СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                         Дело № А27-22822/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2024 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Афанасьевой Е.В.,                

ФИО1,      

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф.,  с использованием  средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Делай дом»  (№07АП-5654/2024) на решение от 04.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22822/2023 (судья Верховых Е.В.) по исковому заявлению первого заместителя прокурора Кемеровской области – Кузбасса в защиту публичных интересов муниципального образования «Яйский муниципальный округ» в лице администрации Яйского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа к обществу с ограниченной ответственностью «Делай дом» о признании недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора о комплексном развитии на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, признании недействительным договора от 15.09.2023 №84/23, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3

 

при участии в судебном заседании:  

истца: ФИО4 служебное удостоверение  № 338588 от 15.11.2023 (онлайн-заседание)

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 09.11.2023 (3 года), паспорт, диплом (в помещении Седьмого арбитражного апелляционного суда), 

 

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Кемеровской области – Кузбасса в защиту публичных интересов муниципального образования «Яйский муниципальный округ» в лице администрации Яйского муниципального округа обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа (далее - комитет), к обществу с ограниченной ответственностью «Делай дом» (далее – ООО «Делай дом») о признании недействительными результатов аукциона – протокола от 18.08.2023 №1 определения участников аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, площадью 32 501 кв.м, в границах, определенных постановлением администрации Яйского муниципального округа № 763 от 12.07.2023 «О комплексном развитии территории»; признании недействительным  (ничтожным) договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>. (в редакции заявления об уточнении требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением от 04.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены, суд признал недействительными результаты аукциона – протокол от 18.08.2023 №1 определения участников аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, площадью 32 501 кв.м, в границах, определенных постановлением администрации Яйского муниципального округа № 763 от 12.07.2023 «О комплексном развитии территории». Суд признал недействительным в силу ничтожности договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>. С общества с ограниченной ответственностью «Делай дом» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3000 руб. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик ООО «Делай дом»  обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.05.2024 по делу №А27-22822/2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что 29.11.2023 (до подачи искового заявления) сторонами подписано соглашение о расторжении договора №84/23 от 15.09.2023 о комплексном развитии незастроенной территории, сам договор №84/23 от 15.09.2023 г о комплексном развитии незастроенной территории не зарегистрирован в Росреестре; в решение суда указано, что договор о комплексном развитии территории заключен в нарушение действующего законодательства, что нарушило публичные интересы и законные права неограниченного крута лиц на справедливый и равный доступ к получению земельного участка в целях комплексного развития, однако не указано, каким образом будут восстановлены права муниципального образования, неопределенного круга лиц, в случае признания договора комплексного развития территории недействительным №84/23 от 15.09.2023 (при условии нахождения спорного земельного участка на момент вынесения решения судом и на момент подачи искового заявления в муниципальной собственности); в связи с чем в данном конкретном случае иск о признании недействительным договора, исполненного и прекратившего свое действие, является по сути беспредметным, направленным на аннулирование основания возникновения прав лиц, которые уже были лишены этих нрав вследствие прекращения правоотношений сторон, следовательно, не ведет к восстановлению оспариваемых нрав и законных интересов; не обоснован вывод суда, что подписание соглашения о расторжении договора о комплексном развитии незастроенной территории, без уважительных причин, является недобросовестным поведением участников сделки; расторгая договор о комплексном развитии незастроенной территории ответчик ООО «Делай дом» исходил из того, что на спорном земельном участке не возможно осуществлять строительство из-за бесконечных судебных разбирательств по спорному земельному участку, которые продолжаются и до настоящего времени, а также в связи с наложением обеспечительных мер на спорный участок; не обоснован вывод суда о том, что участники аукциона полной информацией о предоставляемом земельном участке, в том числе из-за наличия на нем объектов незавершенного строительства, информация о проводимом аукционе была размещена в установленном порядке, при наличии заинтересованности в заключении договора о комплексном развитии территории, желающие имели возможность подать заявку на участие в данном аукционе; нарушение в виде подписания протокола не легитимной комиссией не могло повлиять на результат определения победителя, поскольку подана только одна заявка, при этом ответчик ООО «Делай дом» не знал и не мог знать о том, что протокол подписан не легитимной комиссией; не обоснован довод суда, что заключение договора может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного крута лиц; не обоснован вывод суда, что предъявленный прокурором иск о признании недействительными результатов торгов и как следствие признании недействительным договора о комплексном развитии незастроенной территории направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем; недействительным может быть признан только заключенный договор, в связи с этим правила о недействительности сделок не могут быть применены к незаключенному договору; поскольку ООО «Делай дом» не внесен платёж в полном объеме, в нарушение п. 2.4 договора, он не может считаться заключенным.

