Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-39455/2022

г. Краснодар

04 декабря 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 04 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кауфман И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования Апшеронский район, г. Апшеронск 

к ООО «ВИЛЛАЛИЛА», пос. Мезмай 

к ФИО1, пос. Мезмай

о сносе самовольных построек – зданий с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по адресу: 

<

...>; исключении из ЕГРН записей о праве собственности ФИО1 на данные объекты; взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда,

при участии:

от истца: ФИО2

от ответчиков: ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Апшеронский район обратилась с исковым заявлением к ООО «ВИЛЛАЛИЛА» с требованиями о сносе самовольных построек – зданий с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по адресу: 

<

...>; исключении из ЕГРН записей о праве собственности ФИО1 на данные объекты; взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

Определением суда от 22.11.2022 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1.

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчики в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

От экспертной организации ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» поступили письменные пояснения по запросу суда.

Истцу предложено представить доказательства исполнения определения суда от 03.04.2023г. о внесении на депозитный счет суда 98 752,80 руб. в счет доплаты за проведение судебной экспертизы.  

В судебном заседании 21.11.2023 г. объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 27.11.2023 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя ответчиков – ФИО3

Истец доказательств дополнительного внесения денежных средств на депозитный счет суда не направил.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику – ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 2 127 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2471, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома (с возможностью ведения личного подсобного хозяйства); гостевые дома (при условии размещения необходимого расчетного количества парковочных мест (отдельно стоящих, встроенных, подземных) на территории участка), по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.04.2022 г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 07.04.2022 г. за ответчиком – ФИО1 зарегистрировано право собственности на расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости:

- жилой дом, общей площадью 30,7 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2062, год постройки – 2018, количество этажей – 1;

- жилой дом, общей площадью 52,1 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2064, год постройки – 2018, количество этажей – 1;

- жилой дом, общей площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2063, год постройки – 2018, количество этажей – 1;

- жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2121, год постройки – 2019, количество этажей – 1.

27.04.2022 г. на основании исполнения пунктов протокола заседания проверки выездной комиссии соблюдения градостроительного и земельного законодательства, сохранения зеленого фонда на территории муниципального образования Апшеронский район от 30.11.2021 г. № СБ-25, ведущим специалистом отдела муниципального контроля администрации муниципального образования Апшеронский район, с участием кадастрового инженера, проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471, по результатам которого установлено, что на земельном участке расположены следующие строения:

- здание с кадастровым номером 23:02:1103001:2062, используемое в коммерческих целях по предоставлению гостиничных услуг, не в соответствии с выданным разрешением на строительство от 31.08.2015 г. № 23-Ru23502307-13-2015;

- здание с кадастровым номером 23:02:1103001:2063, используемое в коммерческих целях по предоставлению гостиничных услуг, имеющее два отдельных входа и разделенное на два самостоятельных помещения стеной, без разрешительной документации;

- здание с кадастровым номером 23:02:1103001:2064, используемое в коммерческих целях по предоставлению гостиничных услуг, не в соответствии с выданным 23.10.2019 г. № 226 уведомлением о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

- здание с кадастровым номером 23:02:1103001:2121, используемое в коммерческих целях по предоставлению гостиничных услуг, имеющее два отдельных входа и разделенное на два самостоятельных помещения стеной, без разрешительной документации.

Как указывает администрация, во всех строениях ведется коммерческая деятельность по предоставлению гостиничных услуг, что образует единый гостиничный комплекс «ВиллаЛилла».

Указанные обстоятельства отражены в представленных истцом актах визуальной фиксации использования земельного участка №№ 67, 68 от 27.04.2022 г., а также приложенном фотоматериале.

Ссылаясь на то, что спорные объекты возведены самовольно и используются не по целевому назначению, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, администрация обратилась в суд с настоящим иском о сносе в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Возражая против исковых требований, ответчик – ФИО1 ссылается на то, что жилые дома с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2062 и 23:02:1103001:2121 возведены в установленном порядке в соответствии с уведомлениями администрации о соответствии построенных жилых домов требованиям градостроительного законодательства, а два объекта с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063 и 23:02:1103001:2064 зарегистрированы в ЕГРН в упрощенном порядке как вспомогательные объекты.

Ответчик - ООО «ВИЛЛАЛИЛА» в отзыве на исковое заявление указал, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку спорные объекты принадлежат ФИО1

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом, либо за его счет.

В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В обоснование предъявления исковых требований к ответчику - ООО «ВИЛЛАЛИЛА» администрация ссылается на то, что юридический адрес данного общества совпадает с адресом спорных объектов: 

<

...>, а учредителем и директором общества является собственник спорных объектов – ФИО1

Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются основанием для предъявления исковых требований о сносе к обществу.

Суд приходит к выводу, что ООО «ВИЛЛАЛИЛА» в рассматриваемом случае является ненадлежащим ответчиком, поскольку собственником спорных объектов согласно представленным выпискам из ЕГРН, является ФИО1

Таким образом, в удовлетворении исковых требований администрации, предъявленных к ООО «ВИЛЛАЛИЛА», следует отказать.

При рассмотрении исковых требований к ответчику – ФИО1 суд руководствуется следующим. 

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 образован 14.04.2021 г. путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2102 и 23:02:1103001:2104.

