ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-114055/18-133-793

17 февраля 2020г.

г. Москва

Решение изготовлено в полном объеме 17 февраля 2020г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2020г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: от истца: ФИО3, дов. бн от 09.12.2019г., пред.паспорт

от ответчика: ФИО4, дов. № 14/20 от 11.02.2019 г. пред.паспорт, ФИО5, дов. 107/19 от 19.09.2019 г., пред.паспорт

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца -  ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" 127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА РУСТАВЕЛИ 14 , ОГРН: 1027739359977, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: 7715087436,

к ответчику -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" 127254, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА РУСТАВЕЛИ, ДОМ 14, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1177746289863, Дата присвоения ОГРН: 23.03.2017, ИНН: 9715297148, 

о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"  обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"  о взыскании денежных средств  по договору № 10-17 от 05.04.2017 года в размере 119 954 054руб. 18коп.и договору - № 03-17 от 04.04.2017 года в размере 43 864 750 руб. 00 коп.

Ответчик иск оспорил по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства и выслушав представителя истца, суд пришел к нижеизложенному  выводу.

Как усматривается из материалов дела  05 апреля 2017г. между ОАО «Останкинский молочный комбинат» (Арендодатель) и ООО «Останкинский молочный комбинат» (Арендатор) заключен договор аренды №10-17, в соответствии с которым Арендодатель передает Арендатору во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> общей площадью 6 281,4 кв.м. 

Разделом 3 Договора аренды установлено, что арендная плата за помещения состоит из постоянной и переменной части. Размер постоянной части является фиксированным и определяется в Протоколе согласования арендной ставки. Оплата постоянной части арендной платы производиться Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Переменная часть включает в себя коммунальные платежи: в том числе расходы на электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, услуги связи и иные расходы. Оплата коммунальных услуг производиться Арендатором на основании счета Арендодателя, в течении 10 банковских дней с даты выставления счета.

Кроме того, 04.04.2017г. между ОАО «Останкинский молочный комбинат» (Арендодатель) и ООО Останкинский молочный комбинат» (Арендатор) заключен договор аренды оборудования № 03-17, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору технологическое оборудование, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату.

Как утверждает истец, по состоянию на 30.06.2019 задолженность по указанным Договорам составляет: по договору № 10-17 от 05.04.2017 года в размере 119 954 054руб. 18коп.и договору - № 03-17 от 04.04.2017 года в размере 43 864 750 руб. 00 коп..

1. В отношении договора аренды зданий № 10-17 от 05.04.2017.

Истец предъявляет окончательно  к  взысканию сумму в размере  119 954 054,18 руб. (том 3 л.д.36 -37) по состоянию на 30.06.2019 г. 

05.04.2017 года между ОАО «Останкинский молочный комбинат» (арендодателем) и ООО ««Останкинский молочный комбинат» (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 10-17.

В соответствии с условиями договора № 10-17 от 05.04.2017 года (п. 3.1. - 3.2.) арендная плата за помещения, указанные в п. 1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.

Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи. Расходы на оплату коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение 10 (десяти) банковских дней с даты выставления счета.

Размер постоянной части арендной платы является фиксированным и определяется в Протоколе согласования арендной ставки.

Исходя из содержания данного протокола, а так же актов приема передачи недвижимости в аренду  следует, что  в рамках данного договора арендодателем было передано в аренду арендатору пять строений. Поскольку ставка постоянной части арендной платы является единой и равна 350 рублей за квадратный метр на основании данных документов, представляется возможным рассчитать стоимость ежемесячной постоянной части арендной платы отдельно по каждому из строений. Она составит: 

По зданию «Цех холодильник» , адрес 

<

...> приложение к договору аренды №2 - 5466,6 м2 * 350 руб. = 1 913 310 руб. в мес. 

По зданию «1-й вспомогательный корпус» , адрес 

<

...> приложение к договору аренды №3 - 679,8 м2 * 350руб. =237 930руб. в мес. 

 По зданию «Склад сухого молока» , адрес 

<

...> приложение к договору аренды №4 - 2157,1 м2 * 350 руб. = 754 985руб. в мес. 

По зданию «Склад тары поддонов» , адрес 

<

...> к договору аренды №5 - 654,4 м2 * 350руб. = 229 040руб. в мес. 

По зданию «2-й производственный корпус» , адрес 

<

...> приложение к договору аренды №6 - 6 281,4 м2 * 350 руб. = 2 198 490 руб. в мес. 

Итого  по пяти зданиям (5466,6+ 679,8+2157,1+654,4+6281,4) м.2 * 350 руб. = 5 333 755 руб.

 Согласно расчёта истца : Сумма долга на 31/01/2019 равная 103 285 279,18 руб. + 5 333 755,00 руб. (сумма одномесячной постоянной части арендной платы за 5 строений)* 5 мес. (февраль, март, апрель, май, июнь 2019 г.) - 10 000 000 (поступившая оплата) = 119 954 054, 18 руб. (Долг на 30/06/2019).