Прокуратура в представленном отзыве, третье лицо ФИО2 в возражениях считают решение суда законным и обоснованным.

 В судебном заседании суда апелляционной инстанции явившиеся представители каждый поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших отзыва и возражений, заслушав явившихся представителей, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2022 между КУМИ Яйского муниципального округа и ФИО3 заключен договор аренды № 42/2022 от 14.06.2022, по условиям которого последнему предоставляется земельный участок с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>., сроком на 20 лет.

Позже, главой Яйского муниципального округа вынесено постановление от 15.06.2022 № 807 о предоставлении ФИО3 в аренду на 20 лет земельного участка  с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

13.12.2022 прокурором района главе Яйского муниципального округа внесено представление № 7-2/422-22-203220041, в соответствии с которым установлено нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду ФИО3, но и также факт того, что арендатором осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства, которые визуально имеют равнозначную площадь с идентичной планировкой, возведению элементов бетонного ограждения данного земельного участка и небольшого строения, напоминающего охранный пункт, что в свою очередь свидетельствует об осуществлении строительства коттеджной инфраструктуры, базы отдыха либо иных подобных объектов, исключающих строительство одного индивидуального жилого дома и элементов его благоустройства.

Решением Яйского районного суда Кемеровской области от 03.03.2023 по делу № 2-42/2023 по исковому заявлению ФИО2 признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>/2022 от 14.06.2022, дата  государственной регистрации: 20.06.2022, номер государственной регистрации: 42:18:0118047:481-42/087/2022-2, заключенный между КУМИ Яйского муниципального округа и ФИО3 Применены последствия недействительности ничтожной сделки посредством приведения сторон в первоначальное положение, на ФИО3 возложена обязанность возвратить земельный участок администрации Яйского муниципального округа, на администрацию Яйского муниципального округа - исключить сведения из ЕГРН о государственной регистрации договора аренды и зарегистрированных ограничениях (обременениях) в виде аренды.

26.05.2023 ФИО3 направил в адрес комитета заявление о расторжении договора аренды №42/22 от 14.06.2022 по причине соглашение сторон. 

На основании данного заявления сторонами заключено соглашение от 26.05.2023 о расторжении договора аренды, по условиям которого оно имеет силу передаточного акта, в соответствии с которым арендатор передает, а арендодатель принимает земельный участок с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 32 501 кв.м.

В период нахождения земельного участка в аренде ФИО3 последним осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства.

Поскольку земельный участок был принят с возведенными на нем постройками, прокурором района в Яйский районный суд направлено исковое заявление об обязании Администрации Яйского муниципального округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа, ФИО3 безопасным для окружающей среды способами демонтировать возведенные постройки.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.06.2023 по делу № 33-5710/2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.01.2024 по делу № 88-363/2024 вышеуказанные судебные акты отменены в связи с нарушением норм процессуального права, дело рассмотрено в отсутствие доказательств надлежащего извещения ФИО3 Дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении истцом заявлен отказ от требований в связи с добровольным удовлетворением требований. Спорный договор расторгнут 26.05.2023. 

12.07.2023 вынесено постановление о комплексном развитии территории с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>. Установлено, что комплексному развитию подлежит незастроенная территория муниципального образования Яйского муниципального округа в границах земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481. Предельный срок реализации постановления  - 10 лет со дня официального опубликования. 

13.07.2023 вынесено постановление №770 о проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории (с кадастровым номером 42:18:0118047:481), начальная цена 78 000 руб.

Пункт 10 извещения о проведении аукциона № 74/23 содержит основные сведения о территории, в отношении которой заключается договор о комплексном развитии территории. Согласно его положениям комплексному развитию подлежит незастроенная территория муниципального образования Яйский муниципальный округ - в границах земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, с адресом: Российская Федерация, Кемеровская область- Кузбасс, Яйский муниципальный округ, шт Яя, ул. Карьер, 2к, площадью 32 501 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, сведения о правах: право государственной собственности на земельный участок не разграничено, границы земельного участка: установлены в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обременения и ограничения использования земельного участка отсутствуют. По территории участка проходит водоохранная зона р. Бол. Чиндат, с. Судженка, д. Ольговка Яйского муниципального округа, реестровый номер: 42:18-6.925, ограничения использования территории водоохранной зоны (ВЗ) определены ч. 15, 16 ст. 65 Водного кодекса РФ.