Как следует из материалов регистрационного дела, 28.04.2014 г. администрацией Мезмайского сельского поселения Апшеронского района ФИО1 выдано разрешение № 23-RU23502307-07 на строительство индивидуального жилого дома с размерами в плане 11,0 х 12,0 на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:26 по адресу: 

<

...>, со сроком действия 10 лет (л.д. 62, Т. 2).

15.10.2018 г. ФИО1 направила в администрацию уведомление об окончании строительства жилого дома, площадью застройки 52,1 кв.м.

02.11.2018 г. администрацией выдано ФИО1 уведомление № 32 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:1803, требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 65, Т.2).

На основании указанных документов, а также технического плана от 19.09.2018 г. и декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018 г., на кадастровый учет в ЕГРН был поставлен одноэтажный жилой дом, общей площадью 52,1 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2064; право собственности ответчика – ФИО1 в отношении данного объекта зарегистрировано 20.02.2019 г.

Также, 31.08.2015 г. администрацией Мезмайского сельского поселения Апшеронского района ФИО1 выдано разрешение № 23-RU23502307-13-2015 от 31.08.2015 г. на строительство индивидуального жилого дома размерами в плане 11,0 х 12,0 м, фундамент – ленточный бетонный, стены – кирпичные, перекрытие – деревянное, кровля – металлопрофиль по деревянной обрешетке, на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:1804 по адресу: 

<

...>, со сроком действия 10 лет (л.д. 109-110, Т.2).

15.10.2018 г. ФИО1 направила в администрацию уведомление об окончании строительства жилого дома, площадью застройки 30,7 кв.м.

02.11.2018 г. администрацией выдано ФИО1 уведомление № 32 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:1803, требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 108, Т.2).

На основании указанных документов, а также технического плана от 19.09.2018 г. и декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018 г., на кадастровый учет в ЕГРН был поставлен одноэтажный жилой дом, общей площадью 30,7 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2062; право собственности ответчика – ФИО1 в отношении данного объекта зарегистрировано 07.02.2019 г.

Кроме того, 31.08.2015 г. администрацией Мезмайского сельского поселения Апшеронского района ФИО1 было выдано разрешение № 23-RU23502307-12-2015 от 31.08.2015 г. на строительство индивидуального жилого дома размерами в плане 11,0 х 12,0 м, фундамент – ленточный бетонный, стены – кирпичные, перекрытие – деревянное, кровля – металлопрофиль по деревянной обрешетке, на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:1803 по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, п. Мезмай, ул. Больничная, 31, со сроком действия 10 лет (л.д. 41-42, Т.2).

На основании указанного разрешения на строительство, а также технического плана от 19.09.2018 г. и декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018 г., на кадастровый учет в ЕГРН был поставлен одноэтажный жилой дом, общей площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2063; право собственности ответчика – ФИО1 в отношении данного объекта зарегистрировано 07.02.2019 г.

Впоследствии, 11.10.2019 г. ФИО1 также направила в администрацию уведомление о планируемом строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2104.

Администрацией выдано ФИО1 уведомление № 226 от 23.10.2019 г. о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома, установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (л.д. 130, Т.1).

13.12.2019 г. ФИО1 направила в администрацию уведомление об окончании строительства жилого дома, площадью застройки 57,62 кв.м.

02.11.2018 г. администрацией выдано ФИО1 уведомление № 96 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2104, требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 135, Т.1).

На основании указанных документов, а также технического плана от 05.12.2019 г. и декларации об объекте недвижимости от 04.12.2019 г., на кадастровый учет в ЕГРН был поставлен одноэтажный жилой дом, общей площадью 49,6 кв.м., с кадастровым номером 23:02:1103001:2121; право собственности ответчика – ФИО1 в отношении данного объекта зарегистрировано 22.01.2020 г.

Постановлением администрации Мезмайского сельского поселения Апшеронского района от 16.04.2021 г. № 32 земельному участку с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 присвоен почтовый адрес: 

<

...>; жилому дому с кадастровым номером 23:02:1103001:2063 присвоен почтовый адрес: 

<

...>/1; жилому дому с кадастровым номером 23:02:1103001:2062 присвоен почтовый адрес: 

<

...>/2; жилому дому с кадастровым номером 23:02:1103001:2064 присвоен почтовый адрес: 

<

...>/3; жилому дому с кадастровым номером 23:02:1103001:2121 присвоен почтовый адрес: 

<

...>/4. 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда от 20.02.2023 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (ИНН 

<

***>) ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Установить, находятся ли спорные объекты с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062 на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по адресу: 

<

...>?

2. Установить технические характеристики указанных объектов: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента, наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.

Являются ли указанные объекты капитальными или нет, и по каким признакам.

3. Соответствуют ли технические параметры спорных объектов характеристикам, указанным в документах регистрационных дел:

- объекта с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063 техническим характеристикам разрешения на строительство от 31.08.2015г. №23-RU23502307-12 2015, Декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г.;

- объекта с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2064 техническим характеристикам разрешения на строительство от 28.04.2014г. №RU23502307-12, уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., Декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г.;

- объекта с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2121 техническим характеристикам уведомления об окончании строительства объекта от 13.12.2019г., Декларации об объекте недвижимости от 04.12.2019г., техническому плану здания;

- объекта с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2062 техническим характеристикам разрешения уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., Декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018 г.

