Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                  Дело № А21-13499/2021

«11» мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 11 мая 2022 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 и Общества с ограниченной ответственностью «Технолюкс»

к Администрации Советского городского округа 

третьи лица: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области и Департамент строительного надзора регионального контроля (надзора)

о признании права собственности на нежилое здание

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304390633400070) (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом уточнения, к Администрации Советского городского округа (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238750, 

<

...>) (далее – Администрация) о признании за ним права собственности на помещение № 2, расположенного на уровнях 1-го и 2-го этажей, общей проектной площадью 6307,3 кв.м. в нежилом здании общей площадью 13 415,8 кв.м., Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 238750, 

<

...>.

В ходе судебного разбирательства судом в качестве соистца к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Технолюкс» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236022, 

<

...>) (далее – Общество) с требованием о признании за Обществом право собственности на нежилое помещение № 1 подвала, 1-го, 2-го и 3-го этажей общей площадью 6766,7 кв.м. в нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010516:772 по адресу: 238750, 

<

...>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (в настоящее время – Министерство градостроительной политики Калининградской области) и Департамент строительного надзора регионального контроля (надзора).

Представитель истцов в судебном заседании поддержал требования.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что истцами не предпринимались меры по получении разрешения на ввод объекта в эксплуатации в установленном законом административном порядке.

Третьи лица в заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Министерство градостроительной политики Калининградской области представило письменную позицию на иск, которую просило  учесть при рассмотрении настоящего спора.

Заслушав представителей истцом и ответчика, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:16:010516:772, площадью 7992 +/-31 кв.м. по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием – для эксплуатации нежилых зданий, используемых под производственную базу.

На указанном земельного участке, на основании разрешения на строительство от 12.08.2015 № 39-RU39309000-43-2015  и договора инвестирования от 16.01.2017 Предпринимателем и Обществом осуществлено строительство  нежилого здания общей площадью 13 415,8 кв.м., этажностью: 3 надземных этажа и подвал.

Как указывают истцы в настоящее время строительство здания завершено, однако, в ходе строительства были сокращены строительные объемы, уменьшена этажность спорного здания и в связи с чем скорректированы проектные решения.

Истцы, ссылаясь на то, что  спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и невозможностью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в ином порядке, обратились в Арбитражный суд Калининградской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив содержащиеся  в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу № А32-22681/2014, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Аналогичный подход содержится и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в котором разъяснено, что в статьи 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04 марта 2019 года № 305-ЭС18-18641 по делу № А40-31402/2017).

Согласно позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленумов № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ, должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта/ввод объекта в эксплуатацию.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения, что отражено в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причины было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Иначе при удовлетворении требований на основании пункт 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Соответственно, конструкция вышеуказанных норм и разъяснений предоставляет добросовестному лицу исключительный способ защиты права путем признания права собственности на самовольную постройку, что соответствует подходу Высшего Арбитражного Суда РФ, указанному в Определении от 16.01.2012 № ВАС-17436/11.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как следует из отзыва Министерства градостроительной политики Калининградской области, истец неоднократно обращался в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства, в связи с уменьшением строительных объектов и изменением этажности планируемого многофункционального комплекса. Уполномоченным органом было отказано в выдаче разрешения на строительство спорного объекта. Кроме этого, Министерство градостроительной политики Калининградской области указало на то, что объект не соответствует проектной документации в части конструктивных и объемно-планировочных решений.

Доказательства отсутствия у истца возможности получить разрешение на строительство, несмотря на предпринятые им действия, Предприниматель также не представил (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Таким образом, из представленных материалов усматривается, что до обращения в суд истцы не предпринимали никаких попыток по надлежащему оформлению документации для строительства спорного объекта.

Таким образом, строительство объекта, после изменения его строительных объемов и этажности, осуществлено истцами фактически в отсутствие разрешения на строительство нежилого здания.

Также из отзыва Министерства  градостроительной политики Калининградской области следует, что уполномоченным органом было отказано на обращение предпринимателя по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства «многофункциональный комплекс», поскольку вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:16:010516:772 не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленному градостроительным регламентом правил землепользования и застройки муниципального образования «Советский городской округ» (далее – Правила). Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов строительства, указанные в заявлении, не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентов Правил.

При этом из материалов дела и пояснений представителя предпринимателя не следует, что уполномоченным органом было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по формальным основаниям. Отказы о выдаче разрешения на строительство объекта и  ввод его в эксплуатацию в установленном порядке не оспорены и не признаны не обоснованными.

Действие Предпринимателя с обращением в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительства носит формальный характер и не свидетельствует о добросовестном соблюдении хозяйствующим субъектом установленного порядка осуществления строительства объекта.

Кроме этого, Общество, как соистец по настоящему делу, также не представил доказательств обращения в уполномоченный орган за разрешениями на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Заявленные истцами требования оцениваются судом как направленные на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности.

Таким образом, предпринятые предпринимателем после окончания строительства объекта меры к легализации не могут быть признаны судом надлежащими.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что данных документов недостаточно для признания права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку они не подтверждают, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Вопрос безопасности возведенной самовольной постройкой и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Следует отметить, что бремя доказывания данных обстоятельств в рассматриваемом случае должно быть возложено на лицо, заинтересованное в сохранении самовольной постройки, то есть на истца. Именно истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду положительные заключения соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам и возможности введения ее в эксплуатацию.

Однако, надлежащих доказательств того, что реконструированное помещение соответствует установленным противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормативам, материалы дела не содержат.

Представленное предпринимателем техническое заключение № ТЗ-21.113, выполненное ООО «Калининградский институт независимой оценки», не может заменить весь пакет необходимой и предусмотренной указанными выше законами документов, подтверждающих безопасность реконструированного помещения.

Из содержания заключения следует, что выводы специалиста сделаны только на основании визуального обследования поверхности конструкций, узлов и соединений, визуально-измерительный контроль строительных конструкций с использованием средств измерения линейных объектов (лазерный дальномер, нивелир, рулетки и линейки измерительные, штангенциркуль, уровень строительный, фотоаппарат), фото документирование строительных конструкций, дефектов и повреждений с использованием фотоаппарата и осветительных приборов (при необходимости).

Оценка использованных при строительстве материалов ГОСТам, СНИПам на предмет прочностных характеристик и безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, не проводилась, лабораторные исследования не применялись, в связи с чем не подтверждают безопасность эксплуатации здания. При этом в заключении указано, что в соответствии с согласованным с заказчиком техническим заданием детальное (инструментальное) обследование не проводилось (лист 8 заключения). Также специалист исходил из того, что представленная заказчиком информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверку (лист 9 заключения).

Отсутствие заключений о соответствии реконструированного помещения противопожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, а также иным требованиям объективно препятствует оценке на предмет установления наличия (отсутствия) нарушений данной постройкой прав и охраняемых законом интересов иных лиц, а также на предмет возникновения угрозы жизни и здоровью граждан.

Ходатайство о назначении экспертизы на предмет соответствия самовольной постройки указанным выше нормам и правилам истец не заявлял, тогда как в данном случае из содержания статьи 82 АПК РФ не усматривается возможность назначения экспертизы по инициативе суда.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления Индивидуальному предпринимателю ФИО2 и Обществу с ограниченной ответственностью «Технолюкс» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья              С.Ю. Любимова