Согласно пункту 17 извещения о проведении аукциона № 74/23 участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общества, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием в полученных в порядке, установленном настоящим кодексом, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Согласно протоколу №1 от 18.08.2023 определения участников аукциона, имеется один заявитель – ООО «Делай дом», директором и учредителем которого является ФИО3

На основании решения комиссии, 15.09.2023 между комитетом и ООО «Делай дом» заключен договор на комплексное развитие незастроенной территории  №84/23 на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:481, общей площадью 32 501 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.5 договора № 84/23 комплексное развитие территории включает в себя в том числе строительство на земельных участках в границах территории КРИТ домов блокированной жилой застройки, объектов транспортной и коммунальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, ввод указанных объектов в эксплуатацию. Согласно п. 5.2.4 договора № 84/23 КУМИ Яйского муниципального округа обязано предоставить в соответствии с земельным законодательством ООО «Делай дом» земельные участки, образованные на территории КРИТ, в аренду без проведения торгов после проведения обществом мероприятий, предусмотренных п. 4.1.3 договора № 84/23, в течение 1 месяца с даты постановки на государственный кадастровый учет земельных участков.

29.11.2023 комитет и общество заключили соглашение о расторжении договора №84/23 от 15.09.2023 по обоюдному согласию.

Полагая, что торги в форме аукциона проведены и договор заключен с нарушением закона, прокурор в порядке статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 этого кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Абзацем третьим пункта 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 65 Постановления № 25).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По пункту «в» пункта 15 Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (далее - Правила № 701) для участия в торгах заявитель представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок и в предусмотренном в таком извещении порядке документы, указанные в извещении о проведении торгов документы, содержащие сведения, подтверждающие соответствие заявителя требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

В соответствии с пунктом 22 Правил № 701 заявителю отказывается в допуске к торгам, в том числе, по такому основанию, как не соответствие заявителя требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и (или) дополнительным требованиям к участникам торгов, установленным Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что такое лицо либо его учредитель (участник), или любое из его дочерних обществ, или его основное общество, или любое из дочерних обществ его основного общества имеет за последние пять лет, предшествующих дате проведения торгов, опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее десяти процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории, который подтверждается наличием полученных в порядке, установленном настоящим Кодексом, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены дополнительные требования к участникам торгов.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц № ЮЭ9965-23-140739315 основным видом деятельности ООО «Делай дом» является производство изделий из бетона для использования в строительстве (01СВЭД ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2)), дополнительными видами деятельности - резка, обработка и отделка камня; производство металлических дверей и окон; обработка металлов и нанесение покрытия на металлы; производство прочих металлических изделий; деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами; торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах. Ее единственным участником (учредителем) является  ФИО3  с размером доли 100%, директором – ФИО3 

В материалы дела  обществом представлено разрешение на строительство  одного  жилого дома площадью 612 кв.м., выданное ФИО3, в качестве документа, подтверждающего опыт общества. 

При решении вопроса о наличии (подтверждении) претендентом опыта участия в строительстве следует учитывать в совокупности: количество построенных объектов (участие в количестве построенных объектов), подтвержденное разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию, и площадь построенных объектов. 

Суд первой инстанции, исследовав собранные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что опыт участия, полученный при строительстве одного объекта, исходя из буквального толкования положений части 6 статьи 69 ГрК РФ, не является достаточным для участия в комплексном развитии территории, при этом представленное в материалы дела обществом разрешение на строительство от 23.06.2023, выданное непосредственно ФИО6 на строительство  жилого дома, не подтверждает соответствие требованиям общества, предусмотренным частью 6 статьи 69 ГрК РФ, пришел к верному выводу, что  ООО «Делай дом»  было допущено Комитетом  к участию в аукционе с нарушением требований части 6 статьи 69 ГрК РФ в отсутствие подтверждения требуемого опыта участия в строительстве объектов капитального строительства и впоследствии  заключен договор  как с единственным претендентом, такое нарушение является существенным, поскольку оно повлияло на результаты публичных торгов. 

Также судом установлено, что протокол № 1 определения участников аукциона № 74/23, открытого по составу участников и форме подачи предложений на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории от 18.08.2023 содержит данные о составе аукционной комиссии, которая являлась нелегитимной.