Если соответствуют, составить сравнительную таблицу соответствия технических показателей по указанным разрешениям, уведомлениям, декларациям, техническим планам и фактически существующих у спорных объектов.

Если не соответствуют, то установить данные несоответствия и возможность их приведения в соответствие с указанными параметрами.

4. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия и возможность приведения в соответствие.

5. Установить расстояние (отступы) от спорных объектов до границ земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 и на смежных земельных участках, а также относительно друг друга.

Составить схему их размещения на земельном участке.

6. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым используется каждый спорный объект, целевое использование.

Установить, являются спорные объекты самостоятельным или вспомогательным. Если объекты являются вспомогательными, указать по отношению к какому объекту и по каким признакам.

7. Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В комплексном заключении судебной экспертизы № 11-ЭЗ/2023 от 28.07.2023 г. экспертами ФИО4, ФИО5, ФИО6 сделаны следующие выводы:

1. В результате построения границы земельного участка с кадастровым номером номером 23:02:1103001:2471 по сведениям ЕГРН и отображения местоположения спорных объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062 по данным произведенных геодезических измерений установлено, что спорные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером номером 23:02:1103001:2471 по адресу: 

<

...>.

2. В результате экспертного осмотра установлены следующие технические характеристики спорных объектов:

а) объект с КН 23:02:1103001:2063:

- размер, м – 10,15*6,85

- площадь, кв.м. – 61,5 (44,9+4+12,6)

- площадь застройки, кв.м. – 69,5

- высота, м (от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа) – 3,3-4

- этажность, м – 1

- материал стен – пеноблок, наружная отделка – оштукатурено

- фундамент – ленточно-бетонный, свайно-ростверковый

- наличие и вид коммуникаций – электричество сетевое, водоснабжение сетевое, отопление электрическое, канализация местная.

Фототаблица объекта представлена в исследовательской части заключения.

Учитывая вышеуказанные характеристики объекта, экспертом установлено следующее: для перемещения исследуемого объекта потребуется произвести демонтаж: кровли, конструкции крыши, ограждающих конструкций, фундамента. 

В ходе осмотра установлено, что демонтаж и перемещение невозможно без причинения ущерба основным конструкциям объекта. После демонтажа объекта для его восстановления в прежнем виде и использованию по целевому назначению невозможно без устройства фундамента, стен, конструкции крыши, кровли.

На основании изложенного у объекта с КН 23:02:1103001:2063 имеются признаки капитальности: 

- прочная связь с землей, в ходе визуального осмотра установлено, что у строения имеются конструкции бетонного, свайного фундамента с ростверком;

- отсутствие возможности перемещения объекта без потери его основного назначения и утраты основных строительных конструкций (фундамента, блочных стен, конструкции крыши, кровли).

Таким образом, экспертами установлено, что исследуемый объект с КН 23:02:1103001:2063 является объектом капитального строительства (объектом недвижимого имущества).

б) объект с КН 23:02:1103001:2064:

- размер, м – 10,38*8,73

- площадь, кв.м. – 79,0

- площадь застройки, кв.м. – 90,6

- высота, м (от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа) – 3,1-4,8

- этажность, м – 1

- материал стен – пеноблок, наружная отделка – оштукатурено

- фундамент – свайно-ростверковый

- наличие и вид коммуникаций – электричество сетевое, водоснабжение сетевое, отопление электрическое, канализация местная.

Фототаблица объекта представлена в исследовательской части заключения.

Учитывая вышеуказанные характеристики объекта, экспертом установлено следующее: для перемещения исследуемого объекта потребуется произвести демонтаж: кровли, конструкции крыши, ограждающих конструкций, фундамента. 

В ходе осмотра установлено, что демонтаж и перемещение невозможно без причинения ущерба основным конструкциям объекта. После демонтажа объекта для его восстановления в прежнем виде и использованию по целевому назначению невозможно без устройства фундамента, стен, конструкции крыши, кровли.

На основании изложенного у объекта с КН 23:02:1103001:2064 имеются признаки капитальности: 

- прочная связь с землей, в ходе визуального осмотра установлено, что у строения имеются конструкции бетонного, свайного фундамента с ростверком;

- отсутствие возможности перемещения объекта без потери его основного назначения и утраты основных строительных конструкций (фундамента, блочных стен, конструкции крыши, кровли).

Таким образом, экспертами установлено, что исследуемый объект с КН 23:02:1103001:2064 является объектом капитального строительства (объектом недвижимого имущества).

в) объект с КН 23:02:1103001:2121:

- размер, м – 6,57*8,77

- площадь, кв.м. – 49,6

- площадь застройки, кв.м. – 57,6

- высота, м (от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа) – 3,1-3,9

- этажность, м – 1

- материал стен – пеноблок, наружная отделка – оштукатурено

- фундамент – свайно-ростверковый

- наличие и вид коммуникаций – электричество сетевое, водоснабжение сетевое, отопление электрическое, канализация местная.

Фототаблица объекта представлена в исследовательской части заключения.

Учитывая вышеуказанные характеристики объекта, экспертом установлено следующее: для перемещения исследуемого объекта потребуется произвести демонтаж: кровли, конструкции крыши, ограждающих конструкций, фундамента. 

В ходе осмотра установлено, что демонтаж и перемещение невозможно без причинения ущерба основным конструкциям объекта. После демонтажа объекта для его восстановления в прежнем виде и использованию по целевому назначению невозможно без устройства фундамента, стен, конструкции крыши, кровли.