Между тем,  Истцом  не учтены следующие обстоятельства: 

1.1 Согласно имеющихся в материалах дела «Актах сдачи-приемки нежилого помещения №1, №2 и №3 от 30/11/2018 арендатором были возвращены из аренды арендодателю три помещения: Здание «1-й вспомогательный корпус», адрес 

<

...> приложение к договору аренды №3 ежемесячная постоянная часть арендной платы -679,8 м2 * 350руб. = 237 930руб. в мес. Здание «Склад сухого молока», адрес 

<

...> приложение к договору аренды №4; ежемесячная постоянная часть арендной платы - 2157,1 м2 * 350 руб. = 754 985 руб. в мес. -Здание «Склад тары/поддонов», адрес 

<

...> приложение к договору аренды №5; ежемесячная постоянная часть арендной платы -654,4 м2 * 350руб. = 229 040руб. в мес.

Так как данные помещения были возвращены арендодателю 30.11.2018, то начисление арендной платы за них  с  указанной даты  по 30.06.2019 неправомерно. Сумма итоговой задолженности в рамках данного договора подлежит уменьшению на 8 553 685 рублей .

1.2 .  С торгов   23.04.2019 года  Истцом было реализовано здание «2-й производственный корпус», адрес г. Москва ул. Руставели д. 14 стр. 4. (Протокол о результатах торгов прилагается). 

В судебном заседании установлено, что акт приема передачи датирован 20.06.2019 г. 

Поэтому начисление арендной платы по этому зданию с этой даты  является неправомерным.

Сумма излишне начисленной арендной платы по данному зданию составляет 732 830 руб. 

1.3  согласно отзыву ответчика в период с ноября 2017 по апрель 2018 г. вопреки условиям договора Истцом в качестве  постоянной части арендной платы начислялись суммы отличные от указанных в договоре     5 333 755 руб. в ноябре 2017 было начислено 10 543 266,44 руб. и далее с декабря 2017 по апрель 2018 ежемесячно по 6 609 365,00. Таким образом, неправомерное излишнее начисление аренды за этот период составило (10 543 266, 44 - 5 333 755) + (6 609 365 - 5 333 755)* 5 = 11 587 561,44 руб.

На вопрос суда, истец не смог пояснить основания начисления постоянной арендной платы в указанном размере, отличном от условий договора.

1.4 Согласно расчету истца,   за период с мая  2017 г. по апрель 2018 г. начислено  по  переменной части арендной платы  денежная сумма в размере 75 109 22537, руб.

Суд, проверив расчёт ответчика, считает доводы ответчика обоснованными. Ответчиком представлены первичные документы (том 2 л.д.10-78), в судебном заседании ответчик пояснил методологию расчета.

В части начислений, в частности Ответчик,  не согласный  с начислениями переменной части арендной платы за поставку энергоресурсов, заявляет следующие возражения:  в части теплоснабжения помещений, т.к. ряд предоставленных в аренду помещений являются полностью или частично неотапливаемыми (складские помещения).

Со стороны Истца по запросу Ответчика были предоставлены справки с расчетом потребленных в рамках Договора аренды помещений № 10-17 ресурсов. Ответчиком, на основании   предоставленных  Истцом  документов  был  произведен   анализ  выполненных начислений. По мнению Ответчика Истцом незаконно и необоснованно произведено ряд начислений, включенных в ставку арендной платы.

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем: суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов: расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

То есть для расчета переменной части арендной платы должен быть предусмотрен конкретный алгоритм расчета величины переменной части и перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

Со стороны Истца - арендодателя были предоставлены счета на оплату компенсации за потребленные энергоресурсы в рамках договора аренды 10-17. По мнению Ответчика, данные счета являются необоснованным в силу следующего: наличие в них начислений за отопление в летний (неотапливаемый) период, часть счетов оформлена без учета текущего тарифа сбытовых организаций, Согласно предоставленных Истцом счетов, в ноябре-декабре 2017 года по ряду ресурсов наблюдается резкий рост начисленных сумм, обоснование такого роста не предоставлено.  Исходя из предоставленных Истцом счетов сумма, перевыставленная Ответчику за потребление газа превышает сумму, начисленную Ответчику сбытовой организацией.

Кроме того, в бухгалтерских справках, предоставленных в обоснование начислений переменной части арендной платы за ноябрь и декабрь 2017 года имеется графа «Мощность». В остальных бухгалтерских справках за 2017 год эта графа отсутствует.

 Таким образом, Истцом, по мнению Ответчика, неправомерно были осуществлены начисления переменной части арендной платы, что повлекло за собой излишнюю необоснованную оплату переменной части арендной платы и некорректное отражение задолженности по постоянной части арендной платы.

Ответчиком, на основании предоставленных Истцом данных, был произведен альтернативный расчет переменной части коммунальных платежей .