Так, согласно протоколу № 1 от 18.08.2023 определения участников аукциона № 74/23 в присутствии председателя аукционной комиссии - председателя КУМИ Яйского округа ФИО7, секретаря аукционной комиссии - консультанта-советника ФИО8, членов аукционной комиссии ФИО9, ФИО10, ФИО11 рассмотрены заявки на участие в аукционе на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории. Комиссией по проведению аукциона на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории принято решение аукцион признать несостоявшимся, заключить договор с единственным претендентом, ООО «Делай дом», цена на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории в размере 78 000 рублей в год.

Протокол содержит подписи членов аукционной комиссии ФИО7, ФИО8, ФИО10, ФИО9, ФИО12

Вместе с тем, члены аукционной комиссии ФИО10 и ФИО12 18.08.2023 не могли принимать участия в определении участников аукциона № 74/2023 на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории ввиду фактического отсутствия на рабочем месте, у ФИО10 был открыт лист нетрудоспособности (с 27.07.2023 по 04.09.2023) в связи с проведением оперативного вмешательства в кардиоцентре г. Кемерово, что подтверждается электронными листами нетрудоспособности, полученными из медицинского учреждения. ФИО12 в период с 07.08.2023 по 31.08.2023 находилась в очередном ежегодном отпуске с выездом в г. Владивосток, что подтверждено сведениями из системы НТК «Розыск-Магистраль» (период выезда - с 11.08.2023 по 23.08.2023).

Также судом учтено, что в период нахождения земельного участка в аренде ФИО3 последним осуществлены работы по возведению отдельных элементов объектов капитального строительства, а именно: 5 однотипных фундаментов, забиты сваи под 6 объектов строительства, которые визуально имеют равнозначную площадь с идентичной планировкой, возведению элементов бетонного ограждения данного земельного участка и небольшого строения, напоминающего охранный пункт, что в свою очередь свидетельствует об осуществлении строительства коттеджной инфраструктуры, базы отдыха либо иных подобных объектов, исключающих строительство одного индивидуального жилого дома и элементов его благоустройства.

Вместе с тем, в извещении о проведении аукциона отсутствовали сведения о наличии в границах земельного участка отдельных элементов объектов капитального строительства (5 фундаментов, сваи под 6 объектов строительства, элементы бетонного ограждения участка, строения), ранее возведенных ФИО3, о чем ООО «Делай дом», в лице директора и учредителя ФИО3, (которому ранее земельный участок предоставлялся в нарушение требований закона),  Комитету  было достоверно известно.

    Доводы ответчика о том, что информация о проводимом аукционе была размещена в установленном порядке, при наличии заинтересованности в заключении договора о комплексном развитии территории, желающие имели возможность подать заявку на участие в данном аукционе, не принимаются судом, поскольку участники аукциона не обладали полной информацией о предоставляемом  земельном участке для комплексного развития. 

Принимая во внимание обстоятельства дела, суд первой инстанции признал результаты аукциона – протокол от 18.08.2023 №1  недействительным, а договор о комплексном развитии незастроенной территории от 15.09.2023 № 84/23, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Яйского муниципального округа и ООО «Делай дом» в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:18:0118047:481, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область-Кузбасс, Яйский муниципальный округ, 

<

...>,  недействительным в силу ничтожности 

Поскольку договор о комплексном развитии незастроенной территории расторгнут, денежные средства возвращены в полном объеме, суд первой инстанции не применил последствия недействительности сделки.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что заключение договора не может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного крута лиц, не обоснован вывод суда, что предъявленный прокурором иск о признании недействительными результатов торгов и как следствие признании недействительным договора о комплексном развитии незастроенной территории направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем, поскольку ничтожная сделка нарушает публичные интересы и является в связи с этим недействительной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, заключение в нарушение гражданского законодательства договора не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Кроме того, сам факт заключения договора на комплексное развитие незастроенной территории с последующим его расторжением без уважительных причин, также свидетельствует о нарушении  публичных интересов и интересов неопределенного круга лица на своевременное комплексное освоение территории муниципального образования. 

В данном случае выбранный прокурором способ защиты права неопределенного круга лиц в виде признания результатов торгов и договора недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 12, 166, 168 ГК РФ, направлен на защиту названных интересов. 

Вопреки возражениям ответчика, сам факт расторжения договора, заключенного на основании аукциона, не отменяет факта наличия в действиях комитета и общества нарушений приведенных выше положений и не препятствует признанию сделки ничтожной. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.06.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-22822/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Делай дом»  - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

Председательствующий                                                                 Л.Н. Апциаури 

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Афанасьева                           

 

                                                                                                          ФИО1