На основании изложенного у объекта с КН 23:02:1103001:2121 имеются признаки капитальности: 

- прочная связь с землей, в ходе визуального осмотра установлено, что у строения имеются конструкции бетонного, свайного фундамента с ростверком;

- отсутствие возможности перемещения объекта без потери его основного назначения и утраты основных строительных конструкций (фундамента, блочных стен, конструкции крыши, кровли).

Таким образом, экспертами установлено, что исследуемый объект с КН 23:02:1103001:2121 является объектом капитального строительства (объектом недвижимого имущества).

г) объект с КН 23:02:1103001:2062:

- размер, м – 6,67*7,58

- площадь, кв.м. – 43,2

- площадь застройки, кв.м. – 50,6

- высота, м (от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа) – 3,1-3,84

- этажность, м – 1

- материал стен – пеноблок, наружная отделка – оштукатурено

- фундамент – свайно-ростверковый

- наличие и вид коммуникаций – электричество сетевое, водоснабжение сетевое, отопление электрическое, канализация местная.

Фототаблица объекта представлена в исследовательской части заключения.

Учитывая вышеуказанные характеристики объекта, экспертом установлено следующее: для перемещения исследуемого объекта потребуется произвести демонтаж: кровли, конструкции крыши, ограждающих конструкций, фундамента. 

В ходе осмотра установлено, что демонтаж и перемещение невозможно без причинения ущерба основным конструкциям объекта. После демонтажа объекта для его восстановления в прежнем виде и использованию по целевому назначению невозможно без устройства фундамента, стен, конструкции крыши, кровли.

На основании изложенного у объекта с КН 23:02:1103001:2062 имеются признаки капитальности: 

- прочная связь с землей, в ходе визуального осмотра установлено, что у строения имеются конструкции бетонного, свайного фундамента с ростверком;

- отсутствие возможности перемещения объекта без потери его основного назначения и утраты основных строительных конструкций (фундамента, блочных стен, конструкции крыши, кровли).

Таким образом, экспертами установлено, что исследуемый объект с КН 23:02:1103001:2062 является объектом капитального строительства (объектом недвижимого имущества).

3. При ответе на первый поставленный вопрос экспертами установлены технические характеристики спорных объектов.

По объекту с кадастровым номером 23:02:1103001:2121 существующие технические характеристики соответствуют характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: уведомления об окончании строительства объекта от 13.12.2019г., Декларации об объекте недвижимости от 04.12.2019г., техническому плану здания. Ниже представлена сравнительная таблица соответствия технических показателей по указанным разрешениям, уведомлениям, декларациям, техническим планам и фактически существующих технических показателей у спорного объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2121.

Наименование характеристики

Существующая техническая характеристика

Техническая характеристика согласно уведомления об окончании строительства объекта от 13.12.2019 г. (л.д. 138-141, т.1)

Техническая характеристика согласно декларации об объекте недвижимости от 04.12.2019 г. (л.д. 61-63, Т.1)

Техническая характеристика согласно техническому плану здания (л.д. 55-60, Т.1)

Соответствие/несоответствие характеристикам, указанным в документах регистрационных дел

Размер в плане

6,57*8,77 м

6,57*8,77 м

Характеристика отсутствует

Характеристика отсутствует

соответствует

Площадь

49,6 кв.м.

Характеристика отсутствует

49,6 кв.м.

49,6 кв.м.

соответствует

Количество этажей

Количество этажей – 1, в том числе подземных – 0

Количество надземных этажей – 1

1

1

соответствует

Высота

3,10 – 3,90 м

До 12 м

Характеристика отсутствует

Характеристика отсутствует

соответствует

Площадь застройкиблок

57,6 кв.м.

57,62 кв.м.

Характеристика отсутствует

Характеристика отсутствует

соответствует

Материал наружных стен

блок

Характеристика отсутствует

прочий

Из прочих материалов

соответствует

Размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства

Спорный объект согласно выписке из ЕГРН № КУВИ001/2022-514083000 от 08.04.2022 г. (л.д. 27-33) расположен в пределах земельного участка с кн 23:02:1103001:2471 образованным путем объединения земельных участков с кн 23:02:1103001:2104 и 23:02:1103001:2102

з/у с кн 23:02:1103001:2104

Согласно уведомлению об окончании строительства спорный объект находится на з/у с кн 23:02:1103001:2104, который на дату проведения экспертизы по сведениям ЕГРН отсутствует

Характеристика отсутствует

Характеристика отсутствует

Характеристика на исследуется

По объекту с кадастровым номером 23:02:1103001:2063 существующие технические характеристики частично не соответствуют характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: разрешения на строительство от 31.08.2015г. №23-RU 23502307-12 2015, декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г.

Сравнительная таблица соответствия/несоответствия технических показателей по указанным разрешениям, декларациям, техническим планам и фактически существующих технических показателей у спорного объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2063 представлена на л. 29-30 настоящего заключения (табл. № 8)

Частично установленные несоответствия техническим характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: разрешения на строительство от 31.08.2015г. №23-RU 23502307-12 2015, декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г., выражены в следующем:

*несоответствие размера в плане - фактические характеристики в части размера в плане не превышают указанные в разрешительной документации размеры (т.е. теоретически возможное нарушение в части отступов объекта от границ участка не производится), таким образом, размешенные параметры объекта в части размера не превышены;

*площадь - площадь, указанная в декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018 г. составляет 44,9 кв.м., фактическая площадь 61,5 кв.м., выявленное несоответствие произошло за счет не включения в площадь здания площади открытых веранд, имеющихся в плане здания (л.д. 46 т.2). Площадь, подсчитанная по результатам экспертного смотра, составила 61,5 кв.м. На основании п.п. 10.3. Приложения № 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места: в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2063;

-материал стен - на основании экспертного осмотра установлено, что материал стен спорного объекта – блок, согласно разрешению на строительство от 31.08.2015г. № 23-RU 23502307-12 2015 (л.д. 41-42 т.2) материал стен - кирпич.

Изменение материала наружных стен с кирпичного на фактически построенные - блочные, произведенное по решению собственника исходя из его финансовых возможностей, нарушения не влечет (разница в материале стен кирпич-блок имеется в стоимости строительства, а так как собственник возводил спорный объект для собственных нужд, изменение материала наружных стен не является несоответствием). Однако, в декларации об объекте недвижимости от

19.09.2018г. (л.д. 43-45 т.2) и техническом плане здания от 19.09.2018 г. (л.д. 46-53 т.2) материал наружных стен - смешанные, фактически - блок. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2063.

По объекту с кадастровым номером 23:02:1103001:2064. В исследуемом вопросе испрашивается соответствие/несоответствие технических параметров спорного объекта разрешению на строительство от 28.04.2014г. №RU23502307-12, учитывая, что в материалах дела данный документ отсутствует, экспертами у суда данный документ был запрошен. Однако, на основании предоставленных судом дополнительных материалов разрешение на строительство от 28.04.2014г. №RU23502307-12 - отсутствует (дополнительные материалы от 18.07.2023 г.). Учитывая данное обстоятельство исследование на соответствие/несоответствие фактических технических характеристик спорного объекта разрешению на строительство от 28.04.2014г. № RU23502307-12 не проводится.

На основании экспертного осмотра установлено, что существующие технические характеристики частично не соответствуют характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., Декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г. Сравнительная таблица соответствия/несоответствия технических показателей уведомлению об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г. и фактически существующих технических показателей у спорного объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2064 представлена на л. 31-32 настоящего заключения (табл.№ 9).

Частично установленные несоответствия техническим характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г., выражены в следующем:

- площадь - площадь, указанная в декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г. составляет 52,1 кв.м., фактическая площадь 79,0 м2, выявленное несоответствие произошло за счет не включения в площадь здания площади открытых веранд, имеющихся в плане здания (л.д.70 т.2). Площадь, подсчитанная по результатам экспертного осмотра, составила 79,0 кв.м. На основании п.п. 10.3. Приложения № 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места: в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2064;

* высота объекта - согласно уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г. (л.д. 63-64 т.2) составляет 3,80 м, при этом способ измерения высоты не указывается. Учитывая требования Правил землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района, утвержденных решением Совета Мезмайского сельского поселения Апшеронского района от 29.05.2015 года № 25 (в редакции решения от 02.10.2017 года № 113) к максимальной высоте зданий, измеренной от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (или конька кровли), а также сложный рельеф местности (имеется значительный уклон), экспертами произведено измерение высоты объекта от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа с двух сторон спорного объекта, значения высот составили 3,10-4,80 м, что не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района, утвержденных решением Совета Мезмайского сельского поселения Апшеронского района от 29.05.2015 года № 25 (в редакции решения от 02.10.2017 года № 113) к максимальной высоте зданий, измеренной от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (или конька кровли) -12 м.

*площадь застройки, указанная в уведомлении об окончании строительства объекта от 15.10.2018г. (л.д. 63-64 т.2), составляет 52,1 м2, равно как и площадь, указанная кадастровым инженером при постановке спорного объекта на кадастровый учет (52,1 м2 л.д. 78 т.2). Учитывая правила подсчета площади застройки здания, а также правила подсчета площадей согласно приказа Приказа Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90 (действующего на момент постановки спорного объекта на кадастровый учет), эксперты пришли к выводу о том, что площадь застройки 52,1 м2, указанная в уведомлении об окончании строительства объекта от 15.10.2018г. (л.д. 63-64 т.2) указана ошибочно, т.е. данное расхождение площади застройки как нарушение технических параметров не является несоответствием произведенным собственником при возведении спорного объекта.

-материал стен - на основании экспертного осмотра установлено, что материал стен спорного объекта - блок. В декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г. (л.д. 67-69 т.2) и техническом плане здания от 19.09.2018 г. (л.д. 70-79 т.2) материал наружных стен - смешанные. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2064.

По объекту с кадастровым номером 23:02:1103001:2062 существующие технические характеристики частично не соответствуют характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., Декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г. Сравнительная таблица соответствия/несоответствия технических показателей по указанным разрешениям, декларациям, техническим планам и фактически существующих технических показателей у спорного объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2062 представлена на л.33-34 (табл. 10).

Частично установленные несоответствия техническим характеристикам, указанным в документах регистрационных дел: уведомления об окончании строительства объекта от 15.10.2018г., декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., техническому плану здания от 19.09.2018г., выражены в следующем:

-площадь - площадь, указанная в декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г., и техническом плане здания от 19.09.2018г. составляет 30,7 м, фактическая площадь 43,2 м , выявленное несоответствие произошло за счет не включения в площадь здания площади открытой веранды, имеющейся в плане здания (л.д.111 (оборот) т.1). Площадь, подсчитанная по результатам экспертного осмотра, составила 43,2 кв.м. На основании п.п. 10.3. Приложения № 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места: в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2062;

-материал стен - на основании экспертного осмотра установлено, что материал стен спорного объекта - блок, в декларации об объекте недвижимости от 19.09.2018г. (л.д. 110 т.1) и техническом плане здания от 19.09.2018 г. (л.д. 103-111 т.1) материал наружных стен - смешанные, фактически - блок. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик спорного объекта 23:02:1103001:2062;

4. Учитывая, что вопрос № 4 и вопрос № 7, тесно связаны между собой, эксперты пришли к мнению о возможности проведения совместного исследования по этим вопросам.  

*объект с кн 23:02:1103001:2063 находится в работоспособном техническом состоянии, требования к планировочным решениям соблюдены (высота по внутреннему обмеру более 2,50 м, наличие общей комнаты более 14 м, наличие вспомогательных помещений), при условии эксплуатации и сохранения функционального назначения объекта в качестве жилого для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не угрожает жизни и здоровью граждан, противопожарные расстояния, нормы в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соблюдены, санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений соблюдены, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район соответствуют. Имеется частичное несоответствие в места размещения спорного объекта: согласно п. 4.2.56 Приказа Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12 сентября 2022 года № 222 О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3 м, на дату экспертного осмотра при требуемых 3,0 м фактически 2,85 м по правой боковой границе). Кроме того, в материалах дела имеется уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 32 от 02.11 2018 г. (л.д.108 т.2).

*объект с кн 23:02:1103001:2064 находится в работоспособном техническом состоянии, требования к планировочным решениям соблюдены (высота по внутреннему обмеру более 2,50 м, наличие общей комнаты более 14 м, наличие вспомогательных помещений), при условии эксплуатации и сохранения функционального назначения объекта в качестве жилого для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не угрожает жизни и здоровью граждан, противопожарные расстояния, нормы в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соблюдены, санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений соблюдены, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район соответствуют. Требованиям п. 4.2.56 Приказа Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12 сентября 2022 года № 222 «О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3 м, соответствует.

- объект с кн 23:02:1103001:2121 находится в работоспособном техническом состоянии, требования к планировочным решениям соблюдены (высота по внутреннему обмеру более 2,50 м, наличие общей комнаты более 14 м, наличие вспомогательного помещения), при условии эксплуатации и сохранения функционального назначения объекта в качестве жилого для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не угрожает жизни и здоровью граждан, противопожарные расстояния, нормы в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соблюдены, санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений соблюдены, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район соответствуют. Имеется частичное несоответствие в места размещения спорного объекта: согласно п. 4.2.56 Приказа Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12 сентября 2022 года № 222 О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3 м, на дату экспертного осмотра при требуемых 3,0 м фактически 2,7 м по тыльной границе. Кроме того, в материалах дела имеется уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 96 от 19.12 2019 г. (л.д. 135 т.1).

- объект с кн 23:02:1103001:2062 находится в работоспособном техническом состоянии, требования к планировочным решениям соблюдены (высота по внутреннему обмеру более 2,50 м, наличие общей комнаты более 14 м, наличие вспомогательного помещения), при условии эксплуатации и сохранения функционального назначения объекта в качестве жилого для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенном для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, не угрожает жизни и здоровью граждан, противопожарные расстояния, нормы в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соблюдены, санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений соблюдены, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район соответствуют. Имеется частичное несоответствие в места размещения спорного объекта: согласно п. 4.2.56 Приказа Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 12 сентября 2022 года № 222 О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16 апреля 2015 г. № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3 м, на дату экспертного осмотра при требуемых 3,0 м фактически 2,54-3,90 м по правой боковой границе. Кроме того, в материалах дела имеется уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 31 от 02.11 2018. г. (л.д.125 т.1).

5. При производстве настоящего заключения с помощью компьютерного моделирования экспертами построены границы земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и отображено месторасположение спорных объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2221, 23:02:1103001:2062 по данным произведенных геодезических измерений. В целях улучшения визуального восприятия экспертами представлены схема 3 расположения спорных объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2221, 23:02:1103001:2062 и земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471.

6. Учитывая изложенное в исследовательской части при исследовании шестого вопроса, экспертами установлено, следующее: функциональное назначение спорных объектов - жилое. Российское законодательство не запрещает возведение более одного дома на земельном участке под ИЖС или ЛПХ. При этом в каждом муниципальном образовании действуют свои правила землепользования и застройки, которые также определяют предельный процент застройки участка. При ответе на четвертый поставленный вопрос данный параметр также был рассчитан (л. 45 заключения) коэффициент застройки округленно составляет 13% (соответствует требованиям Правил землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района - 40%), коэффициент плотности застройки исследуемого земельного участка округленно составляет 0,13, что соответствует требованиям к коэффициенту площади застройки, предъявляемым Правилами землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района (коэффициент площади застройки - 0,4).

На дату экспертного осмотра спорные объекты используются для проживания физических лиц, исследования в части определения оснований, на которых физические лица находятся в спорных объектах, не входят в компетенцию экспертов, следовательно, не проводятся.

По результатам обследования установлено, что основного объекта, по отношению к которому спорные объекты являются вспомогательными и для обслуживания которого они построены на земельном участке с кн 23:02:1103001:2471 не обнаружено (признак подчинения основному объекту не установлен). Кроме того, спорные объекты на дату обследования используются как самостоятельные.

Таким образом, учитывая отсутствие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому спорные объекты являлись бы вспомогательными и для обслуживания которого они были бы построены, а также использование спорных объектов в качестве самостоятельных строений, спорные объекты являются самостоятельными.

Определением суда от 26.09.2023 г. экспертам ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» было указано на необходимость представить письменные пояснения по вопросу № 6 о том, являются ли спорные объекты индивидуальными жилыми домами или гостевыми домами, и по каким признакам?

Согласно письменным пояснениям экспертов ФИО4, ФИО5, ФИО6  (с подпиской о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения), в результате построения границы земельного участка с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и отображения месторасположения спорных объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2221, 23:02:1103001:2062 по данным произведенных геодезических измерений установлено, что спорные объекты с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2221, 23:02:1103001:2062 находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:02:1103001:2471 по адресу: 

<

...>.

Российское законодательство не запрещает возведение более одного дома на земельном участке под ИЖС или ЛПХ. При этом в каждом муниципальном образовании действуют свои правила землепользования и застройки, которые также определяют предельный процент застройки участка. При ответе на четвертый поставленный вопрос данный параметр также был рассчитан (л. 45 комплексного заключения экспертов № 11-ЭЗ от 28.07.2023) коэффициент застройки округленно составляет 13% (соответствует требованиям Правил землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района - 40%), коэффициент плотности застройки исследуемого земельного участка округленно составляет 0,13, что соответствует требованиям к коэффициенту площади застройки, предъявляемым Правилами землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района (коэффициент площади застройки -0,4).

Учитывая выводы, сделанные экспертами при ответе на шестой поставленный  вопрос  в  комплексном  заключении  экспертов  №   11-ЭЗ  от 28.07.2023 года, спорные объекты имеют назначение - жилое, наименование - жилой дом (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-51420851 от 07.04.2022 г. (л.д.46-51 т.1), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-51418811 от 07.04.2022 г. (л.д.40-45 т.1), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-51416981 от 07.04.2022 г. (л.д.52-54 т.1), из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2022-51414920 от 07.04.2022 г. (л.д.34-39 т.1), не противоречат понятию «жилой дом», соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, а также объемно-планировочным характеристикам на момент обследования (высота по внутреннему обмеру, наличие необходимых помещений), соответствуют требованиям, к коэффициенту площади застройки, предъявляемым Правилами землепользования и застройки Мезмайского сельского поселения Апшеронского района. Таким образом, на дату исследования спорные объекты являются индивидуальными жилыми домами.

Как указали эксперты, в настоящее время нормативно-правовая база в отношении гостевых домов находится на стадии проектирования. Так, Проектом федерального закона «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах» (далее - законопроект) предлагается провести эксперимент по регулированию отношений по использованию индивидуальных жилых домов (частей индивидуальных жилых домов) для осуществления деятельности по предоставлению гостиничных услуг, а также обеспечения безопасности и прав потребителей, пользующихся услугами в таких средствах размещения. Эксперимент предлагается провести в трех субъектах Российской Федерации - Республике Крым, Краснодарском крае, городе федерального значения Севастополе. Согласно законопроекту «Проект Федерального закона № 409713-8 «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах» от 25.07.2023 гостевым домом может считаться индивидуальный жилой дом или его часть, в котором номера и помещения вспомогательного характера используются для осуществления деятельности по предоставлению гостиничных услуг, в том числе услуг питания, бытового обслуживания, обеспечения досуга и отдыха туристов. Гостевой дом должен отвечать следующим требованиям: общая площадь не превышает 1000 квадратных метров, количество номеров не превышает 15, гостевой дом поставлен на государственный кадастровый учет, соответствует категории «без звезд» и размещается на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Гостевой дом подлежит обязательному включению в единый перечень. Предусматривается, что рекламирование оказания гостиничных услуг с использованием гостевого дома, включая объявления на сайтах без указания регистрационного номера, присвоенного при внесении сведений о нем в единый перечень, запрещается и влечет за собой административную ответственность. Предполагается, что внесение сведений о гостевых домах в единый перечень классифицированных гостиниц будет осуществляться с 1 января 2024 года. Эксперимент продлится по 31 декабря 2026 года.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение экспертов № 11-ЭЗ/2023 от 28.07.2023 г. подписано экспертами, удостоверены печатью экспертных учреждений и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 11-ЭЗ/2023 от 28.07.2023 г., выполненное экспертами ФИО4, ФИО5, ФИО6, с учетом представленных письменных пояснений, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, заключением судебной экспертизы установлено, что спорные объекты являются индивидуальными жилыми домами.

Доводы администрации о том, что данные объекты используются в коммерческих целях в качестве гостевых домов, в связи с чем подлежат сносу, отклоняются судом ввиду следующего.

Гостевой дом представляет собой коллективное средство размещения гостиничного типа небольшой вместимости (мини-гостиницы), предоставляющие услуги временного проживания, в которых не предусмотрено оказание всего спектра гостиничных услуг. (Приказ Росстата от 28.07.2022 № 524 «Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения в сфере туризма»).