Суд , проверив расчет ответчика, признает его обоснованным, и соответствующим первичным документам, представленным  арендодателем в адрес арендатора.

Таким образом, в рамках компенсации за коммунальные платежи по данному договору Истцом были необоснованно произведены начисления  на сумму  43 848 707 руб. 96 коп.

Учитывая  изложенное, по указанному договору аренды зданий № 10-17 от 05.04.2017, с ответчику  подлежит взысканию задолженность в размере  55 231 269,78 руб.

2. В отношении расчетов по договору аренды оборудования № 03-17 от 04.04.2017 года.

Истец предъявляет к взысканию сумму 43 864 750 руб. (том 3 л.д.37).

 Ответчик указывает, что в соответствии с условиями п. 3.1.6. Договора арендодатель принял на себя обязательство по осуществлению капитального ремонта оборудования. Со стороны Ответчика в период действия договора неоднократно производились капитальные ремонты оборудования (закупка дополнительных частей) на общую сумму 2 404 933 руб. 22 коп. О необходимости проведения ремонтных работ Истец уведомлялся письменно, однако, принятые на себя договорные обязательства не исполнял. Учитывая то, что Ответчик ведет производственную деятельность и в рамках данной деятельности производственный процесс носит непрерывный характер, принимая во внимание, что  Истец был уведомлен о необходимости проведения ремонтных работ оборудования, но в разумный срок каких-либо действий для исполнения принятых на себя обязательств не предпринял, Ответчик самостоятельно (за свой счет и своими силами) выполнил соответствующие работы. 

По ходатайству ответчика, при отсутствии возражений истца, судом была назначена экспертизы в АНО "Судебный эксперт" 

Производство экспертизы поручено эксперту  ФИО6, перед экспертом поставлен вопрос:

- Установить, являются ли выполненные ремонтно-восстановительные работы на производственном оборудовании, переданном по спорным договорам аренды, капитальными или нет?

Согласно экспертному заключению, « Учитывая объём выполненных работ, данные, полученные в ходе осмотра, свидетельствующие о том, что гомогенизатор «ALEX 40» (Tetra-Pak), заводской номер Т5 8455 77055, находится в исправном состоянии и эксплуатируется по прямому назначению, выполненные ремонтно-восстановительные работы исследуемого производственного оборудования, переданного по спорным договорам аренды, являются капитальным ремонтом, при этом для проведения экспертизы не предоставлена дефектная ведомость.» (том 4 л.д.25-38). Эксперт установил, что согласно данным представленной документации и результатам проведённого осмотра, первый ремонт гомогенизатора «АЬЕХ 40» (Tetra-Pak) был произведен АО «Тетра пак» на сумму 348855, 53 рубля, второй - на сумму 1020885,65 руб. Ремонты производились в августе 2017 г. и в январе 2018 г.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, общая сумма затрат на капитальный ремонт составляет 1 369 741,18 руб. ( а не сумму 2 404 933 руб. 22 коп.) , и подлежит исключению из общей суммы задолженности по договору аренды оборудования № 03-17 от 04.04.2017 года  . 

Принимая во внимание требование статьи 616 ГК РФ, в соответствии с которой  Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

, и поскольку договором не установлено иное, учитывая, что ремонт производился в условиях информировании собственника и отсутствия его возражений,  в целях исключения  перерывов  в производственной деятельности,  поддержания сложного оборудования в исправном состоянии и самозащиты права, суд считает необходимым уменьшить задолженность по указанному договору на 1 369 741,18 руб.

Таким образом, по договору оборудования № 03-17 от 04.04.2017 года   подлежит взысканию 42 495 008,82 руб.

           В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению  частично с учетом установленных выше обстоятельств в размере 97 726 278,60 рублей. 

Вопрос о разрешении судебных расходов на оплату экспертизы будет рассмотрен судом в отдельном заседании после вступления в законную силу решения суда.

Оснований для вызова эксперта в суд не установлено, экспертное заключение  является надлежащим доказательством, эксперт ответил на все вопросы, противоречий и неясностей не установлено.

Судебные расходы по уплате госпошлины судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 11,12, 309, 310, 610,621,614, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171, АПК РФ, суд

                                                          Р Е Ш И Л :

Взыскать с  ответчика -  ответчика  -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"  (127254, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА РУСТАВЕЛИ, ДОМ 14, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.03.2017, ИНН: 

<

***>)   в пользу истца -  ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" (127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА РУСТАВЕЛИ 14 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: 

<

***>)  задолженность на сумму 97 726 278,60 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать  истца -  ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" 127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА РУСТАВЕЛИ 14 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: 

<

***>, в доход федерального бюджета 80 690 рублей госпошлины за подачку иска.

Взыскать с ответчика  -  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОСТАНКИНСКИЙ МОЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" 127254, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА РУСТАВЕЛИ, ДОМ 14, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.03.2017, ИНН: 

<

***>,  в доход федерального бюджета 119 310  рублей госпошлины за подачку иска.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я                                     ФИО1