АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-9826/2019

г. Краснодар

05 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 29 октября 2019 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Башмуром С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

истец: Администрация города Сочи, г. Сочи, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

ответчик: ООО «Строительная компания «Омега», г. Сочи, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

третье лицо: ООО «Сочинский Оздоровительный Комплекс «Спутник».

о расторжении договора от 26.02.2010 № 4900005634 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:36, площадью 1840 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Бытха, с видом разрешенного использования – гараж.

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

от третьего лица: представитель не явился, уведомлен

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Строительная компания «Омега» о расторжении договора от 26.02.2010 № 4900005634 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:36, площадью 1840 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Бытха, с видом разрешенного использования – гараж.

Требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, вытекающих из договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований. 

Представитель третьего лица в заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Суд считает процессуально возможным рассмотрение дела по существу в отсутствии третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявлял перерыв в заседании до 29.10.2019 до 10-10 часов.

После перерыва заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между администрацией города Сочи и ООО "Сочинский оздоровительный Комплекс «Спутник», согласно постановлению Главы администрации города Сочи от 19.02.2010 года № 174 заключен договор № 4900005634 от 26.02.2010  предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:36, площадью 1840 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Бытха, с видом разрешенного использования - гараж.

Срок действия договора установлен по 01.01.2046 год.

Договором о передаче прав и обязанностей от 16.04.2010 года права аренды по договору аренды земельного участка № 4900005634 от 26.02.2010 перешли ООО «Роспром-Сочи».

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 20.04.2011 права аренды перешли 

ООО «Строительная компания «Омега».

Как указывает истец, при проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302024:36 установлено, что на земельном участке, расположено кафе, функционирует СТО.

В рамках проведения досудебной работы арендатору направлена претензия от 19.01.2018 года № 041/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок. В связи с дальнейшим уклонением от исполнения требований, в адрес арендатора направлено письмо от 06.03.2018 года, с предложением расторгнуть договор аренды от 26.02.2010 года № 4900005634. Однако ответ в администрацию города Сочи от ответчика не поступал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст 309, 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ). 

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок. 

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Так, в обоснование требований администрация города Сочи указывает, что в ходе осмотра было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302024:36 расположено кафе и функционирует СТО, в подтверждение данных обстоятельств истцом представлен акт осмотра земельного участка с фотоматериалом от 07.06.2019.

Основным доводом ответчика является ссылка на неверное указание вида разрешенного использования земельного участка, который был указан в акте осмотра земельного участка, а именно: в акте осмотра было указано, что вид разрешенного использования земельного участка: «служебный гараж МТЦ «Спутник», что не соответствует действительности, т.к. согласно пункту 1.1 Договора видом разрешенного использования земельного участка является: «Гараж», а согласно публичным сведениям, отраженным в ЕГРН и публичной кадастровой карте: «Для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства».

В то же время, согласно п.4.9 Классификатора видов разрешенного использования, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", под данный вид разрешенного использования подпадает осуществление следующих видов деятельности: «Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей», что свидетельствует об отсутствии нарушений со стороны арендатора.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Учитывая изложенное, размещение осуществление деятельности СТО и кафе в пределах его земельного участка не противоречит целевому использованию участка и соответствует «Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи», утвержденным Решением Городского собрания города Сочи от 29.12.2009 года № 202.

При данных обстоятельствах размещение СТО и кафе в границах земельного участка находится в рамках вида разрешенного использования данного земельного участка, и более того - согласовано истцом, в силу чего нарушений закона или положений договора аренды при использовании участка со стороны ответчика судом не усматривается.

Таким образом требования администрации не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с освобождением управления от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст.167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья        А.М. Боровик