При этом, экспертами установлено, что функциональное назначение спорных объектов – жилое. 

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 23.03.2023 г. по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО7 установлено следующее. Исходя из взаимосвязанных положений статьи 288 ГК РФ и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и – поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан – вправе сдавать их для проживания на основании договора. 

Одним из способов реализации правомочий собственника жилого помещения, прямо предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, является заключение договора найма жилого помещения, в силу которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671). 

Такой договор, как следует из статьи 683 данного Кодекса, заключается на срок, не превышающий пяти лет, а к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются отдельные правила статей 677, 680 и 684–687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Минимальный же срок, на который может быть заключен такой договор, гражданским и жилищным законодательством не установлен.

При этом, согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений, что также подтверждает позицию государства о допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) в том числе собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках.

Поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок от одних суток может не являться оказанием гостиничных услуг и тем самым не противоречит ни существу законодательного регулирования найма жилых помещений, ни рассматриваемому запрету.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность сдачи спорных жилых домов по договорам краткосрочного найма.

В любом случае, суд отмечает, что согласно п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Доводы администрации о том, что спорные объекты возведены в отсутствие разрешительной документации отклоняются судом ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и было указано выше, в отношении жилых домов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2062 ответчику – ФИО1 были выданы разрешения на строительство № 23-RU23502307-07 от 28.04.2014 г., № 23-RU23502307-12-2015 от 31.08.2015 г., № 23-RU23502307-07 от 28.04.2014 г., № 23-RU23502307-13-2015 от 31.08.2015 г.

В отношении жилого дома с кадастровым номером 23:02:1103001:2121 ответчиком – ФИО1 в администрацию направлялось уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома, уведомление о об окончании строительства объекта.

По окончании строительства в отношении объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062 администрацией ответчику выданы уведомления о соответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ, в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г. возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в редакции Закона № 339-ФЗ в целях признания объекта самовольной постройкой судом должно быть установлено, что спорный объект не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений, действующих как на дату начала возведения или создания самовольной постройки, так и на дату выявления самовольной постройки.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8–10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.

Частью 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Из анализа приведенных положений следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорные объекты  при условии эксплуатации и сохранения функционального назначения в качестве жилых домов, не угрожают жизни и здоровью граждан, противопожарные расстояния, нормы в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соблюдены, санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений соблюдены, параметрам, установленным правилам землепользования и застройки муниципального образования Апшеронский район соответствуют.

Экспертами установлено частичное несоответствие в местах размещения спорных объектов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062 от границы земельного участка (2,85 м; 2,7 м; 2,54 соответственно вместо нормативно установленных 3 м).

При этом, суд отмечает, что в материалы дела представлены уведомления администрации о соответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в редакции, действовавшей на дату возведения спорных объектов.

В отношении несоответствий спорных объектов техническим планам и декларациям об объектах недвижимого имущества в части общей площади (площадь объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2063 фактически 61,5 кв.м., по декларации – 44,9 кв.м.; площадь объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2064 фактически 79,0 кв.м. по декларации 52,1 кв.м., площадь объекта с кадастровым номером 23:02:1103001:2062 фактически 43,2 кв.м., по декларации 30,7 кв.м.) эксперты установили, что данное расхождение обусловлено за счет не включения в декларациях в площадь зданий площади открытых веранд, имеющихся в планах здания. При этом, на основании п.п. 10.3 Приложения № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 г. № П/0393 в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Выявленное несоответствие может быть устранено путем обращения собственника к кадастровому инженеру для внесения изменений в государственный кадастровый учет.

В любом случае, указанные несоответствия не могут являться основанием для сноса спорных жилых домов, поскольку согласно пункту 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом, исходя из фотоматериала, составленного экспертами при проведении судебной экспертизы, объемно-планировочных решений спорных объектов и их площади, суд соглашается с выводами судебной экспертизы о том, что спорные объекты являются индивидуальными жилыми домами.   

На основании изложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, учитывая, что спорные объекты фактически являются жилыми домами, ответчиком – ФИО1 были получены разрешения на строительство в отношении жилых домов с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2062, а в отношении жилого дома с кадастровым номером 23:02:1103001:2121, возведенного после введения в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, направлено в администрацию соответствующее уведомление о строительстве, суд приходит к выводу, что спорные объекты не являются самовольными постройками.

Суд отмечает, что данные жилые дома возведены на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещения на нем спорных объектов. 

Действующее законодательство не предусматривает необходимости получения нового уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, в связи с изменением границ площади исходного земельного участка, с учетом соблюдения всех градостроительных требований, указанных в правилах землепользования и застройки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования Апшеронский район о сносе зданий с кадастровыми номерами 23:02:1103001:2063, 23:02:1103001:2064, 23:02:1103001:2121, 23:02:1103001:2062 следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований администрации о сносе спорных объектов, требования администрации об исключении из ЕГРН записей о праве собственности ФИО1 на данные объекты и о взыскании неустойки в случае неисполнения решения суда также не подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 г. № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации», в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтвержденное судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на администрацию. Оплата госпошлины также относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования Апшеронский район (ИНН 

<

***>) в пользу ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ "КРАЕВАЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - КРАЕВОЕ БТИ" (ИНН 

<

***>) 98 752,80 руб. расходов на проведение по делу судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова