которая представила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие же заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Требования об исключении либо изменении пунктов договора не подлежат удовлетворению, поскольку включение в договор дополнительных условий для реализации преимущественного права противоречит ФЗ № 159.

«Последующие залогодержатели в случае просрочки вправе обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ».

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Таким образом, данный пункт Договора дублирует Закон № 159-ФЗ, а также соответствует Закону об ипотеке и не противоречит законодательству.

Пункт 7.6.

В случае, предусмотренном п. 7.5 Договора, Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Продавцу.

В соответствии с Законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляемыми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Условия данного пункта договора не нарушают права истца и не противоречат закону о регистрации, направлены на соблюдение норм по регистрации имущества.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Порядок государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Частью 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, истец обязан осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с пунктом в редакции Департамента.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 7.6. не подлежит исключению или изменению.

Пункт 7.9.

В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи.

Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу.

Органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления наделены правом самостоятельно, наряду с установленными ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ формами поддержки, оказывать иные формы поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов (ч. ч. 1 и 3 ст. 16).

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ условия и порядок оказания поддержки субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, устанавливаются нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, принимаемыми в целях реализации государственных программ (подпрограмм) РФ, государственных программ (подпрограмм) субъектов РФ, муниципальных программ (подпрограмм).

Например, п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, на льготных условиях (Перечень).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Пункт 7.11.

В случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Федеральным законом от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» введен п. 8.3, предусматривающий сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения в случаях, предусмотренных Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»

В рамках реновации жилищного фонда в г. Москве, в частности, осуществляется снос многоквартирных жилых домов, включенных в Программу реновации, и переселение жителей таких домов в равнозначные жилые помещения в построенных для этих целей многоквартирных домах либо предоставление им равноценного возмещения (п. 5.1 Программы реновации, утв. Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП).

Действующая Программа реновации принята на срок до 2032 г. (п. 6 Постановления Правительства Москвы № 497-ПП).

Данный пункт договора оставлен в редакции Департамента, что подтверждается судебной практикой по делам №№ А40-139027/19, А40-280957/19, А40-82943/20.

Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 № 60 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем, изменение пунктов договора в редакции, предложенной Заявителем, и  исключение пунктов не может быть принято Департаментом.

Таким образом, поскольку понуждение к заключению договора не является предметом настоящего спора, заявленное требование не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя.

Вместе с тем, цена объекта недвижимости является самым существенным условием договора купли-продажи, и на основании ст. 82 АПК РФ может быть проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии с Федеральным закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Департаментом заключаются договоры купли-продажи недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе во исполнение вступивших в законную силу судебных актов.

В связи с вступлением в действие 15.10.2021 Закона города Москвы от 29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 года № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» (Закон города Москвы от 29.09.2021 № 18) изменена редакция ч. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» (Закон города Москвы от 17.12.2008 № 66), в соответствии с которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы увеличен до 7 лет.

Действие положения ч. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 (в редакции Закона города Москвы от 29.09.2021 № 18) распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу Закона городаМосквы от 29.09.2021 № 18.

Таким образом, исковые требования об урегулировании разногласий в части размера повременных платежей (п. 3.4 договоров), рассчитанных в соответствии с предыдущей редакцией Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 как 1/20 для квартальных или 1/60 для месячных от цены договора (п. 3.1 договоров), подлежат изменению.

Кроме того, истцом не представлено обоснований несоответствия пунктов Договора законодательству, и не указано, каким образом нарушаются права истца.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию истца возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп.1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м, по цене 12 296 108,91 руб. 91 коп., с изложением спорных пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в редакции истца от 21.06.2022г.

Суд считает возможным урегулировать  разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МАК» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп.1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м, изложив пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«п. 3.1.

Цена Объекта составляет 20 858 257 (двадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № А40-198085/21-37-1388 от 08.04.2022г. ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Марченковой С.В.

В случае изменения в результате произведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

п. 3.3. принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

п.3.4.

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 248 312 (Двести сорок восемь тысяч триста двенадцать) руб. 58 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

п. 5.5. принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Пункты 5.9., 5.10., 7.4. , 7.5., 7.6., 7.9., 7.11 принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Расходы по оплате госпошлины и экспертизы  относятся на истца. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 131, 165, 217, 309, 310, 317.1, 330, 334, 329, 395, 421, 431, 433, 445, 446, 450, 551, 614, 622, 623, 809, 823 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК" (115304 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА КАНТЕМИРОВСКАЯ ДОМ 17КОРПУС 1 ПОМ. IV КОМ. 1-2, ОГРН: 1167746776746, Дата присвоения ОГРН: 17.08.2016, ИНН: 7724378248) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи отказать. 

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МАК» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кантемировская, д. 17, корп.1, с кадастровым номером 77:05:0005011:8499, общей площадью 209,6 кв.м, изложив пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«п. 3.1.

Цена Объекта составляет 20 858 257 (двадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч двести пятьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта № А40-198085/21-37-1388 от 08.04.2022г. ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Марченковой С.В.

В случае изменения в результате произведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

п. 3.3. принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

п.3.4.

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 248 312 (Двести сорок восемь тысяч триста двенадцать) руб. 58 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

п. 5.5. принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Пункты 5.9., 5.10., 7.4. , 7.5., 7.6., 7.9., 7.11 принять в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова